بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 30-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 262 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ع. ا. س.
مطعون ضده:
ب. ل. ا. ش.
س. ا. س. ا. ع. س.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/930 استئناف عقاري بتاريخ 21-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي، وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
حيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ? تتحصل في أن سرفراز إبراهيم سيد إبراهيم عثمان سيد (المطعون ضده الأول) أقام الدعوى رقم 1274 /2024 عقاري ضد 1- عبد القادر أحمد سنكري (الطاعن) و 2- بيلوشيب للوساطة العقارية ش.ذ.م.م (المطعون ضدها الثانية)، بطلب الحكم أولًا: بإلزام المدعى عليهما برد شيك العربون رقم (3......) المؤرخ في 15-3-2024 البالغ قيمته 535,000 درهم إلى المدعي. ثانيًا: إلزام المدعى عليه الأول بأداء مبلغ مقداره 535,000 درهم ? مثل قيمة شيك العربون ? له، مع الفائدة القانونية بواقع 5% سنويًا من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام. ثالثًا: إلزام المدعى عليه الأول بأداء مبلغ مقداره 30,000 درهم على سبيل التعويض له، مع الفائدة القانونية بواقع 5% سنويًا من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام. وذلك على سند من القول إنه بموجب عقد البيع الموحد ( F ) المؤرخ في 18-03-2024، تعاقد المدعي (كمشترٍ) مع المدعى عليه الأول (كبائع) على شراء الفيلا المقامة على قطعة الأرض رقم 0/2805 بمنطقة الفرجان دبي، نظير ثمن إجمالي مقداره 5.350.000 درهم، سدد منهم المدعي مبلغ العربون ومقداره 535,000 درهم بموجب الشيك المطلوب رده والمسلم إلى المدعى عليه الثاني، على أن يتم سداد المبلغ المتبقي ومقداره 4,815,000 درهم عن طريق التمويل البنكي بموجب شيك يسلم للمدعى عليه الأول عند التسجيل ونقل الملكية للمدعي، أو أي وسيلة أخرى مضمونة للدفع توافق عليها دائرة الأراضي والأملاك. على أن يلتزم المدعى عليه الأول بتقديم كافة المستندات الدالة على الملكية، كما يتعهد بإتمام جميع الإجراءات المتعلقة بنقل ملكية العقار لدى دائرة الأراضي والأملاك باسم المدعي فور قبضه الثمن المتفق عليه بموجب هذا العقد وبموعد أقصاه 18-05-2024. و حيث إن المدعى عليه الأول "البائع" فشل في تنفيذ التزامه بتقديم شهادة عدم الممانعة ( NOC ) من المطور في الموعد المتفق عليه بالعقد بتاريخ 18-05-2024، فتم تمديد مدة العقد إلى تاريخ 14-06-2024. إلا أن المدعى عليه الأول تأخر في استخراج رسالة عدم الممانعة ولم يرسلها إلا في مساء يوم الخميس الموافق 13-06-2024، أي قبل نهاية المدة المحددة بالعقد لتنفيذه بيوم عمل واحد، وهو يوم جمعة ولا يقبل أمين السجل العقاري أي مستندات بعد الساعة 11:30 صباحًا، وهي مدة غير كافية للمدعي للتواصل مع البنك الذي سيقوم بتمويل ثمن الشراء والذي سوف يحتاج أكثر من يوم عمل لاستصدار شيك بعد تزويده بشهادة عدم الممانعة. وبعد أن قام البنك من التأكد من صدور شهادة عدم الممانعة واتخذ إجراءاته لاستصدار شيك لصالح المدعي، وحدد أول إمكانية لذلك يوم 20-06-2024، وهو أول يوم عمل متاح بعد إجازة عيد الأضحى لتسليم الشيك ونقل الملكية، وتم إخطار المدعى عليه الأول، إلا أن الأخير رفض الحضور لنقل ملكية الفيلا بدون سبب، وامتنع بعد ذلك عن تحديد أي مواعيد أخرى لنقل الملكية واستلام الثمن. وحيث إن المدعي كان قد أوفى بجميع التزاماته واستخرج شيكات بباقي ثمن العقار من البنك الممول، إلا أن المدعى عليه الأول هو من عدل عن البيع ورفض تحديد ميعاد لنقل الملكية. وبالرغم من أنه بتاريخ 09-07-2024 تم توجيه إنذار قانوني إلى المدعى عليه الأول ليقوم بتحديد ميعاد لنقل ملكية العقار بمكتب أمين التسجيل، وذلك خلال خمسة أيام عمل من تاريخ استلام الإنذار، إلا أن المدعى عليه الأول بدلًا من أن يمتثل لما جاء بإنذار المدعي، قام بالرد بإنذار قانوني مؤرخ 22-07-2024 موجه إلى المدعي، زاعمًا أن المدعي هو من خرق شروط عقد البيع الموحد ( F ) المؤرخ 14-05-2024، فمن ثم كانت الدعوى. وفيها قدم المدعى عليه الأول طلبًا عارضًا يطلب فيه إلزام المدعى عليه في الطلب العارض (سرفراز إبراهيم سيد إبراهيم عثمان سيد) بأن يؤدي له مبلغ 535,000 درهم قيمة عربون شراء الفيلا موضوع الدعوى على سند المدعي أصليًا - المدعى عليه في الطلب العارض هو الذي عدل عن البيع.وبجلسة 15-10-2024 قضت المحكمة في موضوع الدعويين الأصلية والمتقابلة بـ: 1- إثبات انفساخ عقد البيع المؤرخ 18-03-2024 وامتداده المؤرخ 14-05-2024 موضوعي الدعوى، وبرفض الدعوى الأصلية. 2- إلزام المدعى عليه تقابلًا -المدعي أصليًا- بأن يؤدي للمدعي تقابلًا -المدعى عليه أصليًا- مبلغ 535,000 درهم قيمة عربون شراء الفيلا موضوع الدعوى. استأنف المدعي ذلك الحكم بالاستئناف رقم 930 /2024 عقاري، وبعد أن ندبت المحكمة خبيرًا في الدعوى، أودع تقريره وقضت بجلسة 21-04-2025 بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا في الدعوى الأصلية بإلزام المستأنف ضدهما برد شيك العربون رقم (000003) المؤرخ في 15-03-2024 البالغ قيمته 535,000 درهم إلى المستأنف، وبإلزام المستأنف ضده الأول بأداء مبلغ مقداره 535,000 درهم مثل قيمة شيك العربون إلى المستأنف، مع الفائدة القانونية بواقع 5% سنويًا من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام، ورفض ما عدا ذلك. طعن المدعى عليه الأول على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أودعت إلكترونيًا بتاريخ 20-05-2025 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وقدم وكيل المطعون ضده الأول مذكرة طلب فيها رفض الطعن. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، فقررت تحديد جلسة لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير حاجة إلى مرافعة.
وحيث إن حاصل ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفته القانون والخطأ في تطبيقه، ومخالفة الثابت بالأوراق، والقصور في التسبيب، والفساد في الاستدلال، والخطأ في الإسناد، والإخلال بحق الدفاع؛ إذ ألزمه الحكم برد شيك العربون ومثله بالرغم من عدم وجود ثمة إخلال من الطاعن في تنفيذ التزامه المنصوص عليه بالبند (4) من العقد سند الدعوى. إذ الثابت أن الطاعن استصدر شهادة عدم ممانعة ( NOC ) من المطور (شركة نخيل) إلى دائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 12-06-2024، وقد تسلمها المطعون ضده الأول بذات التاريخ بناءً على طلبه، أي قبل التاريخ المحدد لانتهاء العقد بيومين، رغم عدم وجود التزام بالعقد على الطاعن بتسليم الشهادة المذكورة للمطعون ضده الأول ونقل الملكية باسمه وتسليمه كافة الأوراق المتعلقة بها قبل أن يسدد كامل الثمن للطاعن. إلا أن المطعون ضده الأول أخل بالتزامه بسداد كامل الثمن في الموعد المتفق عليه أقصاه يوم 14-06-2024، تقصيرًا منه، الأمر الذي يكون معه طلب المطعون ضده الأول بقيمة العربون بغير سند من الواقع والقانون حريًا بالرفض لثبوت إخلاله بالتزامه بعدم سداد الثمن حتى الموعد المحدد لانتهاء العقد. لا ينال مما تقدم ما أورده الحكم بأسبابه، معولًا على تقرير لجنة الخبرة فيما أورده من أن المشتري (المطعون ضده الأول) كان مستعدًا لسداد باقي قيمة العقار بمجرد استلام شهادة عدم الممانعة، إلا أن البائع تأخر في إصدارها حتى يوم 13-06-2024، أي قبل يوم واحد فقط من انتهاء المهلة التعاقدية، مما جعل من المستحيل على البنك تجهيز الشيكات في يوم عمل واحد، بالرغم من أن الثابت أن المطعون ضده الأول أقر أنه استلم من الطاعن يوم الأربعاء الموافق 12-06-2024 شهادة عدم ممانعة. وبفرض أنه لم يتسلم المطعون ضده الأول الشهادة المذكورة إلا في اليوم التالي 13-06-2024، فهي أيضًا قبل موعد انتهاء العقد بيوم (14-06-2024)، دونما ثمة تأخير من الطاعن. كما أن الحكم المطعون فيه لم يبين المصدر الذي استند إليه في أن المطعون ضده الأول كان مستعدًا لسداد باقي قيمة العقار بمجرد استلام شهادة عدم الممانعة، كما أنه لم ينص في العقد المبرم بين الطرفين أن السداد سيتم من خلال التمويل البنكي، كما لم يرد في الاتفاقية أي نص واضح يفرض على الطاعن (البائع) قبول هذه الطريقة كوسيلة وحيدة للدفع. كما أخطأ في استناده إلى تقرير الخبرة فيما أورده من أن حجز موعد مع أمين التسجيل العقاري بعد العيد مباشرة وأنه أول يوم بعد العطلة الرسمية، لخلو الأوراق من ثمة دليل على حجز موعد صادر من أمين التسجيل العقاري سواء خلال الموعد المتفق عليه في العقد (14-06-2024) أو بعده، لعدم تقديم الدليل على الحجز وموافقة أمين التسجيل عليه، ولا تعتبر محادثات البنك مع العميل دليلًا على الحجز المذكور لخلو الأوراق من أي مستندات رسمية على ذلك الحجز، خلافًا لما ذهب إليه التقرير. كما أخطأ الحكم المطعون فيه فيما أورده من أن العقد نص على أن السداد يكون بأية وسيلة تقبلها دائرة الأراضي وتعاون البائع مع المشتري في استخراج شهادة عدم الممانعة مما يعد قرينة على موافقته على التمويل البنكي، بالمخالفة للبند (4) بالعقد، والبند (ب/6) من العقد الذي نص صراحة على أن المبلغ المتبقي من قيمة العقار 4,815,000 درهم عن طريق شيك مدير يحرر باسم المالك أو أي وسيلة أخرى مضمونة للدفع توافق عليها دائرة الأراضي والأملاك، وقد خلت الأوراق من تلك الموافقة. فضلًا عن أن لجنة الخبراء أكدت بخلاصة تقريرها النهائي بالصفحة رقم (37) منه وفي أكثر من موضع أن المطعون ضده الأول استخرج شيكات المدير بالمبالغ المطلوبة قبل نهاية المهلة التعاقدية، فمن ثم فإن عدم قيام المطعون ضده الأول بترتيب سداد المتبقي من الثمن بأي وسيلة في الموعد المحدد لانتهاء العقد يعود لتقصير منه، الأمر الذي يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في جملته غير سديد؛ ذلك أن الأصل في عقد البيع أنه نهائي ولا يجوز للمتعاقدين بعد إتمامه الرجوع فيه، فمن حيث المبدأ لا يجوز الرجوع في العقود بالإرادة المنفردة. ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لأحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته، وهو ما يسمى بيع بالعربون، وهو يختلف في أركانه وشروطه عن البيع بمقدم الثمن. إذ إن في البيع بالعربون، عملًا بنص المادة 148 من قانون المعاملات المدنية، هو ولئن كان بيعًا باتًا لا يجوز العدول عنه إلا أنه يجوز أن يتفق الطرفان - أو إذا كان العرف جاريًا على ذلك - على أن الالتزام الناشئ عنه هو التزام بدلي يخول المدين - بائعًا أو مشتريًا - أن يدفع العربون بدلًا من التزامه الأصلي الناشئ عن العقد خلال أجل معين، مما يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر قدر العربون جزاءً للعدول، فإذا كان هو الذي دفع العربون فإنه يفقده، ويصبح العربون حقًا لمن قبضه. أما إذا كان الطرف الذي عدل هو الذي قبض العربون، فإنه يرده ويرد مثله للطرف الآخر، ولا يعتبر رد العربون تعويضًا عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول، فإن الالتزام موجود ومحدد المقدار حتى لو لم يترتب على العدول أي ضرر. فالالتزام بدفع قيمة العربون المترتب في ذمة الطرف الذي عدل عن العقد ليس تعويضًا عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول، بل هو نزول عند إرادة المتعاقدين، فقد جعلا العربون مقابلًا لحق العدول، مما مؤداه أن العدول عن تنفيذ العقد هو حق للمتعاقدين أو أحدهما - حسب الاتفاق بينهما. ومن المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه وفقًا للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية، يجب تنفيذ العقد طبقًا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية، وأن التزام المتعاقد ليس مقصورًا على ما ورد بالعقد ولكنه يشمل أيضًا كل ما هو من مستلزماته وفقًا للقانون والعرف وطبيعة التصرف. كما أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة وتقارير الخبراء والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينها والأخذ بما تطمئن إليه منها واطراح ما عداه، وكذلك تفسير العقود والاتفاقات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود عاقديها أو أصحاب الشأن فيها على ألا تخرج عن المعنى الواضح لعبارات العقد، وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من سلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى. وكان الحكم المطعون فيه قد أورد بأسبابه: ((الثابت بتقرير لجنة الخبرة المنتدبة أمام هذه المحكمة، والتي تأخذ بنتائجها هذه المحكمة لسلامة الأسس التي بني عليها وتستخلص منه أنه رغم أن المشتري (المستأنف) كان مستعدًا لسداد باقي قيمة العقار بمجرد استلام شهادة عدم الممانعة، إلا أن البائع تأخر في إصدارها حتى يوم 13-06-2024، أي قبل يوم واحد فقط من انتهاء المهلة التعاقدية، مما جعل من المستحيل على البنك تجهيز الشيكات في يوم عمل واحد، ووفقًا للمراسلات الرسمية بين البنك والوسطاء، فإن البنك أوضح أنه بحاجة إلى 3-4 أيام عمل بعد استلام شهادة عدم الممانعة لإصدار الشيكات المطلوبة، وهو إجراء مصرفي روتيني خارج عن سيطرة المشتري. إضافة إلى ذلك، فإن يوم 14-06-2024 كان يوم جمعة، وهو يوم عمل نصف يوم فقط في دبي، مما صعّب استكمال الإجراءات. كما أن الفترة من 15-06-2024 حتى 19-06-2024 كانت عطلة رسمية بمناسبة عيد الأضحى، وهو ما يعني أن أول يوم عمل متاح لاستكمال الدفع كان 20-06-2024، وهو الموعد الذي حدده البنك لحضور المشتري لدى أمين التسجيل مع الشيكات المصرفية لإتمام الصفقة. ولا ينال من ذلك عدم النص على التمويل البنكي في العقد إذ أن البند 4 نص على السداد يكون بأية وسيلة تقبلها دائرة الأراضي وتعاون البائع مع المشتري في استخراج شهادة عدم الممانعة مما يعد قرينة على موافقته على التمويل البنكي، وأن السبب الرئيسي كان تأخر المستأنف ضده الأول في إصدار شهادة عدم الممانعة حتى 13-06-2024، مما جعل البنك غير قادر على تجهيز الشيكات قبل 14-06-2024، إضافة إلى العطلة الرسمية (15-19 يونيو 2024) التي منعت أي إجراءات رسمية وأن عدم سداد الثمن لم يكن راجعًا لإرادة المشتري، مما يثبت حسن نية المستأنف وسوء نية المستأنف ضده الأول الذي عدل وهو الذي قبض العربون، فإنه يرده ويرد مثله للطرف الآخر)). إذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغًا ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفي لحمل قضائه، ومن ثم فإن النعي عليه لا يعدو أن يكون مجرد جدل فيما تستقل محكمة الموضوع في تقديره، لا يجوز التحدي به أمام هذه المحكمة، ويكون معه النعي عليه بما سلف على غير أساس.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: - برفض الطعن وبإلزام الطاعن بالمصاريف والرسوم والفى درهم مقابل أتعاب المحاماة ومصادرة التامين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق