بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 165 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ف. ا. م. ا.
مطعون ضده:
ل. م.
ل. ج.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/92 استئناف عقاري بتاريخ 10-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/جمال عبدالمولي وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعن -المدعي -( فريد احمد محمد الحمادي ) أقام الدعوى رقم 422 لسنة 2024 عقاري أمام محكمة دبي الابتدائية ضد المطعون ضدهما -المدعى عليهما ( 1 : ليلا مانافوفا 2 : ليف جراشيف ) بطلب الحكم بفسخ عقد البيع الموحد المؤرخ 22-9-2023 و إلزامهما بالتكافل و التضامن بان بؤديا اليه قيمة العربون المحدد بالعقد بمبلغ 5,005,970.00 درهم (خمسة ملايين وخمسة ألف و تسعمائة و سبعين درهم ) ، والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام علي سند من أنه بموجب العقد سالف البيان و المعتمد من قبل دائرة الأراضي والأملاك باع للمطعون ضدها الأولي -المدعى عليها الأولى- ليلا مانافوفا قطعة الأرض رقم 1681 بمنطقة جميرا الأولى بدبي بمبلغ إجمالي وقدره 50,059,700.00 درهم (خمسون مليون و تسعة و خمسين ألف و سبعمائة درهم) وتم سدادمبلغ (5,005,970.00 درهم) كعربون عند توقيع الاتفاقية ، و هوما يمثل قيمة 10% من قيمة المبيع والمبلغ المتبقي من قيمة العقاروهو (45,053,730.00 درهم) عن طريق شيك مدير يحرر عند التسجيل باسم المالك ، علي أن يتم نقل الملكية وتسديد باقي الثمن في موعد أقصاه 06/11/2023.الا ان المطعون ضدها الأولي بعد دفع قيمة العربون تقاعست عن اتمام عملية الشراء وسداد باقي الثمن خلال الموعد المتفق عليه دون مبرر رغم انذارها بتاريخ 1-11-2023 لذا كانت الدعوي . ندبت المحكمة خبيرا في الدعوي ويعد أن اودع تقريره حكمت حضوريا بإثبات انتهاء عقد البيع الموحد ( F ) موضوع التداعي وبرفض ما عدا ذلك من طلبات . استأنف الطاعن ذلك االحكم بالأستئناف رقم 92 لسنة 2025وبتاريخ 10-3-2025قضت المحكمة الأستئنافية برفض الأستئناف وتأييد الحكم المستأنف . ، طعن الطاعن ( المدعي) علي هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً مكتب ادارة الدعوي بتاريخ 7-4-2025طلب فيها نقضه. وقدمت المطعون ضدها الأولي مذكرة بدفاعها خلال الميعاد القانوني طلبت فيها رفض الطعن وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت حجزه للحكم بغير مرافعة جلسة اليوم .
وحيث ان حاصل ماينعي به الطاعن علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الأستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق اذ قضي بعدم احقيته في الحصول علي مبلغ العربون بقالة أن سبب عدم اتمام المطعون ضدها الأولي للتعاقد يرجع لسبب رفضه تصحيح الخطأ الوارد بالعقد من اسم المشترية الي اسم الشركة العائدة اليها - فرانس انفتمنتس ليميتد - معتبرا أن ذلك ظرفا خارجا عن ارادتها حال دون اتمام التعاقد في حين أن الثابت بالأوراق أن عدم تنفيذها لالتزامها بتمام التعاقد يرجع لعدم قدرتها علي دفع باقي ثمن عقار التداعي وأنها طلبت تمديد مدة تنفيذ العقد 15 يوما اخري فضلا عن أن عقد البيع معتمد من دائرة الأراضي والأملاك بحضور طرفي العقد البائع والمشتري وبموجب الهوية الشخصية العائدة لكل منهما من أن المشترية هي المطعون ضدها الأولى، كما أن الثابت من خطاب التعهد الصادر عن المطعون ضده الثاني الذي كفل المطعون ضدها الأولى و أقر فيه بأن المشترية هي المطعون ضدها الأولى، يدل بما لا يدع مجالاً للشك بأنه لا يوجد خطأ في اسم المشترية، و حتى لو كان هذا الزعم صحيحاً، فأنه ابدي استعداده بتعديل الأسم شريطة سداد باقي الثمن الا انها امتنعت مما يعد عدولا منها عن التعاقد يقتضي احقيته في مبلغ العربون الأمر الذي يعيب الحكم بما يستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي مردود ذلك ان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن البيع بالعربون يختلف في أركانه وشروطه عن البيع البات أو البيع مع تقسيط الثمن ، إذ أن البيع بالعربون يعتبر معلقاً على شرط فاسخ أو شرط واقف وأن الالتزام الناشئ عنه هو التزام بدلى يخول المدين ـــ بائعاً أو مشترياً ـــ أن يدفع العربون بدلاً من التزامه الأصلي الناشيء عن العقد ، بينما البيع البات أو البيع الذي دفع فيه المشترى جزء من الثمن ـــ وإن سمياه الطرفان عربوناً ـــ هو البيع النافذ المفعول بمجرد انعقاده دون أن يكون لأحد المتعاقدين الحق في استعمال خيار العدول عن العقد المبرم بين الطرفين خلال أجل معين ، كما لا يجوز لأحد منهما نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون ، كما تسرى عليه القواعد العامة من حيث جواز المطالبة بالتنفيذ العيني للعقد أو الفسخ أو التعويض إن كان له مقتضى- وكما ان المقرر انه لما كان قانون المعاملات المدنية قد نص في المادة 246 منه علي " 1. يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية. 2. ولا يقتصر العقد علي إلزام المتعاقد بما ورد فيه ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته وفقا للقانون والعرف وطبيعة التصرف كما إن نص المادة 257 من ذات القانون أن الأصل في العقد رضا المتعاقدين وما التزماه في التعاقد، وفي المادة 265 من القانون المار ذكره 1- إذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين. 2- أما إذا كان هناك محل لتفسير العقد فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين وفقاً للعرف الجاري في المعاملات ، مما مفاده انه يجب تنفيذ العقد طبقًا لما اشتمل عليه وبطريقه تتفق مع ما يوجبه حسن النية وانه لا يقتصر على الزام المتعاقد على ما ورد به على وجه التخصيص بل يلزمه كذلك بما تقتضيه طبيعته وفقاً لأحكام القانون والعرف، وان العبرة في العقود للمقاصد والمعاني لا للألفاظ والمباني وإنه إن كان هناك محل لتفسير العقد فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين والتعرف على ما قصده العاقدان في العقد دون الوقوف عند المعنى الحرفي في الألفاظ والا يعتد بما تفيده عبارة معينة دون غيرها من عبارات بل ينبغي الأخذ بما تفيده العبارات بأكملها وفي مجموعها ، وكان المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة -أن لمحكمة الموضوع سلطة تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيها والأخذ بما تقتنع به منها وإطراح ما عداه وتفسير العقود والاتفاقات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود عاقديها وأصحاب الشأن فيها وتقدير الوفاء بالالتزامات في العقود الملزمة للجانبين واستخلاص الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه، وهي من بعد غير ملزمه بتتبع الخصوم في كافة مناحي دفاعهم والرد استقلالا على كل منها لأن في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد المسقط لما يخالفه ، ولا رقابة عليها في ذلك من محكمة التمييز طالما استندت في قضائها إلى أسباب سائغة مستمدة مما لـه أصل ثابت في الأوراق ومؤدياً إلى النتيجة التي خلص إليها الحكم . لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه المؤيد لحكم اول درجة قد اقام قضاءه المتقدم من مؤدي قانوني سديد واتساقا مع المبادىء في المساق المتقدم وبتأصيل سائغ علي ما استخلصه من اوراق الدعوي ومستنداتها وبما له من سلطة في تفسير العقود والاتفاقات من أن الثابت من اتفاقية البيع موضوع التداعي أن البند رقم 11 منها قد نص علي ( انه إذا لم يتمكن المشتري من تسديد كامل المبلغ كما هو متفق عليه في البند (6 - أ) أو عجز عن إتمام عملية البيع في الموعد المتفق عليه لأسباب غير خارجة عن إرادته، فللبائع الحق في فسخ العقد والحصول على العربون، طالما أن فسخ العقد تم بسبب مخالفة المشتري للشروط المتفق عليها، ما لم يتفق الطرفان خطياً على تعديل تلك المواعيد.) بما يعني ان النص كان معتدا بالإرادة ومعولا عليها في تحقق الاخلال من عدمه ، وكان الثابت أنه بعد تحرير العقد موضوع الدعوى تم اكتشاف ان هناك خطأ في اسم المشترية الذي دون بالعقد حيث انه دون باسم ليلا مانافوفا خطأ وليس باسم شركة فرادس انفستمنتس ليمتد وانه تم توقيع مذكرة تفاهم بتاريخ 19 -10-2023 بأثبات موافقة الطاعن على تصحيح ذلك الخطأ الذي حدث بالعقد وبذات شروط التعاقد ومدد الانهاء المتفق عليها إلا انه لدي استجواب المحكمة له اشترط سداد مبلغ خمسين مليون درهم كاملة حتى يتم التصحيح وان المطعون ضدا الأولي المشترية نظرا لذلك لم تتمكن من اتمام التعاقد . وهومايدل علي عدم توافر حسن نية في التعامل لدي الطاعن لاسيما وان المطعون ضدها الأولي لم تعدل في المواعيد والشروط المتفق عليها ولم تطلب ذلك ومن ثم فإن عدم اتمامها التعاقد لم يكن عن إرادة حرة بل عن ظروف خارجة عن ارادتها لرغبتها في تصحيح الخطأ وهو مالا يضير الطاعن وكانت قواعد حسن النية في التعامل توجب عليه عدم اشتراط سداد كامل الثمن قبل موعد استحقاقه لتصحيح الخطأ ومن ثم فان عدول المطعون ضدها الاولي يعد عدولا غير ارادي وهومايحول دون احقبته في الحصول علي مبلغ العربون اعملا للبند 11 من اتفاقية البيع سند الدعوي وهي أسباب سائغة ولها ما يساندها في الأوراق ولا مخالفة فيها لصحيح القانون وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم وكافية لحمل قضائه وتتضمن الرد المسقط لحجج ودفاع الطاعن ، فإن النعي لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً فيما تستقل محكمة الموضوع بسلطة تحصيله وتقديره من أدلة الدعوى وما طرح عليها من المستندات بغية الوصول إلى نتيجة مغايرة وهو ما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز .
وحيث انه -ولما تقدم ? تعين رفض الطعن
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن والزمت الطاعن المصروفات والفي درهم مقابل اتعاب المحاماه للمطعون ضدها الأولي مع مصادرة مبلغ التأمين
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق