بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 12-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 295 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ي. ا. ش. ب.
مطعون ضده:
ا. ر. ف.
ل. ف.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/97 استئناف عقاري بتاريخ 15-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع علي الملف الالكتروني وسماع تقرير التلخيص الذي اعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر / جمال عبدالمولي و بعد المداولة
حيث إن الطعن استوفي اوضاعه الشكلية
وحيث أن الوقائع - وعلى ما يبين من الحكم المطعون فيه ومن الملف الألكتروني للطعن - تتحصل في أن المدعيين (ادم ريشارد فرينش ولياه فرينش) أقاما علي المدعى عليهما (بيغ ستوك ريل إيستايت م.د. م. س ويوجيش اهوجا شاندر بهان) الدعوي رقم 1727 لسنة بطلب الحكم - وفق طلباتهما الختامية - بفسخ عقد البيع المبرم بينهما والمؤرخ 05/04/2023 وذلك لإخلال المدعى عليهما بإلتزامهما بنقل ملكية العقار باسم المدعيين في التاريخ المتفق عليه وإلزامهما برد مبلغٍ وقدره4,000,000 (أربعة مليون درهم) والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتي السداد التام، والتعويض الذي تراه المحكمة مناسباً عن الأضرار المادية والمعنوية.وذلك على سند من القول إن المدعى عليها الأولى تعمل في مجال شراء العقارات وبيعها وأن المدعى عليه الثّاني مدير لها والمالك الوحيد لكل أسهمها، وأنهما بتاريخ 5/4/2023 اتفقا مع المدعى عليها الأولى على أن يشتريا منها قطعة الأرض رقم 0/3615 بمساحة 538.50 متراً مربعاً في المشروع المُسمّى (داماك هيلز ? فينيتو DAMAC HILLS ? VENETO ) كتملُكٍ حُر في منطقة (الحبية الثالثة Al Hebiah Third ) نظير ثمن قدره 8850000 درهم يسدد منه مبلغ 3500000 درهم بموجب شيك تأمين "عربون" والباقي وقدره 5350000 درهم عند تسجيل العقار باسميهما بتاريخ 30/8/2023، وأنهما بتاريخ 8/5/2023 سددا للمدعى عليهما مبلغ 500 ألف درهم بموجب شيك آخروقد تم صرف قيمة الشيكين، إلا أنهما بتاريخ 16/10/2023 استلما رسالة من الوسيط العقاري تفيد أن المدعي الثاني لا ينوي تنفيذ العقد ورفض رد المبلغ الذي تم صرفه، لذا كانت الدعوي . وجه المدعي عليهما دعوي متقابلة للمدعيين أصليا بطلب الحكم بعدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها من غير ذي صفة على المدعى عليه الثاني وبفسخ عقد البيع سند الدعوى المؤرخ في 5/4/2023 للأرض المسجلة برقم (5163 شهادة ملكية رقم: 25230\2021) لدى دائرة الأراضي والأملاك بحكومة دبي وبأحقية المدعي تقابلاً في الاحتفاظ بمبلغ العربون وإلزام المدعى عليهما تقابلاً بالتضامن والتضامم فيما بينهما بأن يؤديا إليه مبلغ وقدره 8.350.500 درهم (ثمانية ملايين وثلاثمائة وخمسين ألف وخمسمائة درهم) على سبيل التعويض الجابر للأضرار المادية والمعنوية . وذلك على سند من القول إن المدعيين أصليا - المدعي عليهما تقابلا - لم يسددا باقي الثمن في الموعد المتفق عليه مما أدى لإصابته بأضرارمادية فضلا عن الأضرار المعنوية. ندبت المحكمة خبيرا في الدعوي وبعد أن أودع تقريره حكمت حضوريا بعدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للمدعى عليه الثاني وفي موضوع الدعويين الأصلية والمتقابلة بإثبات انتهاء العقد سند الدعوى، وبإلزام المدعى عليها الأولى أصليا بأن ترد للمدعيين أصليا مبلغ أربعة ملايين درهم والفائدة القانونية بواقع 5 % من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ورفضت ما عدا ذلك من طلبات. استأنف المدعيان هذا الحكم بالاستئناف رقم 97 لسنة 2025 عقاري كما استأنفته المدعى عليها الأولى بالاستئناف رقم 153 لسنة 2025 عقاري وبعد أن قررت المحكمة ضم الإستئناف الثاني للأول للإرتباط وجه المستأنف ضده الثاني في الاستئناف الضام استئنافاً مقابلاً لهذا الإستئناف و استئنافاً فرعياً للاستئناف المضموم طلب فيهما أولاً: بشأن الدعوى الاصلية: إلغاء الحكم المُستأنف والقضاء مجدداً برفض الدعوى لعدم الثبوت والصحة والاستحقاق. ثانياً: في موضوع الدعوى المقابلة: إلغاء الحُكم المُستأنف والتقرير بفسخ عقد البيع سند الدعوى المؤرخ في 5/4/2023 وتقرير حق المستأنف تقابلاً في الاحتفاظ بمبلغ العربون المنصوص على حقها في الاحتفاظ به صراحة في البند رقم 8 من عقد البيع موضوع النزاع. إلزام المُستأنف ضدهما تقابلاً بالتضامن والتضامم فيما بينهما بأداء مبلغ وقدره 8.350.500 درهم (ثمانية ملايين وثلاثمائة وخمسين ألف وخمسمائة درهم) على سبيل التعويض الجابر للأضرار المادية والمعنوية التي أصابت المستأنف تقابلاً. دفع المستأنفان في الاستئناف الضام بعدم قبول الاستئناف رقم 153 لسنة 2025 عقاري، لكون المستأنفة ليس لها وجود قانوني بسبب ثبوت حلها ، و وبعدم قبول الاستئناف المقابل للاستئناف رقم 97 لسنة 2025 عقاري؛ والاستئناف الفرعي للاستئناف رقم 153 لسنة 2025 عقاري؛ شكلاً لتقديمهما خارج القيد الزمني المقرر قانوناً بموجب المادة (166) من المرسوم بقانون اتحادي رقم (42) لسنة 2022 بإصدار قانون الإجراءات المدنية.و بإلزام المستأنف تقابلاً والمستأنف فرعياً/ يوجيش أهوجا شاندر بهان بغرامة في حدها الأقصى مبلغاً وقدره عشرة آلاف درهم إعمالا بنص المادة (136) من قانون الإجراءات المدنية الاتحادي ، وبتاريخ 15-5-2025 قضت المحكمة أولاً: بعدم قبول الاستئناف المضموم رقم 153 لسنة 2025 عقاري ، ثانياً: عدم قبول الاستئناف الضام رقم 97 لسنة 2025 عقاري شكلاً بالنسبة للمستأنف ضدها الأولى، ثالثا: عدم قبول الاستئنافين المقابل والفرعي المقامين من المستأنف ضده الثاني ، رابعا: بقبول الاستئناف الضام رقم 97 لسنة 2025 عقاري شكلاً بالنسبة للمستأنف ضده الثاني، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للمستأنف ضده الثاني، والقضاء مجدداً بإلزامه بأن يؤدي للمستأنفين المبلغ المقضي به من محكمة أول درجة والفائدة القانونية، طعن الطاعن في هذا الحكم بالتمييز بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً مكتب ادارة الدعوي بتاريخ 10/6/2025طلب فيها نقضه وقدم المطعون ضدهما مذكرة رد في الميعاد طلبا فيها رفضه واذ عرض الطعن علي هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم .
وحيث إن الطعن إقيم علي ثلاثة أسباب ينعي الطاعن بالسبب الأول منها علي الحكم الممطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك يقول إن الحكم إذ قضي بإلزامه بأن يرد الي المطعون ضدهما اربعة ملايين درهم والفائدة تأسيسا علي إنتهاء عقد البيع سند الدعوي لعدم تحقق الشرط الواقف المتمثل في عدم التسليم الفعلي للمشروع من قبل المطوروبالتالي تعذر نقل الملكية لهما وأن إلتزامهما بدفع باقي الثمن معلق علي ذلك الأمر رغم أن المراد بالتسليم بالحالة التي عليها العقار عند إبرام العقد هو التسليم الحكمي للعقار المباع علي الخارطة طبقا للشروط الأصلية للعقد ولو خالفت الشروط الإضافية فعدم إتمام العقد لايرجع لتقصير الطاعن في نقل ملكية العقار بل لتخلف المطعون ضدهما عن سداد باقي الثمن وبالتالي فلا أحقية لهما في إسترداد العربون بدلالة الرسائل المتبادلة بين طرفي النزاع والتي تقطع بذلك وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظرفإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه . إن هذا النعي مردود ذلك أنه من المقرر في قضاء التمييز أن المحكمة عند تفسيرها عبارات الاتفاق أو العقد أو بنوده المتنازع عليها تأخذ بمعناها الواضح وأنه وإن كان المقصود بالوضوح هو وضوح الإرادة لا اللفظ إلا أنه بحسب الأصل فإن اللفظ يعبر بصدق عما تتجه إليه إرادة طرفي العقد، وأن المحكمة عند تفسيرها لعبارات العقد والشروط الواردة فيه تنظر إليها في مجملها وليس بالنظر إلى عبارة معينة دون باقي العبارات وإن لها مطلق السلطة في تفسير المحررات والعقود للتعرف على المقصود منها مستهدية بوقائع الدعوى وظروفها دون رقابة عليها ما دامت أنها لم تخرج في تفسيرها عن المعنى الذى تحتمله عبارات المحرر أو العقد أو الشرط أو البند الوارد به وما دام ما انتهت إليه في تفسيرها سائغاً ومقبولاً بمقتضى الأسباب التي أبدتها وأن المقرر- في قضاء هذه المحكمة ـ أن دفع العربون يدل على أن المتعاقدين أرادا أن يجعلا عقدهما باتاً ولا يجوز العدول عنه إلا إذا كانت شروط الاتفاق أو العرف تقضي بغير ذلك ، فإذا خالف من قبض العربون شروط العقد وعدل عنه فإنه يلتزم برده مضاعفاً وإذا خالف شروط العقد وعدل عنه من دفع العربون فقده ومن المقرر أيضاً وفق ما تقضى به المادتان (420) و(425) من قانون المعاملات المدنية أن التصرف المشروط هو شرط بأمر مستقبل وغير محقق الوقوع ويترتب عليه وجود الالتزام أو زواله ، وإذا كان هذا الشرط واقفاً فإنه يكون من شأنه أن يوقف نفاذ الالتزام إلى أن تتحقق الواقعة المعلق عليها إذ يعتبر الالتزام في فترة التعليق موجوداً ولكنه غير نافذ لأنه لا ينفذ إلا بتحقق الشرط . لما كان ذلك وكان الحكم الإبتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه المتقدم علي ما إستخلصه من إطلاع المحكمة على أوراق الدعوي ومستنداتها الكترونياً بموقع محاكم دبي وعقد البيع سند الدعوى المؤرخ 5-4-2023 - وتاريخ انتهائه في 30-8-2023، وما ورد بالشروط الإضافية،من أنه قد نُص في البند رقم (7) على أنه " يقوم المشتري ابتداء بدفع تأمين للبائع. وعندما يتم تسليم المشروع، يدفع المشتري المبلغ المتبقي ويمكن للبائع بعد ذلك إتمام الصفقة" وهو ما يمثل شرطا واقفا من شأنه أن يوقف نفاذ التزام المدعيين أصليا بسداد باقي الثمن إلى أن تتحقق الواقعة المعلق عليها وهي قيام المطور بتسليم الوحدة للمدعى عليها الأولى أصليا إذ يعتبر الالتزام بسداد باقي الثمن في فترة التعليق موجوداً ولكنه غير نافذ لأنه لا ينفذ إلا بتحقق الشرط، وكان المستفاد من البريد الإلكتروني المرسل من المدعي عليه الثاني بتاريخ 23 أكتوبر 2023 أن العقار لم يتم تسليمه من المطور حتى تاريخ تحرير تلك الرسالة، الأمر الذي تستخلص منه المحكمة أن العقد موضوع الدعوى هو عقد بيع معلق على شرط واقف هو تسليم المشروع للبائع والذي لم يتحقق حتى بعد انتهاء مدة العقد - وهو ما لا يماري فيه طرفا التداعي- الأمر الذي يترتب عليه زوال العقد ولا يصلح للمطالبة بأي من التزامات الواردة به، مما يترتب عليه أحقية االمدعيين (المشتريين) في مطالبة (البائعة) برد المبلغ المسدد لها وهو أربعة ملايين درهم والفائدة القانونية بواقع 5 % من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ومن ثم فإن عدم قيام المدعيين أصليا بسداد باقي الثمن وعدم قيام المدعى عليها الأولى أصليا بنقل الملكية وتسليم الوحدة المبيعة قبل انتهاء الأجل المتفق عليه بين الطرفين يكون لسبب خارج عن إرادة الطرفين ولا دخل لهما فيه وهو عدم قيام المطور بتسليم الوحدة للمدعى عليها الأولى أصليا، وبذلك فلا يمكن أن ينسب لأي من الطرفين العدول عن إتمام العقد لسبب يرجع لإرادتيهما، ولا محل تبعا لذلك لإلزام المدعى عليها الأولى أصليا بمثل العربون، كما أنه لا محل للقضاء بأحقية المدعيين فرعيا في الاحتفاظ بالعربون.وهو من الحكم إستخلاص سائغ وكاف لحمل قضائه ويؤدي إلي النتيجة التي إنتهي إليها بغير مخالفة للقانون فإن النعي عليه في هذا الصدد يكون علي غير أساس .
وحيث إن الطاعن ينعي بالسببين الثاني من أسباب الطعن علي الحكم المطعون فيه مخالغة القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الإستدلال والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول إن الحكم إذ الزمه برد المبلغ المقضي به للمطعون ضدهما من ماله الخاص بقالة ثبوت الغش والإحتيال في جانبه لقيامه بتصفية الشركة وإلغاء رخصتها بغرض التهرب من السداد وأنه هو من تلقي ذلك المبلغ وهو المسئول عن التزامات شركته رغم عدم أحقية المطعون ضدهما في إسترداده فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي في غير محله ، ذلك إنه لما كان من المقرر في قضاء محكمة التمييز- أن مدير الشركة ذات المسئولية المحدودة هو الذي يتولى إدارتها، وأنه إذا أبرم تصرفا مع الغير باسمها ولحسابها وفي حدود نشاطها فإنها تلتزم وحدها بآثار هذا التصرف، ومن المقرر أيضا أن مدير الشركة المحدودة المسئولية لا يسأل في ماله الخاص إلا في حالة ثبوت الغش أو الاحتيال الظاهر بجلاء أو مخالفة القانون أو لنظام الشركة وإدارته لها، وأن الغش والاحتيال الظاهر بجلاء لا يفترض بل لابد من الادعاء به وإقامة الدليل عليه، ومن المقرر أيضاً - أن تقدير توافر الغش والخطأ أو نفيه هو من مسائل الواقع التي تستخلصها محكمة الموضوع دون معقب عليها من محكمة التمييز متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت في الأوراق لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالزام الطاعن بأن يودي إلي المطعون ضدهما المبلغ المقضي به علي ما إستخلصه من أوراق الدعوي ومستنداتها ومن واقع مطالعة الملف الالكتروني من أن الطاعن -المستأنف ضده الثاني - هو مالك ومدير الشركة المستأنف ضدها االأولي، وأنه قد تم سداد الدفعة الأولى من مقدم ثمن شراء العين موضوع التداعي البالغ قدرها 3,500,000 "ثلاثة ملايين وخمسمائة ألف درهم" إلى الحساب البنكي الشخصي الخاص به، كما أن الدفعة الثانية أيضاً وقدرها 500,000 "خمسمائة ألف درهم " قد تمّ سدادها له - ولم يقدم أي دليل يثبت تسليمها إلى الشركة المستأنف ضدها الأولي أو ايداعها في حسابها البنكي - ، وكان الثابت من مطالعة الافادة الصادرة عن مركز دبي للسلع المتعددة المؤرخة 5-3-2025 أن الشركة ا لم تعد مرخصة لدى سلطة مركز دبي للسلع المتعددة حيث تم تصفيتها وإلغاء رخصتها وتسجيلها التجاري بالكامل بتاريخ 1-4-2024 ، مما مفاده أن المستأنف ضده الثاني قد قام باتخاذ اجراءات إلغاء رخصة الشركة المستأنف ضدها الأولى- المملوكة له - أثناء تداول الدعوى الماثلة أمام محكمة أول درجة وقبل صدور الحكم فيها بتاريخ 30-12-2024 ودون اخطار المحكمة، كما أن الثابت من تقرير الخبرة المقدم أمام محكمة أول درجة أن المستأنف ضدها الأولى قد تصرفت بالبيع في العقار محل التداعي لآخر يدعى / دوريس كونتي وذلك بموجب العقد المؤرخ 15-4-2024 وفق الثابت في شهادة الملكية رقم 88760 لسنة 2024 و الصادرة في 16/04/2024 ، - أي بعد الغاء رخصة المستأنف ضدها الأولى بأيام - الأمر الذي تستخلص معه المحكمة من جماع ما تقدم ومن مسلك المستأنف ضده الثاني ? الطاعن - طوال فترة التقاضي توافر الغش والتحايل وسوء النية في حقه بقصد التهرب من سداد الدين المستحق للمطعون ضدهما --للمستأنفين -والأضرار بهما بما يتوافر معه مسئوليته الشخصية عن ردالمبلغ المسدد منهما الأمر الذي يتعين معه إلزامه بأداء المبلغ المقضي به من محكمة أول وكان ما إستخلصه الحكم سائغا وله اصله الثابت بالأوراق ويؤدي إلي النتيجة التي إنتهي اليها بغير مخالفة للقانون فإن النعي عليه في هذا الشأن يكون علي غير أساس .
وحيث إن الطاعن ينعي بالسبب الثالث من أسباب الطعن علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب إذ قضي بعدم قبول إستئنافيه المقابل والفرعي بقالة أنه ليس محكوما عليه إبتدائيا في حين أن الحكم الزمه برد المبلغ المقضي به للمطعون ضدهما بإعتباره مسئولا عن التزامات الشركة فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أنه لما كان المقرر- في قضاء محكمة التمييز- أن قاعدة المصلحة مناط الدعوى وفق ما تقضي به المادة الثانية من قانون الإجراءات المدنية تطبق في الدعوى حال رفعها أو عند الطعن على الحكم استئنافاً أو تمييزاً ومعيار المصلحة الحقة سواء كانت حالة أو محتملة إنما هو كون الحكم أو الإجراء المطعون عليه قد أضر بالطاعن حين قضى برفض طلباته أو أبقى على التزامات يريد التحلل منها أو حرمة من حق يدعيه ولا يكفي مجرد توافر مصلحة نظرية بحتة لـه متى كان لا يجني أي نفع من ورائها , كما أنه من المقرر في قضاء محكمة التمييز- أن مفاد نص الفقرة 3 من المادة 166من مرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 بإصدار قانون الإجراءات المدنية - أن الاستئناف الفرعي يتبع الاستئناف الأصلي ويسقط إذا تنازل المستأنف الأصلي عن استئنافه أو قضى بعدم قبول الاستئناف الأصلي شكلاً لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه اقام قضاءه بعدم قبول الإستئنافين المقابل والفرعي تأسيسا علي أن الحكم المستأنف قد قضي بعدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للطاعن - المستأنف ضده الثاني -، ومن ثم فإن مصلحته في إقامة هذين الاستئنافين تكون منتفية، فضلا عن أن المحكمة كانت قد قضت بعدم قبول الاستئناف رقم 153 لسنة 2025 عقاري المقام من الشركة المدعي عليها الأولي لحلها وتصفيتها قبل رفع هذا الإستئناف ، وكان الاستئناف الفرعي مرتبط بهذا الاستئناف الأصلي وجوداً وعدماً يبقى ببقائه ويزول بزواله، ومن ثم فإن الاستئناف الفرعي يكون غير مقبول فإنه يكون قد طبق القانون علي وجهه الصحيح ويضحي النعي عليه في هذا الصدد علي غير أساس .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن والزمت الطاعن المصروفات والفي درهم مقابل اتعاب المحاماة للمطعون ضدهما مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق