بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 30-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 252 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ا. س. د. ه.
أ. إ. ا. ش.
مطعون ضده:
م. ك. ب.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/25 استئناف عقاري بتاريخ 29-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي، وبعد المداولة،
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع -على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن المطعون ضده (محمد كاشف) أقام النزاع رقم 2610/2024 محدد القيمة ضد الطاعنتين (1- إيه سي دبليو القابضة 2- أوريكس إدارة العقارات ش.ذ.م.م) ، بطلب الحكم أولًا بفسخ اتفاقية إدارة الشقق وتجميع الدخل (ملحق 2) باتفاقية بيع وشراء الوحدة السكنية المقامة على قطعة الأرض المسماة هانوفر سكوير سنترال، بمنطقة قرية جميرا الجنوبية، شقة رقم S-16A الطابق الثاني. ثانيًا: إلزام المدعى عليهما بالتضامن فيما بينهما بأن يردا له مبلغًا مقداره 184,163 درهمًا المترصد في ذمتهما والثابت بتقرير الخبرة المودع في المنازعة رقم 638 لسنة 2023 تعيين خبرة، والفوائد القانونية بواقع 12% سنويًا من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام. ثالثًا: إلزام المدعى عليهما بالتضامن فيما بينهما بأن تؤديا له تعويضًا مقداره 100,000 درهم عما تسببتا فيه من أضرار مادية وأدبية للمدعي؛ على سند أنه بتاريخ 2 فبراير 2008 قام بتوقيع اتفاقية بيع وشراء الوحدة السكنية محل التداعي بمبلغ مقداره 702,261.78 درهم، وقد تضمن عقد البيع والشراء المشار إليه ملحق (2) يتضمن اتفاقية إدارة الشقق وتجميع الدخل وذلك مع المدعى عليها الأولى، وقد نصت بنود اتفاقية إدارة الشقة موضوع الدعوى على حق الشركة المدعى عليها الأولى في إدارة الوحدة والانتفاع بها واستخدامها لمدة 20 عامًا، على أن يبدأ تاريخ سريان الاتفاقية المذكورة في تاريخ استلام المدعي للوحدة السكنية موضوع عقد البيع والشراء الأصلي. كما نصت الاتفاقية المذكورة على أنه سيحصل المالكون على نسبة 60% من صافي الربح التشغيلي الذي تم الحصول عليه وتجميع الإيرادات ثم تقسيمها بين المالكين، وتخصيص 40% من صافي الدخل المجمع لمدير المنتجع. وبتاريخ 01-03-2022 تلقى المدعي رسالة تفيد تسليم المدعى عليها الأولى إدارة المشروع للمدعى عليها الثانية وذلك باعتبارها شركة تعمل في خدمات تأجير وإدارة العقارات للغير بدبي، لتحل محلها في إدارة المشروع وإجراء الحسابات المالية بدلًا منها، وأنه سبق وأن أقام منازعة تعيين خبرة قيدت برقم 638 لسنة 2023 تعيين خبرة، وقد انتهى تقرير الخبير إلى أن المتنازع ضدهما قاما بحساب نسبة المتنازع عن الأرباح بطريقة لا تتفق مع ما ورد ببنود التعاقد، وقد تبين أن هناك مستحقات للمتنازع نتيجة لذلك بخلاف ما صرف له بلغت مبلغًا مقداره 184,763 درهمًا. ولما كان المدعي قد أصيب بحزن وشعور بالأسى نتيجة قيام المدعى عليهما بالاستيلاء على المبالغ المالية وأرباح المدعي وعدم انتفاعه بتلك الأرباح لسنوات، وما ولّده هذا الحزن من أثر نفسي سلبي وسيء فإنه يطالب بالتعويض. وبتاريخ 01-04-2024 قرر القاضي المشرف إحالة النزاع للمحكمة المختصة فقيدت الدعوى برقم 715 لسنة 2024 عقاري. وبجلسة 31-10-2024 قررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة 12-12-2024، وبتلك الجلسة قضت أولًا: بفسخ اتفاقية إدارة الشقق وتجميع الدخل (ملحق 2) باتفاقية بيع وشراء الوحدة السكنية المؤرخة 02-02-2008 المقامة على قطعة الأرض المسماة هانوفر سكوير سنترال، بمنطقة قرية جميرا الجنوبية، شقة رقم S-16A الطابق الثاني. ثانيًا: إلزام المدعى عليهما بالتضامن بينهما بأن تؤديا إلى المدعي مبلغًا وقدره 184,163 درهمًا وفوائده القانونية بواقع (5%) من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد. ثالثًا: إلزام المدعى عليهما بالتضامن بينهما بأن يؤديا للمدعي مبلغ ثلاثين ألف درهم تعويضًا ماديًا وأدبيًا. استأنفت المدعى عليهما ذلك الحكم بالاستئناف رقم 25 لسنة 2025 عقاري، وبجلسة 29-04-2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف . طعنت المدعى عليهما على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أودعت إلكترونيًا بتاريخ 14-05-2025 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة، فقررت تحديد جلسة لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير حاجة إلى مرافعة .
وحيث إن حاصل ما تنعي به الطاعنتان على الحكم المطعون فيه مخالفته القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق؛ إذ استند على مساحة الوحدة الواردة باتفاقية البيع والشراء المؤرخة في 02-02-2008، واعتبارها أساسًا لاحتساب مستحقات المطعون ضده عن اتفاقية إدارة وتجميع الدخل للوحدة محل التداعي ? رغم أنها مساحة مبدئية قابلة للتعديل بالعجز أو الزيادة وفقًا لما تم الاتفاق عليه بين الأطراف بموجب البند 5-2 من اتفاقية البيع والشراء محل التداعي، وثبوت تغيير المساحة النهائية للوحدة وفقًا للثابت بموجب شهادة ملكية الوحدة المؤرخة في 14-06-2016، وعقد الإدارة المصدق لدى دائرة الأراضي والأملاك المؤرخ في 03-05-2016، والثابت منهما انخفاض مساحة الوحدة بعجز قدره 28.29 قدم مربع. كما أخطأ لالتفاته عما تمسكتا به الطاعنتان بأن الخبرة المنتدبة أخطأت في حساباتها لكونها أقامتها على أساس أن الميزانيات المقدمة من الطاعنتين عن الأعوام 2016 و 2017 و 2018 و 2019 و 2020 تخص فقط المبنى الكائن به الوحدة محل التداعي، بالرغم من أن صافي الربح التشغيلي المقدم منهما للأعوام 2016 و 2017 و 2018 و 2019 و 2020 هو من صافي الربح المجمع لثلاثة مبانٍ من ميدان هانوفر وهي الوسطى والشمالية والجنوبية. وأن صافي الربح التشغيلي المبلغ عنه في عام 2021 مخصص فقط للمبنى المركزي في ميدان هانوفر. والتفت عن ما أورده الخبير الاستشاري أنه باحتساب مصروفات المبنى وخصمها من دخوله انتهى إلى أن نصيب المطعون ضده من الأرباح عن الفترة من 2016 إلى 30-06-2024 مبلغ مقداره 115,392.07 درهمًا، وأنه وفقًا لمستندات السداد المقدمة بموجب المرفق رقم 11 من التقرير فقد تم سداد هذا المبلغ المستحق للمطعون ضده .
وحيث إن هذا النعي في جملته غير سديد؛ ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة -أنه لمحكمة الموضوع السلطة التامة في فهم الواقع في الدعوى وتفسير العقود والإقرارات والمستندات وسائر المحررات والشروط المختلف عليها بما تراه أوفى بمقصود المتعاقدين وفي استخلاص ما يمكن استخلاصه منها، وأن عمل الخبير لا يعدو أن يكون عنصرًا من عناصر الإثبات الواقعية في الدعوى يخضع لتقديرها، ولها سلطة الأخذ بما انتهى إليه محمولًا على أسبابه الفنية متى اقتنعت بكفاية أبحاثه وسلامة الأسس التي بني عليها دون أن تكون ملزمة بالرد على اعتراضات الخصوم أو المستندات المخالفة لما أخذت به، وأن تتبع الخصوم في شتى مناحي دفاعهم، وترد استقلالًا على كل قول أو حجة أثاروها؛ إذ في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمني المسقط لما يخالفها، ولا رقابة لمحكمة التمييز عليها في ذلك ما دامت لم تخرج في تفسيرها عن المعنى الذي تحتمله عبارات المحرر أو تجاوز المعنى الواضح لها وما دام ما انتهت إليه سائغًا مقبولًا بمقتضى الأسباب التي بنته عليها. كما أنه من المقرر -في قضاء هذه المحكمة- أنه وفقًا للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية يجب تنفيذ العقد طبقًا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية. ولما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أورد بأسبابه: ((بأن الخبرة المعينة في النزاع المذكور لم تبين المساحة الفعلية للوحدة العقارية محل التداعي المثبتة بشهادة الملكية المؤرخة في 14/6/2016 وهي 650.68 قدم مربع، واعتمدت المساحة المبينة في اتفاقية البيع والشراء وهي 679.17 قدم مربع مما ترتب عليه خطأ الخبرة في احتساب حصة المستأنف ضده في الأرباح إذ احتسبتها على أساس أن النسبة هي 1.8% من مساحة المبنى، بينما النسبة الصحيحة هي 1.5% من مساحة المبنى فهو مردود بأن الثابت من اتفاقية البيع والشراء أن حصة المالك في اتفاقية إدارة الشقة 1.08% كما أن الثابت في الملحق 2 "اتفاقية إدارة الشقق وتجميع الدخل" أن حصة المالك يقصد بها النسبة المحددة في التفاصيل المرفقة باتفاقية البيع والشراء، وكان الخبير قد احتسب مستحقات المستأنف ضده على هذا الأساس ومن ثم يكون النعي قائمًا على غير أساس. وأما عن النعي بأن الخبرة أخطأت في احتساب حصة الوحدة محل التداعي بإجمالي مبلغ قدره 286,488 درهمًا من صافي أرباح ثلاثة مبانٍ، في حين أن الصحيح أن الحصة تساوي مبلغًا قدره 101,724.84 درهمًا الصافي من أرباح مبنى هانوفر سكوير سنترال الكائن به الوحدة محل التداعي فهو مردود بأن الثابت من الاطلاع على تقرير الخبرة أنه اعتمد في حساباته على ما قدمته المستأنفة الأولى بيدها من مستندات وكشوف حساب للرد على الدعوى مما يكون معه الاستئناف برمته قائمًا على غير أساس)). إذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغًا وله معينه الثابت في الأوراق وكافيًا لحمل قضائه وفيه الرد الضمني المسقط لحجج الطاعنتين، ومن ثم فإن النعي عليه في هذا الخصوص يضحى جدلًا فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره ولا يجوز إبداؤه أمام محكمة التمييز وبالتالي غير مقبول، مما يتعين معه رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: - برفض الطعن وبإلزام الطاعن المصاريف والرسوم وألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة المطعون ضدهما الثاني والثالث ومصادره التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق