بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعنين رقمي 105 ، 107 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ح. ح.
مطعون ضده:
ر. ك. ل. ش.
ش. د. ا. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/435 استئناف عقاري بتاريخ 13-02-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني وسماع تقرير التلخيص الذى أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة .
حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ? تتحصل في أن المدعي حمدي حرباوي أقام الدعوى رقم 621 لسنة 2023 عقاري أمام محكمة دبى الابتدائية على المدعى عليهما (1) رويال كراون للعقارات ش.ذ.م.م. (2) شـركـة دامـاك الـعـقـاريـة ش.ذ.م.م. بطلب الحكم ? وفقاً لطلباته الختامية ? (1) بإلزام المدعي عليهما بأن يؤديا إليه بالتضامن والتضامم والتكافل فيما بينهما مبلغ 02. 1,041,917 درهماً صافي العائد المستحق عن الفترة من 1/7/2021 حتى 29/2/2024، والفائدة القانونية بواقع 5% سنوياً من تاريخ الاستحقاق في 1/7/2021 وحتى تمام السداد، وكذلك ما يستجد من قيمة العائد المستحق له عن الفترة من 1/3/2024 وحتى تاريخ انهاء اتفاقيات إدارة الوحدات موضوع الدعوى والفائدة القانونية بواقع 5% سنوياً من تاريخ الاستحقاق، فضلاً عن مبلغ 100,000 درهم تعويضاً مادياً وما فاته من كسب وما لحقه من خسارة والفائدة القانونية بواقع نسبة 5% سنوياً من تاريخ الاستحقاق. (2) بإنهاء اتفاقيات إدارة وحدات التداعي المؤرخة 14/11/2019 مع الزام المدعى عليهما بسداد قيمة العائد المستحق للمدعي حتى تاريخ تنفيذ الإنهاء، وقال بياناً لذلك إنه المالك للوحدات أرقام (6102/61 - 6111/61 - 6114/61) غرف فندقية - بمشروع دماك تاورز باي باراماونت سي - بمنطقة الخليج التجاري، و التي آلت إليه بشرائها من المدعى عليهما، وبتاريخ 14/11/2019 تم الاتفاق بينه وبين المدعى عليهما على إدارة وتشغيل تلك الوحدات، و ذلك مقابل عائد استثمار لمدة ثلاث سنوات بواقع نسبة 10% من المبلغ المدفوع من الثمن خلال السنة الأولي، وانه منذ إبرام تلك الاتفاقيات لم يتحصل علي أية مبالغ مقابل تشغيل الوحدات المذكورة، ولم يتسلم صافي العائد السنوي المتفق عليه، مما حدا به إلى إقامة الدعوى رقم 429 لسنة 2021 عقاري جزئي ، و التي قضي فيها بحكم نهائي وبات باستحقاقه مبلغ 248.705.38 درهماً عائد الوحدات الثلاثة موضوع الدعوى، حتى 31/12/2020 ، وكذلك استحقاقه لصافي عائد عن الفترة من 1/1/2021 وحتى 30/6/2021 مقداره مبلغ 192.216.92 درهماً، و أن المدعى عليهما استمرا في الامتناع عن صرف أية عوائد له ، ومن ثم كانت الدعوى. ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريريه الأصلي والتكميلي، وبتاريخ 29-5-2024 حكمت المحكمة أولاً: بإلزام المدعى عليهما بأن يؤديا بالتضامن فيما بينهما مبلغ 529,125 درهماً قيمة العائد المستحق له حتى تاريخ 29/5/2024 والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد. ثانياً: بإلزام المدعى عليهما بأن يؤديا بالتضامن فيما بينهما للمدعي مبلغ 50,000 درهم تعويضاً والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنوياً من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى تمام السداد، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات. استأنف المدعي بالاستئناف رقم 435 لسنة 2024 عقاري، كما استأنفت المدعى عليهما هذا الحكم بالاستئناف رقم 439 لسنة 2024 عقاري، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين، ندبت خبيراً حسابياً خلاف الخبير السابق، وبعد أن قدًم تقريريه الأصلي و التكميلي، قضت بتاريخ 13/2/2025 أولاً: في الاستئناف رقم 435 لسنة 2024 برفضه. ثانياً: في الاستئناف رقم 439 لسنة 2024 بتعديل الحكم المستأنف فيما قضي به بشأن قيمة العائد المستحق للمستأنف ضده - المدعي - عن وحدات التداعي ليصبح مبلغ 472,650,044 درهماً وتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك. طعن المدعى في هذا الحكم بالتمييز رقم 105 لسنة 2025 عقاري، بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 7/3/2025 بطلب نقضه، وقدم محامي المطعون ضدهما مذكرة بدفاعهما ? في الميعاد ? طلبتا فيها رفض الطعن، كما طعنت فيه المدعي عليها الأولى بالتمييز رقم 107 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 7/3/2025 بطلب نقضه ، وقدم محامي المطعون ضده الثاني مذكرة بدفاعه ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت ضمهما، وحجزهما للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
أولاً: الطعن رقم 105 لسنة 2025 عقاري.
وحيث إن حاصل ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف برفض طلبه بإنهاء اتفاقيات الإدارة للوحدات موضوع الدعوى على ما ذهب إليه في قضائه من عدم وجود إخلال من قبل المطعون ضدها الأولى بأي ضمان تم تقديمه من قبلها حتى يحق له طلب إنهاء الاتفاقية، و أنه قد ارتضى بموجب البند 8-8-3 من الاتفاقية على ان المطعون ضدها الاولي لم تتعهد او تضمن انها سوف توفر صافي ارباح له، بالرغم من أن طلبه بإنهاء الاتفاقيات تلك، جاء استناداً الي حبس المطعون ضدهما للعائد المتفق عليه وفقاً للعرض الترويجي وعدم سداده إلاً بعد إقامة دعاوى قضائية ضدهما، وادعائهما من أن الوحدات المملوكة له لم تحقق ارباح البتة مما أصابه بضرر جسيم، و إذ انتهى الحكم في قضائه إلى تكييف العلاقة بين طرفى التداعى، أنها علاقة تعاقدية، في حين أن العلاقة بين الطرفين يحكمها عقد إدارة الوحدات موضوع الدعوي الذى يهدف إلى استثمارها وتحقيق ربح وعائد مقابل تأجير الوحدات للغير، ومن ثم فإنه يعتبر بمثابة عقد استثمار، فاذا لم يتحقق الغرض منه يعتبر العقد لم ينفذ ومن ثم يحق للطاعن طلب فسخ وانهاء العقد لعدم تنفيذه وعدم تحقيق الغاية منه وهو تحقيق ربح وعائد استثمار له، كما أن اتفاقيات الادارة اشترطت في البند 3.1 منها أن تقوم المطعون ضدها الأولى ببذل الجهد المطلوب في تأجير الوحدات لتحقيق ربح له ، وإذ أمسك الخبير عن بحث بذل الجهد المطلوب من المدعى عليها الأولى للعمل على شغل الزوار للوحدة محل النزاع، للوقوف على حقيقة نسبة الاشغال، وإذ رفض الحكم القضاء له بالعائد المستحق عن فترة ما بعد انتهاء مدة العرض الترويجي وهي الفترة من 15/11/2024 حتى آخر تاريخ استحقاق للعائد احتسبته الخبرة المنتدبة، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
ثانياً: الطعن رقم 107 لسنة 2025 عقاري.
وحيث إن حاصل ما تنعى به الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقول إن الحكم إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من تعويض جزافي للمطعون ضده بواقع مبلغ خمسين ألف درهم، ملتفتاً عن ما تمسكت به من أنها أوفت بالتزاماتها و بانتفاء أي خطأ أو تقصير من جانبها، حسبما هو ثابت من تقريري الخبير المحاسبي الأصلى و التكميلى المنتدب أمام محكمة الاستئناف، من قيامها بتحويل العائد المستحق للمطعون ضده عن الوحدات الثلاثة عن الفترة من 1/6/2023 وحتى 30/60/2024 بإجمالي مبلغ 71,674.03 درهماً والتي تم تحويلها على حسابه البنكي ، والتي لم يُنكرها بمذكرات دفاعه المقدمة لمحكمة الاستئناف، وأن المطعون ضده ? المشتري ? قام بتسجيل الدعوى السابقة رقم 429 لسنة 2021 عقاري جزئي، قبل انتهاء مدة الثلاث سنوات للعائد المضمون، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث أن النعى ? في كلا الطعنين ? مردود، في جملته، ذلك أنه من المقرر ? في قضاء هذه المحكمة - أنه وفقاً للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية ــــ يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ، وأن التزام المتعاقد ليس مقصوراً على ماورد في العقد ولكنه يشمل أيضاً كل ما هو من مستلزماته وفقاً للقانون والعرف وطبيعة التصرف ــــ بما مؤداه ـــ أن تنفيذ الالتزامات التي أنشأها العقد يتم وفقاً لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية ، وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من سلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى. ومن المقرر أن استخلاص أو نفي الخطأ التعاقدي من جانب أي من طرفي العقد وتقدير مبررات فسخ العقد الملزم للجانبين هو مما يدخل في سلطة محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، ومن المقرر أن استخلاص الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه الذي يعطي لأحد المتعاقدين الحق في طلب فسخ العقد أو التعويض عنه من عدمه هو من الأمور التي تدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع التقديرية، متى أقامت قضاءها على أسباب تكفى لحمله. و من المقرر أيضاً أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في فهم الواقع في الدعوى وتفسير العقود والإقرارات والمستندات وسائر المحررات والشروط المختلف عليها بما تراه أوفى بمقصود المتعاقدين وفي استخلاص ما يمكن استخلاصه منها، ولا رقابة لمحكمة التمييز عليها في ذلك ما دامت لم تخرج في تفسيرها عن المعنى الذي تحتمله عبارات المحرّر أو تجاوز المعنى الواضح لها وما دام ما انتهت إليه سائغاً مقبولاً بمقتضى الأسباب التي بنته عليها. و من المقرر أيضاً أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتمحيص سائر الأدلة والمستندات المطروحة عليها واستخلاص الواقع الصحيح منها وصولاً إلى ما تراه متفقاً مع وجه الحق في الدعوى والأخذ بما تطمئن إليه منها وإطراح ماعداه وحسبها في ذلك أن تبين الحقيقة التي اطمأنت إليها وأوردت دليلها من واقع ما استخلصته من الأوراق، ولها أن تعول على تقرير الخبير المنتدب في الدعوى باعتباره عنصراً من عناصر الإثبات فيها الذي يخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متى اقتنعت بسلامة الأسس التي أقيم عليها وصحة النتائج التي توصل إليه ورأت فيها ما يستقيم به وجه الحق في الدعوى ، وهي غير ملزمة من بعد بأن ترد بأسباب خاصة على ما أبداه الخصوم على تقرير الخبير من مطاعن لأن في أخذها به محمولاً على أسبابه ما يفيد أنها لم تجد في دفاع الخصوم ما ينال من سلامة النتائج التي انتهى إليها الخبير ولا ما يستحق الرد بأكثر مما تضمنه التقرير ، وأنه من المقرر أيضاً أن الخبير لا يلتزم بأن يؤدي مهمته على وجه معين وحسبه أن يقوم بما ندب له على النحو الذي يراه محققاً للغاية التي ندب لها طالما أن عمله في النهاية خاضع لتقدير محكمة الموضوع ، وطالما أنه وجد فيما عرض عليه وقام به ما يعينه على أداء عمله طبقاً للقانون. ومن المقرر أيضاً وفقا لنص المادتين 282 و292 من قانون المعاملات المدنية أن الضمان يقدر في جميع الأحوال بقدر ما لحق المضرور من خسارة وما فاته من كسب، وأن يكون الضرر المدعي به نتيجة مباشرة للخطأ ومحقق الوقوع بالفعل حالا أو مستقبلا، ويقع على المضرور عبء إثبات عناصر الضرر الذي لحق به. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقريري الخبير، ومن اتفاقية الإدارة المؤرخة 14/11/2019 المبرمة بين المدعي والمدعى عليها الأولى أن مدتها خمسة عشر سنة قابلة للتجديد لفترتين، وقد التزمت بموجبها الشركة الأخيرة ببذل الجهود المعقولة للعمل على شغل الزوار للوحدة محل النزاع نظير عائد يصرف للمدعي، والذى ارتضى بموجب البند 8-8-3 من الاتفاقية أنه لا يوجد ما يضمن أو يشكل أي نوع من التعهد من قبل الشركة المدعى عليها الأولى أن الفندق سيوفر صافي أرباح تشغيلية كافية تسمح بدفع حصته، وأن الأخيرة تدرك أن عوائد الفندق تخضع لتذبذبات السوق وقد لا تقبض المدعى أي رسوم أو تتعرض لخسائر نتيجة هذه التذبذبات ولا يتمتع المدعي بحق الرجوع ضد المدعى عليها الأولى بخصوص تلك التذبذبات أو الخسائر، كما ارتضى المدعي بموجب البند 13 من تلك الاتفاقية على أن الإنهاء يكون في حالة الإفلاس أو الإخلال بأي ضمان تم تقديمه من قبل أي طرف، و أنه استند في طلب الإنهاء لعدم حصوله على عائد تشغيل الوحدات، وقد سبق له أن ارتضى بألا تضمن المدعى عليها الأولى تحقيق الفندق لأرباح تشغيلية تسمح بسداد العائد، ومن ثم فإنها لم تخل بأي ضمان تم تقديمه من قبلها حتى يحق له طلب إنهاء الاتفاقية، أي أنها لم تخل بأي التزام من التزاماتها الناشئة عن اتفاقية الإدارة ولم تتحقق أي حالة من حالات الإنهاء المتفق عليها فيها ولم تنته بعد مدة تلك الاتفاقية، و أنه بتاريخ 26/10/2019 باعت المستأنفة الأولى ? المدعى عليها الأولى - إلى المستأنف ضده ? المدعى - عدد ثلاث وحدات فندقية أرقام ( DTPC/61/6111 -DTPC/61/6114 - DTPC/61/6102 ) بمشروع داماك تاور بموجب ثلاثة عقود بيع ووفقاً للشروط والأحكام المنصوص عليها بتلك العقود والتي تتضمن دخول المشتري في اتفاقية إدارة لإدارة وتشغيل الوحدات ضمن وحدات الفندق، وبتاريخ 14/11/2019 أبرمت المستأنفة الأولى ? المدعى عليها الأولى - مع المستأنف ضده ? المدعى - ثلاث اتفاقيات إدارة لإدارة وتشغيل الوحدات المشتراه مقابل حصول الأخير على عائد يُقدر بنسبة 10% من صافي الأرباح التشغيلية للوحدات علي أساس قيمة الاقساط المتفق على سدادها من صافي سعر شراء الوحدات موضوع الدعوى وفقا للاتفاق المبرم بين طرفي التداعي وكشوف الحساب المقدمة في الدعوي وبما يترتب عليه استحقاق المدعى عائد عن الثلاثة وحدات موضوع الدعوى عن الفترة من 15/11/2019 حتى 31/12/2022 هو مبلغ 472,509.95 درهماً، وهو عبارة عن ناتج عمليه حسابية اجمالي العائد 913,432.25 درهماً يُخصم منه المبلغ المسدد بملف التنفيذ رقم 111/2023 440,923.3 درهماً، وأن المبلغ المستحق للمدعى - عن الأرباح التشغيلية للفترة من 15/11/2019 حتى 14/11/2022 وفقاً لما تضمنته نتيجة الخبرة بتقريرها الاساسي هو 472,509.95 درهماً، وأن المبلغ المستحق للمستأنف - المدعى - عن الأرباح التشغيلية للفترة من 15/11/2021 حتى 1/11/2024 ، فإن الفترة الواردة في (ثانياً) وهي من تاريخ 15/11/2021 وحتى 1/11/2024 تم احتساب جزء منها (من تاريخ 15/11/2021 وحتي 14/11/2022) وفقاً للعرض الترويجي كما هو موضح في الجدول أعلاه (أولاً) ويستحق المستأنف - المدعى - مبلغ (472,509.95) درهم، أما بشأن الفترة ما بعد العرض الترويجي وهي من تاريخ 15/11/2022 وحتى 1/11/2024 ، و أنه باعتماد كشوف الارباح التشغيلية المقدمة من وكيل المستأنف ضدهما فيكون المبلغ المستحق للمستأنف عن الفترة المذكورة للوحدات الثلاث إجمالي مبلغ 140,094 درهماً. وإذ لم يلتزم الحكم المستأنف هذا النظر في هذا الخصوص، وقضي - للمدعي ? المستأنف - في الاستئناف الضام رقم 435 لسنة 2024 عن ذلك العائد بمبلغ 529,125 درهم، ومن ثم تقضي المحكمة بتعديل هذا المبلغ الأخير الي مبلغ 472,650.044 درهما، مع تأييد الحكم المستأنف فيما قضي به بشان التعويض ، وإذ كان هذا الذي خلص اليه الحكم سائغاً وله أصل ثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافياً لحمل قضائه ويؤدي إلى ما انتهى إليه من نتيجة صحيحة ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعنان من حجج مخالفة - وإذ يدور النعي بأسباب الطعنين حول تعييب هذا الاستخلاص فإنه لا يعدو أن يكون جدلاً فيما لمحكمة الموضوع من سلطة فهم الواقع فى الدعوى وتقدير الأدلة فيها تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز ? ومن ثم يضحى على غير أساس.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعنين.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : - برفض الطعنين رقمي 105 ، 107 لسنة 2025 عقاري وبإلزام كل طاعن بمصروفات طعنه، وأمرت بالمقاصة في أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين في كلا الطعنين .
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق