بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 29-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 279 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ذ. ه. ا. ا. ل.
ت. ا. ا. إ. ل. ا. ش. ذ. م. م.
ذ. ه. ا. ا. ا.
مطعون ضده:
ن. . ح. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/51 استئناف عقاري بتاريخ 29-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث ان الطعن قد استوفي أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها ( ناهد حلمي الخوري ) أقامت علي الطاعنة الاولي ( تي اتش أو أي للتطوير العقاري " ش ذ م م " ) واخري غير مختصمة في الطعن (العالم " ذات مسئولية محدودة ") وادخل بها الطاعنتين الثانية والثالثة ( ذا هارت اوف أوروبا للاستثمار، ذا هارت اوف أوروبا المحدودة) الدعوى رقم 1357 لسنة 2023 عقاري ? امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم وفقاً لطلباتها الختامية بجلسة 24/11/2024: أولا ً : بفسخ عقد البيع المؤرخ 21/2/2015 واعتباره كأن لم يكن مع ما يترتب عليه من أثار، ثانياً: الزام المدعى عليهما والخصوم المدخلين بأن يردوا لها مبلغ 436,125 درهم وفوائد التأخير الاتفاقية المنصوص عليها بعقد الاتفاق بواقع 8 % اعتبارا من تاريخ المطالبة القضائية الحاصل في 7/9/2021 وحتى تمام السداد ، ثالثاً : الزام المدعى عليهما والخصوم المدخلين ضامنين متضامنين بأن يؤدوا اليها مبلغ 200,000 درهم كتعويض عما أصابها من أضرار مادية وأدبية وما لحق بها من خسارة وما فاتها من كسب - وذلك على سند من انها تعاقدت مع المدعي عليهما بتاريخ 21/2/23015 على شراء وحدة عقارية فندقية عن الحصة رقم 422 - الوحدة رقم 422 - الطابق الرابع - بمساحة 581.5 قدم 2، وقامت بسداد مقدم التعاقد وقدره 125،436 درهم بنسبة 25% من الثمن ، وتم الاتفاق على ان ميعاد التسليم في 31/12/2016 بحد أقصى ، الا ان المدعى عليهما لم يقوما بالشروع في البناء ، وبتاريخ 20/5/2019 اتفقا معها على اعفاءها من سداد باقي الاقساط حتى يعاد بيع حصتها لرد ما سددته ، إلا أنها فوجئت بإنذار موجه اليها بتاريخ 16/8/2021 لمطالبتها بسداد باقي الاقساط رغم عدم الإنجاز او تسليمها الوحدة الفندقية المتعاقد عليها أو أرباحها ، مما أصابها بأضرار ، فوجهت انذار للمدعى عليهما بتاريخ 7/9/2021 لفسخ العقد واعتباره كأن لم يكن مع ما يترتب على ذلك من أثار منها رد المبالغ المسددة نتيجة التعاقد والتعويض عن الاضرار المادية والأدبية والغرامة التأخيرية المتفق عليها بالعقد إلا أنهم لم يحركوا ساكنا ? ومن ثم كانت الدعوي ? وبعد أن أدخلت المدعي الخصوم المدخلين وهم (شركة ذا هارت اوف اوروبا للاستثمار - بصفتها البائعة حسب الاتفاقية ، و شركة ذا هارت اوف اوروبا المحدودة ، وجوزيف كليندينست - المدير التنفيذي للخصم المدخل الاول والموقع على الاتفاقية نيابة عنها) وعدلت طلباتها الي إلزامهم جميعا بالطلبات ، دفعت المدعي عليها الاولي بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة وبرفض الدعوي ، كما دفعت المدعي عليها الثانية والخصوم المدخلين بعدم قبول الدعوي لوجود شرط التحكيم و لرفعها علي غير ذي صفة ، ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد أن اودع تقريره ، مثل وكيل المدعى عليها الثانية نفاذاً لحكم الاستجواب وقرر بأنها هي المطور لمشروع (ذا هارت اف يورب 2 ) الكائن به (مبنى بورتوفينو ? حالياً ، وسابقاً "منتريال") ، وبجلسة 11/12/2024 حكمت المحكمة حضوريا : أولاً : قبول الادخال شكلاً، ثانيا : بطلان اتفاقية البيع المؤرخة 21/2/2015 واعتبارها كأن لم تكن مع ما يترتب عليها من أثار، ثالثا : الزام المدعى عليها الثانية (شركة تي اتش او إى للتطوير العقاري " ش ذ م م ") والخصم المدخل الأول (شركة ذا هارت اوف اوروبا للاستثمار) والخصم المدخل الثاني (شركة ذا هارت اوف اوروبا المحدودة ) متضامنين بأن يؤدوا للمدعية مبلغ 436,152.00 درهم ، رابعا : الزام المدعى عليها الثانية (شركة تي اتش او إى للتطوير العقاري " ش ذ م م ") والخصم المدخل الأول (شركة ذا هارت اوف اوروبا للاستثمار ) والخصم المدخل الثاني (شركة ذا هارت اوف اوروبا المحدودة ) متضامنين بأن يؤدوا للمدعية مبلغ مائتي الف درهم على سبيل التعويض المادي والادبي ? استأنفت المدعي عليها الثانية (شركة تي اتش او إى للتطوير العقاري " ش ذ م م ") ، والخصم المدخل الأول (شركة ذا هارت اوف اوروبا للاستثمار) ، والخصم المدخل الثاني (شركة ذا هارت اوف اوروبا المحدودة) ذلك الحكم بالاستئناف رقم 51 لسنة 2025 عقاري ، وفيه قضت المحكمة بجلسة 9/4/2025 : برفضه وبتأييد الحكم المستأنف ? طعنت المدعي عليها الثانية (شركة تي اتش او إى للتطوير العقاري " ش ذ م م ") ، والخصم المدخل الأول (شركة ذا هارت اوف اوروبا للاستثمار) ، والخصم المدخل الثاني (شركة ذا هارت اوف اوروبا المحدودة) في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 27/5/2025 بطلب نقضه ، قدمت المطعون ضدها مذكرة رد بعد الميعاد التفتت عنها المحكمة ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث ان الطعن أقيم علي ثلاثة أسباب ? تنعي الطاعنتين الاولي والثالثة بالسبب الثاني منها - علي الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون ? إذ قضي برفض دفعهما بعدم قبول الدعوي بالنسبة لهما لرفعها علي غير ذي صفة رغم أنهما لم يكنا طرفا فى العلاقة التعاقدية المبرمة فيما بين المطعون ضدها والطاعنة الثانية البائعة للحصة وهي شركة (ذا هارت أوف أوروبا للاستثمار) وهو ما تنتفي معه صفتهما في الدعوي، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث ان هذا النعي مردود - ذلك انه من المقرر - وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة ? أن الدعوى هي حق الالتجاء إلى القضاء لحماية الحق أو المركز القانوني المدعي به ومن ثم فإنه يلزم توافر الصفة الموضوعية لطرفي هذا الحق بأن ترفع الدعوى ممن يدعي استحقاقه لهذه الحماية وضد من يراد الاحتجاج عليه بها ، وأن الصفة في الدعوى تتوافر في جانب المدعى عليه حينما يكون هو المسئول أصالة أو تبعاً عن الحق المدعى به أو مشتركاً في المسئولية عن هذا الحق أو المركز القانوني المطلوب حمايته حال ثبوت أحقية المدعى فيه ، ومن المقرر ايضاً - أنه يجوز أن يتعدد أصحاب المشروع الواحد وأن تعدد واختلاف الذمم المالية واستقلالها عن بعضها البعض لا يحول ولا يمنع من اشتراكها في مشروع مشترك تسأل جميعها عن الالتزامات الناشئة عنه ، وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع من وقائع الدعوى والظروف والملابسات المحيطة ، ومن المقرر كذلك - أن استخلاص توافر الصفة في الدعوى أو انعدامها هو من قبيل فهم الواقع في الدعوى مما تستقل بتقديره محكمة الموضوع بغير معقب عليها من محكمة التمييز في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ومقبولة ولها أصلها الثابت بالأوراق وتكفي لحمل قضائها في هذا الخصوص - لما كان ذلك - وكان الحكم المطعون فيه قد اقام قضائه بتأييد الحكم المستأنف برفض الدفع " محل النعي المطروح " علي ما أورده بمدوناته من ان [[ وتضيف اليها المحكمة ردا على دفع المستأنفتين الاولي والثالثة بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة ، ... ، وكان الثابت من شروط واحكام الاتفاقية سند الدعوى وتقرير الخبير المعين فيها والذي تطمئن اليه المحكمة وما لا يماري فيه المستأنفتين المذكورتين ان المستأنفة الثالثة هي الشركة الصادر لصالحها الشيكات من المدعية وهي التي ستقوم بتطوير وانشاء وبناء مجمع الفنادق الذي يمتلك مجمع الأراضي والفندق وفقا لأحكام اتفاقية البيع والشراء ولم تنكر توقيعها على الاتفاقية بواسطة " جوزيف كليندينست وهو في ذات الوقت الرئيس التنفيذي للمستأنفة الثانية ، وان المستأنفة الاولي قدمت بيدها خطاب صادر منها بشأن تعيين استشاري للمشروع موضوع الاتفاقية ووقع عنها على الخطاب ذات " جوزيف كليندينست بصفته المدير التنفيذي لها الامر الذي تستخلص منه المحكمة ان المستأنفتين المذكورتين شركاء للمستأنفة الثانية في المشروع موضوع الدعوى وتكونان مسؤولتان جنبا الى جنب مع المستأنفة الثانية في مواجهة المدعية ويكون الدفع قائم على غير أساس وترفضه المحكمة ]] وكان هذا الذي خلص اليه الحكم في هذا الشأن سائغاً مما له اصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون، فأن النعي ينحل الي جدل موضوعي فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في استخلاص الصفة في الدعوي مما لا يجوز اثارته امام محكمة التمييز ، ومن ثم يكون غير مقبول . و حيث تنعي الطاعنتين الثانية والثالثة بالسبب الاول - علي الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال ? إذ قضي برفض دفعهما بعدم قبول الدعوي لوجود شرط التحكيم وفق البند (15) من اتفاقية التداعي ، رغم أن طلبات المطعون ضدها الختامية هي فسخ اتفاقية التداعي دون طلب بطلانها ، كما أن العقد سند الدعوى ليس بيعا على الخارطة انما هو بيع لحصة استثمارية أو سهم فقط ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر ان عدم تسجيل الوحدة مسألة متعلقة بالنظام العام وقضي برفض الدفع بالمخالفة لطلبات المطعون ضدها ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث ان هذا النعي مردود - ذلك ان من المقرر - وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة ? انه لا يجوز الصلح في المسائل المتعلقة بالنظام العام، ومن مقتضى الفقرة الثانية من المادة الرابعة من القانـون الاتحادي رقم 6 لسنة 2018 بشأن التحكيم أنه لا يجـوز التحكيم في المسائل التي لا يجوز فيها الصلح، ومن ثم فإن التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة دون الالتزام بما أوجبه المشرع بنص آمر -- هو نص المادة 3 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم التسجيل العقاري المبدئي في إمارة دبي -- بوجوب تسجيلها في السجل العقاري المبدئي، لا يصح أن تكون موضوعاً لتحكيم وذلك لمخالفته للنظام العام ، ومن المقرر ايضاً - أنه على محكمة الموضوع أن تلتزم بإعطاء الدعوى وصفها الحق وتكييفها التكييف القانوني الصحيح بحسب حقيقة المطلوب فيها والسبب القانوني لها دون أن تكون مقيدة بتكييف الخصوم لها، ولا يعد ذلك تغييرًا للطلبات فيها أو تغييرًا للسبب الذي أقيمت عليه، وتخضع المحكمة في هذا التكييف لرقابة محكمة التمييز ، ومن المقرر كذلك - أن لمحكمة الموضوع السلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها ، وفي تفسير صيغ العقود وسائر الاتفاقات والمحررات والإقرارات المختلف عليها بما تراه أوفى بمقصود المتعاقدين مستهدية في ذلك بظروف الدعوى وملابساتها دون رقابة لمحكمة التمييز عليها في ذلك طالما لم تخرج في تفسيرها عن المعنى الذي تحتمله عبارة المحرر، متى كانت أسبابها في هذا الخصوص سائغة ولها أصلها الثابت في الأوراق - لما كان ذلك - وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد اقام قضائه برفض الدفع " محل النعي المطروح " علي ما أورده بمدوناته من ان [[ وحيث أنه عن الدفع المبدى بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم ، ... ، وكان الثابت من تقرير الخبير أن الخبرة اطلعت بدائرة الأراضي والأملاك بدبي ولم تتمكن من الوصول إلى ذات المشروع والوحدة الوارد ذكرهم بالعقد، وكذلك أرسلت دائرة الأراضي والأملاك للخبرة إفادات بأن المشروع الوارد بالعقد غير مسجل في سجلاتها ، ولما كان الثابت للمحكمة من مطالعة الاتفاقية أنها بشأن التصرف في وحدة عقارية مباعة على الخارطة وحيث أنه لا يصح أن تكون التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المبيعة على الخارطة دون الالتزام بما قرره المشرع بنص آمر هو نص المادة 3 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي بوجوب تسجيلها في السجل العقاري المبدئي، موضوعا للتحكيم لمخالفته للنظام العام ، مما يكون معه الدفع المبدى بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم على غير سند من القانون وتقضي المحكمة برفضه ]] وأضاف الحكم المطعون فيه لتلك الأسباب رداً علي أسباب الاستئناف قوله [[ وتضيف المحكمة ردا على القول بأن محل العقد سند الدعوى بيع حصة او سهم وليس بيع وحدة عقارية على الخارطة ، .. ، وكان الثابت من مطالعة الاتفاقية سند الدعوى ان محلها وحدة عقارية مباعة على الخارطة بسعر قدره 1.744.500 درهم ومحددة بالاتفاقية برقم 422 ، بالطابق الرابع ، ومساحتها 581.5 قدم مربع ، والمساحة الشائعة المشتركة 503 قدم مربع بفندق مونت رويال ذا هارت اوف أوروبا ، وقد سددت المدعية من ثمنها الإجمالي مبلغ 436.152 درهم قيمة القسط رقم (1) المتفق عليه بجدول الدفع بالاتفاقية ، والقسط الثاني يستحق عند بناء الفندق حتي الطابق الرابع ، والقسط الثالث عند الانتهاء من مجمع الفندق والقسط النهائي يدفع من دخل الوحدة خلال اول 4 سنوات من تشغيل الفندق ومن ثم فإن هذا القول لا محل له وتلتفت عنه المحكمة ، كما تضيف ردا على القول بأن الدعوى مرفوعة بطلب الفسخ وهو من المسائل التي يجوز فيها التحكيم ، ... ، وكان عقد البيع موضوع الدعوى محله وحدة عقارية مباعة على الخارطة، فلا يجوز أن يرد الصلح عليها وبالتالي لا يصح أن تكون موضوعاً لتحكيم - مما لازمه - أن شرط التحكيم الوارد في العقد لا يمتد أثره إلى الدعوى ولا يجوز للمستأنفين التمسك به ومن ثم يكون الاستئناف برمته قائم على غير أساس وتقضي المحكمة برفضه وتأييد الحكم المستأنف لما سلف بيانه من أسباب وما لا يتعارض معها من أسباب الحكم المستأنف ]] وكان هذا الذي خلص اليه الحكم في هذا الشأن سائغاً مما له اصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون، فأن النعي علي هذا النحو يكون علي غير اساس . و حيث ينعي الطاعنون بالسبب الثالث - علي الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون ? إذ قضي بتعويض للمطعون ضدها بمبلغ 200،000 درهم رغم عجزها عن اثبات الضرر كما لم يثبت الخطأ في جانبهم، ومن ثم انتفاء عناصر المسئولية، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعي غير مقبول ? ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة ? أن استخلاص الخطأ الموجب للمسئولية والضرر الناجم عنه ورابطة السببية فيما بينهما هو مما تستقل به محكمة الموضوع متى كان استخلاصها سائغاً وله ما يسانده في الأوراق، وأن تحديد الضرر وتقدير التعويض الجابر له ويشمل ما لحق المضرور من خسارة وما فاته من كسب هو من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع ما دام أن القانون لم يوجب اتباع معايير معينة للتقدير ولا معقب عليها في ذلك ما دام أنها قد أبانت عناصر الضرر ووجه أحقية طالب التعويض عنها من واقع ما هو مطروح عليها في الأوراق - لما كان ذلك - وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه في شأن مبلغ التعويض المقضي به " محل النعي المطروح " قد اقام قضائه علي ما أورده بمدوناته من ان [[ وحيث أنه عن طلب التعويض ، وكان البين للمحكمة من تقرير الخبير ثبوت اخلال الشركة البائعة بالتزاماتها بتأخير البدء في المشروع ، بالإضافة الى عدم تنفيذ التزامها القانوني بتسجيل الاتفاقية محل التداعي بالسجل العقاري المبدئي مما ترتب عليه بطلان الاتفاقية ومن ثم يتوافر ركن الخطأ في جانبها والذي الحق بالمدعية أضرارا مادية تمثلت في حبس أموالها المسددة على سبيل التعاقد ، ومنعها من استثمار الوحدة والانتفاع بها ، بجانب ما أصابها من الآلام النفسية من جراء ذلك ، ولما كان تقدير التعويض من اطلاقات المحكمة فإنها تقدره بمبلغ مائتي الف درهم تعويضا جابرا عن كافة الأضرار التي أصابت المدعية وهو ما تقضى به المحكمة ، ... ، وكانت الشركة المدعى عليها الثانية هي المطور للمشروع والخصم المدخل الأول هو البائع للمدعية والخصم المدخل الثاني هو وفقا لتقرير الخبير هي الشركة المسئولة عن تطوير فندق مونت رويال فاميلي على الأرض وإدارة الفندق وهي نفسها الشركة الصادر لصالحها الشيكات من المدعية ، مما يكون معه المدعى عليها الثانية والخصم المدخل الأول والثاني هم الملزمين بالتضامن بسداد المبالغ المقضي بها ]] وكان هذا الذي خلص اليه الحكم سائغاً مما له اصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون، فأن النعي ينحل الي جدل موضوعي فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في فهم الواقع وتقدير التعويض الجابر للضرر مما لا يجوز اثارته امام محكمة التمييز، ومن ثم يكون غير مقبول .
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن، وبإلزام الطاعنين بالمصروفات، مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق