بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 29-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 277 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ب. ص. إ. ا. ا.
مطعون ضده:
ع. ع. ع. ا. ا.
آ. إ. ج. ل.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/195 استئناف عقاري بتاريخ 15-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث ان الطعن استوفي أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده الاول ( عبد الله علي عبد الله الغيلاني الجينيبي ) أقام علي الطاعن ( بنك صادرات ايران " الفرع الرئيسي " ) ، والمطعون ضدها الثانية ( ار ام جي ليمتد ) الدعوي رقم 117 لسنة 2024 عقاري كلي ? امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم :ببطلان إجراءات الحجز التنفيذي التي تمت على الوحدة السكنية المملوكة للمدعي (الشقة رقم 908 - الكائنة بإمارة دبي) واستحقاقه لها خالية من قيود الرهن التأميني ? وذلك علي سند من انه اشترى وحدة التداعي من مالكها السابق (يوراي مايخيو) بتاريخ 8/6/2021 بمبلغ وقدره 675000 درهم ، وقام بتسجيل عملية البيع رسمياً بدائرة الأملاك والأراضي ، كما ان قطعة الأرض المقام عليها البرج الكائن به وحدة التداعي مسجلة باسم المدعى عليها الثانية بصفتها المطور العقاري ، وقد أستلم الوحدة وحازها حيازة هادئة ومستقرة ، الا أنه فوجئ بوجود إجراءات حجز تنفيذي على الوحدة المملوكة له في التنفيذ رقم 105 لسنة 2021 بيع عقار مرهون كون قطعة الأرض المقامة عليها الوحدة - مرهونة- لصالح البنك المدعى عليه الأول الذي قام بالحجز علي الأرض و ما عليها من بناء تمهيداً لبيعها بالمزاد العلني ? ومن ثم كانت الدعوي ? حكمت المحكمة بمثابة الحضوري بجلسة 4/2/2025: باستحقاق المدعي للوحدة رقم 908 الكائنة بالمبنى رقم 1 ببرج نيلوفر - بمنطقة الجداف بإمارة دبي - والمقام على قطعة الأرض رقم البلدية (326-872) وبطلان إجراءات الحجز و التنفيذ التي تمت عليها ورفضت ماعدا ذلك من طلبات - استأنف البنك (المدعي عليه الأول) ذلك الحكم بالاستئناف رقم 195 لسنة 2025 عقاري ، وبجلسة 15/5/2025 قضت المحكمة : بتأييد الحكم المستأنف ? طعن البنك (المدعي عليه الأول) في هذا الحكم بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 21/5/2025 بطلب نقضه ، قدم المطعون ضده الأول بصفته محام مذكرة رد في الميعاد طلب فيها رفض الطعن ، لم تقدم المطعون ضدها الثانية مذكرة رد في الميعاد ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث ان حاصل نعي البنك الطاعن بأسباب الطعن - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق ? إذ قضي بتأييد الحكم المستأنف الصادر بأحقية المطعون ضده الاول في وحدة التداعي ، رغم أن الثابت بالأوراق أنه بموجب اتفاقية تسهيلات محررة فيما بين البنك الطاعن وشركة الذهبية لإعمال حفر ابار المياه منحها البنك تسهيلات مصرفية بقيمة 55000000 مليون درهم بفائدة اتفاقية بالغ قدرها 15 % بكفالة شخصية مستمرة للدين من كل من سيد محمد سيد نعمت اله احمديان ، وعبد الله حاجى أقا رنجبر - سيلفر لاين للخرسانات " م م ح " في حدود مبلغ التسهيلات ، ثم حرر عبد الله حاجى اقا رنجبر بصفته كفيل دين شركة الذهبية لإعمال حفر ابار المياه وبصفته وكيلاً عن شركة ار ام جي ليمتد عقد رهن مؤرخ في 3/3/2010 محرر فيما بينه وبين البنك الطاعن على قطعة الارض رقم 463 الكائنة بمنطقة الجداف مقراً بانه المالك الوحيد للقطعة وخالية من كافة الحقوق وذلك ضماناً للتسهيلات الممنوحة لشركة الذهبية لإعمال حفر ابار المياه نظير مبلغ 40.903.322.00 مليون درهم ، الا أن الشركة الحاصلة علي التسهيلات أمتنعت عن السداد رغم اخطارها قانوناً ، مما حدا بالبنك الي اتخاذ اجراءات بيع العقار المرهون ثم قيد الملف رقم 105/2021 بيع العقار المرهون لاستيفاء حقوق البنك وتم تذييل عقد الرهن بالصيغة التنفيذية وتوقيع الحجز التنفيذي على الارض وما عليها من بناء وذلك وفقا لعقد الرهن ، كما ان شهادة ملكية الوحدة العائدة للمطعون ضده الاول وأنها غير مرهونة لا ينال من حق البنك في التنفيذ خاصة أن ملكية المطعون ضده الأول للوحدة جاءت بعد رهن المطعون ضدها الثانية لصالح البنك الطاعن بموجب عقد رهن للأرض وما عليها، كما أن مبلغ قيمة للرهن تمثل قيمة الأرض وما يقام عليها من بناء ، كما ان الشركة الحاصلة على التسهيلات لم تحصل عليها كقرض عقاري بل ان الشركة المطعون ضدها الثانية هي راهنة لقطعة الارض ضماناً للتسهيلات التي تحصلت عليها شركة الذهبية لإعمال حفر ابار المياه ، كما جاءت جميع اجراءات الرهن من البنك الطاعن بصفته دائن مرتهن وله الحق في بيع العقار المرهون بالمزاد العلني كونه دائن مرتهن بموجب عقد رهن من الدرجة الاولى وله حق الامتياز ويقدم على باقي الدائنين لاستيفاء حقوقه وقدرها 40,903,322 مليون درهم ، وثبت من الأوراق أن المطعون ضدها الثانية رهنت ارض التداعي وما عليها للبنك ضماناً للتسهيلات المصرفية وهو ليس بالقرض العقاري ? قرض تجارى ، وتم تسجيل الرهن بدائرة الأراضي والأملاك برقم 5643/2010 بناء على ملكية الراهن للعقار المرهون ، ومن ثم تكون شروط صحة الرهن قد تحققت ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود في جملته - ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - إنه ولئن كان مفاد النص في المادتين 6 و 7 من القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي والمادتين 1275 و 1277 من قانون المعاملات المدنية أن جميع التصرفات التي يكون محلها موجودٌ فعلاً ومن شأنها إنشاء حق عقاري أو نقله أو تغييره - ومنها عقد بيع العقار - وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لتلك التصرفات يجب تسجيلها مباشرة في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك وفقاً لأحكام القانون رقم 7 لسنه 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي، وأن عدم تسجيلها يترتب عليه ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين المتعاقدين أنفسهم ولا بالنسبة لغيرهم، وأنه لا يكون للعقود غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين إلا أن وجوب هذا التسجيل لإمكان نقل الملكية لا يضفي على هذا العقد شكلاً رسمياً أو يجعل التسجيل ركناً من أركان العقد، لأن هذه المادة لم تغير شيئا ًمن طبيعة ذلك العقد من حيث كونه من عقود التراضي التي تتم وتنتج آثارها القانونية بمجرد توافق الطرفين، وإنما قد عدلت فقط من آثاره بالنسبة للعاقدين وغيرهم فجعلت نقل الملكية وحده غير مرتب على مجرد العقد بل متراخياً إلى ما بعد حصول التسجيل، أما آثار البيع الأخرى فإنها تترتب على مجرد العقد ذاته ولو لم يسجل، مما مفاده أن عدم تسجيل التصرف في السجل العقاري وفقاً لأحكام القانون رقم 7 لسنه 2006 لا يترتب عليه البطلان ، ومن المقرر ايضاً - أن مؤدى نص المادة (166) من اللائحة التنظيمية لقانون الإجراءات المدنية الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (57) لسنة 2018 المعدلة بقرار مجلس الوزراء رقم (75) لسنة 2021- المماثل لنص المادة (302) من مرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 بإصدار قانون الإجراءات المدنية (المنطبق على واقعة الدعوى) يجيز لمن بيده أدلة ملكية أو وقائع حيازة أو الاستحقاق أن يرفع دعوى بطلب طلب بطلان إجراءات التنفيذ مع طلب استحقاق العقار المحجوز عليه أو بعضه، وان لم يكن في بيده سند ملكية مسجل في السجل العقاري (النهائي) إلا أنه متى كانت المادة (150) من قانون الإجراءات المدنية رقم 11 لسنة 1992 المعدل والمماثلة للمادة (286) من مرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 بإصدار قانون الإجراءات المدنية قد نصت على أنه 1- إذا تبين لقاضي التنفيذ أن طلب الحجز على العقار قد استوفى شروطه القانونية أصدر قراره بالحجز ويجريه القائم بالتنفيذ إلكترونيا أو يبلغ هذا القرار إلى الدائرة المختصة بتسجيل العقارات للتأشير في السجلات الخاصة بهذا العقار وتحديد الساعة والتاريخ. 2- يترتب على تسجيل قرار الحجز، اعتبار العقار محجوزا، وكانت المادة (156) من قانون الإجراءات المدنية رقم 11 لسنة 1992 المعدل والمماثلة للمادة (292) من مرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 بإصدار قانون الإجراءات المدنية تنص على انه : 1- لا ينفذ تصرف المدين أو الحائز أو الكفيل العيني في العقار، ولا ينفذ كذلك ما يترتب عليه من رهن أو امتياز في حق الحاجزين ولو كانوا دائنين عاديين، ولا في حق الراسي عليه المزاد، إذا كان التصرف أو الرهن أو الامتياز قد حصل تسجيله بعد تسجيل قرار الحجز - مما مفاده أنه إذا تمسك المدعي في دعوي الاستحقاق - بحق - بدلائل ملكيته أو وقائع حيازته أو استحقاقه السابقة على تسجيل الحجز أو الرهن - دون أن يكون بيده سند ملكية مسجل - واثبت حسن نيته فلازم ذلك القضاء باستحقاقه الوحدة المتنازع عليها وبطلان الحجز التنفيذي الموقع عليها - لما كان ذلك ? وكان الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد اقام قضائه علي ما أورده بأسبابه من أن [[ وكان الثابت من تسلسل بيع العقار محل النزاع بموجب شهادتي الملكية الصادرة من دائرة الأراضي والاملاك ان الوحدة كانت مملوكة للمدعو / يوراي مايخيو بموجب سند الملكية المؤرخ في 29/1/2019 وانتقلت ملكيتها للمدعي بتاريخ 8/6/2021 وكانت الوحدة في كلا سنديّ الملكية -غير مرهونة- فضلاً ان قرار الحجز الذي استصدره المدعى عليه الأول (بنك صادرات ايران) بملف عقار مرهون 105/2021 مؤرخ في 2/7/2022 أي بعد قيام المدعي بشراء الوحدة وذلك حسبما هو ثابت من الاستعلام العقاري المرفق بحافظة مستندات المدعي، الامر الذي تستخلص منه المحكمة حسن نية المدعي في ملكيته للعين محل الدعوى وتوافر شروط دعوى الاستحقاق لتوافر دلائل كافيه لملكيته دون ثبوت تسجيل الرهن على الوحدة محل التداعي وان بيع الوحدة موضوع الدعوى للمدعي تم دون ان تكون محملة بأي رهن كما سلف بيانه الامر الذي تجيب المحكمة المدعي الى طلبه و تقضي باستحقاق المدعي للوحدة رقم 908 الكائنة بالمبنى رقم 1 ببرج نيلوفر - بمنطقة الجداف بإمارة دبي - والمقام على قطعة الأرض رقم البلدية (326-872) وبطلان إجراءات الحجز و التنفيذ التي تمت عليها ]] وكان ما استخلصه الحكم سائغاً مما له اصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون، فإن النعي بسببي الطعن لا يعدو أن يكون جدلا فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره من أدلة الدعوى وهو ما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن، وبإلزام البنك الطاعن بالمصروفات، مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق