بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 19-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 168 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
م. ا. ا. ق.
مطعون ضده:
ب. ش. ر. ش.
ا. ك.
ر. س. ل. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/338 استئناف عقاري بتاريخ 13-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني، وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي، وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية.
حيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن اناستاسيا كوليكوفا - المطعون ضدها الأولي - أقامت الدعوي رقم 1544/2023 عقاري ضد محمد إبراهيم قلموش- الطاعن - بطلب الحكم بإلزام المدعى عليه بأن يؤدي لها مبلغ 390,000 درهم ( ثلاثمائة وتسعون ألف درهم ) تعويض ما يعادل عربون ثمن الشراء المتفق عليه بسبب رجوعه في بيع وحدة عقارية إلى المدعية وقيامه بفسخ العقد المبرم فيما بينهما المؤرخ 03-05-2023 من جانبه بدون أي سبب يرجع إليها ، مع إلزامه بالفائدة القانونية بواقع 05% سنويا من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة - علي سند انه بموجب عقد البيع الإلكتروني الموحد رقم CF202305031976 ) ) لدي دائرة الأراضي والأملاك والمؤرخ 03-05-2023 اشترت المدعية من المدعى عليه وحدة عقارية (فيلا) المقامة على قطعة الأرض رقم 1906 الكائنة بمجمع ليلا المرابع العربية -وادي الصفا 7- بدبي والمملوكة للمدعى عليه بموجب عقد إيجاره تمويلية، كما هو ثابت بشهادة الملكية الصادرة من دائرة الأراضي برقم (4561/2018) وذلك لقاء ثمن إجمالي مقداره (3,900,000 درهم) وقد اتفق الطرفان بالعقد المبرم فيما بينهما بالبند رقم 4 يلتزم الطرف الأول (البائع) بتقديم كافة المستندات الدالة على الملكية كما يتعهد بإتمام جميع الإجراءات المتعلقة بنقل ملكية العقار لدى دائرة الأراضي والأملاك باسم المشتري فور قبضه الثمن المتفق عليه بموجب هذا العقد وبموعد أقصاه 30-06-2023، وبالبند رقم 6 وافق المشتري على سداد ثمن العقار للبائع كالتالي: أ-شيك تأمين "عربون" يحرر باسم البائع بمبلغ ( 390,000 درهم )عند توقيع الاتفاقية. ب-المبلغ المتبقي من قيمة العقار (3,510,000 درهم) عن طريق شيك مدير يحرر عند التسجيل باسم المالك أو أي وسيلة أخرى مضمونة للدفع توافق عليها دائرة الأراضي والأملاك، وقامت المدعية بتسليم الوسيط شيك بقيمة العربون المذكور. وبالبند رقم 7 يتم الاحتفاظ بشيك التأمين على سبيل الأمانة لدى "وسيط البائع" بحيث لا يجوز للوسيط التصرف بشيك العربون أو صرفه دون حصوله على أمر خطي بذلك من البائع والمشتري معاً، وفي حال خلاف ذلك فلا يجوز إعادة مبلغ العربون إلى أي من الطرفين إلا بعد الحصول على أمر قضائي بتحديد الطرف المستحق لمبلغ العربون. وبالبند رقم 8 مع مراعاة ما ورد في البند السابق لا يحق للبائع أو من يمثله صرف قيمة شيك التأمين المشار له في البد (6/أ) أعلاه إلا بعد إتمام إجراءات تسجيل العقار (وذلك في حال اعتباره كدفعة من الثمن) أو في حال عدول المشتري عن إتمام إجراءات نقل الملكية وفقا لما هو وراد في البند (12) من هذه الاتفاقية. وجاء بالبند رقم 15 إذا تراجع البائع عن إتمام عملية البيع لأسباب غير خارجة عن إرادته فإن للمشتري الحق في فسخ العقد واسترداد عربون الشراء مع مثل قيمته يدفعها البائع على سبيل التعويض للمشتري ما لم يتفق الطرفان خطيا على تعديل تلك المواعيد، وقد فشل المدعى عليه في تنفيذ التزامه بنقل ملكية العقار إلى المدعية في الموعد المتفق عليه في العقد 30-06-2023، حيث كان المتفق عليه في الشروط الإضافية لعقد البيع المشار إليه أعلاه أن يتعهد المدعي ضده بتقديم خطاب المسؤولية (شهادة بمستحقات بنك دبي الإسلامي) باعتباره البنك مانح التسهيل للمدعى عليه (بموجب الإجارة المنتهية بالتملك الثابتة بشهادة ملكية العقار) قبل انتهاء المهلة المحددة لنقل الملكية 30-06-2023 ، وعلى الرغم من فوات الموعد المحدد والمتفق عليه لتنفيذ واستكمال إجراءات البيع قامت المدعية ولرغبتها في تنفيذ العقد واستكمال البيع والشراء بإخطار المدعى عليه بتاريخ 07-08-2023 بأنه وعلى الرغم من فشله في تنفيذ التزاماته في الموعد المحدد لاستكمال البيع وعدم الاتفاق معها على تمديد المهلة كتابياً، فضلا عن عدم حصوله يتحصل على خطاب عدم الممانعة من إخلاء الوحدة من المستأجر الحالي إلا أنها لا تمانع في استكمال البيع، إلا أن المدعى عليه رفض وقام بإنهاء التعاقد من جانبه ومن ثم كانت الدعوي ، كما أقام المدعى عليه الدعوى رقم 1591/2023 عقاري ضد المدعية ( اناستاسيا كوليكوفا ) ، ريلتي سوليوشنز للوساطة العقارية ، ثم ادخل (بشار شوكي راحل شوكي) بطلب حسب طلباته الختامية أولا الحكم بفسخ ذات عقد البيع المار ذكره وإلزام المدعى عليها الأولى بسداد مبلغ العربون (390.000 درهم) والفائدة بواقع 12% من تاريخ الإستحقاق في 04-05-2023 وحتى السداد التام وبإلغاء الحجز التحفظي رقم 29/2023 عقاري واعتباره كان لم يكن وإلزامها بان تؤدى له مبلغ (5.000 درهم) خمسة ألاف درهم قيمة تذكرة سفر المدعى وقدومه الى الدولة لإتمام صفقة البيع والشراء وإلزامها بأن تؤدى له مبلغ (17,000 درهم) شهريا من تاريخ أخلاء الوحدة العقارية الحاصل في 09-06-2023 وحتى رفع الحجز التحفظي وانتفاع المدعى بالوحدة العقارية ابو حتى صيرورة الحكم باتاً ثانيا إلزام المدعى عليهما والخصم المدخل بالتضامن والتضامم والتكامل بان يؤدوا للمدعى مبلغ (50.000 درهم) تعويضا جابرا للضرر والفائدة بواقع 12% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى السداد التام ، على سند أنه هو المالك للوحدة العقارية (الفيلا) موضوع التداعي وقد حرر عقد بيع ابتدائي -المشار اليه انفا - على أن يبدأ العقد من تاريخ 03-05-2023 وينتهى صلاحيته بتاريخ 30-06-2023 والمدعى عليها الثانية وسيط المدعى عليها الأولى والمعين أمين الضمان والمسلم اليه شيك الضمان "العربون" رقم 000013 المحرر بتاريخ 04-05-2023 وقد أخلت المدعى عليها الأولى( المدعية في الدعوي الأولي ) بالتزاماتها التعاقدية وما تم الاتفاق عليه ببنود العقد ولم تستطع الحصول على التمويل العقاري بالمدة المحددة والمتفق عليها ببنود اتفاقية البيع والشراء (العقد) كما أخلت بالتزاماتها التعاقدية ولم تقم بسداد ثمن الوحدة العقارية المتفق عليه بالعقد وفقا للمواعيد المحددة - وبتاريخ 14-07-2023 أرسل المدعى رسالة تفيد بأن العقد الموقع قد انتهت صلاحيته في 30-06-2023 حيث أنه قام بجميع التزاماته الناتجة عن العقد قبل انتهاء مدته ونظرا لإخلال المدعى عليها الأولى بالتزاماتها التعاقدية وما تم الاتفاق عليه ببنود العقد خلال المدة المتفق عليها الأمر الذى اضطر معه المدعى بتاريخ 24-09-2023 لإنذار المدعى عليها الأولى بإنذار قانوني عن طريق الكاتب العدل بإمارة دبي بفسخ العقد وسداد مبلغ العربون وتسليم شيك التامين و الا أنها رفضت بالإضافة لقيام المدعى عليها الثانية برفض تسليم المدعى شيك الضمان (العربون) ومن ثم أقام الدعوى. وبجلسة 15-04-2024 قضت المحكمة، أولا: بقبول إدخال "بشار شوكي راحل شوكي" خصماً مدعي عليه في الدعوى 1591/2023 عقاري شكلاً. ثانياً: في الدعوى 1544/2023 عقاري بإلزام المدعي عليه بأداء مبلغ (390,000 درهم) درهم للمدعية كتعويض مماثل لقيمة العربون والفائدة على هذا المبلغ بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية الحاصل في 20-11-2023 وحتى تمام السداد، وفي الدعوى 1591/2023 عقاري برفضها ، استأنف محمد إبراهيم قلموش ( المدعي عليه في الدعوى رقم1544/2023 عقاري ، المدعي في الدعوى رقم 1591/2023 عقاري) ذلك الحكم بالاستئناف رقم 338 /2023 عقاري وبجلسة 24-06-2024 قضت المحكمة تأييد الحكم المستأنف ، طعن (المدعي عليه في الدعوى رقم1544/2023 عقاري ، المدعي في الدعوى رقم 1591/2023 عقاري) على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن رقم 392 لسنة 2024 عقاري وبجلسة 18-11-2024 قضت المحكمة نقض الحكم المطعون فيه وإحالة الدعوى إلى محكمه الاستئناف لتقضي فيها من جديد دائرة مشكلة من قضاة آخرين وبعد الإحالة ندبت المحكمة خبير في الدعوي اودع تقريره وبجلسة 13-03-2025 قضت بتأييد الحكم المستأنف طعن (المدعي عليه في الدعوى رقم1544/2023 عقاري، المدعي في الدعوى رقم 1591/2023 عقاري) بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أودعت إلكترونيا بتاريخ 07-04-2025 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وقدم وكيل المطعون ضده الأولي، كما قدم وكيل المطعون ضدهما الثانية والثالث مذكرة طلب فيها إعفاءه من المصاريف وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفه مشورة فقررت تحديد جلسة لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير حاجة إلى مرافعة.
وحيث ان حاصل ما ينعي به الطاعن علي الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتأويله وتفسيره والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق لمخالفته ما هو ثابت لاتفاق الطرفين انه اذا لم يتكمن المشتري من تسديد كامل الثمن كما هو متفق عليه في البند رقم 6/أ أو عجز عن إتمام عملية البيع في الموعد المتفق عليه لأسباب غير خارجة عن إرادته فللبائع الحق في فسخ العقد والحصول على العربون طالما أن فسخ العقد تم بسبب مخالفة المشتري للشروط المتفق عليها مالم يتفق الطرفان خطيا على تعديل تلك المواعيد ، الا أن الحكم المطعون فيه أورد بأسبابه ان المطعون ضدها الأولى قد تقدمت بطلب الحصول التمويل اللازم لإتمام الصفقة من بنك المشرق خلال المدة المحددة في العقد كما بين ان المطعون ضدها الأولي قد استعملت حقها في العدول لأسباب غير خارجة عن إرادته وقد ارتكن الحكم فى ذلك الى ما أورده الخبير المنتدب ملتفتا عن اعتراضات الطاعن علي ما أورده التقرير وبالرغم من ان الثابت ان المطعون ضدها الاولي وقعت على الموافقة المبدئية ( خطاب العرض ) بتاريخ 08-06-2023 والمدة المحددة بالعقد للحصول على القرض التمويلي مدة أقصاها 30 يوم من تاريخ نفاذ العقد تنتهي بتاريخ 01-06-2023 قبل توقيع المطعون ضدها بعدد 7 أيام على الموافقة المبدئية وان موافقة البنك النهائية لحصول المطعون ضدها الأولي على القرض التمويلي من البنك سدادها لمبلغ مقداره 2,900,000.00 درهم للطاعن وتحرير الأخير إقرارا باستلام المبلغ لتقديمه للبنك ولم تقم المطعون ضدها الأولي بسداد أية مبالغ للطاعن وهو مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث أن هذا النعي في جملته غير سديد ذلك أن المقرر فى قضاء هذه المحكمة - انه ولئن كان الأصل في عقد البيع أنه نهائي ولا يجوز للمتعاقدين بعد إتمامه الرجوع فيه، فمن حيث المبدأ لا يجوز الرجوع في العقود بالإرادة المنفردة، ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لاحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته وهو ما يسمي بيع بالعربون وهو يختلف في أركانه وشروطه عن البيع بمقدم الثمن، إذ إن في البيع بالعربون عملا بنص المادة 148من قانون المعاملات المدنية هو ولئن كان بيعا باتا لا يجوز العدول عنه ألا إنه يجوز أن يتفق الطرفان - أو إذا كان العرف جاريا علي ذلك - علي أن الالتزام الناشئ عنه هو التزام بدلى يخول المدين ـــ بائعاً أو مشترياً ـــ أن يدفع العربون بدلاً من التزامه الأصلي الناشئ عن العقد خلال أجل معين ، مما يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر قدر العربون جزاء العدول، فإذا كان هو الذي دفع العربون فإنه يفقده، ويصبح العربون حقاً لمن قبضه، أما إذا كان الطرف الذي عدل هو الذي قبض العربون، فإنه يرده ويرد مثله للطرف الآخر ، ولا يعتبر رد العربون تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول فإن الالتزام موجود ومحدد المقدار حتى لو لم يترتب على العدول أي ضرر ، بينما البيع الذي دفع فيه المشترى جزء من الثمن ـــ وإن سمياه الطرفان عربوناً دون الاتفاق على حق العدول أو كان هناك عارفا ساريا بذلك ـــ هو البيع النافذ المفعول بمجرد انعقاده دون أن يكون لأحد المتعاقدين الحق في استعمال خيار العدول عن العقد المبرم بين الطرفين كما لا يجوز لأحد منهما نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون كما تسرى عليه القواعد العامة من حيث جواز المطالبة بالتنفيذ العيني للعقد أو الفسخ أو التعويض إن كان له مقتضى وقد يتفق الطرفين في ذلك العقد علي شرط جزائي إذ اخل احدهما بالتزاماته التعاقدية ، ومن المقرر أيضا انه ولئن كان المشرع قد نظم الأركان الأساسية التي ينشأ عليها العقد والتي إذا أنتفي منها ركن كان العقد منعدم لا وجود له ، ثم أضاف في بعض العقود شروط مكملة للأركان ، وجعل من تلك الشروط أسباب لصحة التعاقد ، والتي بدونها يكون العقد باطلا أو قابل للبطلان بحسب قوة الشرط وتعلقه بالنظام العام آلا انه يجوز للطرفين أضافه أي شروط أخري طالما لا تخالف النظام العام ، ومن المقرر أيضاً وفق ما تقضى به المادتان (420) و(425) من قانون المعاملات المدنية ، وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ، أن التصرف المشروط هو شرط بأمر مستقبل وغير محقق الوقوع ويترتب عليه وجود الالتزام أو زواله ، وإذا كان هذا الشرط واقفاً فإنه يكون من شأنه أن يوقف نفاذ الالتزام إلى أن تتحقق الواقعة المعلق عليها إذ يعتبر الالتزام في فترة التعليق موجوداً ولكنه غير نافذ لأنه لا ينفذ إلا بتحقق الشرط، ويقع على عاتق من يدعي تحقق هذا الشرط الواقف من الطرفين عبء إثبات وقوعه بأن يقيم الدليل على ذلك سواء كان هو المدعي أصلاً في الدعوى أو المدعى عليه فيها لأنه يدعي خلاف الظاهر، فلما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أورد بأسبابه (( كان البين من مطالعة الملف الإلكتروني للدعوى وعقد البيع الموحد سند الدعوى المؤرخ 3-5-2023 المبرم بين المستأنف (البائع) والمستأنف ضدها الأولى (المشتري) والمحدد لانتهائه 30-6-2023 أنه قد تضمن بالبند التاسع منه النص على أنه " في حالة عدم تمكن المشتري من الحصول علي القرض المالي إن وجد خلال فترة أقصاها 30 يوم من تاريخ نفاذ العقد يعتبر هذا العقد لاغياً وعندها يجب إعادة شيك التأمين إلى المشتري " ونص البند الخامس عشر على أنه " إذا تراجع البائع عن إتمام عملية البيع لأسباب غير خارجة عن إرادته، فإن للمشتري الحق في فسخ العقد واسترداد عربون الشراء مع مثل قيمتها يدفعها البائع على سبيل التعويض للمشتري، ما لم يتفق الطرفان خطياً على تعديل تلك المواعيد" وتضمن البند الثالث من الشروط الإضافية النص على أنه " يخضع هذا العقد لإصدار بنك المشترين لخطاب العرض النهائي، عند الاستلام يلتزم المشتري بجميع الشروط الواردة في هذا العقد، إذا فشل المشتري في الحصول على الموافقة النهائية فيجب أثبات كتابي وسيعتبر هذا العقد لاغياً وباطلا دون عقوبة" ونص في البند الحادي عشر من ذات الشروط على أنه " إذا كان هناك أي تأخير في تاريخ النقل بسبب أطراف ثالثة، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر تسليم سند الملكية إلى البائع من قبل دائرة الأراضي والأملاك بدبي، يوافق الطرفان على تمديد تاريخ النقل خلال الحد الأدنى المسموح به لفترة التمديد وهي 30 يوماً"، وإذ ثبت من تقرير الخبرة وبعد اطلاعه على الرسائل المتبادلة بين طرفي الدعوى سواء الالكترونية أو الورقية أو رسائل الواتس آب - والذي تطمئن إليه المحكمة لسلامة الأسس التي بُني عليها- أن "خطاب عرض للتسهيلات " الصادر عن بنك المشرق والمؤرخ في 22-05-2023 تم توقيعه من المستأنف ضدها الأولى بتاريخ 08-06-2023 خلال الفترة الأصلية للعقد، وأن عرض التمويل النهائي ( FOL ) سينتهي في 27 يوليو، وقد اشترط البنك وجود خطاب المسؤولية من بنك البائع قبل تحرير الأموال، وأن الوكيل المفوض للبائع المستأنف تأخر في التقدم للحصول على ذلك الخطاب لتاريخ 23- 06-2023، ومع وجود العطلات وتأخير البنك، لم يتم إصدار خطاب الالتزام الصادر عن حساب المستأنف لدى بنك دبي الإسلامي إلا بتاريخ 06-07-2023، الأمر الذي تستخلص منه المحكمة ووفقاً ل لمبدأ العام بحسن النية في تنفيذ العقود أن المستأنف ضدها الأولى قد تقدمت بطلب الحصول التمويل اللازم لإتمام الصفقة من بنك المشرق خلال المدة المحددة في العقد إلا أنه ولبطء معالجة البنك تأخرت في الحصول على الموافقة النهائية للقرض، مما مفاده أن سبب التأخير في ذلك يرجع إلى طرف ثالث وبالتالي يحق لها تمديد العقد لمدة 30 يوماً - اعمالاً لنص البند الحادي عشر من الشروط الإضافية لعقد البيع سند الدعوى - ليصبح تاريخ الانتهاء بعد التمديد 30-7-2023، إلا أنه قبل انتهاء هذه المدة وبتاريخ 13-7-2023 قام المستأنف (البائع) بإخطار الوسيط العقاري بأن الصفقة "ملغاة"، وبالتالي فإن المستأنف (البائع) يكون قد استعمل حقه في العدول لأسباب غير خارجة عن إرادته، مما يحق معه للمستأنف ضدها الأولى - والتي قد قامت باتخاذ كافة الإجراءات اللازمة للحصول على القرض وحاولت تنفيذ التزامها بحسن نية - اعمالاً لنص البند الخامس عشر من العقد سند الدعوى- استرداد العربون مع مثل قيمته يدفعها البائع، ولا على هذه المحكمة إن هي لم تر إجابة المستأنف لطلبه إعادة الدعوى للخبرة بعد أن وجدت في أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبرة المقدم فيها ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها )) إذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغاً ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفي لحمل قضائه، ومن ثم فإن النعي عليه لا يعدو أن يكون مجرد جدل فيما تستقل محكمة الموضوع في تقديره لا يجوز التحدي به أمام هذه محكمة ويكون معه النعي عليه بما سلف يكون على غير أساس. ،
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: - برفض الطعن وبإلزام الطاعن بالمصاريف دون الرسوم والفى درهم مقابل أتعاب المحاماة ورد التامين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق