بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 02-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 174 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ت. ا. ا. ا. ل. ا. ش.
مطعون ضده:
س. ه.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/1102 استئناف عقاري بتاريخ 12-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني وسماع تقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون ضده " سولومون هاشمزى" أقام الدعوى رقم 1504 لسنة 2024 عقاري ضد الطاعنة" تي اتش او اي للتطوير العقاري ش.ذ.م.م" بطلب الحكم أولًا: بضم النزاع رقم 441لسنة2024 نزاع تعيين خبرة. ثانيًا: - الحكم بفسخ العقد سند الدعوى المؤرخ 8 مارس 2018 ثالثًا: - بإلزام الطاعنة برد مبلغ 1,425,023 درهم والفائدة القانونية بواقع 12% من تاريخ الاستحقاق وحتى تمام السداد. رابعًا: - إلزام الطاعنة بأن تؤدي إلى المطعون ضده مبلغ 459,895.58 درهم كتعويض، وبيانًا لذلك قال إنه بموجب العقد المذكور اشتري من الطاعنة الوحدة محل النزاع رقم 3058 والكائنة على قطعة أرض رقم TW-EU-13 بمشروع ذا هارت اوف يوروب بمنطقة جزر العالم بدبي بمبلغ 1,918,950 درهم يسدد الثمن على أقساط بحسب الواردة بالعقد، وبمساحة إجمالية 840 قدم مربع، على أن يكون الموعد المحدد للإنجاز وفقًا للعقد في أكتوبر 2018 إلا أن الطاعنة أخلت بالتزاماتها التعاقدية بعدم انجاز وتسليم الوحدة في الموعد المتفق عليه، إذ أن نسبة أنجاز المشروع العقاري لازالت 85.19% بحسب الثابت من تقرير دائرة الأراضي والاملاك، كما تبين وجود نقص في مساحة الوحدة الفعلية عن المساحة المتعاقد عليها بواقع نسبة عجز 74.36 قدم مربع، وهو ما ثبت بتقرير الخبرة المودع في النزاع رقم 441 لسنة 2024 نزاع تعيين خبرة، مما أصابه بأضرار، فكانت الدعوى، وبتاريخ 28 نوفمبر 2024 حكمت المحكمة بفسخ العقد سند الدعوى ورد مبلغ 1,425,023 درهم والفائدة عنه بواقع 5% سنويًا من تاريخ المطالبة القضائية وحتى السداد، و مبلغ 200,000 درهم كتعويض ورفضت ماعدا ذلك من طلبات. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 1102لسنة 2024 عقاري، وبتاريخ 12 مارس 2025 قضت المحكمة بالتأييد. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق التمييز بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 9 أبريل 2025 طلبت فيها نقض الحكم، ولم يقدم المطعون ضده مذكرة، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة رأت أنه جدير بالنظر وقررت الحكم فيه بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن حاصل ما تنعَى به الطاعنة بسببي الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع ومخالفة الثابت بالأوراق، إذ أيد قضاء الحكم الابتدائي بفسخ عقد بيع وحدة التداعي ورد المسدد من الثمن وبالتعويض الذي قدره ، حال أن المطعون ضده أخل بتنفيذ التزاماته التعاقدية لتوقفه عن سداد مبلغ 493,927 المتبقي في ذمته بحسب الثابت من تقرير الخبرة المودع في النزاع رقم 441لسنة 2024 تعيين خبرة، كما أن العقد المبرم فما بينهما لا يتضمن تاريخ نهائي للإنجاز لكون المشروع ذو طبيعة خاصة، و أن بند التعريفات ( تعريف تاريخ الغروب) منح للطاعنة الحق في التمديد لمدة 24 شهرًا، و لا يعتبر تاريخًا معينًا للإنجاز، إلا بعد اعتماد ومصادقة مدير المشروع عليه وإخطار المشتري بتاريخ الإنجاز خلال فترةلا تقل عن 30 يوم قبل تاريخ الإنجاز بحيث يحدد تاريخ الإنجاز فقط عند منح هذا الإخطار ، علاوة على أن المشروع واجه بعض المعوقات ومنها التأخير في إنجاز البينة التحتية من قبل شركة نخيل المطور الرئيسي للمجمع الرئيسي للمشروع و الذي لم يلتزم بالبنود الواردة في الإعلان العالمي الملحق بعقد شراء قطع أراضي جزر العالم حيث يعتبر "الإعلان العالمي" ملحقًا لاتفاقية الشراء مما أثر على الخطة الزمنية المتوقعة لإنجاز المشروع، فضلًا عن أن العقد نص على حالات القوة القاهرة التي يجوز معها في حال توفرها تمديد التزامات الطرفين ومنها جائحة كوفيد 19، ورغم عدم توفير البنية التحتية من المطور الرئيسي فأنها مستمرة في تنفيذ التزاماتها ووصلت نسبة الإنجاز بالمشروع أكثر من 95% بما يكون التأخير في الإنجاز من جانبها ناتج عن أسباب خارجة عن إرادتها ويدخل ضمن الظروف التي تبيح تمديد الالتزام حتى زوال الحالة الطارئة مما تنتفي معه مبررات الفسخ خلافًا لما انتهي إليه الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه الذي ألزمها بما قدره من تعويض بصورة مغالى فيه، و دون خطأ من جانبها والذي لم يثبته المطعون ضده و عجزه عن إثبات عما لحقه من الأضرار ، وقضي الحكم أيضًا للأخير بالفوائد التأخيرية والتعويض رغم أن الفوائد تعد بمثابة تعويض عن التأخير بما يكون قد جمع بين التعويضين دون مبرر ، كل ذلك ما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك بأن من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه يجب تنفيذ العقد طبقًا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية، وأن التزام المتعاقد ليس مقصورًا على ما ورد في العقد، ولكنه يشمل أيضًا كل ما هو من مستلزماته وفقًا للقانون والعرف وطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية، وأن تقصير المطور الرئيسي في القيام بكامل التزاماته لا يعفى المطور الفرعي من تنفيذ ما تعاقد عليه مع المشتري ولا يفضى إلى رفض طلب فسخ العقد لعدم التنفيذ إذ عليه أن يضمن ما تعاقد عليه مع المشترى دون إقحام لعلاقة أخرى لا صلة للأخير بها. وكان استخلاص ثبوت أو نفي الإخلال بالالتزام التعاقدي، وما إذا كان المطور قد تأخر في تنفيذ العقد، وأن هذا التأخير يرقى إلى ما يؤدى إلى إجابة المشترى إلى طلب فسخ العقد وتقدير توافر مبرراته، والخطر الذي يهدد المشتري ويجعل له الحق في حبس ما لم يؤده من ثمن المبيع أو يمنعه من استعماله هو من مسائل الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع طالما أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق وكافية لحمل قضائها ومؤدية إلى النتيجة التي انتهت إليها، كما لها السلطة في فهم الواقع في الدعوى وبحث وتمحيص سائر الأدلة والمستندات المقدمة إليها تقديمًا صحيحًا والموازنة بينهما وترجيح ما تطمئن إليه منها وصولًا إلى ما تراه متفقًا مع وجه الحق في الدعوى ولها تقدير عمل الخبير باعتباره من أدلة الدعوى وتأخذ به متى اطمأنت إلى صحة أسبابه وهي غير ملزمة بالرد على كل ما يقدمه الخصوم من مستندات ولا بالتحدث عن كل قرينة غير قانونية يدلون بها ولا بأن تتتبعهم في مختلف أقوالهم وحُججهم وطلباتهم وترد استقلالًا على كل منها ما دام في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمني المسقط لتلك المستندات والأقوال والحجج والطلبات. ومن المقرر أيضًا أنه يشترط لإعمال نظرية الحوادث الطارئة أو القوة القاهرة التي توقف أو تحد من تنفيذ الالتزام ألا يكون تراخي تنفيذ التزام المدين إلى ما بعد وقوع الحادث الطارئ راجعًا إلى خطئه إذ لا يستفيد في هذه الحالة من تقصيره، وهذه النظرية لا تقوم أصلًا في نظر المتعاقدين إلا بأن يكون حادثًا استثنائيًا طارئًا وغير مألوف وليس في الوسع توقعه وقت التعاقد كما لا يمكن دفعه بعد وقوعه وأن يثبت أن التراخي في تنفيذ الالتزام كان نتيجة لتلك القوة، وأن تقدير ما إذا كانت الواقعة المدعى بها تعتبر قوة قاهرة وأن تراخي التنفيذ كان بسببها هو تقدير موضوعي يملكه قاضى الموضوع طالما أنه أقام قضاءه في ذلك على أسباب تؤدي إلى ما انتهى إليه. كما من المقرر أن عدم تنفيذ المتعاقد لالتزامه أو التأخير فيه يعد في حد ذاته خطأ يستوجب مسئوليته، و ثبوت أو نفى الخطأ الموجب للمسئولية واستخلاص عناصر الضرر التي لحقت بالمضرور وتقدير قيمة التعويض الجابر لها، هو مما تستقل به محكمة الموضوع متى كان استخلاصها سائغا ويكفي لحمل قضائها، وما دام أنها قد اظهرت عناصر الضرر ومدي أحقية طالب التعويض فيها من واقع المطروح عليها من أوراق الدعوى. ومن المقرر كذلك أن الفوائد التأخيرية التي يتم المطالبة بها عندما يتراخى المدين في الوفاء بالتزامه هي بمثابة تعويض عما يلحق الدائن من ضرر نتيجة التأخير في الوفاء بالتزامه نقدًا، وبالتالي فإن تلك الفائدة تختلف في طبيعتها وموضوعها عن التعويض المطالب به نتيجة خطأ المدعى عليه ترتب عليه إلحاق الضرر بالمدعى. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بفسخ العقد سند الدعوى وإلزام الطاعنة بأن تؤدي للمطعون ضده ما دفعه من الثمن و ما قدره من التعويض على ما خلص إليه من أوراق الدعوى ومستنداتها ومما أطمأن إليه من تقرير الخبير المودع في الدعوى رقم 441 لسنة 2024 تعيين خبرة أن تاريخ الإنجاز المتوقع أكتوبر 2018 ، وأنه وفقًا للفحص الصادر من دائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 21 مايو 2024 للمشروع الكائن به وحدة النزاع فإن نسبة الإنجاز به تعادل 88.25% بما يكون ثبت إخلال وتراخى الطاعنة في تنفيذ التزاماتها بالإنجاز والتسليم لوحدة التداعي لمدة جاوزت 6 سنوات دون أن توجد قوة قاهرة منعتها من تنفيذ التزامها إذ أن فترة جائحة كورونا التي تشّدقت بها الطاعنة كانت بعد تاريخ الإنجاز المحدد بالعقد، لاسيما وأن المطعون ضده أقام دعواه في 23 سبتمبر 2023 ولم تنكر الطاعنة عدم إنجاز المشروع وتسليمه في التاريخ الذي حددته بالعقد الحاصل قبل جائحة كورونا بنحو عام كامل، مما يقطع بأن الجائحة لم تكن وراء تعثر إنجاز المشروع وتسليم وحدة التداعي، كما لا ينال من ذلك ما تذرعت به الطاعنة بما اتفق عليه في العقد بشأن أن تاريخ الإنجاز هو الذى يحدده مدير المشروع وفقًا لتقديره وحده، إذ لا يجوز قانونًا أن يظل تاريخ الإنجاز مفتوحًا دون تحديد أو ضوابط تحكمه أو يكون مرهونًا لمطلق حرية البائع أو أحد تابعيه، بحيث يظل المشتري خاضعًا في ذلك للبائع ، ولا يجدي الطاعنة ما تثيره بشأن تأخر المطور الرئيسي إذ إخلاله بالتزاماته لا أثر له على التزامات المطور الفرعي قبل المشترين منه، وانتهي الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه إلى توافر مبررات الفسخ ، ثم خلص في شأن بيان أركان المسئولية الموجبة للتعويض إلى أن الطاعنة أخلت بالتزامها بإنجاز وحدة النزاع في الميعاد المتفق عليه بما يكون قد ثبت الخطأ في جانبها وهو ما أصاب المطعون ضده بضرر مادي تمثل في حرمانه من الانتفاع بالوحدة ومن استغلال المبلغ المترصد بذمه الطاعنة، فضلًا عن الضرر المعنوي المتمثل في الألم النفسي من جراء ضياع استثمار امواله وحرمانه من الانتفاع بالوحدة، ثم قدر الحكم مبلغ 200,000 درهم كتعويض كافيًا ومناسبًا له لجبر تلك الأضرار، ورتب الحكم على ذلك قضاءه المتقدم، وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ولها معينها من الأوراق وتكفي لحمل قضاءه وتتفق مع القانون وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها وتشمل الرد الضمني المسقط لما ساقته الطاعنة من حُجج وأوجه دفاع مخالفة، بما في ذلك ما تثيره بشأن إخلال المطعون ضده بتنفيذ التزاماته التعاقدية لتوقفه عن سداد مبلغ 493,927 المتبقي في ذمته لثبوت تأخرها في إنجاز وتسليم وحدة التداعي بما يحق للمطعون ضده استعمال حقه في حبس المتبقي من الثمن، وكان لا يعيب الحكم قضاءه بإلزام الطاعنة بالفوائد التأخيرية عن المبلغ المقضي برده والتعويض معا لاختلاف طبيعة وموضوع كل منهما، فإن النعي عليه بما سلف لا يعدو أن يكون جدلًا موضوعيًا فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في فهم الواقع في الدعوى وفى تقدير الأدلة المقدمة فيها بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها، مما لا يجوز إثارته أمام هذه المحكمة. ولِما تقدم يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وألزمت الطاعنة المصروفات مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق