بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 16-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعنين رقمي 186، 188 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
س. ع. ر.
مطعون ضده:
ل. ك. ل. ا.
ه. ج. ب.
ج. ه. ب. ا.
س. ف. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/182 استئناف عقاري بتاريخ 19-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني وسماع تقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى وبعد المداولة.
حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن ? تتحصل في أن الطاعنين -في الطعن الثاني رقم 188 لسنة 2025 عقاري- "1- هاريش جايكيشين بهاروانى.2- سونيتا فاشديف اسوانى.3- جانام هاريش بهاروانى اسوانى" أقاموا الدعوى رقم 221 لسنة 2024 عقاري ضد المطعون ضدهما في ذات الطعن " 1- ساره عليرضا رجبى.2- لا كابيتالي للوساطة العقارية" بطلب الحكم بإلزام المطعون ضدها الأولى بسداد مبلغ 1,250,000.00 درهم والفائدة القانونية بواقع 9% سنويًا من تاريخ الاستحقاق الحاصل في 7 سبتمبر 2023 وحتى تمام السداد، و قالوا بيانًا لذلك إنه بموجب العقد المؤرخ 7 سبتمبر 2023 باعوا للمطعون ضدها الأولى بواسطة المطعون ضدها الثانية قطعة الأرض محل النزاع رقم (0/4060) الكائنة بإمارة دبي منطقة حدائق الشيخ محمد بن راشد بالمشروع المسمى ( EMERALD HILLS AT DUBAI HILLS ) لقاء ثمن مقداره 2,500,000 درهم، وأن المطعون ضدها الأولى سلمت المطعون ضدها الثانية شيك العربون بمبلغ 1.250.000درهم بصفتها الوكيل العقاري وممثل الطرفين بالعقد، وإذ أوفوا بالتزاماتهم، إلا أن المطعون ضدها الأولى لم تستكمل الإجراءات المتفق عليها بالعقد وامتنعت عن التوقيع على خطاب التعهد لدى المطور الرئيسي -شركة إعمار- للحصول على عدم الممانعة لنقل الملكية مما يعد عدولا منها عن العقد يحق لهم الحصول على الجزاء المتفق عليه، ومن ثم كانت الدعوى، وجهت المطعون ضدها الأولى طلبًا عارضًا للحكم بإلزام الطاعنين بسداد مبلغ 1.250.000 درهم مثل قيمة العربون والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ استحقاق الحاصل في 31 أكتوبر 2023 مع إلزامهم والمطعون ضدها الثانية بردّ الشيك رقم (15 ) بقيمة 1.250.000.00 درهم المسحوب على بنك رأس الخيمة، ندبت المحكمة خبيرًا وبعد أن أودع تقريره، حكمت بتاريخ 14 يناير 2025 أولًا:- في الطلب العارض بإلزام المطعون ضدها الثانية بأن ترد للمطعون ضدها الأولى الشيك رقم (15 ) بقيمة 1.250.000.00 درهم المسحوب على بنك رأس الخيمة ورفضت ما عدا ذلك بالطلب العارض. ثانيًا: - برفض الدعوى الأصلية. استأنف الطاعنون هذا الحكم بالاستئناف رقم 162 لسنة 2025 عقاري، كما استأنفته المطعون ضدها الأولى بالاستئناف رقم 182 لسنة 2025 عقاري، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط قضت بتاريخ 19 مارس 2025 بتأييد الحكم المستأنف. طعنت المطعون ضدها الأولى في هذا الحكم بطريق التمييز بالطعن رقم 186لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونيًا بتاريخ 16 أبريل 2025 طلبت فيها نقض الحكم، وقدم المطعون ضدهم الثلاثة الأول مذكرة بدفاعهم طلبوا فيها رفض الطعن، ولم تقدم المطعون ضدها الرابعة مذكرة، كما طعن الطاعنون على ذات الحكم بطريق التمييز بالطعن رقم 188 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونيًا بتاريخ 14 أبريل 2025 طلبوا فيها نقض الحكم، وعُرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة المشورة فأمرت بضم الطعن الثاني للأول، وقررت الحكم فيه بجلسة اليوم بغير مرافعة.
أولًا:- الطعن 186 لسنة 2025 عقاري.
وحيث إن حاصل ما تنعَى به الطاعنة بسببي الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق والإخلال بحق الدفاع، إذ أيد قضاء الحكم الابتدائي برفض طلبها العارض بشأن إلزام المطعون ضدهم الثلاثة الأول بمبلغ 1.250.000 درهم مثل قيمة العربون تأسيسًا على أن طلب تقديم ضمان بقيمة 5% مقابل التأخير بإجراءات البدء بأعمال البناء لم يرد في عقد البيع الأساسي بين المطور الرئيسي اعمار وبين المطعون ضدهم الثلاثة الأول البائعين لها بموجب عقد البيع الموحد سند الدعوى بما يكون العدول عنه كان بسبب خارج عن إرادتهم، رغم أن الثابت بالمستندات علم المطعون ضدهم الثلاثة الاول-المشترين من إعمار المطور الرئيسي- بشرط تقديم هذا الضمان الوارد في خطاب التعهد لبدء أعمال البناء و يجب وفقًا لإجراءات المطور قيامهم بدفعه قبل إصدار شهادة عدم ممانعة ببيع العقار، ووافقت الأخيرة لهم على تمديد تاريخ بدء أعمال البناء لمدة أربعة اشهر، وأن الطاعنة بوصفها المشتري الجديد من المطعون ضدهم الثلاثة الأول بموجب عقد البيع الموحد سند الدعوى قدمت مقابل إنهاء أعمال البناء بتاريخ محدد شيك كضمان بنسبة 10% من قيمة عقد الشراء الأصلي المبرم بين اعمار والبائعين لها وهو ما جري عليه العرف عند الشراء من المطور المذكور، كما أن العقد الموحد لم يتضمن التزامها بتقديم ضمان بنسبة 5% لأعمال البناء بتاريخ محدد، وإنما هذا الالتزام وفقًا للعقد يقع على عاتق المطعون ضدهم الثلاثة الأول البائعين لها وقد أغفلوا بسوء نية ذكر هذا الضمان في العقد بغرض تحميلها قيمته دون وجه حق ولم يلتزموا بإصدار شهادة عدم الممانعة من المطور اللازمة لنقل ملكية العقار في التاريخ المحدد في عقد البيع الموحد، بما يحق لها وفقًا للبند 14 منه استرداد العربون مع مثل قيمته خلافًا لما قضي به الحكم مما يعيبه ويستوجب نقضه.
ثانيًا:- الطعن رقم 188 لسنة 2025 عقاري.
وحيث إن حاصل ما ينعَى به الطاعنون بسببي الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون و القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع ومخالفة الثابت بالأوراق، إذ أيد قضاء الحكم الابتدائي برفض دعواهم الأصلية تأسيسًا على عدم علم المطعون ضدها الأولى بشيك الضمان للبدء في البناء وأن ماورد بخطاب التعهد كان خفي ومفاجئ لها وخارج عن أرادتها، بالمخالفة لما أتفق عليه طرفي عقد البيع الموحد سند الدعوى وما تضمنه البند 17 من الشروط الإضافية للعقد على نحو صريح وواضح من التزام المشترية المطعون ضدها الأولى بتقديم شيك ضمان لصالح إعمار -المطور الرئيسي- للالتزام بتاريخ محدد للبدء في البناء واستكماله وإنجازه، كما انتهي تقرير الخبير إلى أن المطعون ضدها الأولى كان يجب عليها وفقًا للعقد تقديم شيك ضمان لغرض البناء للحصول على شهادة عدم الممانعة من المطور إعمار، وأن الثابت من المستندات المقدمة والرسائل البريد الإلكتروني محاولة وسيط المشترية تمديد فترة انتهاء العقد، كما أن المطعون ضدها الأولى قررت في دفاعها امام محكمة الاستئناف بجاهزية شيكات الضمان، بما كانت على علم يقيني بهذا الالتزام ولم يكن خفيًا عنها ويكون عدولها عن إتمام عقد البيع الموحد راجع بسبب غير خارج عن إرادتها ، وإذ تغافل الحكم لكل ما تقدم وأطرح دلالة المستندات المؤيدة له وانتهي إلى أن العدول كان بسبب خارج عن إرادة المطعون ضدها الأولى و لا تربطها علاقة بالمطور الرئيسي خلافًا لما تضمنه البند 17 من الشروط الإضافية، كل ذلك مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن النعي في الطعنين مردود، ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الأصل في عقد البيع أنه نهائي ولا يجوز للمتعاقدين بعد إتمامه الرجوع فيه، فمن حيث المبدأ لا يجوز الرجوع في العقود بالإرادة المنفردة، ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لاحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته وهو ما يسمي بيع بالعربون وهو يختلف في أركانه وشروطه عن البيع بمقدم الثمن، إذ أن البيع بالعربون ولئن كان بيعًا باتًا لا يجوز العدول عنه عملًا بنص المادة 148من قانون المعاملات المدنية ولئن كان بيعاً باتاً لا يجوز العدول عنه إلا أنه يجوز أن يتفق الطرفان - أو إذا كان العرف جاريًا على ذلك- على أن الالتزام الناشئ عنه هو التزام بدلى يخول المدين ? بائعًا أو مشتريًا- أن يدفع العربون بدلًا من التزامه الأصلي الناشئ عن العقد خلال أجل معين، مما يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر قدر العربون جزاء العدول،، فإذا كان المشتري هو من عدل فإنه يفقد العربون، أما إذا كان من عدل عن العقد هو البائع فإنه يلتزم برده مضاعفًا، والالتزام بدفع قيمة العربون المترتب في ذمة الطرف الذي عدل عن العقد هو نزول عن إرادة المتعاقدين بجعل العربون مقابلًا لحق العدول. ومن المقرر أيضًا أن السبب الأجنبي يصلح أساسًا لدفع المسئولية العقدية وهو قد يكون حادث فجائي أو قوة قاهرة أو خطأ المضرور أو فعل الغير ، ويشترط فيه استحالة التوقع واستحالة الدفع وأن يكون من شأنه أن يجعل تنفيذ الالتزام مستحيلاً، وهو ما يترك لمحكمة الموضوع سلطة استخلاصه وتقديره في نطاق سلطتها في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى ولها تحديد الطرف المتعاقد الذي عدل عن العقد، وما إذا كان العدول بسبب خارج عن إرادته من عدمه ،وبحث وتمحيص سائر الأدلة والمستندات والرسائل الإلكترونية والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إلى ترجيحه منها واطراح ما عداه، وصولًا إلى ما تراه متفقًا مع وجه الحق في الدعوى، و تفسير صيغ العقود وسائر والشروط المختلف عليها بما تراه أوفى بمقصود المتعاقدين طالما لم تخرج في تفسيرها عن المعنى الذي تحتمله عبارة المحرر، ولها تقدير عمل الخبير والأخذ بتقريره كله أو أن تأخذ ببعض ما جاء به وتطرح البعض الآخر إذ هي لا تقضي إلا على أساس ما تطمئن إليه فيه، وحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق وكافية لحمل قضائها ومؤدية إلى النتيجة التي انتهت إليها، دون أن تكون ملزمة بالرد على كل ما يقدمه الخصوم من مستندات ولا بتتبعهم في شتى مناحي أقوالهم وحُججهم وطلباتهم والرد عليها استقلالًا متى كان في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت عليهـا دليلها الرد الضمني المسقط لتلك المستندات والأقوال والحجج والطلبات. لما كان ذلك ، وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى الأصلية المقامة من الطاعنين في الطعن رقم 188 لسنة 2025 عقاري ، وفي الطلب العارض المقام من الطاعنة في الطعن رقم 184 لسنة 2025 بإلزام المطعون ضدها الرابعة فيه برد شيك العربون ورفض إلزام باقي المطعون ضدهم بمثل قيمة العربون ، تأسيسًا على ما خلص إليه من أوراق الدعوى ومستنداتها ومما اطمأن إليه من بعض ما ورد بتقرير الخبرة أن خطاب التعهد المرسل من المطور الرئيسي ? إعمار- إلى المشترية المطعون ضدها الأولى- في الطعن رقم 188 لسنة 2025 عقاري- للحصول على شهادة عدم الممانعة، تضمن إلزام المشترية بدء البناء في أو قبل 25 فبراير 2024 واستكمال البناء في أو قبل 3 يناير 2026 وهو ما لم يتضمنه عقد البيع الموحد سند الدعوى وهذا الالتزام الجديد جوهري في التعاقد فهو يعتمد على الملاءة المالية وتدبير التراخيص اللازمة للبناء والتي قد لا تتوافق مع المدة الممنوحة من المطور الرئيسي للمطعون ضدها الأولى للبدء في البناء، كما تضمن خطاب التعهد أيضًا التزام الأخيرة بإصدار شيك بقيمة 221.695درهم بما يعادل نسبة 5% من قيمة العقد الأساسي يصرف لصالح المطور الرئيسي كتعويض في حالة الفشل بتاريخ البدء وهو التزام يزيد أعباءها المالية في تعاقدها مع الطاعنين -في الطعن رقم 188 لسنة 2025 عقاري- ويخالف أيضًا ما ورد بالعقد الموحد المبرم فيما بينهما والذي تضمن الالتزام بتقديم شيك ضمان بقيمة 443.389 درهم ما يعادل نسبة 10%من قيمة العقد الأساسي المبرم مع المطور الرئيسي ? إعمار- يصرف في حالة الفشل بإنهاء البناء بنسبة 100% و هو التزمت بتنفيذه المطعون ضدها الأولى وفقًا لعقد البيع الموحد سند الدعوى، بما يكون خطاب التعهد المشار إليه قد تضمن فيما عدا شيك الضمان بنسبة 10% التزامات جديدة و جوهرية لم يشملها أو يشير إليها عقد البيع الموحد ومؤثرة في التعاقد ولم يجري بها العرف و خفية على المطعون ضدها الأولى عند إبرامها العقد الموحد مع الطاعنين والذي تضمن البند 3 منه أن أية شروط أو بنود واردة في أي وثيقة أخرى على نحو مخالف لما هو متفق عليه في العقد غير نافذة، فإن تلك الالتزامات لا تنفذ في حق المطعون ضدها الأولى إلا بموافقتها وهو ما لم يثبت بل أبدت اعتراضها بما يكون امتناعها عن التوقيع على خطاب التعهد للحصول على شهادة الممانعة ليس من قبيل العدول عن إتمام التعاقد ولم يكن بفعلها بل كان لأسباب خارجة عن إرادتها ومفاجئة لها وبسبب أجنبي تمثل في فعل الغير عن طرفي العقد وهو المطور الرئيسي ، فضلًا عن تنفيذها التزامها في العقد و بتحرير شيك الضمان بنسبة 10% فلا يوقع عليها جزاء العدول في البيع بالعربون، ثم خلص الحكم إلى رفض الطلب العارض بالنسبة لما تطالب به المشترية الطاعنة ? في الطعن رقم 184 لسنة 2025 عقاري- من إلزام البائعين لها المطعون ضدهم الثلاثة الأول في هذا الطعن بقيمة العربون ومثله تأسيسًا على أن المطور الرئيسي ? إعمار- قد فاجئ البائعين المطعون ضدهم الثلاثة الأول بما أورده بخطاب التعهد من بنود لم ترد في عقد البيع الأساسي المبرم فيما بينهما وما ورد في هذا العقد اثبته سالفي الذكر في العقد الموحد المبرم مع الطاعنة وهو ما ورد بالبند رقم 17 من الشروط الإضافية المطلوب تنفيذ ما فيه من الأخيرة، بما تكون البنود الواردة بخطاب التعهد لم يتم إخفائها عن الطاعنة بفعل المطعون ضدهم الثلاثة الأول بل لأسباب خارجة عن إرادتهم وطارئة وراجعة لفعل الغير وهو المطور الرئيسي 000ومن ثم لا يمكن نسبة العدول أو التراجع عن البيع إليهم000 ، ورتب الحكم على ذلك قضاءه المتقدم، وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة مما له أصله الثابت بالأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم وكافية لحمل قضائه وتشمل الرد الضمني المسقط لما ساقته الطاعنة في الطعن الأول، والطاعنون في الطعن الثاني من حُجج وأوجه دفاعهم ومستنداتهم في هذا الخصوص، بما في ذلك ما يثيره كل منهم في أسباب طعنه من أن العدول عن إتمام عقد البيع الموحد سند الدعوى كان من جانب الطرف الاخر، لما ثبت من الأوراق أن إرادة طرفيه لم تتجه لاستخدام خيار العدول، وأن عدم إتمام التعاقد يرجع لاستحالة تنفيذه بسبب اشتراط المطور الرئيسي للحصول على شهادة الممانعة، التوقيع على خطاب تعهد تضمن شروط إضافية لم تكن محلًا للعقد الموحد المبرم فيما بينهما ، فإن النعي بأسباب الطعنين على الحكم برمته لا يعدو أن يكون جدلًا فيما تستقل محكمة الموضوع باستخلاصه من الأدلة المطروحة عليها في الدعوى بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها وهو ما لا يقبل إثارته أمام محكمة التمييز.
ولِما تقدم يتعين رفض الطعنين.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعنين رقمي 186، 188 لسنة 2025 عقاري وألزمت الطاعن في كل طعن المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة للمطعون ضدهم الثلاثة الأول في الطعن الأول مع مصادرة التأمين في كل طعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق