بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 16-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 190 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
م. ص. ف.
مطعون ضده:
ب. ش.
ه. م. ل. ا. ش.
م. م. ف.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/124 استئناف عقاري بتاريخ 19-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون ضده الأول " محمد محمود فرحات " أقام الدعوى رقم 1382 لسنة 2024 عقاري على الطاعنة " مرضيه صادق فرد " ، والمطعون ضدهما الثانية ،والثالث " هاي مارك للوساطة العقارية ش.ذ.م.م ، بسام شمعون " بطلب الحكم بإلزام الطاعنة بأن ترد له شيك العربون رقم "682270" المؤرخ في 2/4/2024 والمحرر على حسابه لدى بنك ستاندرد تشارترد والبالغ قيمته 170,000 درهم ، وإلزامها بأن تؤدي له مبلغ 170,000.00 درهم قيمة المثل والفائدة القانونية 5% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ، و إلزام المطعون ضدهما الثانية والثالث بتقديم ما تحت يدهما من مستندات تخدم الدعوى ، وقال بياناً لذلك إنه بموجب عقد البيع الموحد المؤرخ 2/4/2024 ، وبوساطة المطعون ضدهما الثانية والثالث اتفق مع الطاعنة على شراء الوحدة العقارية المملوكة لها رقم "2310" الكائنة بمبنى D 1-2 الكائن بمنطقة الجداف بإمارة دبي لقاء ثمن مقداره 1,700,000 درهم ، وقد حرر لها - بذات تاريخ تحرير عقد البيع - شيك العربون سالف البيان ، وتم تسليمه للمطعون ضدهما الثانية والثالث "الوسيط العقاري" ، على أن يتم سداد باقي الثمن ، ونقل الملكية في موعد غايته 2/6/2024 ، إلا أنها قد تراجعت دون مبرر عن البيع ، مما حدا به لإقامة النزاع رقم 7125 لسنة 2024 نزاع محدد القيمة ، ومن ثم أقام الدعوى ، دفعت الطاعنة بعدم قبول الدعوى بالنسبة إليها لرفعها على غير ذي صفة ، كما دفع المطعون ضدهما الثانية ، والثالث بانتفاء صفتهما في الدعوى ، حكمت المحكمة بإلزام المطعون ضدها الثانية برد شيك العربون للمطعون ضده الأول ، وب إلزام الطاعنة بأن تؤدي للمطعون ضده الأول مبلغ مائة وسبعون ألف درهم ( مثل قيمة العربون ) والفائدة القانونية 5 % من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ، استأنفت الطاعنة ذلك الحكم بالاستئناف رقم 124 لسنة 2025 عقاري ، وبتاريخ 19/3/2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة على ذلك الحكم بالطعن بالتمييز رقم 190 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 18/4/2025 طلبت فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه ـ في الميعاد ـ طلب فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن حاصل ما تنعي به الطاعنة على الحكم المطعون فيه بأسباب الطعن مخالفة القانون ، والخطأ في تطبيقه ، و القصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت أمام محكمة الاستئناف بأن العقد سند الدعوى هو عقد بيع تام ، وليس بيع بالعربون لأنها لم تتسلم الشيك رقم "682270" المسحوب على بنك ستاندرد تشارترد والبالغ قيمته 170,000 درهم ، بل تم تسليمه لشركة الوساطة ، وتم وقف صرفه ، كما أن المبلغ الوارد بالشيك هو جزء من ثمن العقار وليس عربون وقد استشهدت على ذلك بالحكم الصادر من محكمة التمييز في الطعن رقم 221 لسنة 2022 عقاري ، كما تمسكت ببطلان العقد لتعرضها للغش والتدليس من قبل المطعون ضده الثالث ممثل شركة الوساطة الذي أوهمها بوجود العديد من المشكلات في المبنى الكائن به الوحدة ، مما أدى إلى توقيعها العقد بثمن أقل من قيمة الوحدة ، وقد قدمت لمحكمة الموضوع رسائل واتس آب تثبت ذلك ، كما قدمت ما يفيد شكايتها لسالف الذكر لدى دائرة الأراضي والأملاك وتم حفظ الشكوى للاختصاص القضائي ، كما تمسكت بأنه مع الفرض الجدلي بأحقية المطعون ضده الأول في مبلغ المطالبة فإنه لا يستحق كامل المبلغ لتضمن البند 21 من الشروط الإضافية للعقد ما يفيد استحقاق الوسيط العقاري 20% من المبلغ ، وبالفعل فقد أقامت شركة الوساطة قبلها الدعوى رقم 3543 لسنة 2024 تجاري للمطالبة بتلك النسبة ، كما طلبت ندب خبير لتحقيق دفاعها ، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وأقام قضاءه على سند من أن العقد هو بيع بالعربون فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء محكمة التمييز أن دور محكمة التمييز إنما هو مراقبة سلامة تطبيق القانون على الدعوى في حدود نطاق الطعن ، و أن العقد شريعة المتعاقدين وأنه يتعين على كل من المتعاقدين الوفاء بما أوجبه العقد عليه وفقاً لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية ، ومن المقرر أن لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد والتعرف على ما قصده المتعاقدان منه، وذلك بالتعرف على حقيقة مرماه وبما تضمنه من عبارات على ضوء الظروف التي أحاطت بتحريره، وأن العبرة في ذلك هو بحقيقة الواقع وليس بما يسبغه الخصوم عليه من أوصاف غير صحيحة، وهو ما تستخلصه المحكمة من الواقع المطروح في الدعوى والنية المشتركة التي اتجهت إليها إرادة المتعاقدين وهي تخضع عند تكييفها للعقد وتطبيق حكم القانون عليه لرقابة محكمة التمييز، وأن الأصل في عقد البيع أنه نهائي ولا يجوز للمتعاقدين بعد إتمامه الرجوع فيه، فمن حيث المبدأ لا يجوز الرجوع في العقود بالإرادة المنفردة، ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لاحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته وهو ما يسمي بيع بالعربون وهو يختلف في أركانه وشروطه عن البيع بمقدم الثمن، إذ إن البيع بالعربون عملاً بنص المادة 148من قانون المعاملات المدنية ولئن كان بيعاً باتاً لا يجوز العدول عنه ألا إنه يجوز أن يتفق الطرفان - أو إذا كان العرف جاريا علي ذلك - علي أن الالتزام الناشئ عنه هو التزام بدلى يخول المدين ـــ بائعاً أو مشترياً ـــ أن يدفع العربون بدلاً من التزامه الأصلي الناشئ عن العقد خلال أجل معين ، مما يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر قدر العربون جزاء العدول، فإذا كان هو الذي دفع العربون فإنه يفقده، ويصبح العربون حقاً لمن قبضه، أما إذا كان الطرف الذي عدل هو الذي قبض العربون، فإنه يرده ويرد مثله للطرف الآخر ، ولا يعتبر رد العربون تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول فإن الالتزام موجود ومحدد المقدار حتى لو لم يترتب على العدول أي ضرر ، بينما البيع الذي دفع فيه المشترى جزء من الثمن ـــ وإن سمياه الطرفان عربوناً دون الاتفاق على حق العدول أو كان هناك عرفاً سارياً بذلك ـــ هو البيع النافذ المفعول بمجرد انعقاده دون أن يكون لأحد المتعاقدين الحق في استعمال خيار العدول عن العقد المبرم بين الطرفين كما لا يجوز لأحد منهما نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون كما تسرى عليه القواعد العامة من حيث جواز المطالبة بالتنفيذ العيني للعقد أو الفسخ أو التعويض إن كان له مقتضى وقد يتفق الطرفان في ذلك العقد علي شرط جزائي إذا أخل أحدهما بالتزاماته التعاقدية ، كما من المقررأن الخداع والتدليس والغش لا يتحقق إلا حينما يلجأ أحد المتعاقدين إلى الغش والتضليل والحيلة بقصد إيهام المتعاقد الآخر بأمر يخالف الواقع ويجره بذلك إلى التعاقد ، وعلى من يدعى أنه خُدع أو أضُل إقامة الدليل على مدعاة ، ومن المقرر أن فهم واقع الدعوى ، واستخلاص وجود الغش أو التدليس المدعى به ، وتفسير شروط العقد ، وبيان الجانب المقصر في تنفيذ التزاماته التعاقدية ، وتقدير الأدلة ، والمستندات ، والرسائل الإلكترونية ، ، وفهم فحواها ، والأخذ بما تطمئن إليه منها ، وطرح ما عداه ، والاستجابة لطلب ندب خبير في الدعوى من عدمه ، هو مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، وهي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في شتى أقوالهم ، ومناحي دفاعهم ، لما كان ذلك ، وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بتأييد حكم أول درجة فيما قضى به من إلزام الطاعنة بأداء المبلغ المقضي به للمطعون ضده الأول على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى وأورده بمدوناته من أن "... وكان الحكم المستأنف قد أقام قضاءه بإلزام المدعى عليها الاولي -المستأنفة- بأن تؤدي للمدعي- المستأنف ضده الاول- مبلغ مائة وسبعون الف درهم (مثل قيمة العربون) بالإضافة للفائدة القانونية 5 % من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ، علي ما استخلصه سائغا من اوراق الدعوي ومستنداتها ومن بنود اتفاقية التعاقد من ثبوت اخلال -المدعي عليها الاولي -المستأنفة- بالتزاماتها العقدية وعدولها عن اتمام عقد البيع وتراجعها عن بيع وحدة التداعي دون مبرر مقبول ورغم ابداء المدعي- المستأنف ضده الاول- رغبته في استكمال تنفيذ عقد البيع محل التداعي وسداد باقي الثمن في فترة سريان التعاقد وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المستأنف سائغا وله معينه الثابت في الأوراق وكافيا لحمل قضائه وفيه الرد الضمني المسقط لحجج المستأنفة ومن ثم فإن المحكمة تعول على تلك الأسباب وتأخذ بها أسبابا لقضائها ...وتضيف اليه المحكمة ردا علي ما اثارته المستأنفة باسباب الاستئناف ....من انها لم تستلم شيك العربون و اوقف المستأنف ضده الاول صرفه بما لا يعد العقد سند الدعوي عقد بيع بالعربون وانما عقد بيع بات وفقا لطريقة السداد فانه نعي غير سديد اذ ان .... المحكمة تساير الحكم المستأنف في ان عقد البيع محل التداعي هو عقد بيع بالعربون اتفق فيه المتعاقدان على أن العربون جزاء للعدول عن العقد وكان لكل منهما حق العدول بحيث انه اذا عدل من دفع العربون فقده وإذا عدل من قبضه رده ومثله ........... وفق دلاله جميع بنودة ولما تضمنه البنود السادس والسابع والرابع عشرمن بنود عقد البيع موضوع الدعوي والمتضمنين انه وافق المشتري على سداد ثمن العقار للبائع كالتالي شيك تأمين "عربون" يحرر باسم البائع (170,000.00 درهم) عند توقيع الاتفاقية والمبلغ المتبقي من قيمة العقار (1,530,000.00 درهم) عن طريق شيك مدير يحرر عند التسجيل باسم المالك أو أي وسيلة أخرى مضمونة للدفع توافق عليها دائرة الأراضي والاملاك ، أنه يتم الاحتفاظ بشيك التأمين على سبيل الأمانة لدى وسيط البائع ، بحيث لا يجوز للوسيط التصرف بشيك العربون أو صرفه دون حصوله على امر خطى بذلك من البائع والمشترى معا ، وفى حال خلاف ذلك فلا يحوز إعادة مبلغ العربون إلى أي من الطرفين إلا بعد الحصول على امر قضائي بتحديد الطرف المستحق لمبلغ العربون ، وأنه إذا تراجع البائع عن إتمام عملية البيع لأسباب غير خارجة عن إرادته ، فإن للمشتري الحق في فسخ العقد واسترداد عربون الشراء مع مثل قيمته يدفعها البائع على سبيل التعويض للمشتري ما لم يتفق الطرفان خطيا على تعديل تلك المواعيد ، فضلا عن اتفاق طرفا التعاقد وجود شيك العربون لدي الوسيط العقاري والاحتفاظ به لديه ولم يثبت من الاوراق ان المستأنف ضده الاول قد منع او اوقف صرف ذلك الشيك او حال بين المستأنفة في قبض ذلك الشيك حال استحقاقها له باتمام بيع وحدة التداعي ومن ثم يكون النعي علي غير اساس وترفضه المحكمة ، وان ما تنعاه المستأنفة من تعرضها للغش من المستانف ضدهم للتوقيع علي عقد التداعي مما يشوبة بالبطلان واستحقاق المستانف ضده الاول لنسبة 80 % من قيمة العربون .... وكانت الاوراق قد جاءت خالية مما تدعيه المستأنفة من قيام المستانف ضدهم بالمساعدة من المستانف ضده الثالث بادخال الغش عليها لدفعها للتعاقد وبيع وحدة التداعي وجاء قولها في هذا الشأن مرسلا وعار عن الدليل عليه ولم تقدم ثمة مستند مقبول حتي تحققه المحكمة ...للتحقق من صحة ما تدعيه في هذا الشأن وان البين من الاوراق ان ابرامها لعقد الدعوي كان باختيارها وارادتها الحرة ومن ثم ترفض المحكمة هذا الشق من النعي فضلا عن ان ما تتمسك به المستأنفة من ان المستانف ضده الاول لا يستحق مبلغ مثل العربون كاملا و باستحقاق الوسيط العقاري نسبة 20% من مبلغ العربون فان امر استحقاق الوسيط العقاري لنسبة20% من مبلغ العربون هو امر غير مطروح وغير مطالب به في الدعوي ومحله فيما بين المستانف ضده الاول وبين المستانف ضدهما الثانية والثالث فضلا عن ان ما يستحقه المستانف ضده الاول -المشتري- هو مثل قيمة العربون وفقا للقانون والبند 14 من عقد البيع محل التداعي باعتبار ان المستأنفة -البائعة- هي من تراجعت عن البيع بما يكون للمشتري- المستانف ضده الاول- الحق في ...استرداد عربون الشراء مع مثل قيمته يدفعها البائع المستأنفة كجزاء عليها للعدول بإرادتها المنفردة عن تنفيذ البيع للمشتري المستانف ضده الاول ومن ثم يكون النعي والاستئناف برمته علي غير اساس وتقضي معه المحكمة برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستانف" وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعن بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، لا سيما وأنه لا يجديها الاستشهاد بالحكم الصادر في الطعن بالتمييز رقم 221 لسنة 2022 عقاري ذلك أنه وفضلاً عن كون ذلك الحكم ــ حسبما يبين من صورته المقدمة من الطاعنة ــ لم يحسم مسألة قانونية وإنما انتهى إلى نقض الحكم محل ذلك الطعن لقصوره في التسبيب ، وكون أطراف الدعوى الصادر فيها ذلك الحكم والعقد سندها مغاير لأطراف الدعوى الماثلة والعقد سندها ،فإن من المستقر عليه ان لكل عقد خصوصيته لا سيما من حيث أطرافه وشروطه ، ويخضع تكييفه لسلطة محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على نحو سائغ ، كما لا يجديها ما تثيره بشأن استحقاق الوسيط نسبة 20% من قيمة العربون وفق البند 21 من شروط العقد الإضافية ، والدعوى رقم 3543 لسنة 2024 تجاري المقامة من الوسيط قبلها في ذلك الخصوص ، ذلك أنه وفضلاً عما انتهى إليه الحكم في ذلك الشأن ، فإن البين من مطالعة ملف تلك الدعوى أنها لم يٌفصل فيها بحكم نهائي بعد ، كما وأن الثابت من البند 21 سالف البيان تضمنه ما يفيد التزام البائع في حالة انسحابه من البيع بدفع مبلغ يُعادل مبلغ العربون للمشتري ، ومن ثم تكون الطاعنة ( البائع ) ملزمة بأداء مثل مبلغ العربون كاملاً للمطعون ضده الأول (المشتري)، ويضحى ما ورد بذلك البند من تقسيم نسب مبلغ العربون بين المشتري والوسيط هو أمر لا يخصها وليست طرفاً فيه ، و إطاره العلاقة فيما بين المشتري والوسيط فقط ، ولا علي الحكم من بعد ان لم يستجب إلى طلبها ندب خبير في الدعوى طالما وجد في أوراقها ما يكفي لتكوين عقيدته للفصل في موضوعها ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن ، وألزمت الطاعنة المصرفات ، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق