بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 06-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 135 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ك. ل. ا. ذ.
مطعون ضده:
ح. ع. ج. ز.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/1060 استئناف عقاري بتاريخ 26-02-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/جمال عبدالمولي وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعنة -المدعية - " كوندور للتطوير العقاري ذ.م.م" أقامت الدعوى رقم 300 لسنة2024 عقاري على المطعون ضده -المدعي عليه -" حميد عباس جعفر زاده" بطلب الحكم بإلغاء تسجيل الوحدة رقم O 1604 بمشروع مارينا ستار تحت اسم الاخير بالسجل العقاري المبدئي لدائرة الأراضي والأملاك بدبي وتسجيلها باسمها ، وبعدم التزامها برد أي مبالغ له أو تعويضه عن أي خلافات تعاقدية أو قانونية بينه وبين المطور السابق ، وقالت بياناً لذلك إنها المطور العقاري للمشروع المسمى مارينا ستار القائم في منطقة مرسى دبى علي قطعة الارض رقم 185 بموجب الحكم رقم 30 لسنة 2021 الصادر من لجنة المشاريع العقارية الملغاة القاضي باستحواذها على المشروع لتطويره خلفاً للمطور السابق "مارينا ستار ليمتد" مع أحقيتها في مطالبة المشترين بباقي الثمن عند الوصول إلى نسبة انجاز 40% ، و بناء علي ( بيان تقدم الاعمال الانشائية ) الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري بدائرة الاراضي و الاملاك بتاريخ 9 / 10 / 2023 و الوارد به ان نسبة الاعمال المنجزة وصلت بنسبة 100 % و شهادة الانجاز الكلي من نظام دبي لتراخيص البناء بتاريخ 5 / 9 / 2023والتي تفيد انه تم انجاز المبني صدربتاريخ 4/10/2023 عقد البيع المبدئي من الطاعنةعن طريق دائرة الاراضي والاملاك وتم اعلان المطعون ضده بهذا العقد بتاريخ 4 اكتوبر 2023. وعليه قامت الطاعنة بإنذاره بضرورة سداد الاقساط المتبقية علي الوحدة بالتناسب مع نسبه الانجاز الا انه لم يقم بسداد سوي ما يعادل 996و45% من ثمنها فقد قامت المدعية بتاريخ 6/6/2023 بإخطار دائرة الاراضي و الاملاك بإخلال المشتري (المطعون ضده) بالتزاماته التعاقدية وفقا لحكم اللجنة القضائية رقم 30 لسنة 2021 فقرة (ثامنآ) ، وعليه قامت الدائرة بإخطاره بالوفاء بالتزاماته التعاقدية فلم يمتثل فأصدرت وثيقة بإثبات التزامها كمطور بالإجراءات المنصوص عليها في المادة رقم 11 من القانون رقم 19 لسنة 2017 وتعديلاته ، ، ومن ثم أقامت الدعوى ، ندبت المحكمة خبيرا وبعد ان اودع تقريره وجه المطعون ضده دعوي مقابلة في مواجهة الطاعنة بطلب الحكم اولا بضم ملف العرض والإيداع رقم 33/2024 عقارى والمودع به نسبه ال20% المتبقية من إجمالى ثمن الوحدة المباعة لصالح الطاعنة دون قيد او شرط وفقا لما هو ثابت بتقرير الخبرة المودع ملف الدعوى ثانيا :- القضاء ببراءة ذمته من باقى ثمن الوحده محل التداعي مع إلزامها بإصدار شهادة الملكية الخاصة بها و بتسليمها له ومنع تعرضها له فى حيازته وملكيته لها ثالثا :- القضاء بإجراء المقاصة بين ما سوف يقضى به له من تعويض بعد خصم قيمة المساحة المنقوصة من مساحة الوحدة المباعة وبين نسبه ال20% المتبقية من إجمالى ثمن الوحدة والمودعة ملف الدعوى علي سند من انه قام بسداد نسبه 80% من إجمالى ثمن الوحدة وبإيداعه المتبقى من قيمة الثمن خزينة المحكمة بمبلغ 210906 درهما في ملف العرض والايداع رقم 33 لسنة 2024 وانه لاحقية للطاعنة في المطالبة بأية مبالغ زائدة عن الثمن المتفق علية وأضاف بأن مساحة الوحدة المسجلة بدائرة الاراضى والاملاك اقل من المتعاقد عليها مما يحق له خصم مقابل هذا النقص بمبلغ 59652 درهم من المبلغ المتبقى من الثمن وبعد اعادة المحكمة الدعوي الي الخبير وايداعه تقريره التكميلي حكمت حضوريا :بصحة ونفاذ اتفاقية البيع والشراء المسجلة بدائرة الأراضي والأملاك بدبي بتاريخ 31/12/2007. والصادر عنها عقد البيع المؤرخ 09/05/2010 برقم 17975/2007 عن الوحدة رقم O 1604 بمشروع مارينا ستار والمقام على الأرض رقم 185 ? مرسي دبي موضوع الدعوى وبتسليمها للمطعون ضده (المدعي عليه اصليا المدعي تقابلا )ومنع تعرض الطاعنة 0(المدعى عليها تقابلا -المدعية اصلياً-) له فى حيازته وملكيته لها ، استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 1060لسنة 2024 عقاري ، وبتاريخ 26/2/2025قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف ، طعنت الطاعنة ( المدعية اصليا المدعي عليها تقابلا ) علي هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً مكتب ادارة الدعوي بتاريخ 24/3/2025طلبت فيها نقضه ولم يقدم المطعون ضده (المدعي عليه اصليا المدعي تقابلا )مذكرة بدفاعه في الميعاد المقرر قانوناً . وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت حجزه للحكم بغير مرافعة جلسة اليوم .
وحيث إن حاصل ما تنعي به الطاعنة على الحكم المطعون فيه بأسباب الطعن الخطأ في تطبيق القانون ، والقصور في التسبيب ، , والاخلال بحق الدفاع والفساد في الاستدلال ، وفي بيان ذلك تقول إن الثابت من الأوراق إخلال المطعون ضده -المدعي عليه اصليا المدعي تقابلا - بالتزامه بسداد أقساط الوحدة محل النزاع ، ولجوئها إلى دائرة الأراض والأملاك وفقاً للمادة 11 من القانون 13 لسنة 2008 وتعديلاته ، وقيام الدائرة بإخطاره بالسداد ولم يمتثل فأصدرت الدائرة وثيقة بصحة الإجراءات التي اتخذتها ومن ثم فان الفسخ يكون قد وقع بالارادة المنفردة بمجرد صدور تلك الوثيقة ، وانها استخدمت حقها في الفسخ بالارادة المنفردة منذ صدورها تلك الوثيقة بعدم استكمال اجراءات تسجيل الوحدة محل التعاقد بأسم المطعون ضده اوتسليمها له ولم ترد له النسبة المحددة من ثمنها وانها لجأت للقضاء لتنفيذ اثر الفسخ فقط، بإلغاء تسجيل الوحدة بالسجل العقاري المبدئي بدائرة الأراضي والأملاك تحت اسم المطعون ضده و الناشئ عن الفسخ بالإرادة المنفردة بقوة القانون لإخلال المطعون ضده بسداد الثمن المترصد في ذمته وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه برفض دعواها وبصحة ونفاذ اتفاقية البيع والشراء محل التداعي والزامها بالتسليم وعدم التعرض للمطعون ضده في حيازته وملكيته لها علي سند من ان الطاعنة لم تستخدم الرخصة المخولة لها بالمادة 11 من القانون رقم 13لسنة 2008 المعدل بالقانون رقم 19 لسنة 2020بفسخ العقد بالارادة المنفردة وعوار الإجراءات التي قامت بها لدى الدائرة وابلاغها ببيانات غير صحيحة، ، و قيام المطعون ضده ياستكمال قيمة نسبة 80% من ثمن الوحدة المبيعة بتاريخ 22/03/2023 ثم بإيداع باقى الثمن البالغ 210,905.35 درهما عن طريق الدعوى رقم 33 لسنة 2024 عرض وايداع عقارى ومن ثم يكون المدعى علية قد اوفى بكامل ثمن الوحدة موضوع الدعوى ، وتوقي بذلك الفسخ بالايداع الكامل لباقي الثمن ، بالرغم من بطلان العرض والايداع عن طريق الدعوي 33 لسنة 2024 عرض وايداع عقاري اذ لم يسبق الايداع عرض قانوني صحيح علي الطاعنة وان السداد جاء تاليا لوقوع الفسخ بالارادة المنفردة فضلا عن ان السداد لم يكن كاملا مما يعيب الحكم بما يستوجب تمييزه .
وحيث إن النعي في مجمله غير سديد ذلك أن المستقر عليه في قضاء هذه المحكمة أن للمطور الحق في اتخاذ التدابير المبينة بنص المادة 11 من القانون رقم 19 لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي - بعد استلامه لوثيقه صحة الإجراءات - بحق المشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم ، وأن هذا الحق لا يحول بين المطور وبين اللجوء إلى القضاء بعد حصوله على وثيقة صحة الإجراءات أو شهادة اتباع الإجراءات باعتبارأن النص لم يمنعه من ذلك طالما لم يستخدم حقه في الفسخ بالإرادة المنفردة ، ويكون للمحكمة حينذاك التصدي للفصل في الدعوى وما قد يثيره المشتري من دفاع لإثبات عدم إخلاله بالتزاماته أو توقيه الفسخ طالما أن العقد لم يفسخ بعد ، ومن المقرر وفقاً للمادة 195 من قانون الإجراءات المدنية أنه "إذا كان المعروض نقوداً او أشياء أخرى مما يمكن نقلها وإيداعها خزينة المحكمة ورفضها من وجه إليه العرض أمر رئيس المحكمة او رئيس الجلسة حسب الأحوال بإيداعها تلك الخزانة فوراً. " ، كما من المقرر أن العرض والايداع هو في حقيقته طلب من المدين بتنفيذ التزاماته المتأخرة أو الممتنع الدائن عن استلامها مما يجوز معه للمدين دائماً أن يوفي بدينه إلى ما قبل صدور الحكم النهائي في الدعوى ، ومن المقرر أيضاً أن الفسخ المبنى على الشرط الفاسخ الضمني المقرر في القانون لجميع العقود الملزمة للجانبين يخول للمدين دائماً أن يتوقى الفسخ بالوفاء بالدين إلى ما قبل صدور الحكم النهائي في الدعوى طالما لم يثبت الدائن أن هذا الوفاء المتأخر لا يتناسب مع استمرار العقد وفقاً لمبدأ حسن النية في تنفيذ العقود ، و مؤدي ذلك أنه يشترط لإجابة طلب الفسخ في هذه الحالة أن يظل المدين في العقد متخلفاً عن الوفاء بالتزامه حتى صدور الحكم النهائي بالفسخ أو أن يثبت الدائن أنه أضير ضرراً لا يتناسب مع استمرار العقد بالرغم من تمام التنفيذ ، وأن ذلك كله يعود لتقدير محكمة الموضوع متى أقامت حكمها على أسباب سائغة لها أصل ثابت بالأوراق ، كما من المقرر أن فهم واقع الدعوى وتقدير الأدلة والمستندات وتقارير الخبرة المقدمة فيها والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح ما عداه مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، لما كان ذلك ، وكان الثابت من الأوراق أن الطاعنة ( المطور) بعد صدور وثيقة من دائرة الأراضي والأملاك بصحة الإجراءات المتخذة بشأن وحدة النزاع ، قد أقامت الدعوى الماثلة أمام المحكمة بطلب إعادة تسجيل الوحدة باسمها في السجل العقاري المبدئي ، ومن ثم تكون لم تستخدم الرخصة المخولة لها بموجب المادة 11 سالفة البيان بفسخ عقد الوحدة بالإرادة المنفردة ، بل استعملت حقها في اللجوء للقضاء ـــ باعتبارأن النص في المادة 11 لم يمنعها من ذلك ــ ومن ثم يكون لمحكمة الموضوع حينئذ التصدي للفصل في الدعوى وما قد يثيره المطعون ضده (المشتري) من دفاع لإثبات عدم إخلاله بالتزاماته أو توقيه الفسخ ، وإذ خلص الحكم المطعون فيه المؤيد لحكم اول درجة إلى أن فسخ الطاعنة لعقد وحدة النزاع بالإرادة المنفردة لم يتم بلجوئها إلى المحكمة بالدعوى الماثلة , بطلب اعادة تسجيل الوحدة محل التداعي باسمها واقام قضاءه برفض دعواها و بصحة ونفاذ اتفاقية البيع والشراء المسجلة بدائرة الأراضي والأملاك بدبي بتاريخ 31/12/2007. والصادر عنها عقد البيع المؤرخ 09/05/2010 برقم 17975/2007 عن الوحدة رقم O 1604 بمشروع مارينا ستار والمقام على الأرض رقم 185 مرسي دبي موضوع الدعوى وبتسليمها للمطعون ضده ( للمدعى عليه اصليا المدعي تقابلا ) ومنع تعرض الطاعنة - المدعى عليها تقابلا المدعية اصلياً- له فى حيازته وملكيته لها تأسيسا علي أن الثابت من أوراق الدعوى ومستداتها وتقرير الخبرة المنتدبة فيها أن المطعون ضده سبق له سداد ما نسبته 80% من ثمن وحدة التداعي وقدره 843,237,25 درهما وانه قد توقي الفسخ بسداد ه لمبلغ 210,906 درهما و هو ما يمثل ال 20%المتبقية من قيمة الوحدة، والذي تم ايداعه خزينة المحكمة تحت حساب الثمن في الدعوي رقم 33 لسنة 2024 عرض وايداع عقاري، وتحقق علم الطاعنة بذلك العرض والايداع والذي تم في مواجهتها في الدعوي المبتداة ومن ثم يكون قد توافرت شرائط الصحة في ذلك العرض والايداع ،و يكون المطعون ضده قد توقى الفسخ بسداده ثمن الوحدة كاملا ومقداره 1,054,142.60 درهم ، ، ، وكان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له اصله في الأوراق ، ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ، ويكفي لحمل قضائه ، ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها ، كما يتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنة بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون في حقيقته محض مجادلة موضوعية غير جائزة امام محكمة التمييز ، وحيث انه -ولما تقدم ? يتعين رفض الطعن
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن ، والزمت الطاعنة المصروفات ، مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق