بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 02-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 170 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ب. ج. ج. ج.
مطعون ضده:
م. ه. ه.
ج. ل.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/174 استئناف عقاري بتاريخ 19-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون ضدهما " مارتين هيرمان هاس ،جانا ليهمان " أقاما الدعوى رقم 621 لسنة 2024 عقاري على الطاعن " بادو جوهانيس جابريل جاك " بطلب الحكم بإلزامه بسداد مبلغ 1,730,000 درهم لهما مع الفائدة بواقع 5% من تاريخ عدوله عن الشراء بتاريخ 10/1/2024 و حتى تمام السداد ، وقالا بياناً لذلك إنهما يمتلكان مناصفة الفيلا المبينة بالصحيفة الواقعة على الأرض رقم 158 من منطقة الثنية الخامسة بدبي، وبتاريخ 1/12/2023 وقّعا مع الطاعن على عقد البيع الموحد رقم CF 202312018768 ، بموجبه باعا للطاعن هذه الفيلا لقاء ثمن إجمالي مقداره مبلغ 17,300,000 درهم ، وقد سلم الطاعن عند التوقيع للوسيط العقاري شيك عربون بمبلغ 1,730,000 درهم واتفقا على أن تتم إجراءات نقل الملكية فور قبض الثمن وبموعد أقصاه 1/2/2024 ، وبتاريخ 10/1/2024 أرسل لهما رسالة الكترونية بعدوله عن الشراء وعدم رغبته في تنفيذ العقد ، ومن ثم أقاما الدعوى ، حكمت المحكمة بإلزام الطاعن بأن يؤدي للمطعون ضدهما مبلغ 1,730,000 درهم ، والفائدة القانونية عن ذلك المبلغ بنسبة 5 % بداية من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ، استأنف الطاعن ذلك الحكم بالاستئناف رقم 174 لسنة 2025 عقاري ، وبتاريخ 19/3/2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن على ذلك الحكم بالطعن بالتمييز رقم 170 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 3/4/2025 طلب فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدهما مذكرة بدفاعهما ـ في الميعاد ـ طلبا فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الموضوع بما ورد بالبند رقم 8 من العقد من أنه إذا فشل المشتري في الحصول على موافقة نهائية على الرهن العقاري ، فيتعين عليه إثبات ذلك بدليل كتابي ، وحينئذ يعتبر العقد لاغياً ، وقد قدم إلى المحكمة المستندات الدالة على محاولته الحصول على التمويل العقاري ورفض بنك أبو ظبي الأول تمويله لعدم وجود دخل شهري ثابت له ، كونه ملاكم عالمي يتحصل على دخله من خلال البطولات التي يشترك فيها ، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وأقام قضاءه تأسيساً على أنه لم يقدم المستندات الدالة على محاولته الحصول على تمويل عقاري ، فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي ـ في أساسه ـ سديد ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الأصل في عقد البيع أنه نهائي ولا يجوز للمتعاقدين بعد إتمامه الرجوع فيه، فمن حيث المبدأ لا يجوز الرجوع في العقود بالإرادة المنفردة، ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لاحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته وهو ما يسمي بيع بالعربون وهو يختلف في أركانه وشروطه عن البيع بمقدم الثمن، إذ إن البيع بالعربون عملاً بنص المادة 148من قانون المعاملات المدنية ولئن كان بيعاً باتاً لا يجوز العدول عنه ألا أنه يجوز أن يتفق الطرفان - أو إذا كان العرف جاريا علي ذلك - علي أن الالتزام الناشئ عنه هو التزام بدلى يخول المدين ـــ بائعاً أو مشترياً ـــ أن يدفع العربون بدلاً من التزامه الأصلي الناشئ عن العقد خلال أجل معين ، مما يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر قدر العربون جزاء العدول، فإذا كان هو الذي دفع العربون فإنه يفقده، ويصبح العربون حقاً لمن قبضه، أما إذا كان الطرف الذي عدل هو الذي قبض العربون، فإنه يرده ويرد مثله للطرف الآخر ، ولا يعتبر رد العربون تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول فإن الالتزام موجود ومحدد المقدار حتى لو لم يترتب على العدول أي ضرر ، بينما البيع الذي دفع فيه المشترى جزء من الثمن ـــ وإن سمياه الطرفان عربوناً دون الاتفاق على حق العدول أو كان هناك عارفا ساريا بذلك ـــ هو البيع النافذ المفعول بمجرد انعقاده دون أن يكون لأحد المتعاقدين الحق في استعمال خيار العدول عن العقد المبرم بين الطرفين كما لا يجوز لأحد منهما نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون كما تسرى عليه القواعد العامة من حيث جواز المطالبة بالتنفيذ العيني للعقد أو الفسخ أو التعويض إن كان له مقتضى وقد يتفق الطرفين في ذلك العقد علي شرط جزائي إذا أخل أحدهما بالتزاماته التعاقدية ، ومن المقرر أيضا انه ولئن كان المشرع قد نظم الأركان الأساسية التي ينشأ عليها العقد والتي إذا أنتفي منها ركن كان العقد منعدم لا وجود له ، ثم أضاف في بعض العقود شروط مكملة للأركان وجعل من تلك الشروط أسباب لصحة التعاقد ، والتي بدونها يكون العقد باطلاً أو قابل للبطلان بحسب قوة الشرط وتعلقه بالنظام العام إلا أنه يجوز للطرفين أضافه أي شروط أخري طالما لا تخالف النظام العام ، ومن المقرر أيضاً وفق ما تقضى به المادتان (420) و(425) من قانون المعاملات المدنية ، وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ، أن التصرف المشروط هو شرط بأمر مستقبل وغير محقق الوقوع ويترتب عليه وجود الالتزام أو زواله ، وإذا كان هذا الشرط واقفاً فإنه يكون من شأنه أن يوقف نفاذ الالتزام إلى أن تتحقق الواقعة المعلق عليها إذ يعتبر الالتزام في فترة التعليق موجوداً ولكنه غير نافذ لأنه لا ينفذ إلا بتحقق الشرط، ويقع على عاتق من يدعي تحقق هذا الشرط الواقف من الطرفين عبء إثبات وقوعه بأن يقيم الدليل على ذلك سواء كان هو المدعي أصلاً في الدعوى أو المدعى عليه فيها لأنه يدعي خلاف الظاهر ، كما من المقرر أنه يتعين على محكمة الموضوع إذا ما عرضت للفصل في الخصومة القائمة بين طرفيها أن يشتمل حكمها في ذاته على ما يطمئن المطلع عليه أنها قد محصت الأدلة والمستندات المؤثرة في الدعوى والتي تمسك الخصم بدلالتها وأن ترد على أوجه الدفاع الجوهري التي طرحها عليها الخصم بما يفيد أنها قد أحاطت بحقيقة الواقع في الدعوى فإذا ما التفتت عن هذا الدفاع مع ما قد يكون له من أثر في تغيير وجه الرأي في الدعوى دون أن تسعى إلى استبيان وجه الحق فيه ومدى ثبوت أو نفي ما تمسك به الخصم من طلبات وعول في قضائه على عبارات عامة لا تؤدي بمجردها إلى ما خلص إليه الحكم - ولا تصلح رداً عليها - فإن حكمها يكون مشوباً بالقصور في التسبيب ، والإخلال بحق الدفاع ، لما كان ذلك ، وكان الثابت من ملف الطعن ، أن الطاعن قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بدلالة البند رقم 8 من الشروط الإضافية العقد سند الدعوى المتضمن نصاً " يخضع عقد النموذج هذا إلى حصول المشتري على خطاب عرض نهائي للرهن العقاري من بنك الإقراض الذي اختاره خلال 30 يوم عمل ، ويتم اعتماد النموذج من قبل الطرفين . عند الحصول على الموافقة النهائية على الرهن العقاري يكون المشتري ملزماً قانوناً بجميع الشروط الواردة في نموذج العقد هذا. يجب على المشتري اتخاذ كافة الخطوات المعقولة بحسن نية للحصول على الموافقة النهائية للرهن العقاري. إذا فشل المشتري في الحصول على موافقة نهائية على الرهن العقاري، فيجب عليه تقديم إثبات كتابي بهذا المعني وشريطة اتخاذ جميع الخطوات المعقولة وعدم الحصول على الموافقة النهائية على الرهن العقاري سيتم اعتبار نموذج العقد لاحقاً لاغياً وباطلاً تلقائياً (دون الحاجة إلى أمر من المحكمة ) ويتم إرجاع الشيكات المودعة إلى الطرف المصدر دون عقوبة" ، وأنه قد تقدم إلى بنك أبو ظبي الأول بطلب للحصول على تمويل عقاري وتم رفض طلبه ، وقدم إلى محكمة الاستئناف بريد إلكتروني مؤرخ 5/1/2024 من بنك أبو ظبي الأول بعدم إمكانية معالجة طلبه ـ كما قدم شهادة من بنك أبو ظبي الأول الإسلامي مؤرخة 24/2/2025 موجهة إلى محاكم دبي تفيد تقدمه بطلب للحصول على قرض عقاري من البنك بتاريخ 28/12/2023 ورفض طلبه لعدم وجود دخل شهري ثابت له ، وطلب من محكمة الاستئناف ندب خبير أو مخاطبة بنك أبو ظبي الأول لإثبات رفض البنك طلبه بالتمويل العقاري ، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع ولم يقسطه حقه في البحث والتمحيص ، وأقام قضاءه بإلزام الطاعن بالمبلغ المقضي به على سند ما أورده من أن البيع هو بيع بالعربون ، وأن الطاعن (المشتري) هو المخل بتنفيذ التزامه بسداد الثمن خلال المدة المتفق عليها من 1/12/2023 حتى 1/2/2024 ، وأنه لم يقدم الإثبات الكتابي الدال على إتخاذه الخطوات المعقولة للحصول على التمويل العقاري وفشله في ذلك ، وأن رفض بنك ابوظبي الأول منحه القرض العقاري بسبب عدم وجود دخل شهري ثابت له لا يعتبر سبب اجنبي لا دخل لإرادته فيه وانما يرجع سببه إليه وغير خارج عن إرادته ، وكان هذا الذي أورده الحكم لا يصلح ولا يكفي رداً على دفاع الطاعن سالف البيان الذي مؤداه أن البيع معلق على شرط واقف هو حصوله على تمويل عقاري ، لا سيما وأن تقدم الطاعن بطلب التمويل إلى أحد المصارف خلال الموعد المتفق عليه ـــ إن ثبت ــ لدل على حسن نيته في تنفيذ التعاقد ، ولتغير وجه الرأي في الدعوى ، خاصة وأن نص البند رقم 8 سالف البيان قد خلا من الاشتراط أن يكون مرد عدم الحصول على التمويل سبب أجنبي ، كما وأن للإثبات بالدليل الإلكتروني ـــ وفقاً للمادة 55 من قانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية ــ حكم الإثبات بالكتابة ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن ، وعلى أن يكون مع النقض الإحالة.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه وإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لتقضي فيها من جديد، وألزمت المطعون ضدهما المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة مع رد التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق