بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 06-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 137 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ا. ر. ر. ك. ا.
مطعون ضده:
ا. ا. ل.
س. ر. س. ا. ا. ب. ا. ا. ل. ا. ل. ش. ذ. م. م.
ا. ل. ش. ذ. م. م.
م. إ. ح. ع. ا.
ا. ا. م. ح. ذ. .. م. .. م. ..
ا. ا. م. ح. ش. .. ذ.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/777 استئناف عقاري بتاريخ 27-02-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/جمال عبدالمولي وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعن اجاى راماشاندران راماشاندران كالاريكال اومينى -المدعي ? كان قد أقام على المطعون ضدهم الاربعة الاول -المدعي عليهم -المزايا العقارية منطقة حرة 2-الصرح للمقاولات. 3- المكتب الوطني للهندسة 4- منصور ابراهيم حسين واخري - شركة ابوظبي الوطنية للتكافل فرع دبي - الدعوي رقم 653 لسنة 2022 عقاري جزئي بطلب الحكم بطلب الحكم بفسخ عقدي بيع الوحدة محل النزاع، وإلزام المطعون ضدهم بالتضامن والتضامم برد الثمن مبلغ (405.000 درهم) والتعويض عن الأضرار المادية والأدبية بمبلغ (101.250 درهم) والتعويض عن الكسب الفائت بمبلغ (33.000 درهم) ورد مبلغ التسجيل العقاري وقدره (16.200 درهم) ومبلغ الصيانة السنوية من تاريخ البيع بواقع (40.000 درهم) مع الفائدة القانونية لإجمالي مبلغ المطالبة بواقع 12% من تاريخ المطالبة وحتى السداد وقال بيانًا لذلك إنه بموجب العقد الأول المؤرخ 5-7-2009 باعت المطعون ضدها الأولى للمطعون ضده الرابع الوحدة محل النزاع الوحدة السكنية رقم (1) مبنى 1 في المشروع المسمى (مزايا4) والكائن - دبي لاند ? ليوان - منطقة وادي الصفا 2 بدبي ثم باعها الأخير له بموجب العقد الثاني المؤرخ 25-9-2018 لقاء ثمن مقداره 405.000 درهما تم سداده بالإضافة لقيمة رسوم التسجيل وصدرت شهادة ملكية العقار باسمه من دائرة الأراضي والإملاك، وفي بداية عام 2021 فوجئ الطاعن وباقي ملاك العقار بظهور عيوب هندسية جوهرية على مباني وأساسات العقار وسقوط وتهدم بعض شرفات الوحدات السكنية، وظهور تشققات في المباني ومواقف السيارات، وتآكل الصابات الخرسانية في الطابق السفلي و حديد التسليح وظهور انحرافات وشقوق في جدران الواجهة وتشظي الخرسانة المسلحة للشرفات، وتسرب المياه في الطابق السفلي وتآكل التسليح في الأساس والجدار الداعم للمبنى،فتم اخطار "شركة كايزن لخدمات الإشراف الإداري لجمعيات الملاك"، والتي بدورها خاطبت المطعون ضدها الأولى- المطور للمشروع - والتي كلفتها بتاريخ 9 يونيو 2022 بإرسال إخطار وإنذار إلى ملاك الوحدات والمستأجرين من بينهم الطاعنان بخطورة وضع المباني انشائيًا وضرورة إخلاء المبنى والوحدات السكنية لخطورة الوضع الراهن للمباني، وإخلاء مسئولية المطور ومالك المشروع في حال بقاء أي من ملاك ومستأجري الوحدات في هذا المبنى، وإيقاف عمليات التأجير والبيع للوحدات السكنية، وأن عملية إعادة تأهيل المباني أو هدمها سيتم خلال ثلاثة أشهر من تاريخ هذا الإخطار ، وإزاء استحالة معالجة هذه العيوب الجوهرية ولابد من هدم وإزالة العقار، بما يحق له فسخ التعاقد بشأن وحدة النزاع ورد المبالغ المسددة والتعويض عما لحقه من أضرار تمثلت في فقدان وحدته السكنية وعدم الانتفاع بها شخصيًا أو بتأجيرها للغير بسبب إهمال وغش وغبن المطعون ضدهن الثلاثة الأول، و أن شركة ابوظبي الوطنية للتكافل فرع دبي هي المؤمنة على المبنى الكائن به وحدة محل النزاع ضد الهدم والضرر، ومن ثم كانت الدعوى، أدخلت المطعون ضدها الأولى سالم راشد سالم الخضر الشامسي بصفته المصفي القضائي لشركة الصرح للمقاولات ووجهت دعوى ضمان فرعية بطلب الحكم بإلزام المطعون ضدهما الثانية والثالث المدعى عليهما (شركة الصرح للمقاولات) و(المكتب الوطني للهندسة) بدفع ما عسى أن يقضي به عليها في الدعوي الأصلبة? كما طلبت ادخال شركة كيزن لخدمات الاشراف الاداري لجمعيات الملاك خصما في الدعوى لتقدم ما تحت يدها من مستندات ، ، ندبت المحكمة لجنة من الخبراء وبعد ان اودعت تقريرها اعادتها للجنة ثانية ثم اعادتها للجنة أخري وبعد ان اودعت تقريرها الأخيرحكمت المحكمة -حضورياً للمدعى عليهم الأولي والثالث والخامسة والخصم المدخل كيزن لخدمات الاشراف الاداري وبمثابة الحضوري للمدعى عليها الثانية وممثلها سالم الخضر الشامسي بصفته المصفي القضائي والمدعى عليه الرابع - أولاً: بقبول الادخال شكلاً. ثانياً: بقبول دعوى الضمان الفرعية شكلاً. ثالثاً: بفسخ عقد البيع المؤرخ 25/9/2018 والمتضمن بيع المدعى عليه الرابع للمدعى الوحدة السكنية رقم (1) مبنى 1 في المشروع المسمى (مزايا4) والكائن - دبي لاند ? ليوان - منطقة وادي الصفا 2 بدبي وبإلزام المدعى عليه الرابع برد الثمن المدفوع وقدره 405000 درهم ومبلغ التسجيل العقاري وقدره 16200 درهم الى المدعي، والفائدة القانونية على مجموع المبلغين بواقع 5% سنويا من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد. رابعاً: بإلزام المدعى عليهم من الأولى حتى الثالث بالتضامم فيما بينهم أن يؤدوا للمدعى مبلغ مقداره (100000درهم) تعويض والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنويا من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى تمام السداد، ورفضت ماعدا ذلك من طلبات. خامسا- بقبول دعوى الضمان الفرعية شكلا، وفي موضوعها بإلزام المدعى عليها الثانية بما عسى أن ينفذ به من مبالغ في الدعوى الأصلية على المدعي عليها الأولى أصلياً، ورفضت ماعدا ذلك من طلبات. استأنف الطاعن - المدعي -(اجاى راماشاندران راماشاندران كالاريكال اومينى) هذا الحكم بالاستئناف رقم 777 لسنة 2024 عقاري, كما استأنفته المطعون ضدها الأولي -المدعى عليها الأولى - ( المزايا العقارية منطقة حرة (ش. ذ.م.م) بالاستئناف رقم 784 لسنة 2024 عقاري واستأنفه المطعون ضده الثالث - المدعى عليه الثالث - (ا لمكتــب الـوطنــي للهنـدســـة (ش ذ م م ) بالاستئناف رقم 787 لسنة 2024 عقاري كما استأنفه المطعون ضده الرابع - المدعى عليه الرابع -( منصور إبراهيم حسين على السلمان ) بالاستئناف رقم 915 لسنة 2024 عقاري . وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافات الأربعة للارتباط قضت بتاريخ 27-2-2025 في الاستئنافين رقمي 777، 915 لسنة 2024 عقاري برفضهما وفي الاستئنافين رقمي 784، 787 لسنة 2024 عقاري، بإلغاء الحكم المسـتأنف في خصوص قضائه بإلزام كل من المطعون ضدهم الثلاثة الاول - المستأنفين" المزايا العقارية" و"المكتب الوطني للهندسة" - والمستأنف ضدها "الصرح للمقاولات " فيهما - بمبلغ التعويض المقضي به في الدعوى الأصلية ورفض هذا الطلب قبلهن وإلغائه أيضًا في خصوص قضائه في دعوى الضمان الفرعية ورفضها . ، طعنت الطاعنة علي هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً مكتب ادارة الدعوي بتاريخ 25/3/2025طلبت فيها نقضه. وقدمت المطعون ضدها الأولي مذكرة بدفاعها في الميعاد طلبت فيها رفضه وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت حجزه للحكم بغير مرافعة جلسة اليوم .
وحيث ان الطعن اقيم علي ثلاثة اسباب ينعي الطاعن بالسببين الاول والثالث منها علي علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، ومخالفة الثابت بالأوراق، والإخلال بحق الدفاع و التناقض، إذ قضي برفض طلبه بفسخ عقد البيع الأول المؤرخ 5-7-2009الصادر من المطعون ضدها الأولى للمطعون ضده الرابع -البائع له ? و بالزام المطعون ضدهم الثلاثة الاول بالتضامن والتضامم بالتعويض عن ضمان العيوب الخفية وفوات الوصف بقالة أنه ليس طرفًا في العقد الاول وأنه بفسخ عقد شرائه من البائع له لم يعد خلفا خاصا له رغم أنه بتصرف االمطعون ضده الرابع منصور ابراهيم حسين ببيع الوحدة له بموجب العقد الثاني المؤرخ 25-9-2018 يكون قد انتقل إليه حقه قبل البائع له-المطعون ضدها الأولى- والمطعون ضدهما الثانية والثالث ويحق له بموجب حوالة الحق وكخلف خاص له المطالبة بفسخ العقد الأول وإلزام البائع له برد الثمن بالتضامن والتضامم مع المطعون ضدها الأولى الضامنة للعيوب لثبوت غشها وسوء نيتها وخطئها الجسيم بقبولها استلام المبني رغم ما به من عيوب وقيامها ببيع وحداته دون بيان تلك العيوب كما يحق له طلب الزامها مع المطعون ضدهما الثانية - الصرح للمقاولات والثالث -المكتب الوطني للهندسة ? بالتعويض عن الاضرار التي لحقت به من جراء العيوب الانشائية بالعقار الكائنة به وحدة النزاع الامر الذي يعيب الحكم بما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي في جملته مردود، ذلك ان من المقررفي قضاء هذه المحكمة أنه ولئن كان الخلف الخاص هو من يكتسب من سلفه حقًا عينيًا على المبيع كالمشتري الثاني، فإذا أبرم المشتري الأول عقدًا يتعلق بهذا المبيع بعد تسجيله في السجل العقاري انتقل ما يرتبه هذا العقد من حقوق والتزامات إلى خلفه الخاص المشتري الثاني الذي له أن يرجع بدعوى سلفه المشتري الأول على البائع للأخير لأن هذه الدعوى نشأت عن البيع الاول وانتقلت بعقد البيع الثاني من المشترى الأول إلى خلفه الخاص المشترى الثاني، إلا أن شرط ذلك أن يظل العقد الأخير ساريًا دون زواله لأي سبب
وحيث إنه من المستقر عليه -في قضاء هذه المحكمة -أن مُفاد نص المادة 157 من قانون الإجراءات المدنية يدل على أن المشرع بعد أن- أرسى القاعدة العامة في نسبية الأثر المترتب على رفع الطعن بأن لا يفيد منه إلا من رفعه ولا يحتج به إلا على من رفع عليه- بين الحالات المستثناة منها والتي يفيد فيها الخصم من الطعن المرفوع من غيره أو يحتج عليه بالطعن المرفوع على غيره، وهى الأحكام التي تصدر في موضوع غير قابل للتجزئة أو في التزام بالتضامن أو في دعوى يوجب القانون فيها اختصام أشخاص معينين، وقد استهدف المشرع من ذلك استقرار الحقوق ومنع تعارض الأحكام في الخصومة الواحدة مما يؤدي إلى صعوبة تنفيذ تلك الأحكام بل واستحالته في بعض الأحيان، وهو ما قد يحدث إذا لم يكن الحكم في الطعن نافذًا في مواجهة الخصوم في الحالات التي لا يحتمل الفصل فيها إلا حلًا واحدا بعينه، وأن أثر ذلك هو استفادة الخصم من نقض الحكم في الطعن المقام من غيره متى كان نقض الحكم لا يرجع لعيب ذاتي خاص بالطاعن لما كان ذلك، وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه انه اقام قضاءه برفض دعوي الطاعن بالزام المطعون ضدها الاولي -المزايا العقارية - بالتعويض علي ما استخلصه من مطالعة الملف الالكتروني للدعوى من أن الأخيرة كانت قد باعت الوحدة محل النزاع إلى المطعون ضده الرابع والذي تصرف فيها بالبيع للطاعن بموجب عقد البيع المؤرخ 25/9/2018 المسجل في السجل العقاري النهائي، وإذ انتهت هذه المحكمة على نحو ما سلف إلى تأييد الحكم المستأنف فيما قضي به من فسخ العقد الأخير وإلزام البائع المطعون ضده الرابع برد الثمن للمشتري الطاعن ، الأمر الذي تكون معه العلاقة التعاقدية للطاعن كمشتري لوحدة النزاع قد زالت بفسخ العقد الصادر له من المطعون ضده الرابع - المشتري الأول - وبالتالي لم يعدا خلفًا خاصًا للأخير، ومن ثم فلا يحق للطاعن الرجوع بدعواه ? علي المطعون ضدها الأولي - سلف البائع له، سواء بطلب فسخ عقد بيعها الأول لوحدة التداعي المؤرخ 5-7-2009 ورد الثمن اومطالبتها بالتعويض عن ضمان العيوب الخفية التي افصحت عنها تقارير الخبرة كخلف خاص للمطعون ضده الرابع -البائع له ? ولما كانت الدعوي الاصلية قد اقيمت بطلب فسخ التعاقد بشأن وحدة النزاع ورد الثمن والتعويض للإخلال التعاقدي وضمان المقاول والمهندس لسلامة المبني ، فان موضوعها لا يحتمل الفصل فيه إلا حلًا واحدًا، وكانت المحكمة وقد انتهت على نحو ما سلف إلى رفض تلك الدعوى قبل المطعون ضدها الأولي "المزايا العقارية" مما يستتبع رفضها بالنسبة للمطعون ضدهما الثالث -المكتب الوطني للهندسة والثانية"الصرح للمقاولات " -المحكوم عليهما معها ولو لم تطعن الأخيرة فيه بالأستئناف - لارتباط مراكزهم القانونية ? وهو مايستتبع الغاؤه ايضا فيما قضي به في دعوى الضمان الفرعية المقامة من المطعون ضدها الأولي -المزايا العقارية ? ضد المطعون ضدهما الثانية والثالث ? الصرح للمقاولات والمكتب الوطني للهندسة -المرتبطة بالدعوى الأصلية ارتباطًا لا ينفصم، إذ صارت تلك الدعوي واردة على غير محل بعد إلغاء الحكم بالنسبة لما قضي به على االمطعون ضدها الاولي في الدعوى الأصلية فأن الحكم يكون قد طبق القانون علي وجهه الصحيح وبمنأي عن مخالفته أو الخطأ في تطبيقه ويضحي النعي في جملته علي غير اساس .
وحيث ان الطاعن ينعي بالسبب الثاني من اسباب الطعن علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق والإخلال بحق الدفاع، إذ أيد الحكم الابتدائي فيما قضي به من رفض طلب التعويض بالنسبة للبائع له -المطعون ضده الرابع -لانتفاء مسئوليته عن العيوب الانشائية بالمبني رغم أنه مسئول قبله بالتضامن والتضامم مع المطور عن سلامة المبيع من تلك العيوب الخفية وهو وشأنه في الرجوع عليه مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي غير مقبول، ذلك من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المسئولية سواء كانت عقدية أو تقصيرية لا تتحقق إلا بتوافر أركانها الثلاثة من خطأ وضرر وعلاقة سببية تربط بينها بحيث إذا انتفى ركن منها انتفت المسئولية ولا يقضى بالتعويض، وأن ثبوت أو نفى توافر الخطأ والضرر وعلاقة السببية بينهما من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها من واقع المستندات والأدلة المطروحة عليها في الدعوى في حدود سلطتها التقديرية طالما أقامت قضاءها في ذلك على أسباب سائغة لها أصلها الثابت في الأوراق. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض طلب التعويض قبل المطعون ضده الرابع على ما خلص إليه من أوراق الدعوى ومستنداتها أن الأخير غير مسئول عن العيوب الانشائية في المبنى ولم تثبت أية أضرار تكون فد ألمت بالطاعن من جراء تصرفاته، وإذ كـان هذا الذى خلص إليه الحكم سائغًا بما له أصل ثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفي لحمل قضائه ومما يدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع في استخلاص نفي عناصر المسئولية الموجبة للتعويض فان النعي عليه بما سلف لا يعدو أن يكون جدلًا فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره وهو ما تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز.
وحيث انه- ولما تقدم تعين- رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن والزمت الطاعن المصروفات والفي درهم اتعاب محاماه تؤدي للمطعون ضدها الأولي مع مصادرة التأمين .
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق