بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 20-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 65 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
م. ط.
مطعون ضده:
ب. ه. ا. ش. ذ.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/966 استئناف عقاري بتاريخ 29-01-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/جمال عبدالمولي وبعد المداولة
حيث أن الطعن استوفي اوضاعه الشكلية
إن الوقائع-علي مايبين من الحكم المطعون فيه والملف الألكتروني- تتحصل في أن المطعون ضدها -المدعية (بلووم هايتس العقارية ش. ذ.م.م) أاقامت علي الطاعن المدعى عليه (محمد طارق) الدعوي رقم 841 لسنة 2023 عقاري بطلب الحكم بفسخ اتفاقية البيع والشراء المبرمة بينهما للوحدة العقارية محل التداعي وتسليمها خالية وبإلغاء تسجيلها بأسمه وبإعادة تسجيلها باسم المدعية و بأحقية الاخيرة باحتجاز مبلغ وقدره (529,138.75 درهما) المسدد من المدعى عليه مع إلزامه بأن يؤدي اليها التعويض الجابر عن الاضرار الأدبية والمعنوية بمبلغ وقدره 200,000 درهم والفائدة القانونية بواقع 12% من تاريخ الاخطار الحاصل في 08/05/2022وحتي تمام السداد و بإلزامه بتسليمها براءة ذمة من فواتير الماء والكهرباء والإنترنت وأي فواتير لأية مرافق أو جهات حكومية أخري. . علي سند من القول؛ أنه بتاريخ 24/08/ 2022 ابرمت المدعية بصفتها البائع مع المدعى عليه بصفته المشتري اتفاقية البيع والشراء للوحدة العقارية رقم A-2505 بمشروع (بلووم تاورو ? قرية جميرا سيركل) الطابق 25 ، مبنى رقم 1 ، ارض رقم 762 ، منطقة البرشاء جنوب الرابعة والكائنة بإمارة دبى، بمساحة 151.39 متر مربع، مع موقف السيارات مخصص لها، بمبلغ وقدره (1,692,555) درهم، علي ان يتم سداد قيمة الوحدة العقارية بنسبة 10% من القيمة عند الحجز ونسبة 15 % من قيمة الوحدة العقارية عند التسليم، وباقي المبلغ يسدد أقساط بنسبة 1,56% بعد التسليم على أربعة سنوات مقسمة على 48 قسطاً متساوياً تدفع كل شهر لمدة 48 شهراً ويستحق القسط الاول من الرصيد بعد مرور 10 أيام عمل من تاريخ استلام المشتري اشعار بتاريخ التسليم وفقاً للبند رقم 2-4 من العقد وتستحق الاقساط اللاحقة من الرصيد في نفس اليوم من كل شهر لاحق وفقا للموضح بالجدول المرفق في اتفاقية البيع، وحيث ان المدعية قامت بإنجاز الوحدة العقارية محل التداعي بنسبة 100% بتاريخ 07/08/2020 وبالتالي تم التعاقد على وحدة عقارية مكتملة الإنجاز بنسبة انجاز 100%، وقد قامت بتسجيل الوحدة العقارية بالسجل العقاري المبدئي باسمه وذلك وفقا لشهادة البيع المبدئي الصادرة من دائرة الاراضي والاملاك بتاريخ 07/11/2022، وقام المدعى عليه بسداد مبلغ 529,138.75 درهم من إجمالي سعر الشراء للوحدة العقارية سالفة البيان وقد ترصد بذمته مبلغ وقدره 1,163,416.34 درهم وفقا للثابت من كشف الحساب الصادر من النظام المحاسبي للمدعية، وحيث أن المدعى عليه لم يلتزم بسداد الدفعات بموعد استحقاقها الامر الذى اضطرت معه المدعية بتاريخ 08/05/2023 باخطاره بموجب اشعار نهائي بالإخفاق في سداد الدفعات الخاصة التي توجبها اتفاقية البيع والشراء لشهر فبراير ومارس وابريل لسنة 2023 بإجمالي مبلغ وقدره 79,724.91 درهم ، ومن ثم اقامت الدعوي . دفع الطاعن بعدم قبول الدعوي لوجود شرط التحكيم ولرفعها قبل الأوان والمحكمة حكمت حضوريا بتاريخ19-10-2023 بعدم قبول الدعوي لوجود شرط التحكيم .استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالأستئناف رقم 794 لسنة 2023 عقاري وبتاريخ 27-12-2023 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به من عدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم والقضاء مجددا باختصاص محاكم دبي بنظر الدعوى وبإعادة الدعوى لمحكمة أول درجة للفصل في الموضوع . وقد تداولت الدعوى عقب إحالتها من محكمة الاستئناف دفع الطاعن بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الآوان لعدم اخطاره باستلام الوحدة موضوع الدعوى وهو التاريخ الذى يبدأ منه سداد الأقساط المستحقة عليه،. ندبت المحكمة خبيرا وبعد ان اودع تقريره حكمت حضوريا بفسخ اتفاقية البيع والشراء موضوع التداعي المبرمة بين المدعية والمدعى عليه ومحو قيدها من سجلات دائرة الأراضي والأملاك باسم المدعى عليه وإعادة قيدها باسم الشركة المدعية. مع الزام المدعى عليه بتسليم عين التداعي الى المدعية خالية من الشواغل والأشخاص وبالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد .والزامه بتسليم المدعية براءة ذمة من فواتير الماء والكهرباء والإنترنت وأي فواتير لأية مرافق أو جهات حكومية أخري مع إلزامه بأن يؤدى الىها تعويضاً قدره 30000 درهم (ثلاثين ألف درهما) ورفضت ماعدا ذلك من طلبات . بحكم استأنفه الطاعن - المدعي عليه - بالأستئناف رقم 966 لسنة 2024 عقاري كما وجهت المطعون ضدها -المدعية -استئنافا فرعيا للطاعن بطلب الحكم بالزامه بأن يؤدي اليها مبلغ وقدره 200,000 درهم تعويضا جابرا للضرر نتيجة فسخ العقد والفائدة القانونية بواقع 12% من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام.و مبلغ وقدره 292,500 درهم تعويضا عن بدل الانتفاع بالوحدة العقارية من تاريخ 06/09/2022 وحتى 06/12/2024 وما يستجد من قيمة ايجارية بواقع 130,000 درهم حتى تاريخ التسليم الفعلي والفائدة القانونية بواقع 12% من تاريخ الاستحقاق الحاصل بتاريخ 06/09/2022 وحتى السداد التام.بالاضافة الي مبلغ وقدره 34,529.78 درهما عن رسوم الخدمات المترصدة بذمته والفائدة القانونية بواقع 12% من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام. تأسيسا علي ان الوحدة العقارية موضوع الدعوى بحوزة المستأنف ضده فرعيا من تاريخ 06/09/2022 وهو المنتفع بها من تاريخ استلامها وحتى تاريخه وعلى الرغم من القضاء بفسخ العقد بالحكم المستأنف من تاريخ 30/10/2024. وبتاريخ 29-1-2025 قضت المحكمة الاستئنافية برفض الأستئنافين الأصلي والفرعي وتأييد الحكم المستأنف .، طعن الطاعن (المدعي عليه ) علي هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً مكتب ادارة الدعوي بتاريخ 17/2/2025طلب فيها نقضه. وقدمت المطعون ضدها -المدعي عليها ? مذكرة في الميعاد طلبت فيها رفض الطعن وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت حجزه للحكم بغير مرافعة جلسة اليوم .
وحيث ان حاصل ماينعي به الطاعن علي الحكم المطعون فيه البطلان والخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق والاخلال بحق الدفاع فيما قضي به من فسخ اتفاقية البيع والشراء عن الوحدة المبيعة ومحو قيدها من سجلات دائرة الاراضي والاملاك باسمه واعادة قيدها باسم الشركة المدعية وكذلك تسليمها للوحدة و تسليمها شهادة ببراءة الذمة من اية مطالبات مالية تتعلق بها وبأن يؤدي اليها تعويضا قدره 30000 درهم لعدم سداده لاقساط شهر فبراير ومارس وابريل عام 2024استنادا للشرط الصريح الفاسخ رغم ان البند العاشرمن الأتفاقية سند الدعوي لا يشتمل على شرط فاسخ صريح ،وأن هذه الاقساط لم يكن حل موعد استحقاقها وقت رفع الدعوى ولم تطالب بها المدعية في دعواها ،اذ اقامت دعواها بالفسخ علي سند من اخلاله بسداد الاقساط عن شهر فبراير ومارس وابريل عام 2023 في حين انها مسددة في مواعيد استحقاقها ، وان المطعون ضدها - المدعية - لم تقم بادراج ذلك بدفاترها بخطئها الذي سبب لها الأضرار وليس بخطأ منه ، كما اثبتت ذلك الخبرة في تقريرها النهائي والذي لم تطعن عليه المدعية ( المطعون ضدها ) باي مطعن فضلا عن ان المطعون ضدها لم توجه اخطارا للطاعن فيما يتعلق بالاقساط عن هذه الفتره طبقا للبند العاشر من الاتفاقية حتى تضع الطاعن موضع المقصر ،لاسيما وأن الاوراق قد خلت مما يدل علي قيام المطعون ضدها بتعديل طلباتها او اوردت ذلك في طلباتها الختامية في اي مرحلة من مراحل الدعوى فيكون الحكم المطعون فيه قد اسس قضاءه عن اقساط اشهر لم تكن محل مطالبة او منازعة من قبل المطعون ضدها وقضى بما لم يطلبه الخصوم مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي في مجمله مردود ذلك ان المقرر ــ في قضاء محكمة التمييز أن نطاق الخصومة التي تلتزم محكمة أول درجة بالفصل فيها إنما يتحدد بطلبات المدعي في صحيفة دعواه، ومع ذلك يجوز له - أثناء سير الدعوى - أن يعدل أو يزيد أو ينقّص من طلباته في مواجهة خصمه والعبرة في ذلك هي بالطلبات الختامية سواء فيما يرد بصحيفة الدعوى أو صحيفة تعديل طلباته أو مذكراته الختاميةوان النص في المادة 272 من قانون المعاملات المدنية أن الفسخ المبنى على الشرط الفاسخ الضمني في القانون بالنسبة لجميع العقود الملزمة للجانبين يمكن للمدين ان يتوقى منه الى ما قبل صدور الحكم النهائي في الدعوى طالما لم يتبين ان هذا الوفاء المتأخر هو مما يضار به الدائن ، بما مؤداه أنه يشترط لإجابة طلب الفسخ أن يظل الطرف الآخر في العقد متخلفاً عن الوفاء بالتزامه في صدور الحكم النهائي بالفسخ ، كما وإن شرط الفسخ الضمني لا يستوجب الفسخ حتماً بمجرد حصول الأخلال بالالتزام بل هو يخضع لتقدير القاضي الذي يجوز له امهال المدين الذي يستطيع دائماً توقي الفسخ على النحو السالف بيانه ، وتقدير القاضي في هذا الخصوص لا يخضع لرقابة محكمة التمييز طالما أقام حكمه على أسباب سائغة لها ما يساندها في الأوراق. مقرر في قضاء هذه المحكمة أن لمحكمة الموضوع سلطة تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيها والاخذ بما تقتنع به منها وإطراح ما عداه وتفسير العقود والاتفاقات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود عاقديها وأصحاب الشأن فيها وتقدير الوفاء بالالتزامات في العقود الملزمة للجانبين واستخلاص الجانب المقصر في العقد او نفي التقصير عنه ، وتقدير عمل الخبراء المنتدبين وفي الاخذ منها بما تطمئن اليه واطراح ما عداه متى أقامت قضاءها على اسباب سائغة لها اصل ثابت في الأوراق وهي من بعد غير ملزمه بتتبع الخصوم في كافة مناحي دفاعهم والرد استقلالا على كل منها لأن في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها واوردت دليلها الرد المسقط لما يخالفه ، وأنها أيضا غير ملزمة بالرد على كل ما يقدمه الخصوم من مستندات ولا بالتحدث عن كل قرينة غير قانونية يدلون بها ولا بأن تتتبعهم في مختلف أقوالهم وحججهم وطلباتهم وترد استقلالاً على كل منها ما دام في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج والطلبات . لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه المؤيد لحكم أول درجة انه اقام قضاءه بفسخ اتفاقية البيع والشراء عن الوحدة المبيعة ومحو قيدها من سجلات دائرة الاراضي والاملاك باسم المدعي عليه واعادة قيدها باسم المدعية -وكذلك تسليم العين وبراءة الذمة والقضاء بتعويض للمدعية 30000 درهم علي ما أستخلصه من أوراق الدعوي ومستنداتها وتقريرالخبير المندوب فيها من ان الطاعن -المدعي عليه ? قد تقاعس عن سداد الاقساط المستحقة عليه عن اشهر مارس وابريل ومايو 2024والفوائد التأخيرية فانه يكون قد ترصد في ذمته مبلغ وقدره 83,075.75 درهما وقدمت المطعون ضدها المدعية مذكرة ختامية صممت فيها علي طلب الفسخ لأخلاله بالتزاماته التعاقدية وتقاعسه عن سداد تلك الاقساط الأخيرة وفقا لما انتهي اليه تقرير الخبير .ومن ثم يتحقق لدى المحكمة أن المدعى عليه هو الطرف الذى أخـل بالتزاماته بعدم أداء المستحق من الثمن عن وحدة التداعي وفقا للمتفق عليه بموجب اتفاقية البيع والشراء وترصد في ذمته الاقساط المستحقة على الوحدة (عدد 3 اقساط) وكذا الفوائد التاخيرية نتيجة عدم السداد في المواعيد المتفق عليها) وذلك حتى تاريخ اعداد التقرير المبدئي في 21-05-2024 ، حال كون الشركة المدعية قد اوفت بالتزامها بتسجيل الوحدة باسم المدعى عليه في سجلات دائرة الأراضي والأملاك وقامت بتسليمها للمدعى عليه حسبما هو ثابت من إفادة استلام الوحدة موضوع الدعوى المؤرخة في 1-9-2022 ،الأمر الذي تستخلص منه المحكمة أن المدعى عليه لم ينفذ التزامه التعاقدي مع المدعية بما توجبه اعتبارات حُسن النية في تنفيذ العقود وأنه قد أهمل وقصر في استيفاء ما يلزم لتنفيذ التزاماته معها ومن ثم فقد ثبت الخطأ في جانبه الموجب للتعويض والفسخ اعمالا للقواعد العامة للفسخ الضمني وليس الشرط الصريح الفاسخ لأن إعمال الشرط الصريح الفاسخ وفقا للعقد يتطلب قيام البائع بتوجيه اخطار خطي الى المشترى مدته ثلاثون يوماً لمطالبته بمعالجة التقصير، ولما كانت المدعية قد وجهت ذلك الاخطار الى المشترى وقام بناء على ذلك الاخطار بسداد المتأخرات عليه حتى فبراير 2024 ومن ثم يكون أثر إعمال تبعات ذلك الإخطار قد سقطت بالسداد، إلا أن المشترى قد تخلف مرة أخرى عن سداد المستحق عليه عن أشهر مارس و ابريل ومايو 2024 وققدمت الطاعنة مذكرة ختامية للمطالبة بفسخ التعاقد دون توجيه اخطار جديد الى المشترى( المدعى عليه ) لتقاعسه عن سداد تلك الاقساط وكان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له اصله في الأوراق ، ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ، ويكفي لحمل قضائه ، ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها ، كما يتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون في حقيقته محض مجادلة موضوعية غير جائزة امام محكمة التمييز
وحيث ? انه ولما تقدم- يتعين رفض الطعن
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن ، والزمت الطاعن المصروفات والفي درهم مقابل اتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق