بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 07-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 272 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
م. ع. ت. ي.
مطعون ضده:
ك. ل. ا. ذ.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/295 استئناف عقاري بتاريخ 29-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية.
حيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق، تتحصل في أن المطعون ضدها (شركة كوندور للتطوير العقاري ذ.م.م) أقامت الدعوى رقم 131/2024 عقاري ضد الطاعن (محمدرضا عباس تفضلي يزدي) بطلب إلغاء تسجيل الوحدة رقم S 604 بمشروع مارينا ستار تحت اسم المدعى عليه بالسجل المبدئي العقاري لدائرة الأراضي والأملاك بدبي، وتحرير سجل الوحدة باسم المدعية، والقضاء بعدم التزام المدعية برد أي مبالغ للمدعى عليه أو تعويضه عن أي خلافات تعاقدية أو قانونية بينه وبين المطور السابق طبقًا لبنود القانون التي يطبقها النظام العام، على سند أنها المطور للمشروع المار ذكره بموجب حكم الاستحواذ على تطويره عن المطور السابق مارينا ستار ليمتد، والمدعى عليه هو المشتري على الخارطة من المطور السابق للوحدة محل التداعي. وقد قامت المدعية بأعمال التطوير للمشروع وتم الانتهاء منه ووصلت نسبة الإنجاز إلى 100%، وقد تم إصدار شهادة إنجاز كلي من نظام دبي لتراخيص البناء بتاريخ 05-09-2023. ونتيجة لإخلال المدعى عليه ? المشتري ? بالتزاماته التعاقدية وفقًا لحكم اللجنة القضائية رقم 30 لسنة 2021 فقرة (ثامنًا) عند الوصول إلى نسبة إنجاز المشروع 40% بمطالبة ما ترصد في ذمة المشتري المدعى عليه من باقي سعر الوحدة المذكور بالسجل المبدئي بالدائرة، وحسب البيانات المالية المتاحة للمشروع، فإن المشتري المدعى عليه قد قام بتسديد ما يعادل 30%، وعليه فإن المترصد عليه حتى هذا التاريخ ما يعادل 70% من سعر الوحدة. قامت المدعية بتاريخ 04-12-2023 بإخطار دائرة الأراضي بإخلال المشتري المدعى عليه، والتي بدورها أبلغت المدعى عليه بتاريخ 04-12-2023 للوفاء بالتزاماته التعاقدية مع المدعية خلال 30 يومًا من تاريخ تبليغه. وبعد انتهاء المهلة القانونية أصدرت دائرة الأراضي والأملاك وثيقة بصحة الإجراءات، إلا أنها لم تقم بتنفيذ بنود القانون بالإلغاء المباشر من طرفها لتسجيل الوحدة من السجل المبدئي، وقامت بالتوجيه بضرورة الحصول على حكم قضائي بذلك، فكانت الدعوى. وبجلسة 13-03-2024 قضت المحكمة بإلغاء تسجيل الوحدة رقم S 604 تحت اسم المدعى عليه بالسجل المبدئي العقاري لدائرة الأراضي والأملاك بدبي، وتحرير سجل الوحدة باسم المدعية، وبعدم التزام المدعية برد أي مبالغ للمدعى عليه والمسددة من الثمن، ورفض ما عدا ذلك من طلبات. استأنف المدعى عليه ذلك الحكم بالاستئناف رقم 295/2024 عقاري، وبعد أن ندبت المحكمة خبيرًا في الدعوى، أودع تقريره، قضت بجلسة 16-07-2024 بتأييد الحكم المستأنف. طعن المدعي عليه على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن رقم 452 لسنة 2024 عقاري، وبجلسة 14-10-2024 قضت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه وإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لتقضي فيها من جديد. وبعد الإحالة قضت المحكمة بجلسة 29-04-2025 بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم التزام المستأنف ضدها برد أي مبالغ للمستأنف والمسددة من الثمن، والقضاء مجددًا بأحقية المستأنف ضدها في الاحتفاظ بمبلغ مقداره 72,898.13 درهم فقط من إجمالي المبلغ المسدد من المستأنف من ثمن الوحدة موضوع التداعي، وتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك. طعن المدعي عليه على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أودعت إلكترونيًا بتاريخ 26-05-2025 بطلب نقض الحكم المطعون فيه. وقدم وكيل المطعون ضدها مذكرة طلب فيها رفض الطعن. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، فقد قررت تحديد جلسة لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير حاجة إلى مرافعة.
حيث إن حاصل ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتفسيره والإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال فيما قضى برفض القضاء ببطلان وثيقة صحة الإجراءات الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 11-01-2024 لابتنائها على معلومات مغلوطة مقدمة من جانب المطعون ضدها واستعلام غير صحيح من قبل دائرة الأراضي ومخالفة لنص المادة (11) من القانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، إذ صدرت الوثيقة على سند إن الطاعن لم يسدد إلا نسبة 30% من قيمة العقار في حين أنه كان مسددًا ما يعادل 70% قبل تاريخ إصدار الوثيقة، فضلًا عن خطأ الحكم المطعون في تطبيق القانون ومخالفة الثابت في الأوراق والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، وذلك فيما قضى بحيثيات حكمه باتباع المطعون ضدها الإجراءات المنصوص عليها أمام دائرة الأراضي والأملاك، وأنه لا يوجد بالأوراق ما يفيد تنازل المطعون ضدها ضمنيًا عن الإجراءات السابقة على إيداع الطاعن الدفعات الثلاث الأخيرة، وذلك بالمخالفة لحقيقة الواقع والثابت بالأوراق، إذ إن الطاعن تمسك منذ فجر الدعوى بأنه لم يصل علمه بالإخطار الصادر من دائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 12-04-2023 وذلك بالمهلة القانونية بسداد المبالغ المتبقية من ثمن الوحدة خلال مدة (30) يومًا المذكورة، وأنه عند مراجعة ممثل الطاعن لدائرة الأراضي والأملاك للاستفسار ولسداد باقي الدفعات منحته الدائرة مهلة للسداد بعد انتهاء مدة (30) يومًا المذكورة بالإخطار امتدت حتى تاريخ صدور الإخطار بصحة الإجراءات المؤرخ في 11-01-2024. فضلًا عن تواصل الطاعن مع المطور بهذا الشأن، كما أن سكوت المطعون ضدها لفترة أكثر من تسعة أشهر عن اتخاذ أية إجراءات قبل الطاعن بعد سداده باقي الدفعات وقبل تاريخ صدور وثيقة صحة الإجراءات يعد تنازلًا ضمنيًا من جانب المطعون ضدها عن الإجراءات المقدمة منها أمام دائرة الأراضي والأملاك وقبوله المبالغ، وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي ? في جملته ? مردود، ذلك أن المستقر عليه في قضاء هذه المحكمة أنه وفقًا لأحكام نص المادة 11 من قانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي، فإنه ولئن كان يجوز للمطور اتخاذ التدابير المبينة بالمادة 11 المار ذكرها ? بعد استلامه لوثيقة صحة الإجراءات ? بحق المشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم، إلا أن هذا الحق لا يحول بين المطور وبين اللجوء إلى القضاء ? بعد حصوله على وثيقة صحة الإجراءات أو شهادة اتباع الإجراءات باعتبار أن النص لم يمنعه من ذلك، ويكون للمحكمة حينذاك التصدي للفصل في الدعوى وما قد يثيره المشتري من دفاع لإثبات عدم إخلاله بالتزاماته، فإذا انتهت المحكمة إلى إخلال المشتري وجب عليها اتباع ما قرره القانون من حقوق للمطور في المادة 11 سالفة الذكر مع عدم الإخلال بسلطتها التقديرية في احتساب النسب التي يحق للمطور الاحتفاظ بها من ثمن العقار. ثالثًا: أن صحة الوثيقة التي تصدر عن دائرة الأراضي والأملاك ? كونها من النظام العام ? تتطلب منها قبل إصدارها: 1- أن تتحقق من ثبوت إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية. 2- أن تخطر المشتري إخطارًا خطيًا وثابت التاريخ بأي وسيلة تراها، مما مفاده أن ثبوت عدم صحة أي إجراء من تلك الإجراءات يؤدي إلى بطلان صحة الوثيقة. رابعًا: إذ لم تتمكن دائرة الأراضي والأملاك من تبيان إخلال المشتري لالتزاماته، عليها أن تصدر شهادة باتباع الإجراءات تسلم للمطور ليتسنى له إقامة دعواه أمام المحاكم. خامسًا: أنه يحق للمطور اللجوء للقضاء حال حصوله على وثيقة صحة الإجراءات، أو إذ قدم للدائرة طلبًا بإخلال المشتري وكان الطلب مستوفيًا البيانات والمستندات ولم تصدر الدائرة وثيقة صحة الإجراءات أو شهادة اتباع الإجراءات ? دون سبب يعود للمطور ? لمدة تزيد عن ثلاثين يومًا من تاريخ إخطارها للمشتري بما نسبه إليه المطور من إخلال، ويكون للمحكمة سلطة الفصل في الدعوى على أن يثبت المطور إخلال المشتري في تنفيذ التزاماته ثم تقضي في الدعوى وفق ما ورد بالمادة 11 المبينة سابقًا. مما مفاده أنه بثبوت لجوء المطور إلى دائرة الأراضي والأملاك استخدامًا لحقه المنصوص عليه في المادة 11 من قانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي، يكون قد اتبع الإجراء اللازم لإقامة دعوى ضد المشتري أمام المحاكم بطلب فسخ التعاقد وتحديد النسب التي يحق لها الاحتفاظ بها أو المطالبة بها وفق ما أوردته المادة 11 المشار إليها، وذلك سواء استحصل على وثيقة صحة الإجراءات أو شهادة اتباع الإجراءات أو امتناع دائرة الأراضي عن إعطائه أيًا منها دون سبب يعود إليه، وذلك طالما لم يفسخ العقد بالإدارة المنفردة للمطور وكونه ما زال مسجلًا بالسجل العقاري المبدئي باسم المشتري. مؤدي ما تقدم انه اذ لجأ المطور للمحكمة ? بعد اتباع الإجراءات المار ذكرها - طالبا فسخ التعاقد والاحتفاظ بالنسب القانونية فانه ليس عليها الالتزام بما ورد بالوثيقة ? حال حصول المطور عليها - وذلك بما للمحكمة من سلطة الفصل فى النزاع في ضوء ما حوته الأوراق وما يقدمه الطرفين من ادله ومستندات فمن ثم يكون تعيب المشتري لصحة إجراءات إصدار الوثيقة ? أيا ما كان وجه الراي فيه - غير منتج فى الدعوي ولما كان ذلك وكان من المقرر أيضا في قضاء هذه المحكمة ـــ وفقًا للمادة 272 من قانون المعاملات المدنية - أنه إذا أخل أحد المتعاقدين بما فرضه عليه العقد من التزامات جاز للمتعاقد الآخر طلب فسخ العقد، كما أن المقرر ? في قضاء هذه المحكمة ? وفقًا للمادة 556 من ذات القانون ? أن الأصل في تحديد ميعاد الثمن يكون بالاتفاق بين المتبايعين، فإن لم يوجد اتفاق بينهما في هذا الشأن فإن المشتري يكون ملزمًا بدفع الثمن عند التعاقد وقبل تسليم المبيع أو المطالبة به، مما مؤداه أنه يحق للبائع ? حال تنفيذه التزاماته ? طلب فسخ عقد البيع إذا تخلف المشتري عن سداد الثمن، وإن كان يترتب على فسخ العقد بحسب الأصل ? إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، إلا أن المادة 11 من قانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي قيدت هذا الأصل بأن أجازت للبائع الاحتفاظ بالمبالغ المسددة من ثمن البيع بما لا يزيد على النسب المبينة قبل كل نسبة إنجاز، وقد استقر قضاء هذه المحكمة على أنه يحق للمشتري أن ينازع في تلك النسب التي يحق للمطور الاحتفاظ بها وذلك طبقًا لظروف الواقعة المعروضة على المحكمة. وإذ كان ذلك وكان الثابت أن المطور بعد أن لجأ لدائرة الأراضي والأملاك استخدامًا لحقه المنصوص عليه في المادة 11 من قانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي للحصول على وثيقة صحة الإجراءات أقام دعواه بطلب فسخ العقد وتحديد النسب التي يحق له الاحتفاظ بها ، فإنه يكون للمحكمة سلطة الفصل في الدعوى بما تستخلصه من تناضل الطرفين أمامها ، دون التزام عليها بتتبع ما أوردته وثيقة صحة الإجراءات ، مما لازمه وجوب أن يثبت المطور إخلال المشتري في تنفيذ التزاماته ، وبالتالي فإن أي عوار ينسب إلى صحة الوثيقة غير منتج في الدعوى بحسبان أن المحكمة أصبحت صاحبة القول الفصل في تبيان المخل بالتزاماته. ولما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى أحقية المستأنف ضدها في الاحتفاظ بمبلغ وقدره 72,898.13 درهم فقط من إجمالي المبلغ المسدد من المستأنف من ثمن الوحدة موضوع التداعي، وتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من إلغاء تسجيل الوحدة رقم S 604 تحت اسم المدعى عليه بالسجل المبدئي العقاري لدائرة الأراضي والأملاك بدبي، وتحرير سجل الوحدة باسم المدعية تأسيسًا على ما تأييده ما أورده حكم محكمة أول درجة من ((أن الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها ومما قدمته المدعى عليها من شهادة إنجاز المبنى المؤرخة 05-09-2023 وقد وصلت نسبة الإنجاز إلى 100% والتي تفيد إنجازها للمشروع الكائن به وحدة التداعي .......... أن المدعى عليه سدد فقط من الثمن ما يعادل 30% والمترصد عليه حتى هذا التاريخ ما يعادل 70% من سعر الوحدة وامتنع عن سداد الباقي رغم إنذاره وانتهاء مهلة الإنذار وقد وصلت نسبة الإنجاز حين الإخطار أكثر من 60%، يضحى الثابت لديها أن المدعية أوفت بالتزاماتها العقدية وسعت إليه وفق ما يتطلبه حسن النية في تنفيذ العقود، والمدعى عليه أخل بالتزاماته بسداد المستحق من الثمن ولم يسدد سوى 30%، ومن ثم يصير الحق للمدعية في فسخ العقد)) وما أورده الحكم المطعون فيه ((للمحكمة في مجال تقديرها للنسبة التي يجوز للمطور الاحتفاظ بها إعمالًا لما نص عليه البند (1) من الفقرة (4/أ) من المادة (11) سالفة البيان وعلى ضوء كافة الوقائع التي أحاطت بظروف التعاقد المطروح)) فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة. وإذ كان المقرر أن الحكم إذا ما انتهى إلى نتيجة صحيحة قانونًا فإنه لا يبطله ما يكون قد اشتملت عليه أسبابه من تقريرات قانونية خاطئة، إذ لمحكمة التمييز أن تصحح هذه التقريرات دون أن تنقضه.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
برفض الطعن وبإلزام الطاعن بالمصاريف دون الرسوم وألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ورد التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق