بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 04-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 294 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ف. م. ا.
مطعون ضده:
ا. ج. ا. ل. ش.
ا. ل. ش.
ن. ع. غ.
ا. ب.
س. م.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/65 استئناف عقاري بتاريخ 15-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني وتلاوة التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع -على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن الطاعن "فرامرز محمد أحمدي" أقام الدعوى رقم 1313 لسنة 2024 عقاري ضد المطعون ضدهم "1- سرجي ماكسيموف، 2- أوليانا بيلوفا، 3- إن جي إتش للعقارات ش.ذ.م.م، 4- نركس عبدالرضا غافري، 5- أديغوف للعقارات ش.ذ.م.م"، بطلب الحكم أولًا:- بفسخ العقد المؤرخ 12/2/2024 والمُقيد برقم CF202402116119. ثانيًا:- بإلزام المطعون ضدهما الأول والثانية بالتضامن والتضامم بسداد مبلغ 720,000 درهم، ثالثًا:- بإلزام المطعون ضدهم من الثالثة حتى الخامسة، بالتضامن والتضامم، بتسليمه أصل شيك العربون رقم 000016 بقيمة 720,000 درهم مع ما يترتب على ذلك من استحقاقه له وصرف قيمته، وقال بيانًا لذلك إنه بموجب العقد المشار إليه باع للمطعون ضده الأول الوحدة رقم (1909) الكائنة ببرج "ذا أدرس ريزيدنس أوبرا دبي ? T1"، بمنطقة برج خليفة، لقاء ثمن مقداره 7,200,000 درهم وقد أصدرت المطعون ضدها الثانية شيكًا بقيمة العربون محل المطالبة بصفتها كفيلة في سداد قيمته على أن يُسدد باقي ثمن الوحدة في موعد أقصاه 11 مارس 2024.ونص العقد الموحد سند الدعوى على احتفاظ الوسطاء ? المطعون ضدهن من الثالثة حتى الخامسة ? بشيك العربون لصالح البائع الطاعن، كما تضمن البند الحادي عشر منه أنه في حال إخلال المشتري المطعون ضده الأول بسداد باقي الثمن، يحق للبائع فسخ العقد واستلام شيك العربون وصرف قيمته. وإذ تخلف المطعون ضدهما الأول والثانية عن الوفاء بسداد باقي الثمن في الأجل المحدد، فقد كانت الدعوى، وبتاريخ 17ديسمبر 2024 حكمت المحكمة أولًا: بإثبات انتهاء عقد البيع سند الدعوى. ثانيًا: بإلزام المطعون ضده الأول بأن يؤدي للطاعن قيمة العربون مبلغ 720.000درهم ورفضت ما عدا ذلك من طلبات. استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 65 لسنة 2025 عقاري، وبتاريخ 15 مايو 2025 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في البند ثانيًا بإلزام المطعون ضده الأول بأداء قيمة العربون للطاعن، والقضاء مجددًا برفض هذا الطلب، وتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك. طعن الطاعن في هذا الحكم بطعنه الماثل بموجب صحيفة أودعت إلكترونيًا بتاريخ 10 يونيو 2025 طلب في ختامها نقض الحكم المطعون فيه، وقدم المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه طلب في ختامها رفض الطعن، كما قدمت المطعون ضدهما الثالثة والرابعة مذكرة بدفاعهما، طلبتا فيها الحكم بعدم جواز الطعن قبلهما، ولم تقدم المطعون ضدهما الثانية والخامسة أي مذكرات بدفاعهما، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة، فقررت الحكم فيه بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن الدفع المبدي من المطعون ضدهما الثانية والثالثة بعدم جواز الطعن، فإنه سديد بالنسبة لهما وللمطعون ضدهما الرابعة والخامسة، ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن إجراءات الطعن في الأحكام - ومن ضمنها الطعن بطريق التمييز - من المسائل المتعلقة بالنظام العام، التي تقضي فيها المحكمة من تلقاء نفسها ولو لم يثرها أحد الخصوم. كما من المقرر أنه ما لم يكن محلًا للاستئناف من قضاء محكمة أول درجة يكون قد حاز قوة الأمر المقضي، وهي تعلو على اعتبارات النظام العام. وكان الطاعن لم يستأنف الحكم الابتدائي فيما قُضي به برفض طلبي إلزام المطعون ضدها الثانية بالتضامن مع المطعون ضده الأول بقيمة العربون، وإلزام المطعون ضدهن من الثالثة حتى الخامسة بالتضامن والتضامم بتسليمه أصل شيك العربون، فإن هذا الشق من القضاء يكون قد حاز قوة الأمر المقضي التي تعلو على اعتبارات النظام العام، ويضحي الطعن بطريق التمييز في هذا الجزء من الحكم غير جائز، ومن ثم غير مقبول.
وحيث إن الطعن -فيما عدا ذلك- استوفي أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أُقيم على خمسة أسباب ينعَى الطاعن بالسبب الأول منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والبطلان، ذلك أن المطعون ضده الأول قيد استئنافه في مواجهة الطاعن دون اختصام المطعون ضدها الثانية مُصدرة شيك العربون، والوسطاء المطعون ضدهن من الثالثة حتى الخامسة، رغم أن الحكم الابتدائي صدر في مواجهتهن أيضًا، وإذ أوجبت المادة (157) من قانون الإجراءات المدنية اختصام جميع أطراف الدعوى عند الطعن، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول، ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النعي غير المؤثر في قضاء الحكم أو الذي لا يحقق مصلحة عملية للطاعن يكون غير منتج. لما كانت هذه المحكمة قد انتهت على نحو ما سلف بيانه إلى أن الطاعن لم يستأنف الحكم الابتدائي فيما قضي به برفض طلباته قبل المطعون ضدهن من الثانية حتى الخامسة بما يكون هذا الشق من الحكم قد اكتسب قوة الأمر المقضي التي تعلو على اعتبارات النظام العام، فإن تخطئته للحكم المطعون فيه لعدم اختصامهن في الاستئناف، على نحو ما يثيره بسبب النعي ? وأيًا كان وجه الرأي فيه ? يكون غير مؤثر في قضاء الحكم ولا يحقق للطاعن أية مصلحة عملية، مما يجعله غير منتج وبالتالي غير مقبول.
وحيث إن حاصل ما ينعَى به الطاعن بالأسباب من الثاني حتى الرابع على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب، إذ قضى بإلغاء الحكم المستأنف فيما انتهى إليه من إلزام المطعون ضده الأول بقيمة العربون، استنادًا إلى أنه لم يتم تجديد شهادة عدم الممانعة من المطور العقاري، رغم أن عقد البيع سند الدعوى لم يُلزم الطاعن بذلك، إذ نص صراحةً على أن إجراءات نقل الملكية تتم فور سداد الثمن، وقد أدى الطاعن التزامه بتقديم سند الملكية، وكانت الشهادة المقدمة قد حققت الغرض منها وتجديدها يُعد إجراءً إداريًا لا يشكل شرطًا أو عائقًا على سداد الثمن أو نقل الملكية، كما أن المطعون ضده الأول لم يُخطره برغبته في تجديد تلك الشهادة، مما يدل على أن الأخير هو من عدل عن العقد بالامتناع عن سداد الثمن، خلافًا لما انتهى إليه الحكم، الذي عول في قضائه على المستندات المقدمة من المطعون ضده الأول ومنها الشهادة والرسالة الإلكترونية الصادرتان من بنك يوروم بالنمسا ، دون أن يُثبت توثيقهما من الجهات الرسمية المختصة داخل الدولة أو خارجها، مما يفقد حجيتهما في الإثبات وفقًا للمادة (52) من قانون الإثبات، وقد تمسك الطاعن بعدم صحتهما وبجحد تلك المستندات وطلب إلزام المطعون ضده الأول بتقديم أصولها للطعن عليها بالتزوير، وهو ما التفت عنه الحكم، وكل ذلك مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول ، ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الأصل في عقد البيع أنه نهائي ولا يجوز للمتعاقدين بعد إتمامه الرجوع فيه، فمن حيث المبدأ لا يجوز الرجوع في العقود بالإرادة المنفردة، ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لأحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته، وهو ما يُسمى بيعًا بالعربون، وهو يختلف في أركانه وشروطه عن البيع بمقدم الثمن، إذ إن البيع بالعربون، ولئن كان بيعًا باتًا لا يجوز العدول عنه عملًا بنص المادة 148 من قانون المعاملات المدنية، إلا أنه يجوز أن يتفق الطرفان ? أو إذا كان العرف جاريًا على ذلك ? على أن الالتزام الناشئ عنه هو التزام بدلي، يُخول المدين ? بائعًا أو مشتريًا ? أن يدفع العربون بدلًا من التزامه الأصلي الناشئ عن العقد خلال أجل معين مما يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر قدر العربون جزاء العدول، فإذا كان المشتري هو من عدل فإنه يفقد العربون، أما إذا كان من عدل عن العقد هو البائع، فإنه يلتزم برده مضاعفًا، والالتزام بدفع قيمة العربون المترتب في ذمة الطرف الذي عدل عن العقد هو نزول عن إرادة المتعاقدين بجعل العربون مقابلًا لحق العدول. ومن المقرر أيضًا أن النعي الوارد على غير محل من قضاء الحكم المطعون فيه يكون غير مقبول. لما كان ذلك، وكان الثابت من الاطلاع على الملف الإلكتروني للطعن أن حقيقة التعاقد فيما بين الطاعن والمطعون ضده الأول أنه بيع بالعربون بموجب العقد الموحد سند الدعوى المؤرخ 18 ديسمبر 2024 والممتد حتى 11 أبريل 2024وفقًا للبند رقم (3) من الشروط الإضافية، وقد تضمن هذا العقد ماهيه التزامات طرفيه، و أن البائع الطاعن ملزم بتقديم كافة المستندات الدالة على الملكية، وأهمها الحصول على شهادة عدم الممانعة من المطور، التي لا يمكن نقل الملكية للمشتري المطعون ضده الأول بدونها، وحينها يتعين على الأخير سداد الثمن خلال مدة العقد، و قبل إتمام البائع جميع الإجراءات المتعلقة بنقل ملكية العقار لدى دائرة الأراضي والأملاك باسم المطعون ضده الأول، إلا أن الطاعن قدم بالأوراق شهادة عدم ممانعة من شركة إعمار للتطوير بالموافقة على بيع عقار النزاع، صالحة حتى 27 مارس 2024، ولم يقدم شهادة أخرى صالحة حتى 11 أبريل 2024، تاريخ نهاية مدة العقد بعد التمديد، وقد تمسك المطعون ضده الأول في أسباب استئنافه بانتهاء صلاحية شهادة عدم الممانعة سالفة البيان، ولا ينال من ذلك ما يثيره الطاعن من أن تجديد تلك الشهادة إجراءٌ إداري لا يشكل عائقًا على سداد الثمن أو نقل الملكية، بحسبان أن الحصول على شهادة عدم الممانعة سارية من المطور إعمار إجراء لازم لنقل الملكية باسم المشتري المطعون ضده الأول، وكان البين من الأوراق علم الطاعن بانتهاء صلاحية شهادة عدم الممانعة المقدمة منه، مما كان ينبغي عليه بعد تمديد العقد حتى تاريخ 11 أبريل 2024، استخراج شهادة أخرى تنتهي مع هذا التاريخ ، لاسيما وأن الأوراق خلت من أسباب عدم قيامه بهذا الإجراء، بما ينبئ كل ما تقدم أن المشتري المطعون ضده الأول لم تتجه إرادته إلى العدول عن العقد سند الدعوى، ومن ثم لا يحق للبائع الطاعن مطالبته بقيمة العربون، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى إلغاء الحكم المستأنف ورفض هذا الطلب، فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة قانونًا، وإذ لم يستند الحكم المطعون فيه إلى الشهادة والرسالة الإلكترونية الصادرين من بنك يوروم بالنمسا ، فإن ما تمسك الطاعن بشأن عدم حجيتهما وفقًا للمادة 52 من قانون الإثبات لا يصادف محلًا من قضاءه، ويكون أيضًا ما يثيره بشأن إغفال الحكم دفاعه بشأن حجده للمستندين لا فائدة منه، ويضحي النعي برمته على غير أساس.
وحيث إن حاصل ما ينعَى به الطاعن بالسبب الخامس على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، إذ ألزمه بسداد كافة الرسوم والمصاريف، على الرغم من أنه أيد الحكم المستأنف فيما قُضي به من طلب إثبات انتهاء عقد البيع، وهو أحد الطلبات التي قام بسداد الرسم عنها، إلا أن الحكم المطعون فيه لم يلزم المطعون ضده الأول بسداد الرسم والمصاريف عن ذلك الطلب مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مفاد نص المادة 135 من قانون الإجراءات المدنية، أنه إذا أخفق كل من الخصمين في بعض الطلبات، فإنه يجوز للمحكمة تحميل كل طرف من أطراف الدعوى قيمة ما تحمله من مصروفات، أو تقسيم المصروفات بينهما، أو أن تحكم بها جميعًا على أحدهما، ولا يُقبل الطعن على حكمها إذا هي قضت بإحدى هذه الخيارات بموجب سلطتها التقديرية. وكانت محكمة الاستئناف، بعد أن أخفق الطاعن في شق من طلباته، قد ارتأت ? في حدود سلطتها الموضوعية ? إلزامه بالمصروفات عن الدرجتين، فإن النعي على حكمها في هذا الخصوص يكون على غير أساس.
ولِما تقدم يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وألزمت الطاعن المصروفات، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة للمطعون ضدهم الأول والثالثة والرابعة وبمصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق