بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 17-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 167 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ت. م. خ.
مطعون ضده:
ا. ف. ر.
ر. ي. ن.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/1075 استئناف عقاري بتاريخ 13-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث أن الطعن قد استوفي أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهما ( أنطون فيكتور رعيدي ، رنا يوسف نجيم) اقاما علي الطاعنة ( تمويل " مساهمة خاصة") وأخر غير مختصم في الطعن (بنك دبي الإسلامي " شركة مساهمة عامة ") الدعوي رقم 1016 لسنة 2024 عقاري - امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم : أولاً : بتقرير فسخ عقد البيع رقم (CF202403056947) المبرم فيما بين المدعيين والمدعى عليها الأولى بتاريخ 5/3/2024 بخصوص بيع وشراء الوحدة العقارية رقم 209 الطابق الثاني في المبنى مارينا أبارتمنت 2 المبنى " marina appartment2 " بمشروع " marina Residence " مارينا ريزيدنس" بإمارة دبي ، ثانياً: بإلزام المدعى عليهما بالتضامن والتكافل فيما بينهما بأن يؤديا اليهما مبلغ 716.474 درهم قيمة العربون ومثله والمصاريف المتكبدة والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام ? وذلك على سند من إن (المدعى عليها الأولى) شركة مساهمة خاصة اندمجت سابقا في البنك (المدعى عليه الثاني) وأصبح البنك هو المسئول عن المبالغ والتعاقدات التي أبرمتها المدعى عليها الأولى وهو الجهة التي كانت تتواصل مع المدعيين بخصوص العقد سند الدعوى ، وبتاريخ 5/3/2024 ابرما مع (المدعى عليها الأولى - بصفتها البائعة) عقد البيع الموحد النموذج (F) بخصوص بيع وحدة التداعي لقاء ثمن اجمالي قدره 3.500.000 درهم ، وتم الاتفاق على أن ينتهي العقد في 29/4/2024 ، وهما يلتزما بتسليم شيك بالعربون وقيمته 350،000 درهم إلى وسيط البائعة ، والباقي يسدد عن طريق شيك مدير يحرر عند التسجيل باسم المالك ، وقد سلما شيك العربون لوسيط البائع ، ولم تلتزم المدعى عليها الأولى بتنفيذ العقد وبإنهاء إجراءات نقل الملكية رغم مطالبتهما لها ? ومن ثم كانت الدعوي ? دفع البنك المدعى عليه الثاني بعدم قبول الدعوى بالنسبة له لرفعها على غير ذي صفة ، وطلبت المدعي عليها الاولي رفض الدعوى ، حكمت المحكمة حضورياً بجلسة 25/11/2024 : أولاً : بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للمدعى عليه الثاني ، ثانياً : بفسخ عقد البيع الموحد سند الدعوى رقم (CF202403056947) المبرم بين المدعيين والمدعى عليها الأولى بتاريخ 5/3/2024، وبإلزام المدعى عليها الأولى بأن تؤدي للمدعيين مبلغ 350،000 درهم والفائدة القانونية بواقع 5 % من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات ? استأنفت المدعي عليها الاولي ذلك الحكم بالاستئناف رقم 1075 لسنة 2024 عقاري ،وفيه قضت المحكمة بجلسة 13/3/2025 : بتأييد الحكم المستأنف ? طعنت المدعي عليها الاولي في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة طعن اودعت الكترونياً بتاريخ 7/4/2025 بطلب نقضه ، قدم المطعون ضدهما مذكرة رد في الميعاد طلبا فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة .
وحيث ان حاصل نعي الطاعنة بوجهي الطعن ? علي الحكم المطعون فيه ? الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق ? إذ قضي بتأييد الحكم المستأنف بفسخ اتفاقية التداعي والزمها بأن تؤدي للمطعون ضدهما مبلغ العربون وقدره 350،000 درهم مكتفياً بالإحالة للحكم المستأنف ولما اضافه فقط كون الطاعنة وقعت فقط علي عقد البيع دون بحث اخلال المطعون ضدهما بالتزاماتهما التعاقدية بعدم تسليم شيك العربون لوسيط الطاعنة وهي اسبق علي قيامها بـتأجير الوحدة لآخر ، ولا ينال من ذلك مجرد ذكر بيانات شيك العربون بالاتفاقية فهو ليس دليلاً على تسليمه فعلياً للوسيط العقاري ، وخلت الأوراق من أي دليل يقطع بتسليم شيك العربون للوسيط ، كما انهما لم يقدما ما يفيد انهما حررا شيكات باقي الثمن خلال مدة العقد التي تنتهي في 29/4/2024 ، فيكون الاخلال من جانبهما دون الطاعنة ، التي قامت بتأجير الوحدة بعد عدم وفائهما بالتزاماتهما وليس اخلالاً منها بالعقد خاصة أن العقد لم يحظر على الطاعنة حقها في تأجير الوحدة المتفق على بيعها قبل تاريخ 29/4/2024 على أن تلتزم بتسليم المطعون ضدهما أية شيكات أو مبالغ نقدية ناشئة عن عقود الايجار اعتباراً من 29/04/2024 ، كما أنه من المتعارف عليه بين البنوك انه في حال وجود معاملات تمويل جديدة بشأن العقارات المملوكة للمصارف وشركات التمويل ان يتم التواصل من البنك الممول مع الشركة المالكة للعقار محل التمويل وابرام عقود البيع الرسمية مع البنك - الشركة البائعة ثم صدور شيك مبلغ التمويل باسم البائع ، ثم اصدار البائع عدم الممانعة لنقل الملكية الى المشتري وحتى يتم ترتيب الرهن للبنك الممول وفقا لترتيبات شروط التمويل حسب الأعراف السائدة بين البنوك بهذا الشأن وهو ما لم يتم حتى تاريخه من جانب بنك ابوظبي الأول الممول حسب ما يدعيانه ، ومازالت الشيكات الثلاثة بحوزة المطعون ضدهما ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث ان هذا النعي مردود في جملته ? ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة ? أن العربون هو ما يقدمه المشتري إلى البائع عند إنشاء عقد البيع، وأنه وإن كان لدفع العربون دلالة على أن البيع أصبح باتاً لا يجوز الرجوع عنه، إلا أن شروط التعاقد أو العرف قد تقضي بغير ذلك، واتفاق المتعاقدين على أن العربون جزاء للعدول عن العقد مؤداه أن لكل منهما حق العدول، وفي هذه الحالة إذا كان المشتري هو من عدل فإنه يفقد العربون أما إذا كان من عدل عن العقد هو البائع فإن عليه رد العربون ومثله - مالم يتفق على جزاء آخر - ولو لم يلحق به ضرر من جراء ذلك، ويكون اشتراط العربون في هذه الحالة شأن الشرط الجزائي ولكنه يفترق عنه حيث عدم جواز التخفيض أو الإلغاء فهو يستحق ولو انتفى الضرر على وجه الإطلاق أما إذا كان الضرر الواقع يجاوز مقدار العربون فتجوز المطالبة بتعويض أكبر وفقاً للمبادئ العامة، فالالتزام بدفع قيمة العربون المترتب في ذمة الطرف الذي عدل عن العقد ليس تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول بل هو نزول عند إرادة المتعاقدين فقد جعلا العربون مقابلاً لحق العدول، وفي حالة تنفيذ الالتزام اختيارياً يخصم العربون من ثمن المبيع، ونية العاقدين هي وحدها التي يجب التعويل عليها في إعطاء العربون حكمه القانوني ، ولمحكمة الموضوع أن تستظهر نية المتعاقدين من ظروف الدعوى ووقائعها ومن نصوص العقد لتتبين ما إذا كان المبلغ المدفوع هو بعض الثمن الذي انعقد به البيع باتاً أم أنه عربون في بيع مصحوب بخيار العدول إذ أن ذلك مما يدخل في نطاق سلطتها التقديرية متى كان قضاؤها يقوم على أسباب سائغة ، ومن المقرر - أن مفاد نص المواد 258/1 و 259 و 265/1 من قانون المعاملات المدنية - أن المحكمة عند تفسيرها عبارات الاتفاق أو العقد أو بنوده المتنازع عليها تأخذ بمعناها الواضح وأنه وإن كان المقصود بالوضوح هو وضوح الإرادة لا اللفظ إلا أنه بحسب الأصل فإن اللفظ يعبر بصدق عما تتجه إليه إرادة طرفي العقد، وتنظر للشروط الواردة فيه بمجملها وليس بالنظر إلى عبارة معينة دون باقي العبارات ، ولها السلطة في تفسير المحررات والعقود للتعرف على المقصود منها مستهدية بوقائع الدعوى وظروفها دون رقابة عليها ما دامت أنها لم تخرج في تفسيرها عن المعنى الذى تحتمله عبارات المحرر أو العقد أو الشرط أو البند الوارد به وما دام ما انتهت إليه في تفسيرها سائغاً ومقبولاً بمقتضى الأسباب التي أبدتها ، ومن المقرر ايضاً - أن المشرع قد جعل الورقة العرفية حجة بما دون فيها قبل من نسب إليه توقيعه عليها إلا إذا أنكر ذات الإمضاء أو الختم الموقع به إنكاراً صريحاً، فإن هو اقتصر على إنكار مضمون الورقة كله أو بعضه فإنه لا يكون قد أنكر التوقيع على الورقة العرفية بالمعنى المقصود في هذه المادة وتبقى للورقة قوتها الكاملة في الإثبات قبل من وقع عليها ما لم يتخذ إجراءات الادعاء بتزويرها ، ومن المقرر كذلك ? أن لمحكمة الموضوع السلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها وترجيح ما تطمئن إليه منها وإطراح ما عداه - لما كان ذلك ? وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه سالف البيان علي ما أورده بمدوناته من أن [[ وحيث إنه عن موضوع الدعوى ، ... ، وكان الثابت أن عملية البيع موضوع الدعوى قد تحرر بشأنها عقد البيع الموحد المؤرخ 5/3/2024 والمحرر فيما بين المدعيين كمشتريين والمدعى عليها الأولى كبائعة للعقار المبين سلفا نظير ثمن إجمالي 3500000 درهم يتم سداده بموجب (أ) شيك تأمين عربون يحرر باسم البائع بمبلغ (350 ألف درهم) عند توقيع الاتفاقية،(ب) المبلغ المتبقي من قيمة العقار (3150000 درهم) عن طريق شيك مدير يحرر عند التسجيل باسم المالك أو أي وسيلة أخري مضمونة للدفع توافق عليها دائرة الأراضي والأملاك ويتم الاحتفاظ بشيك التأمين على سبيل الأمانة لدى وسيط المشتريين، واتفق الطرفان في البندين 11، 14 من العقد سند الدعوى على أنه إذا لم يتمكن المشتريان من تسديد كامل المبلغ كما هو متفق عليه في البند (6) أو عجزا عن إتمام عملية البيع في الموعد المتفق عليه لأسباب غير خارجة عن إرادتهما فللبائعة الحق في فسخ العقد والحصول على العربون طالما أن فسخ العقد تم بسبب مخالفة المشتريين للشروط المتفق عليها ما لم يتفق الطرفان خطيا على تعديل تلك المواعيد، وأنه إذا تراجعت البائعة عن إتمام عملية البيع لأسباب غير خارجة عن إرادتها فإن للمشتريين الحق في فسخ العقد واسترداد عربون الشراء مع مثل قيمته تدفعها البائعة على سبيل التعويض للمشتريين ما لم يتفق الطرفان خطيا على تعديل تلك المواعيد، ومن ثم يكون العقد سند الدعوى بيع بالعربون مصحوب بخيار العدول لكل من طرفيه ، ومتى كان ذلك وكان الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها ومن المراسلات المقدمة من المدعيين أنهما كانا حريصين على إتمام عملية البيع وأن الطرف الآخر في تلك المراسلات كان يتعلل بوجود مستأجر بالوحدة محل النزاع، كما أن الثابت من الاستعلام العقاري المقدم من المدعيين أنه تم تأجير الوحدة لشخص آخر بتاريخ 2/4/2024 حتى 1/4/2025 في حين أقرت المدعى عليها الأولى بالبند (17) من العقد سند الدعوى أن العقار ليس محلا لأي عقود إيجار أو قيود تحول دون استفادة المشتريين منها، كما أقرت بالبند الثالث من الشروط الإضافية بأن العقار شاغر وتعهدت بتسليمه شاغرا في تاريخ نقل الملكية، وتعهدت المدعى عليها الأولى بالعقد سند الدعوى بإتمام جميع الإجراءات المتعلقة بنقل الملكية وبتسليم الوحدة للمشتريين في موعد أقصاه 29/4/2024، إلا أن البين أن المدعى عليها أخلت بالتزاماتها وأجرت الوحدة محل النزاع لشخص آخر اعتبارا من 2/4/2024 حتى 1/4/2025 وقبل تاريخ انتهاء العقد في 29/4/2024 ، وتستخلص المحكمة من ذلك أن المدعى عليها الأول عدلت عن إتمام البيع بتأجير الوحدة لمدة عام وقبل انتهاء المدة المحددة لتنفيذ العقد وبالمخالفة لما تعهدت به بالعقد وكانت هي الأسبق في الإخلال بالتزاماتها وبذلك تكون عملية البيع لم تتم لتراجع المدعى عليها وعدولها عن البيع لسبب يرجع إليها وغير خارج عن إرادتها وأنها أخلت بما تعهدت به في البندين الرابع والثاني عشر من العقد بإتمام إجراءات نقل الملكية باسم المدعيين وتسليمهما الوحدة محل النزاع في موعد أقصاه 29/4/2024، ولازم ذلك ثبوت أحقية المدعيين في فسخ عقد البيع بالعربون محل التداعي وإلزام المدعى عليها بمثل قيمة العربون وقدره 350 ألف درهم ]] وأضاف الحكم المطعون فيه لتلك الأسباب قوله [[ وكان الحكم المستأنف في محله للأسباب التي بني عليها والتي تأخذ بها هذه المحكمة وتعتبرها أسبابا لحكمها هذا وتضيف اليها ردا على السبب الأول من أسباب الاستئناف ، ... ، وكان الثابت من البند السادس من العقد سند الدعوى ان شيك العربون تم تحريره باسم البائع عند توقيع العقد ، كما ان الثابت تحت عنوان المعلومات المالية للعقار ان الأمين على شيك العربون هو " شاي جاكفويلين اوكرمان " وسيط المشتري ، فضلا عن ان الثابت من العقد أيضا ان كل من وسيط المشتري المذكور ووسيط البائع " كيلي اثرتون " تابعين لشركة وساطة واحدة هي شركة (اسباس للوساطة العقارية " ذ م م ") ، كما تضمن العقد النص في البند رقم (23) على ان " توقيع الطرفان على هذا العقد يعد اقرارا منهما بإحاطتهما بكل الشروط الواردة فيه وموافقتهما عليها " وكانت المستأنفة لم تنكر توقيعها على العقد سند الدعوى بشروطه السالف بيانها وعلمها بأن شيك العربون في حيازة وسيط المشتري ومن ثم ليس لها ان تتمسك بعدم تسليم شيك العربون لها او لوسيطها هي لاسيما ان الثابت ان وسيطي البائع والمشتري المذكورين تابعين لشركة وساطة واحدة هي شركة (أسباس للوساطة العقارية " ذ م م ") مما تستخلص منه المحكمة ان الشركة المذكورة هي الوسيط العقاري بين البائع والمشتري ، وتضيف المحكمة ردا على السبب الثاني والثالث من أسباب الاستئناف انه بالرغم من ان المستأنفة تقر بأن المستأنف ضدهما حصلا بالفعل على التمويل من بنك أبو ظبي الأول واصدرا ثلاث شيكات بثمن الوحدة واجر الوسيط العقاري ورسوم دائرة الأراضي والاملاك قبل انتهاء مدة العقد الا انها قامت بتاريخ 2/4/2024 بتأجير عين النزاع لشخص اخر حتي حتى 1/4/2025 بالمخالفة لما اقرت به في البند رقم (17) من العقد سند الدعوى أن العقار ليس محلا لأي عقود إيجار أو قيود تحول دون استفادة المشتريين منها، وفي البند رقم (3) من الشروط الإضافية بأن العقار شاغر وتعهدت بتسليمه شاغرا في تاريخ نقل الملكية، وما تعهدت به من إتمام جميع الإجراءات المتعلقة بنقل الملكية وبتسليم الوحدة للمشتريين في موعد أقصاه 29/4/2024، ومن ثم تكون قد عدلت عن تنفيذ العقد بإرادتها وليس لها التشدق بعدم تسليمها الشيكات المشار اليها ، مما يكون معه الاستئناف برمته قائم على غير أساس ومن ثم تقضي المحكمة برفضه وتأييد الحكم المستأنف لأسبابه ولما سلف بيانه من أسباب ]] وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون، ومما يدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع وكافياً لحمل قضائه في هذا الشأن، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون مجرد جدل موضوعي فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره من الأدلة المطروحة عليها في الدعوى بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها وهو ما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز .
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن ، والزمت الطاعنة بالمصروفات ، ومبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة ، مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق