بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 17-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 191 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ت. ا. ا. إ. ل. ا. ش.
مطعون ضده:
ف. س. س. م.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/1090 استئناف عقاري بتاريخ 19-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذي أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ? تتحصل في أن المطعون ضدها فريدة سيد سعد محمد أقامت على الطاعنة تى اتش او اي للتطوير العقاري ش.ذ.م.م. الدعوى رقم 1662 لسنة 2023 عقاري محكمة دبي الابتدائية بطلب الحكم أصلياً: بفسخ عقد البيع سند الدعوى وإلزامها بأن تؤدي إليها مبلغ 1,300,000 درهم مع التعويض والفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام. واحتياطياً إلزامها بأن تؤدي إليها مبلغ 600,000 درهم تعويضاً والفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام. وقالت بياناً لذلك، إنها تعاقدت مع المدعى عليها على شراء شقة فندقية بمشروع (ذي هارت أوف يورب 2) العقار رقم 3175 c (استديو) كوت دي أزور، لقاء مبلغ إجمالي 1,300,000 درهم، سددت منه مبلغ 650.000 درهم، حتى عام 2019، و إذ تضمن الاتفاق أنه يدخل في مساحة الشقة حصة في المناطق المشتركة، و أنها تمتلك صافي مساحة الوحدة، بالإضافة لحصتها من الأجزاء المشتركة في المشروع ككل، إلاً أن المدعى عليها تأخرت في إنجاز المشروع، وطلبت منها التوقيع على ملحق عقد البيع لتعديل مواعيد الدفعات المتفق عليها في العقد، فسددت مبلغ 130,000 درهم ، فضلاً عن ما سبق سداده، على أن يتم إنجاز المشروع في ديسمبر عام 2020 ، وذلك مقابل التزام المدعى عليها بعائد استثماري مضمون بواقع 10% من قيمة الوحدة العقارية، ولمدة عشر سنوات تبدأ من تاريخ تشغيل فندق كوت دى أزور كاملاً، ونفاذا لذلك سددت الدفعة السادسة ليصبح إجمالي ما سددته مبلغ 779,800 درهم، بالإضافة لسدادها مبلغ إضافي بواقع 52,200 درهم، وكذلك رسوم التسجيل، و تبقت الدفعة الأخيرة عند إنجاز المشروع، وعلى الرغم من تمديد موعد الإنجاز، إلاً أن المدعى عليها لم تنجز المشروع في الموعد الجديد، حال ان نسبة الإنجاز وقت رفع الدعوى لم تبلغ سوى 83% فقط، و إذ طلبت المدعى عليها منها استلام الوحدة بحجة أن الجناح الجزئي للفندق الذي تقع فيه الوحدة قد أُنجز ، في حين أن المشروع لم يتم إنجازه بالكامل بعد، - لاسيما وأن أجزاء من المناطق المشتركة الداخلة في حساب مساحة الوحدة محل التعاقد، لم تنجز بعد، وقد طلبت من المدعى عليها تأجير العقار وتسليمها العائد الاستثماري وفق ما تم الاتفاق عليه في ملحق العقد، إلا أن رفضت ذلك، ونتيجة لإخلال المدعى عليها بإنجاز المشروع في الوقت المتفق عليه وعدم التزامها بأداء العائد الاستثماري لها، فقد أقامت الدعوي، ندبت المحكمة خبيراً، وبعد ان أودع تقريره، حكمت بجلسة 27-11-2024 بفسخ عقد بيع سند الدعوى و إلزام المدعى عليها بأن تؤدي للمدعية مبلغ 779,801 درهم، والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية الحاصلة في 8/12/2023 وحتى تمام السداد، ومبلغ 150,000 درهم تعويضاً والفائدة بواقع 5% من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى تمام السداد، وبرفض ما عدا ذلك من طلبات. استأنفت المدعية هذا الحكم بالاستئناف رقم 1090 لسنة 2024 عقاري، كما استأنفته المدعي عليها بالاستئناف رقم 1100 لسنة 2024 عقاري، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافينن قضت بتاريخ 19/3/202، أولاً: في الاستئناف رقم 1090 لسنة 2024 بتعديل الحكم المستأنف ليصبح مبلغ التعويض المقضي به للمستأنفة مقداره 254,400 درهم وبتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك. ثانياً: في الاستئناف رقم 1100 لسنة 2024 برفضه. طعنت المدعى عليها في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 17/ 4/2025 بطلب نقضه، وقدم محامي المطعون ضدها مذكرة بدفاعها ? في الميعاد ? طلبت فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
وحيث إن حاصل ما تنعى به الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقول إن الحكم إذ اتخذ من تقرير الخبير عماداً لقضائه سالف البيان، بالرغم من أن إرادة طرفي العقد تلاقت عند إبرام العقد سند الدعوى علي أنه حال حدوث تأخير من جانب البائع ( الطاعنة ) بشأن تاريخ التسليم لا يكون الجزاء المترتب على ذلك هو إعمال المادة 272/1 من قانون المعاملات المدنية المتعلقة بفسخ العقد، بل كان الاتفاق الصريح بين طرفي العقد هو أن تعوض الطاعنة بوصفها البائع المطعون ضدها بصفتها المشتري بتعويض اتفاقي جابر لما لحق الأخيرة من أضرار بما يوازي 8% من إجمالي ما تم سداده فعلاً من الثمن حتى تمام الإنجاز وتسليم الوحدة ، وأنها ? الطاعنة ? أخطرت المطعون ضدها بتاريخ 5/6/2023 عبر رسالة إلكترونية بأن الوحدة تم إنجازها وكذلك المشروع الكائنة فيه الوحدة وبنسبة 100% ، ومن ثم فإن المطعون ضدها لا تستحق أي عائد استثمارى، أو تعويض، بحسبان أنها قد أخلت بالتزاماتها التعاقدية بعدم سداد القسط الأخير من الثمن، هذا فضلاً عن أن المساحات المشتركة في الثلاثة أجنحة الأخرى من المشروع ? التي أشار إليها الحكم في مدوناته ? لا علاقة لها بالمساحة المشتركة المملوكة للمطعون ضدها، ذلك أن ملكية المطعون ضدها - وطبقاً للعقد سند الدعوى - تنحصر في ملكيتها للوحدة محل التداعي ، وما يخصها من مساحة مشتركة في المشروع الكائنة فيه، وإذ قضى الحكم للمطعون ضدها بمبلغ 254,000 درهم كتعويض شاملاً قيمة ما تم سداده من رسوم تسجيل و قيمة الضريبة المضافة المسددة عن الوحدة محل التداعي رغم استغراق خطأ المطعون ضدها لخطئها فيما يتعلق بفسخ العقد المبرم بينهما ، الأمر الذى يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى ? في جملته ? مردود، ذلك أنه من المقرر ? وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ? وفقاً للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية - يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية وأن التزام المتعاقد ليس مقصوراً على ما ورد في العقد ولكنه يشمل أيضاً كل ما هو من مستلزماته وفقاً للقانون والعرف وطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من سلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وأن لها - في هذا الخصوص - سلطة تقدير ما إذا كان المطور قد تأخر في تنفيذ العقد وإن كان هذا التأخير يرقى إلى ما يؤدى لإجابة المشترى إلى طلب الفسخ طالما أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها ما يساندها في الأوراق. ومن المقرر أيضاً أن العقد شريعة المتعاقدين - فلا يجوز لأحد المتعاقدين الرجوع فيه ولا تعديله ولا فسخه إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون، وأن الأصل في العقد رضاء المتعاقدين وما التزماه في التعاقد ، وأنه إذا كانت عبارات العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق تفسيرها - إذ يجب اعتبارها تعبيراً صادقاً عن إرادتهما المشتركة وذلك رعاية لمبدأ سلطان الإرادة وتحقيقاً لاستقرار المعاملات. و من المقرر كذلك أن المشترى متى طلب الفسخ فإنـه يتعين عليه إثبات خـطأ البائع بعدم تنفيذ التـزامه، وأن لمحكمة الموضوع استخلاص إثبات أو نفي الخطأ التعاقدي من طرفي العقـد حسبما تراه من ظروف التعاقد وملابساتها وان تقدير مبررات فسخ العقود الملزمة للجانبين هو من المسائل الموضوعية التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع طالما كان ذلك سائغاً وله أصل ثابت في الأوراق . وأن استخلاص عدم إيفاء أحد طرفي العقد لما أوجبه عليه العقد بما يجيز للعاقد الآخر طلب فسخ العقد قضائياً عملاً بالمادة 272 من قانون المعاملات المدنية كجزاء لعدم قيام الطرف المتعاقد معه بتنفيذ التزامه العقدي هو مما تستقل به محكمة الموضوع دون معقب عليها من محكمة التمييز متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها ما يساندها في الأوراق وهي تستقل بسلطة تقدير الأدلة وبحث المستندات والموازنة بينها، والأخذ بتقرير أهل الخبرة وحسبها أن تبين الحقيقة التي اقتنعت بها وأن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفى لحمله، وهي غير ملزمة بتتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم والرد استقلالاً على كل حجة أو قول أثاروه ما دام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها عليها فيها الرد الضمني المسقط لتلك الحجج والأقوال. ومن المقرر أنه يقع على الدائن عبء إثبات خطأ المدين بعدم تنفيذ التزاماته الناشئة عن العقد أو الإخلال بتنفيذها أو التأخير فيه وكذلك إثبات الضرر الذي أصابه ومداه ولا تقوم المسئولية العقدية إلا بتوافر هذين الركنين إضافة لرابطه السببية المفترضة بين الخطأ والضرر التي لا يستطيع المدين التخلص منها إلا بإثبات القوة القاهرة أو السبب الأجنبي أو قبل الدائن أو فعل الغير. وأن استخلاص الخطأ الموجب للمسئولية والضرر وعلاقة السببية بينهما هو من سلطة محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة مستمدة مما له أصل ثابت في الأوراق. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المستأنف المعدل بالحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبير المنتدب فيها أنه لم يتم إنهاء الأعمال بالمشروع الكائنة به الوحدة محل التداعى بنسبة 100% ولم يتم تسليم الوحدة للمدعية في الموعد المحدد بملحق العقد وهو 31 ديسمبر 2020 ونقل الملكية لها ، بالرغم من أن الأخيرة قامت بتنفيذ التزاماتها التعاقدية بأن سددت مبلغ 779,801 درهم من الثمن البالغ 1,300,000 درهم، ولم يتم تسليم الوحدة حتى تاريخه، ، بما يدل على أن هناك إخلال من جانب المدعي عليها في تنفيذ التزاماتها التعاقدية وفقاً لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذ العقد بحسن نية دون أن توجد قوة قاهرة أو سبب أجنبي منع من تنفيذه، ولا ينال من ذلك ما جاء بتقرير الخبير من أن الوحدة محل الدعوى تحمل رقم (3157 C . ) تقع في هذا الجزء المنجز وهي منجزة بالكامل وبها جميع الاكسسوارات والأثاث، ذلك أن الثابت من التقرير أيضاً أنه فيما يخص المساحات المشتركة في الثلاثة أجنحة الأخرى من المشروع فهي لم تنجز ومازالت قيد العمل بها وفي المراحل الأخيرة وهي تمثل نسبة 75% من المساحة المشتركة المباعة للمدعية من كامل المساحات المشتركة لعدد 4 أجنحة تمثل كامل المشروع الكائن به الوحدة محل التداعي، وهو ما يؤكد أن المساحة المباعة للمدعية لم يكتمل إنجازها وفق ما أُتفق عليه، و أنه عن طلب المدعية بالزام المدعى عليها بأن تؤدي لها التعويض وأداء العائد الاستثماري عن الضرر المادي والمعنوي والأدبي الذي أصابها جراء مخالفة المدعي عليها التزاماتها التعاقدية لعدم الالتزام بتسليم الوحدة موضوع الدعوى في الموعد المتفق عليه، وكان خطأ المدعى عليها ثابت من عدم تنفيذها التزامها التعاقدي قبل المدعية وفق ما ورد بتقرير الخبرة المودع بالدعوى والذي جاء به احتساب العائد على المبلغ الإجمالي الذي دفعه المشتري وبذلك تستحق المدعية عائداً مقداره 10% من إجمالي المسدد وهو بقيمة (779,801 درهم) من تاريخ التشغيل وهو تاريخ صدور شهادة استقبال النزلاء بتاريخ 27/09/2022 وتكون الفترة المستحقة للعائد من 10/2022 وحتى 7/2024 (تاريخ إيداع التقرير) بمقدار (1.75) سنه وهو ما يساوي ((779,801 درهم / 10% / 1.75 سنه = 136,465.18 درهم، إلاً أنه وفقا لما اثارته المستانفة في الاستئناف رقم 1090 لسنة 2024 ? المطعون ضدها في الطعن الماثل - باحتساب ما سددته من رسوم تسجيل مبدئي بمبلغ 52200 درهم ، ومبلغ 52200 درهم قيمة ضريبة القيمة المضافة وفق البين من تقرير الخبير المنتدب ومن صورة سندي القبض المرفقين بما يكون قيمة مبلغ التعويض 254,400 درهم، و أن هذا المبلغ يعتبر تعويضاً جابراً لكافة الأضرار المادية والأدبية التي لحقت بالمستأنفة لما فاتها وما لحقها من خسارة من جراء التأخير في إنجاز وحدة التداعي والمساحات المشتركة وما تستحقه من عائد استثماري عن وحدة التداعي عن الفترة من 10 / 2022 وحتي 7/ 2024، أما ما أثارته المستأنفة ? الطاعنة في الطعن الماثل - في الاستئناف رقم 1100 لسنة 2024 في أسباب استئنافها من أن المطالبة بالعائد الاستثماري قبل الأوان و أن المستأنف ضدها أخلت بالتزاماتها العقدية بعدم سداد باقي أقساط مردود، ذلك أنها هي التي أخلت بالتزاماتها العقدية ولم تقم بإنجاز وتسليم وحدة التداعي في الميعاد المتفق عليه بعد التمديد ولم تقدم حتي قفل باب المرافعة في الاستئناف ما يفيد اتمام انجاز وحدة التداعي والمساحات المشتركة لها، فضلاً عن أن آخر قسط مستحق من ثمن وحدة التداعي يكون عند إتمام الإنجاز والتسليم، وإذ كان هذا الذى خلص اليه الحكم سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافياً لحمل قضائه ويؤدي إلى ما انتهى إليه من نتيجة صحيحة ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنة من حجج مخالفة - وإذ يدور النعي حول تعييب هذا الاستخلاص فإنه لا يعدو أن يكون جدلاً فيما لمحكمة الموضوع من سلطة فهم الواقع فى الدعوى وتقدير الأدلة فيها تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز ، ومن ثم يضحى على غير أساس.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن وبإلزام الطاعنة بالمصروفات ومبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق