بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 05-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 172 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ش. ت. م. د. ل. ذ.
مطعون ضده:
س. ا. ل.
ف. ن. ل. ا. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/982 استئناف عقاري بتاريخ 13-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني، وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي، وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ? تتحصل في أن الطاعنة (شركة تطوير مجمع دبي للاستثمار ذ.م.م) أقامت الدعوى رقم 669 لسنة 2023 عقاري ضد المطعون ضدهما (1- ستشون انفستمنتز ليمتد، 2- فارس نواز للأعمال الفنية ش.ذ.م.م) بطلب الحكم أولاً: بإلزام المدعى عليهما بإبراز عقود البيع والشراء للوحدات العقارية وعددها 38 وحدة عقارية بالمشروع المسمى شون بيزنس بارك. ثانياً: بإلزام المدعى عليها الثانية بإبراز عقد المقاولة المزمع إبرامه بينها وبين المدعى عليها الأولى، وفواتير الأعمال التي تزعم أنها قيمة نقل وتسجيل الوحدات العقارية بمشروع شون بيزنس بارك محل التعاقد. ثالثاً: ببطلان عقود البيع والشراء التي تمت بين المدعى عليهما على الوحدات العقارية المسجلة بسجلات دائرة الأراضي والأملاك باسم المدعى عليها الثانية من قبل المدعى عليها الأولى، وعددها 38 وحدة عقارية، لصورية تلك التصرفات، وكذلك بطلان الرهونات المرتبطة بها والتي قامت بها المدعى عليها الثانية لصالح مصرف الشارقة الإسلامي، وإعادة تسجيلها بغير قيد لصالح المدعية بسجلات دائرة الأراضي والأملاك، والتأشير على هامش تلك السجلات بنقل الملكية للمدعية، على سند أنها وبتاريخ 30 يناير 2007 تعاقدت المدعى عليها الأولى مع المدعية على استئجار قطعة الأرض أرقام 1317 و1318 و1319-598 والكائنة بمنطقة مجمع دبي للاستثمار الأولى بمساحة إجمالية قدرها 27,137.43 متراً مربعاً ولمدة 60 عاماً تبدأ من تاريخ 30 يناير 2007 طبقاً لشروط وأحكام "عقد الإيجار" طويل المدة سند التعاقد، بغرض إقامة مشروع عقاري مسمى "شون بيزنس بارك" لتكون المدعى عليها الأولى المطور الفرعي للمشروع والمدعية هي المطور الرئيسي له. ووفقاً لشروط اتفاقية الإيجار، قامت المدعى عليها الأولى بالانتفاع بالعقار المؤجر بالبناء عليه للمشروع المسمى "شون بيزنس بارك" على قطعة الأرض رقم 1319-598، وباشرت تسويق وبيع وحدات العقار وحقوق الانتفاع بدون تصريح أو موافقة من المدعية، مخالفة بذلك لبنود عقد الإيجار طويل المدة، وتحديداً الفقرة (و) من البند الرابع منه بعدم التنازل عن حقوقها ومصالحها في عقد الإيجار أو بيع أو التنازل عن أو تأجير العين المؤجرة بالباطن أو رهنها أو رهن أي جزء منها دون الحصول على موافقة خطية مسبقة من المؤجرة المدعية. وبتاريخ 4 فبراير 2020، تحصلت المدعية على الحكم الصادر في الدعوى رقم 463 لسنة 2019 عقاري كلي ضد المدعى عليها الأولى بفسخ اتفاقية الإيجار المبرمة بين المدعية والمدعى عليها الأولى بشأن قطعة الأرض محل التداعي وملاحقها، وإلزام المدعى عليها الأولى بإخلاء المأجور محل الدعوى وتسليمها خالياً من الشواغل للمدعية، مع إلزام المدعى عليها الأولى بدفع مبلغ مقداره 12,148,281.08 درهماً وما يستجد من أجرة حتى تاريخ الإخلاء الفعلي. وإذ كانت أولى آثار هذا الحكم البات هي أيلولة العقار وما عليه من مبانٍ للمدعية التي باشرت إجراءات سيطرتها على العقار بالتنسيق الكامل مع دائرة الأراضي والأملاك، ولجنة إدارة المشروع المقام على العقار محل التداعي، وقد قررت دائرة الأراضي والأملاك للمدعية كافة صلاحياتها للتعامل مع مستثمري المشروع المقام على العقار العائد إليها، وهو شون بيزنس بارك، بمراجعة تعاقداتهم وأوضاع تسجيل ملكياتهم، إذا كانت مبدئية أو نهائية، وما إذا كانت هناك مبالغ مترصدة من بيع المدعى عليها الأولى كمطور فرعي للمشروع لحقوق المنفعة من عدمه، وهو ما دعا المدعية للتواصل مع جميع المستثمرين للوقوف على حقيقة تعاقداتهم ووحداتهم، ومنهم المدعى عليها الثانية التي طالبتها المدعية بتزويدها بنسخ من عقود الشراء وإيصالات السداد لإثبات سدادها لسعر شراء الوحدات الخاصة بها، إلا أنها لم تبدِ تعاوناً معها، بل وتهربت من التواصل معها دون مبرر حسب رسالة المدعية للدائرة المؤرخة 30 يونيو 2022. وبتاريخ 28 يونيو 2022، وجهت المدعية إخطاراً عدلياً للمدعى عليهما الأولى والثانية تنبه عليهما فيه بسرعة تزويدها بكامل أوراق الملكية وحقوق الانتفاع لعدد 38 وحدة عقارية. من بينها الوحدات محل التداعي الراهن، إلا أن هذا الإخطار القانوني لم يحرك لهما ساكناً رغم إعلانهما به قانوناً وحيث تبين للمدعية وجود قرار ببيع بعض وحدات المشروع العائد إليها بالمزاد العلني لصالح المدعى عليه الثالث بملف التنفيذ رقم 293 لسنة 2020 بيع عقار مرهون من خلال مراسلات الإمارات للمزادات ومعاينته للعقارات محل الحجز بمقر المشروع العائد للمدعية، ومقابل إصرار المدعى عليهما بعدم التعاون مع المدعية، اضطرت الأخيرة لإقامة النزاع رقم 777 لسنة 2022 تعيين خبرة، تقدمت المدعى عليها الثانية من خلاله بمذكرة قانونية أقرت من خلالها بعدم سدادها أية مبالغ أو أموال للمدعى عليها الأولى مقابل انتقال حقوق الانتفاع للوحدات المسجلة باسمها، بما يثبت للمدعية ملكيتها للعقار والمبنى محل التداعي، وانفصال وانقطاع أي صلة للمدعى عليها الأولى عن هذا العقار والمشروع المقام عليه، وأن أية حقوق تكون قد رتبتها على أي وحدة من وحدات هذا المشروع تعود للمدعية. كما يحق للمدعية بصفتها دائنة للمدعى عليها الأولى ومالكة للعقار والمبنى مراجعة كافة تصرفات المدعى عليها الأولى على هذا العقار، بما فيها كافة التصرفات التي تمت بينها وبين المدعى عليها الثانية، وبيان صفة الأخيرة وصلتها بهذه الوحدات. ولما كان ذلك، وكان المدعى عليها قد تصرفت ببيع الوحدة دون سند من القانون أو الواقع، وأن المدعى عليها الأولى اتخذت من المدعى عليها الثانية غطاءً وشكلاً لتصرفاتها ونقل حقوق تلك الوحدات للمدعى عليها الثانية صورياً محتفظة بكامل الحق في تملك هذه الوحدات، وتبين أن الأخيرة لم تسدد أي مبالغ لقيمة تلك الوحدات والمسجلة باسمها في سجلات دائرة الأراضي والأملاك بدبي، وكان الثابت أن المدعى عليها الأولى لازالت تتحكم في تلك الوحدات بموجب الوكالة الممنوحة لها من المدعى عليها الثانية بما يقطع بصورية هذه البيوع وبطلانها، فمن ثم كانت الدعوى. وبجلسة 5 أكتوبر 2023، قضت المحكمة بعدم قبول الدعوى لعدم إيداع مبلغ التأمين. استأنفت المدعية ذلك الحكم بالاستئناف رقم 773 لسنة 2023 عقاري، وبجلسة 14 ديسمبر 2023، قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت المدعية على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن رقم 36 لسنة 2024 عقاري، وبجلسة 1 أبريل 2024، قضت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه، وإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لتقضي فيها من جديد. وبعد الإحالة، قضت المحكمة بجلسة بنقض الحكم المطعون فيه، وإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لتقضي فيها من جديد في الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به وإعادة القضية إلى المحكمة الابتدائية المختصة للحكم في موضوعها. وبعد إحالة الدعوى لمحكمة أول درجة، قضت بجلسة 31 أكتوبر 2024 بمثابة الحضوري للمدعى عليها الأولى وحضورياً للمدعى عليها الثانية برفض الدعوى. استأنفت المدعية ذلك الحكم بالاستئناف رقم 982 لسنة 2024 عقاري، وبجلسة 13 مارس 2025، قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت المدعية على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 9 أبريل 2025 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وقدم وكيل المدعى عليه مذكرة طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، فقررت تحديد جلسة لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير حاجة إلى مرافعة.
وحيث إن حاصل ما تنعي به الطاعنة على الحكم المطعون فيه بالخطأ في فهم وتحصيل الواقع في الدعوى وتفسير المحررات مما جره إلى الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، ذلك أن الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أنه بنى حكمه على الرسالة الصادرة من لجنة مشروع شون بيزنس بارك بدائرة الأراضي والأملاك والمؤرخة في 18 نوفمبر 2021، إلا أنه أخطأ في تفسير مضمون تلك الرسالة وتجاوز المعنى الواضح بها فيما قرره من أن المحكمة ""تستخلص مما ورد بذلك الكتاب أنه بعد صدور الحكم في الدعوى رقم 463 لسنة 2019 عقاري كلي بتاريخ 4 فبراير 2020 المشار إليه لصالح المستأنفة، أجازت المستأنفة التصرفات التي أجرتها المستأنف ضدها الأولى على قطعة الأرض موضوع الدعوى على النحو السالف بيانه بذلك الكتاب بما لا يحق لها معه العودة والنعي على تلك التصرفات بالبطلان"" بالرغم من أن عبارات الرسالة الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك خلت تماماً من أي نص تجيز بموجبه الطاعنة التصرفات التي أجرتها المطعون ضدها الأولى، وإنما منحت تلك الرسالة الطاعنة الحق في مراجعة العقود المبرمة مع المطعون ضدها الأولى (المطور الفرعي) واتخاذ الإجراءات القانونية بشأن المطالبات المالية المستحقة على الوحدات العقارية المباعة وغيرها من الصلاحيات، وإذ قامت الطاعنة بتاريخ 28 يوليو 2022 بتوجيه إخطار عدلي للمطعون ضدهما الأولى والثانية تنبه عليهما فيه بسرعة تزويدها بكامل أوراق الملكية وحقوق الانتفاع وإيصالات السداد لعدد 38 وحدة عقارية محل التداعي والتي نقلتها المطعون ضدها الأولى للمطعون ضدها الثانية، إلا أن هذا الإخطار القانوني لم يحرك لهما ساكناً رغم إعلانهما به قانوناً. ومقابل إصرار المطعون ضدهما بعدم التعاون مع الطاعنة، اضطرت الأخيرة لإقامة النزاع رقم 777 لسنة 2022 تعيين خبرة، تقدمت المطعون ضدها الثانية من خلاله بمذكرة أقرت من خلالها بعدم سدادها أية مبالغ أو أموال للمطعون ضدها الأولى مقابل انتقال حقوق انتفاع الوحدات المسجلة باسمها إليها، وهو ما يشير إلى صورية هذه التعاقدات وعدم صحتها، إلا أن الحكم المطعون فيه قد التفت عن طلبات الطاعنة ولم يرد على أي منها، وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في جملته غير سديد، ذلك أن المقرر -في قضاء هذه المحكمة- أن مفاد النص في المادتين (1317، 1318/1) من قانون المعاملات المدنية يدل -وبمفهوم المخالفة- على أنه لا تكتسب ملكية العقار المسجل في السجل العقاري العيني بالحيازة بوضع اليد، كما لا تثبت الملكية بصورة فعلية على خلاف ما هو ثابت بهذا السجل باعتباره حجة قاطعة ومرآة صادقة فيما اشتمل عليه. وتكريساً لهذا المبدأ، فقد نصت المواد (7، 9، 23، 24/1) من القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي، على أن يكون للسجل العقاري المودع لدى دائرة الأراضي والأملاك حجية مطلقة في مواجهة الكافة، وأنه لا يجوز الطعن في بياناته إلا إذا كانت نتيجة غش أو تزوير، ويجب أن تسجل فيه كافة التصرفات التي من شأنها أن تنشئ حقاً عقارياً أو تنقله أو تغيره أو تزيله، وكذلك الأحكام النهائية المبينة لتلك التصرفات، ولا يعتد بهذه التصرفات إلا بتسجيلها في هذا السجل العيني، وتصدر دائرة الأراضي والأملاك من واقع هذا السجل العيني سند الملكية المتعلق بالحقوق العقارية ويكون لهذا السند حجية مطلقة في إثبات الملكية، وأن هذا السند أو الشهادة وما يستخرج من هذا السجل هو الوسيلة الوحيدة لإثبات ملكية العقار، لأن نظام التسجيل العيني لا يقوم على تسجيل الحجج أو الأدلة، إنما يقوم على تأمين وإثبات الملكية ذاتها لمن سجلت في اسمه، وبالتالي لا يجوز في نظام التسجيل العيني تملك شخص للعقار واحتفاظه بملكيته خارج السجل، وفي ذات الوقت تسجيله في السجل باسم شخص آخر بطريق التسخير، لأن ذلك يتعارض مع مبدأ تأمين وتأكيد الملكية المسجلة ومع مبدأ مصداقية السجل العيني وأنه مرآة معبرة عن الحقيقة والواقع، وحينما تتم أي تصرفات -بما فيها البيع والرهن- يجب أن تسجل فيه، وأن العبرة بما هو مدون فيه ما لم يثبت أن ما دون فيه قد تم عن طريق الغش أو التزوير. كما أنه من المقرر في قضاء محكمة التمييز أنه متى أقيم الحكم على دعامتين كل منهما مستقلة عن الأخرى وكانت إحداهما وحدها كافية لحمل قضائه، فإن النعي على الدعامة الأخرى يكون -أيًّا كان وجه الرأي فيها- غير منتج، ومن ثم غير مقبول. ولما كان حكم أول درجة المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أورد بأسبابه: ((الثابت بشهادات حق المنفعة والملكية الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك والمقدمة من المدعى عليها الثانية في النزاع رقم 777 لسنة 2022 تعيين خبرة أن المدعى عليها الثانية هي المستأجرة من المدعى عليها الأولى لبعض الوحدات المقامة على قطعة الأرض محل النزاع رقم 598-1319، كما أنها المالكة للبعض الآخر من تلك الوحدات المقامة على قطعة الأرض ذاتها، ومفاد ذلك أن الثابت بالسجل العقاري هو أن المدعى عليها الثانية هي صاحبة حقوق المنفعة للوحدات محل النزاع وذلك طبقاً للشهادات المذكورة سلفاً، وكان من المقرر أن لتلك الشهادات المستخرجة من السجل العقاري حجية مطلقة في مواجهة الكافة، سيما وأن المدعية لم تزعم أو تثبت أن إثبات تلك البيانات في السجل العقاري قد تم عن غش أو تزوير، مما يجعل لتلك البيانات حجية مطلقة في مواجهة الكافة، ولا يجوز الطعن فيها استناداً لصوريتها، وأن السبيل الوحيد للطعن فيها هو إثبات أنها قد تمت عن غش أو تزوير وهو ما لم تزعمه المدعية، مما تكون معه الدعوى قد أقيمت على غير سند من الواقع أو القانون جديرة برفضها.)) إذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغاً ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفي لحمل قضائه، ومن ثم فإن النعي عليه لا يعدو أن يكون مجرد جدل فيما تستقل محكمة الموضوع في تقديره لا يجوز التحدي به أمام هذه المحكمة ويكون معه النعي عليه بما سلف على غير أساس. ومن ثم يضحى ما يثيره الطاعن بشأن الدعامة الثانية للحكم وهو تفسير مضمون الرسالة الصادرة من لجنة مشروع شون بيزنس بارك بدائرة الأراضي والأملاك والمؤرخة في 18-11-2021 -وأيًّا كان وجه الرأي فيها- غير منتج، ومن ثم غير مقبول. ولا يغير من ذلك ما تمسكت به الطاعنة من أن المطعون ضدها الثانية تقدمت في النزاع رقم 777 لسنة 2022 تعيين خبرة بمذكرة أقرت من خلالها بعدم سدادها أية مبالغ أو أموال للمطعون ضدها الأولى مقابل انتقال حقوق انتفاع الوحدات المسجلة باسمها إليها، وهو ما يشير إلى صورية هذه التعاقدات. ذلك لما هو مقر ان الصورية إما أن تكون مطلقة تتناول وجود العقد ذاته فيكون العقد الظاهر لا وجود له، أو تكون صورية نسبية بطريق التستر تتناول نوع العقد لا وجوده، أو صورية نسبية بطريق المضادة لا تتناول وجود العقد أو نوعه بل ركناً أو شرطاً فيه، أو صورية بطريق التسخير، فإن التطرق إلى محاولة إثبات تلك الصورية في العقود المسجلة في دائرة الأراضي والأملاك يتعارض مع ما هو مقرر من أن للسجل العقاري المودع لدى دائرة الأراضي والأملاك حجية مطلقة في مواجهة الكافة وأنه لا يجوز الطعن في بياناته إلا إذا كانت نتيجة غش أو تزوير،
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن وبإلزام الطاعنة بالمصاريف والرسوم وألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ومصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق