بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 11-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 288 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
م. س.
ف. ف.
م. ص. س.
م. س.
مطعون ضده:
ح. م. ا. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/571 استئناف عقاري بتاريخ 15-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون ضده " حسين مراد ابراهيم البلوشى " أقام الدعوى رقم 65 لسنة 2024 عقاري على الطاعنين " محمد صادق سيهاوى ، ميثم سيهاوى ، فتانه فاضلى ، ميعاد سيهاوى " بطلب الحكم ــ بحسب الطلبات الختامية ــ بعدم نفاذ تصرف الطاعن الأول الناقل لملكية الوحدتين رقمي 1501 و 1507 والقائمتين على قطعة الأرض رقم 12 الكائنة بإمارة دبي منطقة الخليج التجاري ، و الوحدة رقم 708 الكائنة بمنطقة المركاض مدينة محمد بن راشد آل مكتوم -دسيتركت ون ، المرحلة 3 ريزيدنس 12/708 و القائمة على قطعة الأرض رقم 1520، لصالح الطاعنين الثاني ، والثالثة والرابع ، في حقه ، و إعادة الوحدات للضمان العام لدينه تمهيداً للتنفيذ عليها ، وبتثبيت إجراءات الحجز التحفظي رقم 3/2024 حجز تحفظي عقاري ، واحتياطياً مُخاطبة دائرة الأراضي و الأملاك لبيان جميع التصرفات التي أجراها الطاعن الأول على جميع العقارات المُسجلة باسمه و خصوصاً الوحدات سالفة البيان ، لصالح الطاعنين الثاني ، والثالثة ، والرابع ، في حقه ، وبيان تاريخ هذه التصرفات ، والجهات أو الأشخاص الذين تم التصرف لصالحهم ، وذلك منذ تاريخ نشوء دينه في 7/6/2018 و حتى تاريخه ، وندب خبير لتحقيق عناصر الدعوى ، وقال بياناً لذلك إنه بموجب إقرار بحوالة الحق مُؤرخ في 7/6/2018 أقر الطاعن الأول بحوالة دين مستحق في ذمته للمدعو "هيتيش كومار" بمبلغ 20,000,000 درهم إليه ، وفي ذات التاريخ قام الطاعن الأول بتحرير شيكين لصالحه رقمي (075271 ) (075272 ) مسحوبين على بنك الخليج الأول بمبلغ إجمالي مقداره 12,000,000 درهم ، بتاريخ آجل يحل بحلول 15/6/2021 بالنسبة للشيك رقم (075271 ) ، وبحلول 1/7/2021 بالنسبة للشيك رقم (075272 ) ، وعند تقديمه الشيكين للبنك المسحوب عليه أفاد بغلق الحساب ، مما حدا به بقيد بلاغ جنائي ضد الطاعن الأول وأحيل للمحكمة الجزائية ب رقم 19907 لسنة 2021 جزاء ، وتمت إدانته وتغريمه ، كما تنازع مع الطاعن الأول أمام المحكمة المختصة بشأن قيمة الشيكين ، وصدر حكم في الاستئنافين رقمي 883 ، 869 لسنة 2023 استئناف تجاري بإلزام الطاعن الأول بأن يؤدي له مبلغ 12,000,000 درهم ، والفائدة القانونية ، وحال تنفيذه ذلك الحكم تبين له قيام الطاعن الأول وبعد نشأة دينه بالتصرف في وحدات النزاع سالفة البيان المملوكة له إلى باقي الطاعنين ، ومن ثم أقام الدعوى ، دفع الطاعنين بعدم سماع الدعوى بمرور الزمان وفقاً للمادة 400 من قانون المعاملات المدنية ، كما دفعوا بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان ، حكمت المحكمة برفض الدعوى ، استأنف المطعون ضده ذلك الحكم بالاستئناف رقم 571 لسنة 2024 عقاري ، ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد إيداع التقرير النهائي قضت بتاريخ 15/5/2025 بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداً بعدم نفاذ تصرف الطاعن الأول الناقل لملكية الوحدتين رقمي 1501 و 1507 و القائمتين على قطعة الأرض رقم 12 الكائنة بإمارة دبي منطقة الخليج التجاري ، و الوحدة رقم 708 الكائنة بمنطقة المركاض مدينة محمد بن راشد آل مكتوم - دسيتركت ون ، المرحلة 3 ريزيدنس 12/708 و القائمة على قطعة الأرض رقم 1520، لصالح الطاعنين الثاني والثالثة والرابع في حق المطعون ضده ، و إعادة الوحدات للضمان العام للدائنين تمهيداً للتنفيذ عليها. طعن الطاعنون على ذلك الحكم بالطعن بالتمييز رقم 288 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 4/6/2025 طلبوا فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضده مذكرة بدفاعه ـ في الميعاد ـ طلب فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن حاصل ما ينعي به الطاعنون بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، والخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، ومخالفة الثابت في الأوراق ، وفي بيان ذلك يقولون إن الثابت من الأوراق أن الطاعن الرابع يمتلك كامل حصص شركة "شيك هوم" ، و أنه المالك الفعلي لوحدات النزاع التي قام بشرائها من الطاعن الأول ( والده ) وقام بتحويل مبلغ 7 مليون درهم للطاعن الأول لقاء ذلك البيع ، ثم قام ( الطاعن الرابع ) عن طريق الطاعن الأول بوهب جزء من هذه العقارات لوالدته ( الطاعنة الثالثة ) ، وشقيقه ( الطاعن الثاني ) وذلك بقصد تجنب سداد النسبة الكاملة المستحقة لدائرة الأراضي والأملاك، والبالغة 4% من قيمة العقار، والاكتفاء بدفع 1% فقط، باعتبار أن الهبة تٌخضع التصرف لهذا المعدل المخفض وفقاً لتقييم الدائرة المختصة ، ومن ثم تثبت حسن نية الطاعنين ، وعدم صورية التصرفات موضوع الدعوى وتمامها لأغراض تجارية مشروعة وبمقابل معلوم ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم نفاذ التصرف تأسيساً على وجود توكيلات بين الطاعنين ، وتوافر التواطؤ بينهم ، بالرغم من عدم وجود توكيل بين الطاعن الرابع والطاعن الأول ، وانتفاء الغش والتواطؤ وانتفاء نية الإضرار المتطلبة لعدم نفاذ التصرف ، وبالرغم من حجية تسجيل تلك التصرفات بالسجل العقاري ونفاذها قبل الكافة ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في الفقرة الأولى من المادة 391 من قانون المعاملات المدنية على أن " أموال المدين جميعها ضامنة للوفاء بديونه " والنص في المادة 396 منه على أنه " إذا أحاط الدين حالا ًأو مؤجلاً بمال الدين بأن زاد عليه أو ساواه فإنه يمنع من التبرع تبرعاً لا يلزمه ولم تجر العادة به وللدائن أن يطلب الحكم بعدم نفاذ هذا التصرف في حقه" والنص في المادة 397 منه على أنه " إذا طالب الدائنون المدين الذي أحاط الدين بماله بديونهم فلا يجوز له التبرع بماله ولا التصرف فيه معاوضة ولو بغير محاباة وللدائنين أن يطلبوا الحكم بعدم نفاذ تصرفه في حقهم ولهم أن يطلبوا بيع ماله والمحاصة في ثمنه وفقاً لأحكام القانون " والنص في المادة 398 من ذات القانون على أنه " إذا ادعى الدائن إحاطة الدين بمال المدين فليس عليه إلا أن يثبت مقدار ما في ذمته من ديون وعلى المدين نفسه أن يثبت أنه له مالاً يزيد على قيمة الدين " - مفاده أن أموال المدين هي الضمان العام للدائنين وهذا الضمان يخول للدائن أن يراقب أموال المدين ، وما دخل منها في ذمة المدين وما خرج ، حتى يأمن على ضمانه من أن ينقصه غش المدين أو تقصيره ، ومن بين هذه الطرق دعوى عدم نفاذ تصرف المدين وهي دعوى يدفع فيها الدائن عن نفسه نتائج غش المدين إذا عمد هذا إلى التصرف في ماله اضراراً بحق الدائن بإنقاص الضمان العام فيطعن الدائن في هذا التصرف ليجعله غير نافذ في حقه مع بقائه قائماً بين المدين ومن صدر له التصرف ، فيعود المال إلى الضمان العام تمهيداً للتنفيذ عليه ، وحتى يجوز للدائن استعمال هذه الدعوى يجب أن يكون حقه سابقاً على التصرف المطعون فيه ومستحق الأداء وخالياً من النزاع ، والعبرة في ذلك بتاريخ نشوء حق الدائن لا بتاريخ استحقاقه ولا بتاريخ تعيين مقداره والفصل فيما يثار بشأنه من نزاع ويعتبر اعساراً في هذه الدعوى ألا يكون للمدين مال ظاهر يفي بجميع ديونه حتى لو كان له مال غير ظاهر يفي بجميع الديون ، أو كان له مال ظاهر ولكن يتعذر التنفيذ عليه ، وأن المشرع - وعلى ما افصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون - أراد تيسير الإثبات على الدائن وهو أشق ما يصادفه في هذه الدعوى بأن وضع قرينة قانونية تيسر عليه اثبات اعسار المدين فليس عليه إلا أن يثبت ما في ذمته من ديون وعندئذ تقوم قرينة قانونية قابلة لإثبات العكس على أن المدين معسر وينتقل عبء الإثبات بفضل هذه القرينة إلى المدين وعليه هو أن يثبت أنه غير معسر ، ويكون ذلك بإثبات أنه له مالاً يزيد عن قيمة الدين فإن لم يستطع إثبات ذلك اعتبر معسراً ، وإذا كان المطلوب من المدين إثبات أنه له مالا ًيساوي قيمة ديونه وجب عليه أن يدل على أموال ظاهرة لا يتعذر التنفيذ عليها ، وإلا اعتبر معسراً ، كما يكون ذلك أيضاً للمتصرف إليهم لا دفعاً منهم بالتجريد بل إثباتاً لتخلف شروط الدعوى ، والعبرة في التصرف من المدين بتاريخ صدوره لا بتاريخ شهره إن كان من التصرفات التي تستوجب الشهر ، وتقدير ما إذا كان التصرف هو الذي سبب إعسار المدين أو زاد في الإعسار مسألة موضوعية تخضع لسلطة محكمة الموضوع ولا رقابة عليها في ذلك متى كان استخلاصها لها سائغاً وله أصل ثابت بالأوراق ، ومن المقرر أن للسجل العقاري المودع لدى دائرة الأراضي والأملاك حجية مطلقة في مواجهة الكافة وأنه لا يجوز الطعن في بياناته إلا إذا كانت نتيجة غش أو تزوير ، ويجب أن تسجل فيه كافة التصرفات التي من شأنها أن تنشئ حقاً عقارياً أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المبينة لتلك التصرفات ، ولا يعتد بهذه التصرفات إلا بتسجيلها في هذا السجل العيني ، وتصدر دائرة الأراضي والأملاك من واقع هذا السجل العيني سند الملكية المتعلق بالحقوق العقارية ويكون لهذا السند حجية مطلقة في إثبات هذه الملكية ، وأن هذا السند أو الشهادة وما يستخرج من هذا السجل هو الوسيلة الوحيدة لإثبات ملكية الحقوق العقارية لأن نظام التسجيل العيني لا يقوم على تسجيل الحجج أو الأدلة إنما يقوم على تأمين وإثبات الملكية ذاتها لمن سجلت في اسمه وبالتالي لا يجوز في نظام التسجيل العيني تملك شخص للحقوق العقارية واحتفاظه بملكيتها خارج السجل وفي ذات الوقت تسجيله في السجل باسم شخص آخر بطريق التسخير لأن ذلك يتعارض مع مبدأ تأمين وتأكيد الملكية المسجلة ومع مبدأ مصداقية السجل العيني وأنه مرآة معبرة عن الحقيقة والواقع ، كما ومن المقرر وفقاً للمادة (9) من القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبى ــ المستبدلة بالقانون رقم (7) لسنة 2019 ــ أنه "(أ) يجب أن تسجل في السجل العقاري جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق عقاري أو نقله أو تغييره أو زواله، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لتلك التصرفات، ولا يعتد بهذه التصرفات إلا بتسجيلها في السجل العقاري. (ب) مع مراعاة أحكام دعوى عدم نفاذ تصرف المدين في حق الدائن المنصوص عليها في قانون المعاملات المدنية رقم (5) لسنة 1985 تعتبر التصرفات العقارية المنشئة للحقوق العقارية والتي تسجل في السجل العقاري لدى الدائرة نافذة في مواجهة الكافة حتى ولو كان من أجرى التصرف العقاري مديناً لدى الغير، ما لم يكن التصرف العقاري قد قصد به الإضرار بحقوق الغير، وذلك كله دون الإخلال بحقوق الشخص حسن النية." ، ومن المقرر أيضاً أن الأصل في العقد أنه هو شريعة المتعاقدين ، وأن مبدأ حسن النية يعد عنصراً أساسياً من عناصر هذه القاعدة فحسن النية هو تعبير عن المحافظة على الثقة والصدق في التعامل و يستلزم الأمانة و الإخلاص و النزاهة في إبرام العقود ، وأن لقاضي الموضوع السلطة التامة في استخلاص حسن النية أوسوئها مما يستشفه من ظروف الدعوى وملابساتها ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه سالف البيان على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى وتقرير الخبرة المنتدبة وأورده بمدوناته من أن " ... وكان الثابت من أوراق الدعوى وتقريري الخبير الأصلي والتكميلي اللذين تطمئن اليهما المحكمة ان المستأنف ضده الأول حرر لصالح المستأنف شيكين رقمي (075271 ) (075272 ) و المسحوبين على بنك الخليج الأول بمبلغ إجمالي قدره (12,000,000 درهم ) بتاريخ آجل يحل بحلول 15-6-2021 بالنسبة للشيك رقم (075271 ) و بحلول 1-7-2021 بالنسبة للشيك رقم (075272 ) ، وهي التواريخ التي نشأ فيها الدين والمعتبرة لمطالبة المستأنف ضده الأول بعدم نفاذ تصرفه قبل المستأنف وقد قدّم المستأنف الشيكين المذكُورين للبنك المسحوب عليه لصرف قيمتهما إلا أنهما ارتدا دُون صرف لغلق الحساب ، ومن ثم حصل المستأنف على حكم نهائي في الاستئنافين رقمي 869 و 883 لسنة 2023 تجاري ، بإلزام المستأنف ضده الاول بأن يُؤدي له مبلغ قدره 12,000,000 درهم و الفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ الاستحقاق و حتى السداد التام ، وكان الثابت من تقريري الخبير ان المستأنف ضده الأول وهب بتاريخ 15/11/2021 الوحدة العقارية رقم (1501)، للمستأنف ضدهما الثالثة والرابع بالمناصفة بينهما ، وفي ذات التاريخ وهب الوحدة العقارية رقم (1507) للمستأنف ضدهما الثاني والثالثة بالمناصفة بينهما ، وبتاريخ 21/11/2022 وهب الوحدة العقارية رقم (708) للمستأنف ضدها الثالثة وكانت تلك التصرفات قد حصلت في تاريخ لاحق على تاريخ نشأة دين المستأنف ، وكان الثابت من تقريري الخبير أيضا أن المستأنف ضده الأول هو زوج المستأنف ضدها الثالثة ووالد كل من المستأنف ضدهما الثاني و الرابع ، و أنه بتاريخ 11/07/2021 قام المستأنف ضده الأول بعمل توكيل عام لزوجته المستأنف ضدها الثالثة ، و أن المستأنف ضده الأول هو ممثل المستأنف ضده الثاني بموجب الوكالة القانونية الصادرة بتاريخ 28/02/2022 المصدقة أصولا تحت رقم (51645/1/2022 ، وكانت الأوراق قد خلت من بعد ذلك من ثمة مال ظاهر للمستأنف ضده الأول يفي بجميع ديونه ويمكن التنفيذ عليه من ثم يعد معسرا ولم يثبت هو أنه غير معسر بإثبات أنه له مالاً ظاهرا يزيد عن قيمة الدين لا يتعذر التنفيذ عليه ، لما كان ذلك وكان تصرف المستأنف ضده الأول في العقارات موضوع الدعوى لباقي المستأنف ضدهم على النحو السالف بيانه حصل بطريق الهبة دون مقابل فضلا عن ان المحكمة تستخلص من ظروف الدعوى وملابساتها ومن تصرف المستأنف ضده الأول في كل أمواله الظاهرة لأفراد اسرته ــ زوجته وابنائه ــ بطريق الهبة عقب إصداره للشيكات سند الدعوى وحال كونه موكل لبعضهم ووكيل عن البعض الاخر بموجب توكيلات تبيح لهم التصرف في أمواله تستخلص المحكمة من كل ذلك تواطأ المستأنف ضدهم جميعا مع بعضهم للحيلولة دُون التنفيذ على الوحدات موضوع الدعوى ولا تعول المحكمة على ما جاء بدفاع المستأنف ضدهم اثباتا لحسن نيتهم القول بأن المستأنف ضده الرابع قام بشراء الوحدات موضوع النزاع بعقود شفوية من المستأنف ضده الأول ثم قام عن طريق المستأنف ضده الأول بوهب جزء من العقارات لوالدته -- المستأنف ضدها الثالثة -- وأخيه -- المستأنف ضده الثاني -- بهدف تجنب دفع المبلغ المستحق لدائرة الأراضي والأملاك وقدره 4% اذ ان هذا القول جاء مرسلا وخلت الأوراق من ثمة دليل عليه تطمئن اليه المحكمة خاصة انه قول يخالف ما هو ثابت بالأوراق وتقرير الخبير من ان التصرف في الوحدات موضوع الدعوى كان بطريق الهبة من المستأنف ضده الأول وصدور شهادات الملكية على هذا الأساس مما تقضي معه المحكم بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بعدم نفاذ تصرف المستأنف ضده الأول الناقل لملكية الوحدتين رقمي 1501 و 1507 و القائمتين على قطعة الأرض رقم 12 الكائنة بإمارة دبي منطقة الخليج التجاري ، و الوحدة رقم 708 الكائنة بمنطقة المركاض مدينة محمد بن راشد آل مكتوم - دسيتركت ون ، المرحلة 3 ريزيدنس 12/708 و القائمة على قطعة الأرض رقم 1520، لصالح المستأنف ضدهم الثاني و الثالثة و الرابعة في حق المستأنف ، و إعادة الوحدات للضمان العام للدائنين تمهيداً للتنفيذ عليهم لما سلف بيانه من أسباب " وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعنون بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، لا سيما وأن مؤداه هو أن تلك التصرفات قصد الطاعنون بها الإضرار بحقوق المطعون ضده ، وانتفاء حسن نية الطاعنين أطراف تلك التصرفات ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن ، وألزمت الطاعنين المصروفات ، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق