بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 12-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعنين 134، 152 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
غ. ب. ع. ا. ب. ح. ا.
مطعون ضده:
ش. د. ل. ا. و. ا. ش. .. ذ. .. م. .. م. ..
ش. د. س. ا. ذ. م. م.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/1022 استئناف عقاري بتاريخ 26-02-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني وسماع تقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى وبعد المداولة.
حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن ? تتحصل في أن الطاعنة في الطعن الأول أقامت الدعوي رقم 854 لسنة 2024عقاري على المطعون ضدهما في ذات الطعن"1- داماك ستار العقارية ذ م م، 2-دامـاك لإدارة الفنادق والمنتجعات ش.ذ.م.م" بطلب الحكم ? وفق طلباتها الختامية- أولاً:- بفسخ عقد الإدارة المؤرخ 7 نوفمبر 2019 وإلزامهما بتسليم الوحدة محل النزاع إليها بحالتها عند التعاقد. ثانيًا: - بإلزامهما بالتضامن والتضامم بأن تؤديا لها مبلغ 500.000درهم كتعويض بالإضافة إلى بدل انتفاع بمبلغ 4.800 درهم شهريًا من تاريخ الحكم حتى تاريخ تسليم الوحدة بحالتها والفائدة القانونية بواقع 5% سنويًا من تاريخ صيرورة الحكم نهائيًا وحتى السداد التام، وبيانًا لذلك قالت إنه بموجب العقد المؤرخ 14 أكتوبر 2015 اشترت من المطعون ضدها الأولى ? الطاعنة في الطعن الثاني - الوحدة الفندقية محل النزاع رقم DTPC/26/2605 بمشروع داماك تاورز باي بارامونت لقاء ثمن مقداره 1,276,600,00 درهم سدد بالكامل، وبتاريخ 7 نوفمبر 2019 أبرمت مع المطعون ضدها الأولى عقد لإدارة وتشغيل الوحدة وفق الاستخدام المصرح به كوحدة فندقية على أن تكون الأخيرة مدير التشغيل و المطعون ضدها الثانية مشغل الفندق، ومدة التأجير 15 سنة مع التجديد لفترتين مدة كل منها 5 سنوات بإجمالي 25 سنة مع الالتزام بالإنهاء على أن تـكـون فـتـرة الـسداد كـل سـتة أشهـر مـن الـسنـة الـمالـيـة خـلال مـدة الـتـأجـيـر، وتم الاتفاق على أن تاريخ البدء بالإدارة والعمليات التجارية للفندق هو تاريخ عقد الإدارة ، و إذ مضى ما يزيد على 4 سنوات ونصف على بدء الإدارة والعمليات التجارية للفندق، إلا أن المطعون ضدهما لم يسلماها أي أرباح أو عوائد بالادعاء بتحقيق خسائر ، بما يكون قد ثبت في حقهما الإخلال لعدم قيامهما بما هو مطلوب منهما بحسن إدارة وتشغيل الفندق بالشكل الذي يحقق العوائد والأرباح المطلوبة التي تبلغ ما يعادل 23% إلى 24% سـنـويًـا مـن قـيـمـة الـوحـدة، فقامت بقيد النزاع رقم 884لسنة 2023 تعيين خبرة وقدم الخبير المنتدب تقريره، انتهي فيه إلى ثبوت تقصير المطعون ضدهما، فكانت الدعوى، ندبت المحكمة خبيرًا وبعد أن أودع تقريره، حكمت بتاريخ 14 نوفمبر 2024 بإلزام المطعون ضدها الأولى بأن تؤدى للطاعنة مبلغ 147,667 درهم كأرباح وتعويض عن الأضرار المادية والأدبية ورفضت ما عدا ذلك من طلبات. استأنفت المطعون ضدها الأولى هذا الحكم بالاستئناف رقم 1022 لسنة 2024 عقاري، كما استأنفته الطاعنة بالاستئناف رقم 1051 لسنة 2024 عقاري، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط قضت بتاريخ 26 فبراير 2025بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة "غـادة بـنـت عـبـد العـزيـز بـن حـمـد العـيـسى" في هذا الحكم بطريق التمييز بالطعن رقم 134 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 21 مارس 2025 طلبت فيها نقض الحكم ، وقدمتا المطعون ضدهما مذكرة طلبتا فيها الحكم برفض الطعن، كما طعنت شـركـة دامـاك سـتـار العـقـاريـة في ذات الحكم بطريق التمييز بالطعن رقم 152 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 27 مارس 2025 طلبت فيها نقض الحكم، وقدمت المطعون ضدها مذكرة بدفاعها طلبت فيها الحكم برفض الطعن، وعُرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة المشورة فقررت ضمهما للارتباط وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة. حيث إن الطعن رقم 134لسنة 2025 عقاري أقيم على ثلاثة أسباب، وأقيم الطعن رقم 152 لسنة 2025 عقاري على سببين، وتعرض المحكمة لهذه الأسباب على النحو التالي.
وحيث إن حاصل ما تنعَى به الطاعنة في الطعن رقم 134لسنة 2025 عقاري، بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال و القصور في التسبيب و مخالفة الثابت بالأوراق، إذ أيد الحكم الابتدائي فيما انتهي في أسبابه من انتفاء الصفة بالنسبة المطعون ضدها الثانية، رغم أنه بموجب عقد الإدارة والتشغيل سند الدعوى هي المشغل للمشروع الكائن به الوحدة والملتزمة بتنفيذه مع المطعون ضدها الاولي، لاسيما وأن الأخيرة لم تقدم ما يفيد تعاقدها مع مشغل أخر بما تتوافر الصفة في اختصام المطعون ضدها الثانية، خلافًا لما انتهي إليه الحكم مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن آثار العقد تنصرف إلى عاقديه ولا ترتب التزامات في ذمة الغير الذي لم يكن طرفًا فيه. وأن استخلاص توافر الصفة في المدعى عليه أو عدم توافرها من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها محكمة الموضوع من واقع الادلة والمستندات المطروحة عليها في الدعوى دون رقابة عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة مستمدة مما له أصل ثابت بالأوراق. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد انتهي في أسبابه إلى عدم توافر صفة المطعون ضدها الثانية على ما خلص إليه من أوراق الدعوى ومستنداتها أن الطاعنة لا تربطها أي علاقة تعاقدية بالمطعون ضدها الثانية التي هي مشغل للفندق تحت رئاسة و إدارة المطعون ضدها الأولى ومن ثم فهي غير مسئوله عن أي التزام تعاقدي قِبل الطاعنة، وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغًا وله أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفي لحمله في هذا الشأن ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها، فإن النعي عليه في هذا الخصوص يكون على غير أساس.
وحيث إن حاصل ما تنعَى به الطاعنة في الطعن رقم 134لسنة 2025 عقاري بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون و الخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال و مخالفة الثابت بالأوراق و الإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب ، إذ أيد قضاء الحكم الابتدائي برفض طلب الفسخ واطرح ما انتهي إليه تقرير الخبير المنتدب من ثبوت إخلال المطعون ضدها الاولى ببنود عقد الإدارة والتشغيل، لتعمدها بسوء نيه حجب المستندات الجوهرية التي تخص المصاريف التشغيلية وعدم تقديم عقد التشغيل الحالي والبيانات المالية عن التشغيل و منعتها من استعمال حقها القانوني في المتابعة و مارست اساليب الغش و التدليس بإيهام الطاعنة بالحصول علي عائد مادي و ربح بصفة دائمة و مستمر من خلال التوقيع علي عقد التشغيل ، إلا أنها امتنعت عن صرف العائد الاستثماري للوحدة بزعم تحقيق خسائر، وانفردت المطعون ضدها الأولى و الشركة التابعة لها باستغلال و الانتفاع بالوحدة مما الحق بالطاعنة الضرر، الذي مازال مستمرًا بما يتوفر مبررات الفسخ واستلام الوحدة كأثر مترتب على ذلك خلافًا لما قضي به الحكم الذي انتهي تبريرًا لقضائه إلى عدم امكانية فصل الوحدة عن باقي الفندق، رغم أنها لم تطالب بذلك وإنما بحقها في استلام الوحدة بعد أصبحت يد المطعون ضدها الأولى عليها غاصبة لتوافر مبررات الفسخ مما لا يجوز حرمانها من هذا الحق المخول لها بقوة القانون، كل ذلك ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مؤدي نص المادة 272 من قانون المعاملات المدنية أنه إذا ما رفع الدائن دعوى الفسخ فإن القاضي ليس محتما عليه أن يحكم بالفسخ في كل الأحوال فقد لا يستجيب لطلب الفسخ إذا رأى من ظروف الحال في الدعوى منح المدين مهلة لتنفيذ التزامه أو أن مالم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة للالتزام في جملته، وأن رفض طلب الفسخ في هذه الحالة و تقدير عدم كفاية مبرراته مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق وكافية لحمل قضائها ومؤدية إلى النتيجة التي انتهت إليها ، كما لها سلطة تحصيل و فهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينها والأخذ بما تطمئن إليه منها وإطراح ما عداه، وتقدير عمل الخبير والأخذ بتقريره كله أو أن تأخذ ببعض ما جاء به وتطرح البعض الآخر إذ هي لا تقضي إلا على أساس ما تطمئن إليه فيه، وهي غير ملزمة بأن تتتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحُججهم وترد استقلالًا على كل حُجة أو قول أثاروه ما دامت الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه الرد المسقط لتلك الأقوال والحجج. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض طلب فسخ عقد الإدارة والتشغيل سند الدعوى على ما خلص من واقع أوراق الدعوى ومستنداتها ومما اطمأن إليه من بعض ما ورد بتقرير الخبير المنتدب إلى أن المطعون ضدها الأولى التزمت بتنفيذ الكثير من الالتزامات الملقاة على عاتقها بموجب عقد التشغيل والإدارة وأن تحقيق الفندق الكائن به وحدة النزاع لخسائر خلال الفترة الأولى وحتى نهاية عادم 2021 راجع لجائحة كرونا ثم أرتأه الحكم ? في حدود سلطته التقديرية ?أن تقصير المطعون ضدها الأولى في تنفيذ ببعض التزاماتها التعاقدية لا يبرر فسخ عقد الإدارة في الوقت الحالي و يمكن منح الأخيرة فرصة أخرى لمراقبة تنفيذ التزاماتها العقدية كاملة في المستقبل، ورتب الحكم على ذلك قضاءه المتقدم، وكان هذا الاستخلاص من الحكم سائغًا وله معينه الثابت بالأوراق ويتفق مع القانون، ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها ويشمل الرد الضمني المسقط لما ساقته الطاعنة من حُجج مخالفة، ويضحي ما تثيره بشأن أنها لم تطالب بفصل الوحدة عن الفندق الكائنة به، وإنما باستلام الوحدة لتوافر مبررات الفسخ، فإنه - أيا كان وجه الرأي فيه ? غير منتج، طالما أن عقد الإدارة والتشغيل ما زال ساريًا، بعد ما انتهي إليه الحكم على نحو ما سلف بيانه إلى رفض طلب الفسخ، ويكون النعي عليه بما سلف على غير أساس.
وحيث إن حاصل ما تنعَى به الطاعنة في الطعن رقم 134لسنة 2025 عقاري بالوجه الأول من السبب الثاني القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك تقول إن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قدر لها مبلغ 35.293 درهم أرباح عن خمس سنوات تشغيل للوحدة معولًا على مستند مصطنع من المطعون ضدها الأولى، وبما لا يتناسب مع العائد الحقيقي من تأجيرها لاسيما وأن مؤشر إيجار المثل لوحدة بذات المواصفات يقدر بمبلغ 10,000 درهم شهريًا بما يعادل 120,000 درهم سنويًا، كل ذلك مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن حاصل ما تنعَى به الطاعنة في الطعن رقم 152 لسنة 2025 عقاري بالشق الثاني من الوجه الأول من السبب الأول الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب والاخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك تقول، إن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه احتسب للمطعون ضدها ربح بمبلغ 35,293 درهم أخذًا بما انتهي إليه تقرير الخبير رغم اعتراضاتها على هذا التقرير لانعدام الاساس المحاسبي أو التعاقد الذى استند إليه في شأن المبالغ المستحقة للمطعون ضدها واحتسابها بشكل جزافي بالمخالفة لبنود عقد الإدارة سند الدعوى وشابه التناقض فيما انتهي إليه من بما لا يصلح للتعويل عليه، وهو ما تغافل عنه الحكم مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث الأدلة والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن نفسها إلى ترجيحه، والأخذ به متى اطمأنت إليه، و تقدير عمل الخبير باعتباره من أدلة الدعوى وتأخذ به متى اطمأنت إلى صحة أسبابه ورأت فيه ما تقتنع به ويتفق مع ما ارتأت أنه وجه الحق في الدعوى، دون حاجة إلى تدعيمه بأسباب خاصة أو الرد استقلالًا على الطعون الموجهة إليه، وحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله وهي غير ملزمة بتتبع الخصوم في شتى مناحي أقوالهم وحججهم وطلباتهم والرد عليها استقلالًا متى كان في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت عليهـا دليلها الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج والطلبات. لما كان ذلك، وكانت محكمة أول درجة قد ندبت خبيرًا لتنفيذ المأمورية المبينة بمنطوق حكمها، وبعد أن تناول الخبير بالبحث والتمحيص كافة أوراق ومستندات الدعوى المقدمة إليه أوردت في تقريره من واقع الحسابات الخاصة بغرفة التداعي المستخرجة من النظام المحاسبي للفندق أن الناتج حتى نهاية عام 2021 كان خسائر بقيمة مبلغ 31,132 درهما، وتحمل الفندق خلال عام 2022 خسائر بقيمة مبلغ22,833 درهما مع تحقيق الغرفة لبعض الأرباح خلال ذلك العام ، وترصد في نهايته مبلغ 1,284 درهمًا لصالح الطاعنة -في الطعن رقم 134 لسنة 2025 عقاري- ، وفي عام 2023 و حتى يونيو من عام 2024 حققت الغرفة صافي أرباح بمبلغ 34,009 درهم ويكون إجمالي المترصد لصالح الطاعنة في الطعن الأول حتي نهاية يونيو 2024 مبلغ 35,293 درهمًا، و كان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه ? في حدود سلطته التقديرية- قد خلص أخذًا مما أطمأن إليه من تقرير الخبير إلى استحقاق الطاعنة في الطعن الأول مبلغ 35,293 درهمًا، كأرباح حتي نهاية يونيو 2024 ورتب على ذلك قضاءه بإلزام الطاعنة في الطعن رقم 152 لسنة 2025 عقاري بأدائه لها، فإن النعي عليه في هذا الصدد لا يعدو أن يكون جدلًا موضوعيًا فيما تستقل محكمة الموضوع باستخلاصه من المستندات والأدلة المقدمة فيها بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها، مما لا يجوز إثارته أمام هذه المحكمة.
وحيث إن حاصل ما تنعَى به الطاعنة في الطعن 152 لسنة 2025 عقاري بباقي أوجه السبب الأول والسبب الثاني على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه ومخالفة الثابت بالأوراق والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب، إذ أيد قضاء الحكم الابتدائي بإلزامها بالتعويض الذي قدره للمطعون ضدها عن الأضرار المادية والأدبية رغم خلو الأوراق من توافر الخطأ في جانبها ودون أن تقدم المطعون ضدها المستندات الدالة على ما هيه تلك الأضرار حتي تستحق التعويض لاسيما أن البند 8-8-3 من عقد الإدارة والتشغيل سند الدعوى الموقع من المطعون ضدها تضمن عدم احقيتها في الرجوع عليها بأي مطالبة بخصوص الخسائر وإذ لم يفطن الحكم لكل ذلك وعول على تقرير الخبير الذي اعتمد في نتيجته بشأن احتسابه مبلغ 92,374 درهم للمطعون ضدها على اجتهاد شخصي وفرضيات بغير سند بالأوراق مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المسئولية لا تتحقق إلا بتوافر أركانها الثلاثة بحيث إذا انقضى ركن منها انقضت المسئولية ولا يقضى بالتعويض ما لم تتوافر هذه الأركان مجتمعة، فلا يكفي لقيام مسئولية المدعى عليه وإلزامه بالتعويض توافر ركن الخطأ وحده دون ثبوت ركن الضرر، وعلى الخصم إذا ما إدعى أن ضررًا قد لحقه من خطأ الغير نحوه أن يقدم لمحكمة الموضوع الدليل المقبول على هذا الضرر. ومن المقرر أيضًا وأنه ولئن كان استخلاص توافر الضرر الموجب للمسئولية يدخل في السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن يكون استخلاصها سائغا ومستمدا من عناصر تؤدي إليه من وقائع الدعوى. كما من المقرر أن الأحكام يجب أن تقوم على أسباب واضحة جلية تنم عن تحصيل المحكمة فهم الواقع في الدعوى مما له سند من الأوراق والبينات المقدمة لها وأن الحقيقة التي استخلصتها واقتنعت بها قد قام دليلها الذي يتطلبه القانون ومن شأنه أن يؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها قضاؤها. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه بعد أن انتهي إلى توافر ركن الخطأ في جانب الطاعنة قدر مبلغ 374, 112درهم كتعويض عن الأضرار المادية والأدبية التي لحقت بالمطعون ضدها من جراء ذلك الخطأ معولًا في شأن تقدير للتعويض المادي على تقرير الخبير في شأن طريقة احتسابه الأرباح الفائتة للمطعون ضدها دون أن يبين الحكم ماهيه تلك الأضرار والدليل على وقوعها لاسيما وأن تقرير الخبير انتهي إلى الفندق الكائن وحدة التداعي حقق خسائر من جراء جائحة كورونا، فإنه يكون معيبًا بالقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، مما يوجب نقضه نقضًا جزئيًا فيما قضى به من تعويض.
وحيث إن حاصل ما تنعَى به الطاعنة في الطعن رقم 134لسنة 2025 عقاري بالوجه الثاني من السبب الثاني القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك يقول إن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه لم يتناول بحث كافة عناصر الأضرار المادية والأدبية التي لحقت بها وقدر التعويض عنها بمبلغ 112.374 بما لا يكفي لجبرها مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن النعي الماثل منصب على ما قدره الحكم من تعويض مقضي به،
وحيث انتهت هذه المحكمة في الطعن 152 لسنة 2025 عقاري إلى نقض الحكم المطعون فيه جزئيًا فيما قضى به من تعويض، بما يستتبع نقضه جزئيًا أيضًا فيما يتعلق بهذا الخصوص في هذا الطعن ـ 134 لسنة 2025 عقاري ـ عملًا بنص المادة 187 / 2 من قانون الإجراءات المدنية .
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه -في حدود ما تم نقضه نقضًا جزئيًا- ولِما تقدم، وكانت المستأنف ضدها في الاستئناف رقم 1022 لسنة 2024 عقاري لم تقدم الدليل على تحقق الضرر بنوعيه الذي تدعيه وهي المكلفة بذلك لاسيما وأن الخبير انتهي في تقريره إلى أن الفندق قد حقق خسائر في الفترة الأولى من تشغيله نتيجة تداعيات جائحة كورونا، وأنه تم تغطية خسائر فترة الوباء بأرباح السنوات التي تلت ذلك،و كان لا يكفي للقضاء بالتعويض توافر ركن الخطأ وحده دون ثبوت ركن الضرر، مما تقضي معه المحكمة في موضوع الاستئناف رقم 1022 لسنة 2024 عقاري بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به من تعويض بمبلغ 112,374درهم والقضاء مجددًا برفض هذا الطلب ، وبرفض الاستئناف رقم 1051 لسنة 2024 عقاري في شقه المتعلق بزيادة مبلغ التعويض.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة في الطعنين 134، 152 لسنة 2025 عقاري بنقض الحكم المطعون فيه نقضًا جزئيًا فيما قضى به من تعويض، ورفض الطعنين فيما عدا ذلك وألزمت كل طاعنة فيهما المناسب من المصروفات والمقاصاة في أتعاب المحاماة ومصادرة الكفالة في كل طعن. وقضت -وفي حدود ما تم نقضه - في موضوع الاستئناف رقم 1022 لسنة 2024 عقاري بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من تعويض بمبلغ 112,374درهم والقضاء مجددًا برفض هذا الطلب. وبرفض الاستئناف رقم 1051 لسنة 2024 عقاري.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق