بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 20-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعنين رقمي 185 ، 193 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ش. ا. ل. م. ع.
مطعون ضده:
إ. ل. م. ع.
ا. د. ذ.
ر. ع. ر. ا.
ب. د. ا. ش. م. ع.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/823 استئناف عقاري بتاريخ 25-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/جمال عبدالمولي وبعد المداولة.
حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية.
حيث ان الوقائع في كلا الطعنين -علي مايبين من الحكم المطعون فيه والملف الألكتروني ? تتحصل في أن المدعيتين اعمار دبي (ذ.م.م) وإعمار للتطوير (مساهمة عامة) أقامتا علي المدعى عليهم راشد عبد الله راشد الفلاسى وبنك دبي الاسلامي (شركة مساهمة عامة) وشركة الاتحاد للتامين (مساهمة عامة) الدعوي رقم 840 لسنة 2024 عقاري بطلب الحكم أولا: بصفة مستعجلة بوقف إجراءات البيع المتخذة في الحجزين التنفيذين رقمي 710/2023 تنفيذ تجاري، 8218/2020 تنفيذ تجاري للوحدة رقم (4501) من بناية ( DD Address Opera T 1 ) من مشروع العنوان رزيدينسيز دبي أوبرا بإمارة دبي. ثانيا: ببطلان إجراءات الحجز التنفيذي في التنفيذين رقمي 710/2023 تنفيذ تجاري، 8218/2020 تنفيذ تجاري على الوحدة العقارية سالفة الذكر. ثالثا: بصحة ونفاذ التصرف الحاصل ما بين المدعيتين والمدعى عليه الأول بموجب اتفاقية إلغاء التعاقد المؤرخة في 20/6/2023 والقضاء باستحقاقهما للوحدة موضوع التداعي والتأشير بذلك لدى دائرة الأراضي والأملاك وإلغاء التسجيل الحاصل في السجل المبدئي باسم المدعى عليه الأول علي سند من القول انهما بموجب بموجب اتفاقية البيع على الخارطة المؤرخة 31-1-2016 باعت للمدعى عليه الاول الوحدة العقارية رقم (4501) من بناية (DD AdressOpera T1) من مشروع العنوان رزيدنسز دبي اوبرا بامارة دبي اوبرا الذى تقوم المدعية الثانية بتطويره مقابل مبلغ اجمالي قدره 6,607,888 درهما يسدد على اقساط وتم تسجيل البيع بالسجل المبدئي المعد لذلك لدى دائرة الاراضي والاملاك الا ان المدعى عليه الأول اخل بالتزاماته وتوقف عن السداد اذ لم يسدد سوى مبلغ 1982367 درهم بما يعادل 30% من اجمالي الثمن فتم الاتفاق بينهما على فسخ ذلك التعاقد وابرما الاتفاقية المؤرخة 20/6/2023 التى استرد بموجبها المدعى عليه الاول ما دفعه من ثمن واستردت المدعيتان ملكية الوحدة الا ان المدعى عليه الاول امتنع عن التأشير بالغاء التعاقد بأسمه بالسجل المبدئي واذ تم توقيع حجز تنفيذي على الوحدة من خلال التنفيذ رقم 710/2023 تنفيذ تجاري المقام من المدعى عليه الثاني ضد المدعى عليه الاول وكذلك التنفيذ رقم 8218 لسنه 2020 تنفيذ تجاري المقام من المدعى عليها الثالثة ضد المدعى عليه الاول وتم طرح الوحدة للبيع بالمزاد العلني وحدد لذلك تاريخ 22/5/2024 لذا كانت الدعوي . دفع المدعي عليهما الثاني والثالثة بعدم اختصاص المحكمة نوعياً بنظر الدعوى وانعقاد الاختصاص بنظرها لقاضى التنفيذ والمحكمة بعد رفضها هذا الدفع حكمت حضوريا برفض الدعوي بحكم استأنفته المدعيتان بالأستئناف رقم 823 لسنة 2024عقاري .ندبت المحكمة الستئنافية خبيرا في الدعوي وبعد أن اودع تقريره قضت بتاريخ 25-3-2025بالغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداً بصحة ونفاذ التصرف الحاصل بينهما والمدعي عليه الأول راشد عبدالله راشد بموجب اتفاقية إلغاء بيع الوحدة العقارية المؤرخة 20/6/2023، وباستحقاقهما لوحدة التداعي والتأشير بذلك لدى دائرة الأراضي والأملاك وإلغاء التسجيل الحاصل في السجل المبدئي باسمه ، وببطلان إجراءات الحجز التنفيذي في التنفيذين رقمي 710/2023 تنفيذ تجاري ، 8218/2020 تنفيذ تجاري علي تلك الوحدة. طعنت االمدعي عليها الثالثة علي هذا الحكم بالتمييز بالطعن رقم 185 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً مكتب ادارة الدعوي بتاريخ 14-4-2025 طلبت فيها نقضه كما طعن عليه المدعي عليه الثاني بالطعن بالتمييز رقم 193 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت الكترونيا مكتب ادارة الدعوي بتاريخ 21-4-2025 طلب فيها نقضه وقدمت المدعية الثانية مذكرة بالرد في كلا الطعنين في الميعاد القانوني وإذ عٌرض الطعنان على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت ضم الطعن الثاني للطعن الأول وحجزهما للحكم بغير مرافعة جلسة اليوم .
وحيث ان الطاعن في الطعن الثاني المنضم ? المدعي عليه الثاني ? ينعي بالوجه الخامس من سبب نعيه علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور في التسبيب والأخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك يقول انه تمسك امام محكمة الموضوع بدرجتيها بعدم اختصاص الدائرة العقارية ولائياً بنظر الدعوى وانعقاد الأختصاص بنظرها لقاضي التنفيذ إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع إيراداً ورداً على الرغم من تعلقه بالنظام العام مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث أن هذا النعي غير سديد ذلك أن المستقر عليه في قضاء هذه المحكمة إن متي كانت المادة 302 من قانون الإجراءات المدنية الصادر بالمرسوم رقم 42 لسنة 2022قد نصت على انه "" 1. يجوز للغير طلب بطلان إجراءات التنفيذ مع طلب استحقاق العقار المحجوز عليه أو بعضه وذلك بدعوى ترفع بالإجراءات المعتادة أمام المحكمة المختصة، ويختصم فيها الدائن الحاجز والدائنون المشار إليهم في المادة (286) من هذا القانون والمدين أو الحائز أو الكفيل العيني، وتقضي المحكمة في أول جلسة بوقف إجراءات البيع إذا اشتملت صحيفة الدعوى على بيان دقيق لأدلة الملكية أو لوقائع الحيازة أو الاستحقاق التي تستند إليها الدعوى وأرفقت بها المستندات التي تؤيدها. مما مفاده انه يجوز لمن بيده أدلة ملكية أو وقائع حيازة أو الاستحقاق لعقار أن يرفع دعوى بطلب طلب بطلان إجراءات التنفيذ مع طلب استحقاق العقار المحجوز عليه أو بعضه دون ان يشترط ان يكون بيده سند ملكية سابق علي رفع الدعوي واذ التزم الحكم الأبتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر واقام قضاءه برفض الدفع المشار اليه بوجه النعي تأسيسا علي أن الدعوى الماثلة مقامة بطلب وقف إجراءات التنفيذ وبطلانها واستحقاق المدعيتين للعقار محل النزاع فهي بهذه المثابة دعوى استحقاق تختص بنظرها المحكمة الماثلة عملا بنص المادة رقم 302/1 من قانون الإجراءات المدنية، فأنه يكون قد طبق القانون تطبيقا صحيحا ويضحي النعي عليه في هذا الصدد علي غير اساس .
وحيث ان الطاعن في الطعن الثاني المنضم ? المدعي عليه الثاني ? ينعي علي الحكم المطعون فيه بالوجه السادس من سبب نعيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه اذ قضي بالزامه مع الطاعنة في الطعن الأول بالرسوم والمصاريف والأتعاب ولم يلزم بها (المطعون ضده الثالث) المدعي عليه الأول رغم أنه الخصم الأصيل المعني بالخصومة من قبل المدعيتين (المطعون ضدهما الأولى والثانية)، مما يعيبه ويستوجب نقضه .
وحيث أن هذا النعي غير سديد ? إذ من المقرر وعلي ما جري به نص المادة (133) من قانون الإجراءات المدنية رقم 42 لسنة 2022 " الساري وقت الفصل في الاستئناف "على أنه يجب على المحكمة عند إصدار الحكم أو القرار الذي تنتهي به الخصومة أمامها أن تحكم من تلقاء نفسها في مصروفات الدعوى 2يحكم بمصروفات الدعوى على الخصم المحكوم عليه فيها، ويدخل في حساب المصروفات أتعاب المحاماة التي تقدرها المحكمة وفق الضوابط والمعايير المحددة في قانون تنظيم مهنة المحاماة وتكلفة ترجمة الإعلان، وإذا تعدد المحكوم عليهم جاز الحكم بتقسيم المصروفات بالتساوي أو بنسبة مصلحة كل منهم في الدعوى على حسب ما تقدره المحكمة، ولا يلزمون بالتضامن إلا إذا كانوا متضامنين في التزامهم المقضي به، ولا يتعدد مقابل أتعاب المحاماة بتعدد المحكوم لهم أو المحكوم عليهم أو بتعدد الوكلاء . يدل على أن خاسر الدعوى من الخصوم هو الذى يتحمل بمصروفاتها كاملة بما في ذلك الرسوم المستحقة عليها وأنه اذا تعدد المحكوم عليهم فأن المحكمة لها الخياراما بتقسيم المصروفات بالتساوي بينهم أو بنسبة مصلحة كل منهم في الدعوي علي حسب ماتقدره المحكمة بما مفاده أن الأمر جوازي لها ان هي الزمت بعض المحكوم عليهم بها دون رقابة عليها في ذلك من محكمة التمييز وتسرى هذه القواعد على لاستئناف عملاً بنص المادة 170 من قانون الإجراءات المدنية - لما كان ذلك ? وكان الالزام بالمصروفات امر جوازي لمحكمة الموضوع تقضى فيها حسبما تراه هي مناسباً لظروف الحال دون رقابة عليها في ذلك من محكمة التمييز ، ، ومن ثم فإن النعي عليها ان هي الزمت بها الطاعنين في كلا الطعنين يكون على غير اساس
وحيث ان حاصل ماينعي به الطاعنان في كلا الطعنين -المدعي عليهما الثاني والثالثة - عدا الوجهين الخامس والسادس في الطعن الثاني المنضم -علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والقصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق اذ قضى بصحة ونفاذ الأتفاقية المؤرخة 20/6/2023 المبرمة بين المدعيتين وبين المدعي عليه الأول راشد عبدالله راشد بالغاء اتفاقية البيع والشراء للوحدة محل التداعي وباستحقاقهما لها والتأشير بذلك لدى دائرة الاراضي والاملاك بدبي والغاء التسجيل الحاصل فى السجل المبدئي باسمه وببطلان اجراءات الحجز التنفيذي علي تلك الوحدة فى التنفيذين رقمي 710/2023 ، 8218/2020 تنفيذ تجاري رغم انها مازالت مسجلة بأسم الاخير لدي تلك الدائرة وهوتسجيل له حجيته المطلقة في اثبات ملكيتها له في مواجهة الكافة في حين ان الاتفاقية المؤرخة 20-6-2023 لم يتم تسجيلها بالسجل العقاري المبدئي لدي دائرة الأراضي والأملاك بدبي ولم تنتقل اليهما الملكية بعد وأنها مصطنعة للحيلولة دون التنفيذ علي الوحدة العقارية موضوع التداعي فضلا عن أن الأوراق قد خلت من أي دليل من ادلة الملكية أو الحيازة الهادئة المستقرة للمدعيتين علي تلك الوحدة مما يحول دون استحقاقهما لها أو بطلان اجراءات الحجز التنفيذي عليها الأمر الذي يعيب الحكم بما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي في جملته مردود ذلك انه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه ولئن كان مفاد النص في المادتين 6 و 7 من القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي والمادتين 1275 و 1277 من قانون المعاملات المدنية أن جميع التصرفات التي يكون محلها موجودٌ فعلاً ومن شأنها إنشاء حق عقاري أو نقله أو تغييره - ومنها عقد بيع العقار - وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لتلك التصرفات يجب تسجيلها مباشرة في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك وفقاً لأحكام القانون رقم 7 لسنه 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي، وأن عدم تسجيلها يترتب عليه ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين المتعاقدين أنفسهم ولا بالنسبة لغيرهم، وأنه لا يكون للعقود غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين إلا أن وجوب هذا التسجيل لإمكان نقل الملكية لا يضفي على هذا العقد شكلاً رسمياً أو يجعل التسجيل ركناً من أركان العقد، لأن هذه المادة لم تغير شيئا ًمن طبيعة ذلك العقد من حيث كونه من عقود التراضي التي تتم وتنتج آثارها القانونية بمجرد توافق الطرفين، وإنما قد عدلت فقط من آثاره بالنسبة للعاقدين وغيرهم فجعلت نقل الملكية وحده غير مرتب على مجرد العقد بل متراخياً إلى ما بعد حصول التسجيل، أما آثار البيع الأخرى فإنها تترتب على مجرد العقد ذاته ولو لم يسجل، مما مفاده أن عدم تسجيل التصرف في السجل العقاري وفقاً لأحكام القانون رقم 7 لسنه2006 لايرتب البطلان كما أن مؤدي نص المادة ( 302 من مرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 بإصدار قانون الإجراءات المدنية- - يجيز لمن بيده أدلة ملكية أو وقائع حيازة أو الاستحقاق أن يرفع دعوى بطلب طلب بطلان إجراءات التنفيذ مع طلب استحقاق العقار المحجوز عليه أو بعضه، وان لم يكن في بيده سند ملكية مسجل في السجل العقاري (النهائي) إلا أنه متى كانت المادة (286) من مرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 بإصدار قانون الإجراءات المدنية قد نصت على أنه 1- إذا تبين لقاضي التنفيذ أن طلب الحجز على العقار قد استوفى شروطه القانونية أصدر قراره بالحجز ويجريه القائم بالتنفيذ إلكترونيا أو يبلغ هذا القرار إلى الدائرة المختصة بتسجيل العقارات للتأشير في السجلات الخاصة بهذا العقار وتحديد الساعة والتاريخ. 2- يترتب على تسجيل قرار الحجز، اعتبار العقار محجوزا، وكانت المادة (292) من مرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 بإصدار قانون الإجراءات المدنية تنص علي انه 1. لا ينفذ تصرف المدين أو الحائز أو الكفيل العيني في العقار، ولا ينفذ كذلك ما يترتب عليه من رهن أو امتياز في حق الحاجزين ولو كانوا دائنين عاديين، ولا في حق الراسي عليه المزاد، إذا كان التصرف أو الرهن أو الامتياز قد حصل تسجيله بعد تسجيل قرار الحجز. ، مما مفاده أنه اذا تمسك المدعي في دعوي الاستحقاق - بحق - بدلائل ملكيته أو وقائع حيازته أو استحقاقه السابقة على تسجيل الحجز أو الرهن - دون أن يكون بيده سند ملكية مسجل - واثبت حسن نيته فلازم ذلك القضاء باستحقاقه الوحدة المتنازع عليها وبطلان الحجز التنفيذي الموقع عليها ، ولا يتعارض ذلك مع ما قرره قانون رقم 7 لسنه 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي من وجوب التسجيل ذلك انه لم يرتب على ذلك بطلان التصرف فضلا عن أن نص المادة(286) من مرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 بإصدار قانون الإجراءات المدنية لم يشترط لقبول دعوي الاستحقاق وبطلان الحجز أن يكون طالب الاستحقاق مالكا بسند رسمي وإنما اكتفي المشرع بتحقق ثبوت دلائل ملكيته أو وقائع حيازته أو استحقاقه وإذ كان ذلك وكان المقرر -في قضاء محكمة التمييز- أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة المقدمة إليها والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه، وتقدير عمل أهل الخبرة باعتباره عنصرًا من عناصر الإثبات في الدعوى ويخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متى أطمأنت إليه ورأت فيه ما تقتنع به ويتفق ما ارتأت أنه وجه الحق في الدعوى، ولا عليها إن لم تتعقب كل حجة للطاعن وترد عليها استقلالًا طالما أقامت قضاءها على أسباب سائغة مستمدة مما له أصل ثابت في الأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها. لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه قد اقام قضاءه بصحة ونفاذ الأتفاقية المؤرخة 20-6-2023 المحررة بين المدعيتين والمدعي عليه الأول بالغاء اتفاقية البيع والشراء المحررة بين الطرفين في 31-1-2016 واستحقاقهما للوحدة محل التداعي وبطلان اجراءات الحجز التنفيذي عليها فى التنفيذين رقمي 710/2023 ، 8218/2020 تنفيذ تجاري علي ما استخلصه من اوراق الدعوي ومستنداتها من أن اتفاقية إلغاء بيع الوحدة العقارية موضوع التداعي قد استوفت أركان انعقادها وشروط صحتها، وكان محلها شيئا ممكنا ومعينا جائز التعامل فيه ناشئا عن سبب مشروع ، وتوافر رضاء المتعاقدين بعد أن مثل المدعي عليه الأول بالجلسات أمام مكتب إدارة الدعوى وأمام محكمة ولم يقدم أي دفع أو دفاع ينال من الدعوى - ومن ثم يحق لهما بعد قيامهما برد كامل ما دفعه من اقساط طلب إلزامه بتنفيذ التزاماته التي من شأنها إعادة ملكية الوحدة العقارية موضوع النزاع إليهما، وكان الثابت من تقرير الخبرة أنه تم توقيع الحجز على الوحدة محل التداعي في التنفيذ رقم 710 /2023 تنفيذ تجاري بتاريخ 12/10/2023 والتنفيذ رقم 8218/2020 تنفيذ تجاري بتاريخ 24/10/2023 أي أن توقيع الحجزين على الوحدة محل التداعي كان بعد تاريخ تحرير اتفاقية إلغاء بيع تلك الوحدة، الحاصل في 20-6-2023وأن المشروع الكائنة به مازال في ملك وحيازة المدعيتين، الأمر الذي تستخلص منه المحكمة توافر وقائع الحيازة الهادئة والخالية من النزاع للوحدة سند التداعي واستغلالها والانتفاع بها من قبلهما منذ تاريخ الاتفاقية المشار إليها مع توافر مقتضيات حسن النية لديهما اذ خلت الأوراق من وجود تواطؤ بينهما والمدعي عليه الأول من اجل تهريب أمواله من التنفيذ عليها أو ما يثبت توافر سوء النية أو الغش في حقهما، مما يتعين معه القضاء باستحقاقهما لوحدة التداعي والتأشير بذلك لدى دائرة الأراضي والأملاك وإلغاء التسجيل الحاصل في السجل المبدئي باسم المدعي عليهالأول، وببطلان إجراءات الحجز التنفيذي عليها في التنفيذين رقمي 710/2023 تنفيذ تجاري ، 8218/2020 تنفيذ تجاري وهو من الحكم استخلاص سائغ له اصله الثابت في الاوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده وكاف لحمل قضائه ويؤدي الي النتيجة التي انتهي اليها كما يتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعنان في كلا الطعنين بالنعي من حجج علي خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلا الي نتيجة مغايرة ومن ثم فان النعي لا يعدو ان يكون في حقيقته محض مجادلة موضوعية غير جائزة امام محكمة التمييز .
وحيث انه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعنين .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعنين والزمت كل طاعن بمصروفات طعنه ومبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة للمطعون ضدها الثانية في كل طعن مع مصادرة التأمين في كلا الطعنين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق