بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 21-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 104 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ك. ل. ا. ذ.
س. ف.
مطعون ضده:
م. ب. ج.
م. س. ل. ف. م. ش. م. ل. ا. ذ. ف. د.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/917 استئناف عقاري بتاريخ 13-02-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني وسماع تقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن ? تتحصل في أن المطعون ضده الأول " مسعود برادران جوادى" أقام الدعوى رقم584 لسنة 2024 عقاري على الطاعنة الأولى" كوندور للتطوير العقاري ذ.م.م " والمطعون ضدها الثانية" مارينا ستار للمقاولات" ثم قاما بإدخال الطاعن الثاني " سيفابراساد فيديادهران" بطلب الحكم ? وفق طلباته الختامية- أولًا:- بعدم نفاذ تصرف الطاعن الثاني بهبة الوحدة محل النزاع لابنته" راميا سيفابراساد"? غير مختصمة في الطعن ? وبعدم تصرف الأخيرة ببيع الوحدة. ثانيًا: - إلزام الطاعنين والمطعون ضدها الثانية والخصوم المدخلين بتسجيل الوحدة محل النزاع باسمه في السجل العقاري النهائي بدائرة الأرضي والأملاك، ومخاطبة الدائرة بذلك. ثالثًا: - احتياطيًا في حال تعذر التسجيل إلزام الطاعنين والمطعون ضدها الثانية والخصوم المدخلين بالتضامن بأن يؤدوا له قيمة الوحدة بسعر الحالي مبلغ 6,000,000 درهم مع الفائدة القانونية بواقع 5%. وبيانًا لذلك قال إنه بموجب العقد المؤرخ 14 مايو 2007 اشتري من المطعون ضدها الثانية الوحدة محل النزاع رقم تي بي 23- 2305، بمشروع مارينا ستار بدبي مقابل ثمن مقداره 1.994.971 درهم سدده بالكامل وتم ايداعه في حساب المشروع ولفشل المطعون ضدها الثانية في استكمال المشروع قام دائرة الأراضي والأملاك تنفيذًا للحكم رقم 30 لسنة 2021 الصادر من اللجنة القضائية للمشاريع الملغاة المشروع منها بإسناد تكمله المشروع للطاعنة الأولى التي حلت محل المطور السابق في كافة التزاماتها وحقوقها المتعلقة بالمشروع فقام بإرسال انذار قانوني للطاعنة الأولى باعتبارها المطور الحالي للمشروع للقيام بتسجيل الوحدة في السجل العقاري المبدئي، وإذ تجاهلت الإخطار المتضمن أن نسبة الإنجاز 60% حسب بيانات الدائرة، فتقدم بشكوى لدي دائرة الأراضي والأملاك برقم 1866لسنة 2023 فقامت باستدعاء الطاعنة الأولى و بعد التحقيق قررت مراجعة الأخيرة لتقديم الوثائق والرسوم المطلوبة لاستكمال إجراءات التسجيل، التي أفادت سيتم إجراءات التسجيل فور الانتهاء من أعمال التدقيق التي يجريها على كافة المشروع، إلا أن الشركة الطاعنة الأولى بعد إنجاز ها المشروع وارسال مستندات البيع والشراء بناء على طلبها رفضت القيام بإجراءات تسجيل وحدة النزاع باسمه وسجلتها باسمها، ثم قام مالكها ومديرها الطاعن الثاني بالتصرف فيها بالهبة لصالح ابنته والتي باعت الوحدة للمدعو "كومار داوري سوامي" ، ومن ثم كانت الدعوى، ندبت المحكمة خبيرًا وبعد أن أودع تقريره أعادت المأمورية إلى الخبير لبحث الاعتراضات وبعد أن أودع تقريره التكميلي، حكمت بتاريخ 15 أكتوبر 2024 أولًا: - بانفساخ عقد البيع سند الدعوى. ثانيًا: - بإلزام الطاعنين بالتضامن مع المطعون ضدها الثانية بأن يؤدوا للمطعون ضده الأول مبلغ 1.755.573 درهم والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنويًا من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد. ثالثًا: - بإلزام المطعون ضدها الثانية بأن تؤدي للمطعون ضده الأول مبلغ 239.458 درهم والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنويًا من تاريخ المطالبة القضائية وحتى السداد. رابعًا: - بإلزام الطاعنين بالتضامن فيما بينهما بأن يؤديا للمطعون ضده الأول مبلغ مليون درهم كتعويض والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنويًا من تاريخ صيرورة هذا الحكم نهائيًا وحتى السداد. استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 917لسنة 2024 عقاري، وبتاريخ 13 فبراير 2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنان في هذا الحكم بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 6 مارس 2025 طلبا فيها نقض الحكم، وقدم المطعون ضده الأول مذكرة طلب فيها رفض الطعن ولم تقدم المطعون ضدها الثانية مذكرة، وعُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة فقررت الحكم فيه بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن حاصل ما ينعَى به الطاعنان بأسباب طعنهما على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب، إذ أيد قضاء الحكم الابتدائي بإلزامهما بالتضامن مع المطعون ضدها الثانية برد مبلغ 1.755.573 درهم للمطعون ضده الأول وأن يؤديا له تعويض بمبلغ مليون درهم تأسيسًا على توافر الغش في جانبهما وأن الطاعن الثاني لكونه مالك الشركة الطاعنة الأولى ومديرها يتوافر لديه العلم اليقيني بتعاقد المطعون ضدها الثانية مع المطعون ضده الأول بخصوص الوحدة محل النزاع معولًا الحكم في ذلك على مستندات تخالف وتناقض الحكم رقم 30 لسنة 2021 الصادر من اللجنة القضائية الخاصة للمشاريع الملغاة باستحواذ الطاعنة الأولى على مشروع مارينا ستار الكائن به وحدة التداعي ولم يعمل بنود منطوقه بشأن تطهير المشروع من أي حجوزات أو غرامات أو أي أخطاء من المطور السابق المطعون ضدها الثانية وإحالته للطاعنة الاولى المطور الحالي بكافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن المشروع ، وأحقيتها عند الوصول نسبة إنجاز المشروع إلى 40% بيع الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة التي لم تسجل في السجل المبدئي وفق الضوابط والقوانين المعتمدة في مؤسسة التنظيم العقاري و بمطالبة المشترين المسجلين مبدئي بسداد المتبقي والإيداع بحساب الضمان الذى لا يتم التصرف فيه إلا بموافقة المؤسسة المذكورة وهو ما التزمت به الطاعنة الأولى ولا يجوز مطالبتها بتحمل ما أخل به المطور السابق المطعون ضدها الثانية لعدم تسجيل وحدة التداعي وإيداع الدفعات المالية خارج حساب الضمان والاستيلاء عليها، كما أن بيع الطاعنة الأولى للوحدة تم وفقًا لحكم الاستحواذ المشار إليه الذي اعطي لها الحق في بيع الوحدات غير مسجلة مبدئي، لاسيما و أن كافة التصرفات تمت تحت اشراف دائرة الأراضي و الأملاك، و إذا وجد خطأ فإنه راجع للمطعون ضدهما الأول و الثانية لعدم تسجيلهما التصرف في السجل العقاري المعد لذلك وهو التزام نشأ قبل توافر صفه الطاعنة الاولي كمطور للمشروع بموجب حكم الاستحواذ، هذا إلى أن مسئولية الطاعن الثاني لكونه مدير وشريك في الطاعنة الأولى تكون في حدود رأس مالها دون أمواله الخاصة خلافًا لما انتهي إليه الحكم الذي لم يبين مصدره فيما استقي منه علم الطاعن الثاني بتعاقد المطور السابق المطعون ضدها الثانية مع المطعون ضده الأول، بما ينتفي ركن الخطأ في حقهما، فضلًا عن عجز المطعون ضده الأول عن اثبات ما لحقه من ضرر الذي قدر الحكم التعويض عنه بمبلغ مغالى فيه، كل ذلك مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن دور محكمة التمييز إنما هو مراقبة سلامة تطبيق القانون على الدعوى في حدود نطاق الطعن. وكان الأصل عملًا بنص المادة 151من قانون المعاملات المدنية أنه " من باشر عقدًا من العقود بنفسه فهو الملزم به دون غيره " إلا أن المادة 251 من ذات القانون قد نصت على أنه " إذا أنشأ العقد حقوقًا شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص فإن هذه الحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه " مما مؤداه أن أثر العقد لا يمتد إلى الغير طالما لم يكن طرفًا في التعاقد الذي تم إلا إذا كان العقد قد أنشئ حق شخصي انتقل إلى خلف خاص فينتقل الحق معه حال توافر شرطين الأول أن يكون من مستلزماته والثاني أن يعلم الخلف الخاص بذلك الحق وقت انتقاله الشيء إليه. ومن المقرر أيضًا أن عقد البيع علي الخارطة قبل التسجيل المبدئي هو منشئ لحق شخصي ما بين البائع المطور والمشتري فان انتقال ملكية المبيع من المطور البائع إلى مطور أخر- باستحواذه علي المشروع - لا يلزم المستحوذ بأي عقد سابق مبرم بين مشتر وبين المطور السابق إلا بعلمه بوجوده ولا يتحقق ذلك - حال إنكاره المعرفة - إلا بتمام التسجيل المبدئي- أو بإيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع، أو كان ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك ،و على المشتري أثبات حقه على الوحدة العقارية محل التداعي وعلم البائع بذلك الحق أو قبوله له أو يقدم ما يفيد التسجيل المبدئي أو إيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع أو انه ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك عن الوحدة المتنازع عليها. ومن المقرر كذلك أنه إذا استحال التنفيذ العيني للعقد ينفسخ العقد لعدم إمكانية تنفيذه ويرد البائع للمشتري ما يكون قد استوفاه منه من ثمن المبيع. ومن المقرر أنه إذا أخل المدير في الشركة ذات المسئولية المحدودة "الشخص الواحد " بواجب من واجبات الإدارة أو خالف القانون أو نصوص عقد الشركة ونظامها الأساسي فإنه يكون مسئولًا عن اخطائه الشخصية أو أية أعمال تنطوي على الغش والتدليس أو الخطأ الجسيم، وتكون الشركة في هذه الحالة مسئولة بدورها عن أفعال وتصرفات مديرها طبقًا لقواعد المسئولية عن الفعل الضار، وأن استخلاص مسئولية المدير في هذه الحالة وتوافر الخطأ الموجب للمسئولية وثبوت وقوع الضرر وبيان عناصره وتقدير التعويض الجابر له بما يتناسب مع تكلفة إصلاح الضرر أو جبر الخسارة من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع بما لها من سلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث سائر الأدلة والمستندات المقدمة إليها تقديمًا صحيحًا والموازنة بينهما وترجيح ما تطمئن إليه منها وإطراح ما عداه، و لها تقدير عمل أهل الخبرة باعتباره عنصرًا من عناصر الإثبات في الدعوى و الأخذ به متى اطمأنت إليه ، وحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله، دون أن تكون ملزمة بأن تتتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحُججهم وترد استقلالاً على كل حُجة أو قول أثاروه ما دامت الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه الرد المسقط لتلك الأقوال والحجج. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد خلص من أوراق الدعوى ومستنداتها ومما اطمأن إليه من تقريري الخبير الأصلي والتكميلي إلى أنه بموجب العقد المؤرخ 14 مايو 2007 اشتري المطعون ضده الأول من المطعون ضدها الثانية وحدة النزاع رقم TB23-2305 بمشروع مارينا ستار مقابل ثمن 1,994,971 درهم وأن المطعون ضدها الثانية تعثرت في إتمام المشروع فأصدرت اللجنة القضائية الخاصة بالمشاريع العقارية غير المكتملة والملغاة بتاريخ أول يوليو 2021 الحكم في الدعوى رقم 30 لسنة 2021 مشاريع عقارية غير مكتملة والقاضي باستحواذ الطاعنة الأولى على المشروع وتعيينها مطور جديد للمشروع وحلولها محل المطور السابق المطعون ضدها الثانية في كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن المشروع و إنجازه بالكامل خلال مدة لا تتجاوز سنتين ونصف من تاريخ هذا الحكم و يحق للطاعنة الأولى بعد إنجاز 40% من أعمال المقاولة بالمشروع بيع الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة التي لم تُسجل في السجل المبدئي وفق الضوابط والقوانين المعتمدة في مؤسسة التنظيم العقاري ويجب عليها بالتواصل تحت إشراف المؤسسة مع مشترى الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة لمطالبتهم بسداد متبقى ثمن البيع المترصد بذمة كل منهم على أن يتم سداد ثمن أي وحدة عقارية يتم بيعها أو متبقى من ثمن وحدة عقارية مباعة بحساب ضمان المشروع لدى مؤسسة التنظيم العقاري وألا يتم التصرف فيه إلا بقرار منها إلا أن الطاعنة الأولى لم تتواصل المطعون ضده الأول بخصوص الوحدة محل النزاع وإنما هو من قام بالتواصل مع معها بإرسال المستندات الدالة على تعاقده مع المطور السابق بخصوص الوحدة وطلب من الطاعنة الأولى تسجيلها باسمه إلا أنه لم يتم ذلك وقام الطاعن الثاني مالك الطاعنة الأولى بالتصرف في وحدة التداعي بالهبة لابنته وتسجيل هذا التصرف بدائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 14 مارس 2024 ثم قيام الأخيرة ببيعها لأخر وتسجيله بالدائرة بتاريخ 31 مايو 2024 مما يستحيل معه تنفيذ العقد سند الدعوى ويترتب عليه انفساخه ، وإذ ثبت قيام المطعون ضده الأول بإيداع مبلغ 1,755,573 درهم من حساب الوحدة محل النزاع باسمه بحساب ضمان المشروع00 وقد ورد اسمه بكشف حساب الضمان الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك كمشتري لوحدة النزاع وسداده لهذا المبلغ فإنه بثبوت ذلك وحلول الطاعنة الأولى محل المطور السابق المطعون ضدها الثانية 0000 وعلمها اليقيني بالعقد فتلتزم قِبل المطعون ضده الأول بذات التزامات المطور السابق 0000 ومنها التواصل معه لإتمام التعاقد وتسليمه وحدة التداعي إلا أنه بانفساخ العقد سند الدعوى لما سلف بيانه فإن الطاعنة الأولى تكون ملزمة برد الثمن في حدود المبلغ المودع حساب الضمان ومقداره 1.755.573 درهم بالتضامن مع المطعون ضدها الثانية التي تلزم ببرد باقي الثمن مبلغ 239.458 درهم ، ثم خلص الحكم إلى بيان ماهيه خطأ الطاعنة الأولى المتمثل في اخلالها بتنفيذ التعاقد مع المطعون ضده الأول عن الوحدة والتصرف فيها لآخرين وتسجيلها بالسجل العقاري النهائي رغم علمها اليقيني بوجود التعاقد مما ترتب عليه انفساخ العقد وحرمانه من الوحدة وهو ما أصابه بأضرار مادية تمثلت في فوات ريع هذا المبلغ منذ تاريخ التعاقد في 2007 أو الاستفادة بالوحدة المتعاقد عليها فضلًا عن الاضرار الأدبية المتمثلة في الآلم والحسرة وفقدانه الامل فيما كان يرجوه من وراء شراء هذه الوحدة تقدره المحكمة بمبلغ مليون درهم، كما خلص الحكم في شأن توافر مسئولية الطاعن الثاني إلى أنه بصفته مديرًا للطاعنة الأولى يتوافر له العلم اليقيني بتعاقد المطعون ضده الثانية مع المطعون ضده الأول بخصوص وحدة التداعي و بموجب حكم الاستحواذ المشار اليه كان يجب عليه التواصل مع المطعون ضده الأول لإتمام التعاقد وتنفيذ ما عليه من التزامات إلا أنه تنكر لحق الأخير وتصرف في الوحدة بالهبة لابنته وتسجيل ذلك باسمها والتي قامت بدورها ببيع الوحدة للغير خلال فترة قصيرة بما يكون قد توافر سوء القصد والغش في حق الطاعن الثاني ويكون متضامنًا مع الشركة الطاعنة الأولى، ورتب الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه على ذلك قضاءه بانفساخ عقد البيع سند الدعوى وإلزام الطاعنين بالتضامن مع المطعون ضدها الثانية بأن يؤدوا للمطعون ضده الأول مبلغ 1.755.573 درهم، وإلزام المطعون ضدها الثانية برد باقي الثمن مبلغ 239.458 درهم، مع إلزام الطاعنين بالتضامن بأن يؤديا للمطعون ضده الأول مبلغ مليون درهم كتعويض عن الأضرار المادية والأدبية، وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة مما له أصله الثابت بالأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها وتكفي لحمل قضائه وتشمل الرد الضمني المسقط لما ساقه الطاعنان من حُجج وأوجه دفاع مخالفة في هذا الخصوص، بما في ذلك ما يثيراه من أن بيع الطاعنة الأولى لوحدة التداعي تم وفقًا لحكم الاستحواذ المشار إليه الذي اعطي لها الحق في بيع الوحدات الغير مسجلة في السجل المبدئي، لما ورد بتقرير الخبير التكميلي من قيام المطعون ضده الأول بإيداع مبلغ 1,755,573 درهم من ثمن وحدة النزاع باسمه في حساب ضمان المشروع، وورد اسمه بكشف حساب الضمان الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك كمشتري للوحدة، بما يكون قد ثبت علم الطاعنة الأولى بتعاقده مع المطور السابق ضدها الثانية، و من ثم فإنه باستحواذ الطاعنة الأولى على المشروع وحلولها محل الأخيرة تكون ملزمة بذات التزاماتها قبل المطعون ضده الأول والتواصل معه لإتمام التعاقد و منها تسجيل العقد وتسليمه وحدة التداعي وهو ما لم تلتزم به وتصرف مديرها في الوحدة بعد إنجازها بالهبة لابنته التي قامت ببيعها لأخر مما أدي إلى انفساخ العقد ، كما لا ينال من ذلك ما يثيراه الطاعنان أن مسئولية الطاعن الثاني كمدير للشركة الطاعنة الأولى تكون في حدود رأس مالها دون أمواله الخاصة، لما خلص إليه الحكم صحيحًا من توافر سوء القصد والغش في جانبه لعلمه كمدير بتعاقد المطور السابق مع المطعون ضده الأول بشأن وحدة التداعي إلا تصرف فيها بالهبة لابنته وتسجيل ذلك التصرف باسمها والتي قامت ببيع الوحدة لأخر خلال فترة قصيرة، وإذ بين الحكم عناصر الأضرار المادية والأدبية التي لحقت بالمطعون ضده الأول من جراء عدم إتمام العقد معه من جانب الطاعنين والتصرف في الوحدة ببيعها للغير مما أدي إلى انفساخه ، ثم ارتأى? في حدود سلطته التقديرية- أن مبلغ مليون درهم يعد تعويضًا كافيًا ومناسبًا لجبر تلك الأضرار، فإن النعي عليه بما سلف لا يعدو أن يكون جدلًا موضوعيًا فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في فهم الواقع في الدعوى و تقدير الأدلة المقدمة فيها بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها، مما لا يجوز إثارته أمام هذه المحكمة. ولِما تقدم، فإنه يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وألزم الطاعنين المصروفات ومبلغ ألفى درهم للمطعون ضده الأول أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق