بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 05-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 285 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ر. خ. م. ا. ش.
مطعون ضده:
ج. ب. ب.
ف. ك. ف. ج.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/362 استئناف عقاري بتاريخ 28-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني للطعن وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر جمال عبدالمولي وبعد المداولة .
حيث إن الطعن إستوفي اوضاعه الشكلية
وحيث إن الوقائع -علي ما يبين من الحكم المطعون فيه والملف الإلكتروني للطعن ? تتحصل في أن المدعيين ( 1 : جكديش بارسرام بنجابي 2 : فيجاى كومار فيرهومال جيتواني ) أقاما الدعوى رقم 1118 لسنة 2024 عقاري أمام محكمة دبي الابتدائية علي المدعى عليها ( ر خ م العقارية ش.ذ.م.م ) بطلب الحكم بإلزامها برد المبلغ المسدد من الثمن وقدره 4,505,400 درهم وبأن تؤدي إليهما مبلغ 2,000,000 درهم كتعويض مادى وأدبي مع الفوائد القانونية بواقع 9% من تاريخ الإعلان بالإنذار العدلي الحاصل في 28/6/2024 وحتى تمام السداد، ، وذلك علي سند من أنه بموجب اتفاقية بيع مؤرخة 22/6/2008 اشتري المدعيان من المدعى عليها وحدة عقارية تجارية على الخارطة ( المحل رقم GR 05 ) الكائنة ببرج لطيفة مقابل ثمن قدره 15018000 درهم يسدد على أقساط وقد تم الاتفاق على ان يكون تاريخ الإنجاز المتوقع في شهر يونيو 2010 مع حق البائعة في تمديده لمدة ستة أشهر ، وأن المدعيين سددا مبلغ 4505400 درهما من ثمن الوحدة، الا أن المدعى عليها أخلت بالتزاماتها التعاقدية بعدم انجاز وتسليم الوحدة في الميعاد المتفق عليه، كما قامت بفسخ اتفاقية البيع بإرادتها المنفردة بعد اللجوء الي دائرة الأراضي والأملاك وإلغاء تسجيل الوحدة الحاصل باسمهما دون مسوغ قانوني، الأمر الذي الحق بهما أضرارا فقاما بإنذارها برد المبلغ المسدد من الثمن الا أنها رفضت ذلك، ومن ثم كانت الدعوى . دفعت المدعي عليها بعدم سماع الدعوى لانقضاء المدة القانونية للمطالبة عملا بالمادة رقم 10 من قانون المعاملات التجارية رقم 18 لسنة 1993 المقابلة للمادة رقم 9 من قانون المعاملات التجارية رقم 50 لسنة 2022 كما وجهت دعوى متقابلة ضد المدعيين أصليا بطلب الحكم بإلزامهما بالتضامن والتضامم فيما بينهما بأن يدفعا لها بالتقابل مبلغ 1,501,800 درهما إماراتيا بما يعادل 10% من إجمالي الثمن والمستحق لها بموجب القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي المعدل بموجب القانون رقم 19 لسنة 2020 بالإضافة إلى الفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ الاستحقاق الحاصل في 19/3/2012 وحتى تاريخه، ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره . حكمت حضوريا في الدعوى الأصلية - بإلزام المدعى عليها أن تؤدى للمدعيين مبلغ 3003600 درهما والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، ، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات وبرفض الدعوى المتقابلة . استأنفت المدعى عليها هذا الحكم بالاستئناف رقم 362 لسنة 2025 عقاري كما استأنفه المدعيان بالاستئناف رقم 381 لسنة 2025 عقاري دفعت المستأنفة أصليا بعدم سماع الدعوى بمرور الزمان عملا بنص المادة رقم 336 من قانون المعاملات المدنية وبعد أن قررت المحكمة ضم الإستئنافين للإرتباط قضت بتاريخ 28-5-2025 برفضهما وتأييد الحكم المستأنف . طعنت الطاعنة في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت إلكترونيا مكتب إدارة الدعوي بتاريخ 10-6-2025بطلب نقضه وقدم المطعون ضدهما مذكرة بالرد خلال الميعاد القانوني طلبا فيها رفض الطعن . وإذ عرض الطعن علي هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة .
وحيث إن الطعن أقيم علي أربعة أسباب تنعي الطاعنة بالسبب الأول منها علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه أإذ قضي برفض دفعها بعدم سماع الدعوى بمرور الزمان وفقاً لنص المادة 92 من قانون المعاملات التجارية الحالي الصادر بالمرسوم بقانون اتحادي رقم 50 لسنة 2022بقالة أن الدعوى لا تتعلق بالتزامات تجار قبل بعضهم البعض ولا بأعمال تجارية فيما بينهم رغم أن الثابت من واقع المستندات المقدمة من الطاعنة بجلسة 30/4/2025 أمام محكمة الإستئناف أن طبيعة الوحدة محل النزاع هي محل تجاري، حيث دون في بند تفاصيل الوحدة بعقد البيع والشراء انها عبارة عن " متجر للبيع بالتجزئة "، وان الطاعنة من التجار حيث تمارس نشاط التطوير العقاري على وجه الاحتراف، كما أن المطعون ضدهما من التجار حيث انهما أصحاب مجموعة جاكي التجارية ( Jacky's Group) والشركاء فيها، وقد قاما بالتعاقد معها لشراء محل تجاري "متجر للبيع بالتجزئة " من اجل شئون تجارتهما وانها قد قاما برفع الدعوى الماثلة بتاريخ 11/07/2024 أي بعد مضي ما يقارب ستة عشر عاما من تاريخ ابرام الاتفاقية موضوع الدعوى و اثنى عشر عاما من تاريخ صدور قرار دائرة الأراضي والاملاك بإنهاء العقد وإلغاء تسجيل الوحدة يإسميهما في 19-3- 2012 ومن ثم فإن الدعوى الماثلة تكون غير مسموعة بمرور الزمان وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي في غير محله ذلك أنه لما كان من المقرر في قضاء محكمة التمييز أن النص في المادة (95) من قانون المعاملات التجارية - المقابلة للمادة 92 من قانون المعاملات التجارية الحالي - مفاده إنه يشترط لسريان التقام العشري المنصوص عليه في تلك المادة توافر شرطين، أولهما أن تكون الدعوى متعلقة بالتزامات التجار قبل بعضهم البعض، أي أن تثبت صفة التاجر لكل من طرفي الالتزام، وثانيهما أن تكون تلك الالتزامات متعلقة بأعمالهم التجارية، ولا يغني توافر أحد هذين الشرطين عن الآخر. لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه المؤيد للحكم الإبتدائي أنه قد اقام قضاءه برفض الدفع الوارد بسبب النعي تأسيسا علي أن المدعيين أصليا أقاما الدعوي علي المدعى عليها بطلب إلزامها برد المبلغ المسدد منهما من ثمن عقار التداعي مع التعويض على سند من انعقاد المسئولية قبلها عن عدم إتمام التعاقد الخاص بشراء العقارمحل التداعي وإلغاء تسجيله لدي دائرة الأراضي والأملاك، بما مؤداه أن الدعوى لا تتعلق بالتزامات تجار قبل بعضهم البعض ولا بأعمال تجارية فيما بينهم وبما يكون معه الدفع المطروح قد جاء مفتقرا لسنده الصحيح من الواقع والقانون فإنه يكون قد طبق القانون تطبيقا صحيحا ويضحي النعي عليه في هذا الشأن علي غير أساس .
وحيث إن الطاعنة تنعي بالسبب الثاني من أسباب الطعن علي الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والتناقض والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك تقول أنها تمسكت أمام محكمة الموضوع بالدفع بعدم سماع الدعوى الأصلية بمرور الزمان عملا بنص المادة رقم 336 من قانون المعاملات المدنية تأسيسا علي ان المطعون ضدهما قد قاما برفعها بتاريخ 11-7-2024بطلب إسترداد ما قاما بسداده من ثمن الوحدة محل التداعي أي بعد مضي ما يقارب ثلاثة عشر عاما من تاريخ إنهاء وفسخ العقد وإلغاء تسجيل الوحدة من اسم المطعون ضدهما في 19/03/2012 بعد صدور قرار بفسخ العقد من دائرة الأراضي والاملاك، وقد اقرا بصحة قرار تلك الدائرة وعلمهما به ولم يطعنا في الإجراءات التي تمت من خلال الدائرة بثمة مطعن ينال منها ،وأن الحكم المطعون فيه المؤيد لحكم أول درجة إذ قام بتخفيض نسبة التعويض المستحقة للطاعنة على أساس ان الأخيرة قد انتفعت بالأموال المستلمة من المطعون ضدهما معتبرا ان انتفاعها بالأموال المستلمة منهما هو بمثابة قبض لغير المستحق او اثراء بلا سبب يتعين معه النزول بقيمة التعويض المستحق للطاعنة، مما يؤيد التكييف القانوني الصحيح للدعوى الماثلة وفق طلبات المطعون ضدهما بأنها دعوى قبض غير المستحق او الاثراء بلا سبب، التي تتقادم بمضي ثلاث سنوات من اليوم الذي علم فيه الدائن بحقه في الرجوع ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضي برفض الدفع فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي في غير محله ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادة 336 من قانون المعاملات المدنية الواردة في الفصل الخاص بالفعل النافع في الفرع الخامس منه، على أنه "لا تسمع الدعوى الناشئة عن الفعل النافع بانقضاء ثلاث سنوات من اليوم الذي علم فيه الدائن بحقه في الرجوع ، وفي جميع الأحوال لا تسمع الدعوى بانقضاء خمسة عشره سنة من اليوم الذي نشأ فيه حقه في الرجوع"، مفاده أن الدعاوى الناشئة عن الفعل النافع الكسب بلا سبب ، وقبض غير المستحق ، والفضالة وقضاء دين الغير تتقادم بمضي ثلاثة سنوات من اليوم الذي علم فيه الدائن بحقه في الرجوع ، والمقصود هنا بالعلم الذي يبدأ به التقادم الثلاثي هو علم الدائن الحقيقي بأحقيته في الرجوع على مدينه لاقتضاء حقه بدعوى الأثراء بلا سبب ، باعتبار أن انقضاء ثلاث سنوات من يوم هذا العلم ، ينطوي على تنازل صاحب الحق عن حقه الذي خوله له القانون في استرداد حقه من الملتزم برده دون ارادته مما يستتبع سقوط دعوى الإثراء بلا سبب بمضي مدة التقادم، ولا يتحقق هذا العلم إلا من التاريخ الذي تتكشف فيه لصاحب الحق حقه في الاسترداد، مما يدل على أن حكم النص في المادة 336 من قانون المعاملات المدنية لا يسرى إلا على الدعاوى الناشئة عن الفعل النافع وهذا الفعل محصور فيما أورده الفصل الرابع تحت عنوان ( الفعل النافع ) في أربعة فروع وهي الكسب غير المشروع ، وقبض غير المستحق، والفضالة، وقضاء دين الغير ، فلا يمتد أثر هذا النص إلى غير ذلك من الدعاوى غير الناشئة عن الفعل النافع في مفهوم هذا النص. لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن - المطعون ضدهما -المدعيين أصليا أقاما الدعوى الماثلة بطلب إلزام الطاعنة -المدعي عليها ? كما سلف القول - برد ما سدداه لها من ثمن للوحدة محل التداعى كأثر من آثار الفسخ والتعويض عن الأضرار المادية والمعنوية التي حاقت بهما، ومن ثم فإن هذه الطلبات - في حقيقتها ومرماها - ليست ناشئة عن أي من مصادر الفعل النافع في مفهوم نص المادة 336 من قانون المعاملات المدنية ومن ثم فلا مجال لإعماله، ويكون الدفع بسقوط الحق في المطالبة بالتقادم الثلاثى استنادا إليها على غير سند من القانون خليقا برفضه، و إذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون قد طبق القانون على وجهه الصحيح وبمنأى عن مخالفته أو الخطأ في تطبيقه، ويكون النعي عليه - في هذا الخصوص - على غير أساس.
وحيث إن الطاعنة تنعي بالسببين الثالث والرابع من أسباب الطعن علي الحكم المطعون عليه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه ومخالفة الثابت بالأوراق والاخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك تقول إن الحكم المطعون فيه المؤيد للحكم الإبتدائي إذ انتهي في قضائه الي تخفيض نسبة الخصم المستحقة لها كمطور إلى 10% من قيمة الوحدة المبيعة بدلاً من نسبة 40% المقررة قانوناً بقالة انها تقاعست عن انجاز المشروع العقاري الكائنة به تلك الوحدة خلال الموعد المحدد لإنجازه معولا في ذلك علي ما تضمنه تقرير الخبير من تفسيرات قانونية خاطئة لبنود عقد بيع محل التداعي ، رغم اعتراضاتها على ذلك التقرير لتعرضه لأمور قانونية ،. وبالرغم من اخلال المطعون ضدهما بالتزامهما بسداد باقي الثمن ، وأن الطاعنة أوفت بجميع التزاماتها التعاقدية وانجزت البناء والوحدة محل التداعي في وقت معقول وبدون أي تأخير واخطرت المطعون ضدهما بتاريخ 4/5/2011 لتزويدها بمخطط التشطيبات الداخلية لاستكمال الاعمال وقد تجاهل المطعون ضدهما جميع اخطارات الطاعنة حتى صدرت شهادة الانجاز بتاريخ 5/9/2011 . فضلا عن أنه قد لحقت بها أضرار بالغة من جراء إخلال المطعون ضدهما لإلتزامهما التعاقدي لإنخفاض سعرمحل التداعي في الوقت الحالي الأمر الذي يعيب الحكم بما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أن من المقرر في قضاء الهيئة العامة لمحكمة التمييز - أنه لما كان القانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي قد صدر بتاريخ 24 نوفمبر 2020 على أن يعمل به من تاريخ نشره، وقد نشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 13 ديسمبر 2020، ونص على أن يستبدل بنص المادة (11) من القانون رقم (13) لسنة 2008 النص الوارد به، و إذ كانت 12العقود التي يسري عليها القانون رقم (13) لسنة 2008 تخضع من حيث آثارها لأحكام القانون رقم (19) لسنة 2020 بما نص فيه على إعمال الأثر الرجعي، فينسحب تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المترتبة على العقود الخاضعة له ولو كانت سابقة على صدوره، ومن تلك الاجراءات قرارات الفسخ عدا تلك التي تم الغاؤها بحكم بات من المحاكم المختصة قبل العمل بأحكام هذا القانون، شريطة أن تكون الإجراءات والقرارات قد تمت وفقا للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذها حتى ولو أدرك القانون رقم (19) لسنة 2020 الدعوى أمام محكمة التمييز، إذ أن المشرع لم يستثن من نطاق تطبيقه إلا قرارات الفسخ التي صدر فيها حكم بات، فمن ثم يكون على محكمة التمييز إعمال ما نص عليه القانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي من تلقاء نفسها متى وردت على الجزء المطعون فيه من الحكم، مما مؤداه أنه يحق للمطور فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 المشار اليه، والاحتفاظ بالمبالغ المسددة من ثمن البيع بما لا يزيد على النسب المبينة قبل كل نسبة انجاز، مع وجوب اتباعه القواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذ قرار الفسخ، وذلك إذا أخل المشترى بالتزاماته التعاقدية وأهمها عدم سداد الثمن، وذلك بعد إتباع الخطوات المنصوص عليها في المواد سالفة الذكر بضوابطها القانونية، ويكون لمحكمة الموضوع حينئذ - اذا ما أقيمت الدعوى أمامها من المطور أو المشترى بالمطالبة بالنسب أو استكمالها أو بتخفيضها بحسب الأحوال، الحكم بالنسب التي تراها عادلة بما يتناسب مع ظروف الحال وما تقدره تلك المحكمة دون مجاوزة الحد الأقصى المقرر لها قانوناً، باعتبارها من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع حسبما تستخلصه من ظروف الدعوى وملابساتها طالما أنها بينت العناصر التي استقت منها حكمها . وأن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة المقدمة إليها والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه، وتقدير عمل أهل الخبرة باعتباره عنصرًا من عناصر الإثبات في الدعوى ويخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متى اطمأنت إليه ورأت فيه ما تقتنع به ويتفق ما ارتأت أنه وجه الحق في الدعوى، ولا عليها إن لم تتعقب كل حجة للطاعن وترد عليها استقلالًا طالما أقامت قضاءها على أسباب سائغة مستمدة مما له أصل ثابت في الأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها. لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه المؤيد لحكم اول درجة أنه قد أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها من ان الطاعنة لجأت الى دائرة الأراضي والأملاك وحصلت على قرار منها بأحقيتها في إلغاء تسجيل الوحدة موضوع الدعوى من اسم المطعون ضدهما ، وكانت المحكمة قد انتهت آنفاً الى صحة الإجراءات التي اتخذتها دائرة الأراضي وصحة قرارها بالفسخ والإلغاء لثبوت إخلال الأخيرين بسداد الأقساط المستحقة قبل حلول موعد الإنجاز ، وحيث إن صحة قرار دائرة الأراضي سالف الذكر لا يصادر على حق المحكمة الحالية في تقدير المبالغ التي يحق للمطور الاحتفاظ بها نتيجة مخالفة المشتريين لالتزاماتهما، وأهمها تخلفهما عن سداد الثمن، وإذ كان الثابت أن نسبة الإنجاز في الوحدة محل التداعي وقت الإخلال الحاصل من المدعيين والذى رتب فسخ اتفاقية البيع إداريا كانت بواقع 100% وذلك بحسب الثابت من إخطار دائرة الأراض والاملاك المرسل للمطعون ضدهما بإنجاز وجاهزية الوحدة للتسليم في تاريخ 5/9/ 2011والموافقة الصادرة من تلك الدائرة على الغاء تسجيل الوحدة موضوع الدعوى، وكانت المحكمة ترى في مجال تقديرها للنسبة التي يجوز للمطور الاحتفاظ بها إعمالا لما نص عليه البند (أ) من الفقرة (4/أ) من المادة (11) سالفة البيان وعلى ضوء إخلال المطعون ضدهما بالتزامهما التعاقدي بعدم سداد باقي الثمن ومدة التأخير في الإنجاز السالف بيانها والتي لا تعد من الجسامة في مجال المشروعات العقارية وقيام الطاعنة بإلغاء تسجيل الوحدة بما يمكنها من إعادة استثمارها وبيعها للغير وانتفاعها بالمبلغ المسدد منهما حتى الآن، النزول بالنسبة المقررة بالمادة المشار إليها وهي (40%) إلى نسبة 10% فقط من قيمة الوحدة أي بما يعادل مبلغ (1501800 درهم) وذلك إعمالاً لسلطتها التقديرية في النزول عن الحد الأعلى للنسبة المقررة بما يوائم ظروف الدعوى وكافة ملابساتها ، وكان االمطعون ضدهما قد سددا من ثمن الوحدة مبلغ 4505400 درهم بحسب ما أثبته خبير الدعوى ومن ثم حق لهما استرداد مبلغ 3003600 درهم وكانت أسبابه في هذا الخصوص سائغة ولها أصلها الثابت في الأوراق و تتفق والتطبيق السديد للقانون وبمنأى عن مخالفته أو الخطأ في تطبيقه، وتكفى لحمل قضائه وتؤدى الى النتيجة التي انتهى اليها ، وفيها الرد المسقط لكل حجج الطاعنة وأوجه دفاعها ودفوعها ، ، ومن ثم يضحى النعى في جملته علي غير اساس
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وألزمت الطاعنة المصروفات وألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة للمطعون ضدهما مع مصادرة مبلغ التأمين .
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق