بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 19-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 162 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ع. م. ع. ح. ا.
مطعون ضده:
ع. ش. . ش. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/955 استئناف عقاري بتاريخ 25-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية.
حيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن المطعون ضده (عمر شاهد شاهد انصاري) أقام الدعوي رقم 1149 /2024 عقاري ضد الطاعن (على محمد عبدالله حسين الشمالي ) بطلب الحكم بإلزام المدعى عليه بأن يدفع له مبلغ 120,000 درهم مثل قيمة العربون، والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام ، على سند انه بموجب عقد البيع رقم CF202304191770 المؤرخ في 19-04-2023 اشترى المدعي من المدعى عليه من خلال وسيط عقاري/ شركة اسكوب للوساطة العقارية الأرض رقم 0/2154 والكائنة في منطقة سيح الشعيب 1 ، بإجمالي مبلغ مقداره 1,200,000 درهم واتفقا بالبند (6) من العقد أن يتم سداد الثمن على سداد ثمن العقار للبائع بشيك تأمين (عربون) يحرر باسم البائع (120,000 درهم) عند توقيع الاتفاقية و المبلغ المتبقي من قيمة العقار (1,080,000 درهم) عن طريق شيك مدير يحرر عند التسجيل باسم المالك أو وسيلة أخري مضمونة للدفع توافق عليها دائرة الأراضي والأملاك. وقد قام المدعي بتحرير شيك العربون في ذات يوم توقيع العقد بموجب الشيك رقم 000017 المسحوب على بنك أبو ظبي التجاري لصالح المدعى عليه بمبلغ 120,000 درهم و تم إيداع الشيك لدى الوسيط العقاري الا ان المدعي فوجئ انه بمجرد توقيع العقد سافر المدعى عليه خارج الدولة على ذريعة أنه سافر لرحلة علاج، وقام المدعي بالتواصل شبه يومي مع الوسيط العقاري يؤكد جاهزيته للشراء ولسداد كامل الثمن، وكان رد المدعي عليه أنه سوف يتصل بالمكتب العقاري بمجرد عودته من الخارج فطالبه الوسيط العقاري بتمديد فترة مذكرة التفاهم الا ان المدعي عليه أفصح عن نيته أنه يماطل عمداً في إتمام عملية البيع وذلك نظراً لارتفاع الأسعار وذلك على النحو الثابت بالرسائل المتبادلة بين الطرفين وهو ما حدا بالمدعي إلى توجيه إخطار عن طريق البريد الإلكتروني إلى المدعى عليه بتاريخ 28-11-2023 لإلزام المدعى عليه بتنفيذ التزاماته التعاقدية وإتمام عملية البيع وإما سداد مبلغ مقداره 120,000 درهم بما يعادل نسبة 10% من قيمة الشراء تعويضاً عن عدولة عن تنفيذ العقد، الا انه امتنع عن ذلك فمن ثم كانت الدعوي وأمام مكتب أداره الدعوي قدم المدع عليه دعوى متقابلة 1- بطلب الحكم بفسخ عقد البيع رقم CF202304191770 المؤرخ في 19-04-2023 لعدم التزام المدعي عليه تقابلا (المدعي أصلياً) بسداد المبلغ المتفق عليه في الأجل المحدد 2- إلزام المدعي عليه تقابلا بسداد مبلغ وقدره 120,000 درهم (عربون عملية الشراء) لصالح المدعي تقابلاً وفقاً للبند 12 من عقد البيع المبرم بين طرفي الدعوى مع الزامة بالفائدة التأخيرية بواقع 9% سنويا من تاريخ رفع الدعوى وحتى تمام السداد على سند من وفائه بكافة التزاماته وإخلال المدعى بالتزاماته بموجب العقد موضوع الدعوى لانتهاء مدته دون قيام المدعى اصليا بسداد باقي الثمن وبجلسة 03-10-2024 قضت المحكمة برفض الدعوى الأصلية وفي موضوع الدعوى المتقابلة بإلزام المدعى علية تقابلا -المدعى أصلياً - بأن يؤدى للمدعى تقابلا -المدعى علية اصلياً- قيمة العربون مقداره 120000 درهم) والفوائد القانونية عنة بواقع 5% سنويا من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ، استأنف المدعي ذلك الحكم بالاستئناف رقم 955 /2024 عقاري وبجلسة 28-08-2024 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا أولا : - في الدعوى الأصلية بالزام المستأنف ضده بأن يؤدي للمستأنف مثل قيمة العربون وقدره 120.000 درهم والفائدة عليه بواقع 5% سنويا من 18-07-2024 وحتي السداد التام ثانيا : - في الدعوى المتقابلة برفضها طعن المدعي عليه على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أودعت إلكترونيا بتاريخ 07-04-2025بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وقدم وكيل المدعى عليه مذكرة طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فقررت تحديد جلسة لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير حاجة إلى مرافعة.
وحيث إن حاصل ما ينعي به الطاعن علي الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتفسيره وتأويله ومخالفة الثابت بالأوراق إذ صدر الحكم المطعون فيه بالزام الطاعن بسداد مبلغ العربون بالرغم من تقاعس المطعون ضده عن أداء باقي الثمن مخالفا بنود العقد المبرم بين الطرفين والتي تلزمه بسداد باقي الثمن بمبلغ مقداره 1,080,000 درهم أو إيداع شيك مدير بالمبلغ قبل تاريخ 09-06-2023 حتي يقوم الطاعن بنقل الملكية وتسليمه لأصول مستندات الملكية فالثابت أن المطعون ضده لم يقم بسداد المبلغ المتفق عليه خلال الأجل المحدد وانه طلب مد المهلة الممنوحة له وذلك بعد انتهاء اجل عرض البيع الا أن الطاعن لم يوافق علي ذلك فيكون المطعون ضده هو من أخل بالتزاماته التعاقدية مما يحق معه للطاعن حسب نص البند (12) من الاتفاقية استعمال حقه القانوني بالاحتفاظ بالعربون ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون معيبا مما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي في جملته غير سديد ذلك أن المقرر -في قضاء هذه المحكمة- أن الأصل في عقد البيع أنه نهائي ولا يجوز للمتعاقدين بعد إتمامه الرجوع فيه، فمن حيث المبدأ لا يجوز الرجوع في العقود بالإرادة المنفردة، ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لاحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته وهو ما يسمي بيع بالعربون وهو يختلف في أركانه وشروطه عن البيع بمقدم الثمن، إذ إن في البيع بالعربون عملًا بنص المادة 148 من قانون المعاملات المدنية هو ولئن كان بيعا باتًا لا يجوز العدول عنه إلا إنه يجوز أن يتفق الطرفان -أو إذا كان العرف جاريًا علي ذلك- علي أن الالتزام الناشئ عنه هو التزام بدلى يخول المدين -بائعًا أو مشتريًا- أن يدفع العربون بدلًا من التزامه الأصلي الناشئ عن العقد خلال أجل معين، مما يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر قدر العربون جزاء العدول، فإذا كان هو الذي دفع العربون فإنه يفقده، ويصبح العربون حقًا لمن قبضه، أما إذا كان الطرف الذى عدل هو الذى قبض العربون، فإنه يرده ويرد مثله للطرف الآخر، ولا يعتبر رد العربون تعويضًا عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول فإن الالتزام موجود ومحدد المقدار حتى لو لم يترتب على العدول أي ضرر، من المقرر أيضاً أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وفي تفسير العقود والاتفاقات والمشارطات وسائر المحررات والشروط المختلف عليها واستظهار النية المشتركة للمتعاقدين واستخلاص من منهما قام باستخدام حقه في العدول عن العقد مستهدية في ذلك بوقائع الدعوى وظروفها دون رقابة عليها من محكمة التمييز في ذلك ما دامت قد أقامت قضاءها على أسباب سائغه مما له أصل ثابت في الأوراق ، وإذ أورد الحكم المطعون فيه بأسبابه أن (( لثابت للمحكمة من مطالعة البند رقم 4 من العقد سند الدعوى التزام البائع - المستأنف ضده - بتقديم كافة المستندات الدالة على الملكية ، كما تعهد بإتمام جميع الإجراءات المتعلقة بنقل ملكية العقار لدي دائرة الأراضي والاملاك باسم المشتري فور قبضه الثمن المتفق عليه بموجب هذا العقد وبموعد أقصاه 19 - 06- 2023 ، كما ان الثابت من البند رقم 6 / ب ان المبلغ المتبقي من قيمة العقار وقدره 1.080.000 درهم يسدد عن طريق شيك مدير يحرر عند التسجيل باسم المالك او أي وسيلة اخري مضمونة للدفع توافق عليها دائرة الأراضي والاملاك ، وكان المستأنف قد تمسك في دفاعه باستحالة تنفيذ المستأنف ضده لالتزامه بنقل ملكية الوحدة موضوع الدعوى للمستأنف في مدة العقد المتفق عليها التي تنتهي في 19 - 06- 2023 وانه رفض تمديد مدة العقد مؤسسا هذا الدفاع على ان المستأنف ضده غادر البلاد منذ توقيع العقد سند الدعوى دون ان يوكل أحدا غيره لكي يقوم بإجراء نقل الملكية وظل خارج البلاد حتي انتهاء مدة العقد كما ان المستأنف طلب منه تمديد مدة العقد الا انه رفض وقدم دليلا على ذلك رسائل البريد الالكتروني المتبادلة بين الوسيط العقاري والمستأنف ضده منها الرسالة المؤرخة 17- 07- 2023 التي يطلب فيها الوسيط من المستأنف ضده تمديد مدة العقد ، واقر فيها المستأنف ضده بوجوده خارج البلاد منذ حوالي ثلاثة اشهر وانه سمع ان هناك ارتفاع في أسعار الأراضي في تلال جبل على وقد ورد رد الوسيط عليه بالاتي " لقد وقعنا على مذكرة التفاهم منذ 3 اشهر ثم سافرت وأنت تعلم أن بقية الأسعار ترتفع قليلا بالطبع ولكن الأمر على هذا النحو في بعض الأحيان يرتفع واحيانا ينخفض ولكن المشتري يستمر في المتابعة لأنك سافرت وأدخلت الى المستشفى لذلك نوافيه بالموقف كاملا وقد انتظر لذلك يرجى أعلامي بما علي قوله للمشتري حيث انه كما ذكرت سابقا يتابع كل يوم تقريبا انتظر ردك الإيجابي " ، وفي الرسالة المؤرخة 14- 08 -2023 يبلغ المستأنف ضده الوسيط العقاري بأنه غير مهتم ببيع العقار الآن وجاء رد الوسيط العقاري عليه بالاتي " لقد أخبرتنا انك خارج البلاد وأدخلت المستشفى ولم نتمكن من نقل الملكية كما أبلغتك كل يوم تقريبا من جانب المشتري أن كل شيء جاهز لذلك كنا ننتظر عودتك وأجراء النقل كما أبلغتنا في وقت سابق بمجرد عودتك وسوف تتصل بي وسوف ابلغ المشتري بقرارك وأبلغك بالمستجدات " ولما كان المستأنف ضده لا يماري في هذا الدفاع ولم يواجه بثمة ما يناقضه ولم ينكر رسائل البريد المشار اليها سلفا ، ولم ينكر ما نسب اليه فيها اللهم الا قوله بأنها رسائل حدثت بعد انتهاء مدة العقد ، وكانت المحكمة تستخلص منها صحة دفاع المستأنف بأن سبب عدم إتمام التعاقد يرجع الى المستأنف ضده لمغادرته البلاد منذ ابرام العقد والى ما بعد انتهاء مدته ودون ان يوجد من يقوم مقامه في هذا الشأن مما يستحيل معه على المستأنف ضده تنفيذ التزامه بنقل الملكية خلال مدة العقد ولرفضه تمديد مدة العقد الى حين عودته من الخارج بل انه - أي المستأنف ضده - افصح للوسيط العقاري عن رغبته في عدم إتمام التعاقد لعلمه بارتفاع أسعار العقارات وتستخلص منها أيضا سعي وجدية واستعداد المستأنف لتنفيذ التزامه وإتمام التعاقد في الموعد المتفق عليه ، وكان دفاع المستأنف ضده قد اقتصر على القول بأن المستأنف لم يسدد المبلغ المتفق عليه أو إيداع شيك مدير بالمبلغ خلال الاجل المحدد بالبند رقم (4) من الاتفاقية المبرمة بين الطرفين رغم ان المستأنف غير ملزم عملا بالبند رقم 6 / ب من العقد سند الدعوى بتحرير شيك المدير بباقي الثمن الا وقت التسجيل ومن ثم لا يحق مطالبة المستأنف بهذا الالتزام الا عندما يكون المستأنف ضده حاضر وجاهز للتسجيل ونقل الملكية وهو ما تخلف عنه المستأنف ضده بإرادته ودون مبرر كما انه رفض تمديد مدة العقد ومن ثم يكون المستأنف ضده هو الذي عدل عن تنفيذ العقد بإرادته مما يحق معه للمستأنف أن يطالبه بمثل قيمة العربون )) إذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغاً ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفي لحمل قضائه، ومن ثم فإن النعي عليه لا يعدو أن يكون مجرد جدل فيما تستقل محكمة الموضوع في تقديره لا يجوز التحدي به أمام هذه المحكمة ويكون معه النعي عليه بما سلف يكون على غير أساس. ،
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: - برفض الطعن وبإلزام الطاعن بالمصاريف والرسوم والفى درهم مقابل أتعاب المحاماة ومصادرة التامين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق