بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 30-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 242 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ع. د. ش. ذ. م. م.
مطعون ضده:
ع. ح. ع. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/228 استئناف عقاري بتاريخ 21-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي، وبعد المداولة،
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع -على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن المطعون ضده (علي حسين عداي الشمري) أقام الدعوى رقم 31/2024 عقاري جزئي ضد الطاعنة (عزيزي ديفلوبمنتس ش.ذ.م.م) بطلب الحكم بفسخ عقد البيع والشراء للوحدة رقم (1212)، مع إلزام المدعى عليها بسداد مبلغ مقداره (178,103) درهم مع الفائدة القانونية 12% من تاريخ التعاقد الحاصل في 07-06-2017 وحتى السداد التام، مع إلزام المدعى عليها بدفع مبلغ 150,000 درهم كتعويض جابر عما فات المدعي من انتفاع بالوحدة من التاريخ الاتفاقي للتسليم وهو يونيو 2019، وشمول الحكم بالنفاذ المعجل طليقًا من قيد الكفالة؛ على سند أنه بموجب اتفاقية بيع وشراء تم إبرامها بين الطرفين بتاريخ 07-06-2017 اشترى المدعي الوحدة محل التداعي وذلك لقاء مبلغ وقدره 593,676 درهم، على أن تسلم الوحدة العقارية في موعد أقصاه الربع الثاني من عام 2019. إلا أن المدعى عليها لم تقم بتنفيذ المشروع ولم تلتزم بجدول تنفيذ الأعمال الخاصة بإنشاء وتشييد الوحدة العقارية موضوع الدعوى، وبالتالي لم تستطع تسليم الوحدة العقارية إلى المدعي.
وحيث إن المدعي قام بتسجيل دعوى تعيين خبرة رقم (395/2024 تعيين خبرة) ضد المدعى عليها، وقد انتهت الخبرة المنتدبة إلى أن المدعى عليها هي الطرف المخل ببنود عقد الاتفاق، كما انتهت الخبرة المنتدبة في الدعوى إلى أن المدعي استرد العديد من الوحدات من المدعى عليها، ومنها الوحدة محل التداعي، وقد قامت بإلغاء تسجيل الوحدة من اسم المدعي ما بين عامي 2021 و2023 وإعادة بيع جميع الوحدات إلى مشترين آخرين بالرغم من أن المدعي قام بتسديد رسوم التسجيل، ومن ثم كانت الدعوى. وبجلسة 10-02-2025 قضت المحكمة أولاً: بإثبات انفساخ اتفاقية البيع والشراء للوحدة رقم (1212) موضوع الدعوى في مشروع فرهاد عزيزي ريزيدنس - بمنطقة الجداف - دبي والمبرمة بين المدعي والمدعى عليها. ثانيًا: إلزام المدعى عليها بأن تؤدي للمدعي مبلغًا وقدره (178,103 درهم) والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنويًا من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، ومبلغ (50,000 درهم) كتعويض جابر للضرر. استأنفت المدعى عليها ذلك الحكم بالاستئناف رقم 228/2025 عقاري، وبجلسة 21-04-2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف . طعنت المدعى عليها على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أودعت إلكترونيًا بتاريخ 21-02-2025 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وتقدم المطعون ضده بشخصه بمذكرة طلب فيها رفض الطعن. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة، فقررت تحديد جلسة لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير حاجة إلى مرافعة .
وحيث إن حاصل ما تنعى به الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، ذلك أن الحكم المطعون فيه قد ناقش الالتزامات المتبادلة بالعقد (اتفاقية البيع والشراء سند الدعوى) رغم انفساخها بقوة القانون بعدما أصدرت دائرة الأراضي والأملاك وثيقة بصحة الإجراءات وصرحت للمطور (الطاعنة) بإلغاء التسجيل وإمكانية إعادة بيع الوحدة، بعدما ثبت إخلال المشتري (المطعون ضده) بالتزاماته العقدية. كما أن الحكم المطعون فيه قد أخطأ حينما قضى برد ما سدد من ثمن وإلزام الطاعنة بالتعويض مخالِفًا للثابت في اتفاقية البيع والشراء المؤرخة بتاريخ 16-07-2017 التي اتفق فيها الطرفان في بدايتها على أن يكون تاريخ التشييد (الإنجاز) المتوقع بتاريخ الربع الثاني من عام 2019، ومن ثم اتفقا في البند رقم (5-2 انتقال المخاطر): ب ? يكون للبائع الحق بالتراجع عن الإنجاز ورفض تسليم حيازة وإشغال الشقة للمشتري إذا تخلف المشتري عن سداد أي من المبالغ مستحقة السداد بموجب هذه الاتفاقية أو تخلف عن معالجة أي إخلال من جانبه بأي من أحكام هذه الاتفاقية. وبالرغم من أن المطعون ضده كان قد تخلف عن سداد قيمة القسط الرابع المستحق السداد بتاريخ 15-12-2017، وتخلف عن سداد قيمة القسط الخامس المستحق السداد بتاريخ 15-02-2018، وأن هذين القسطين غير مرتبطين بنسبة الإنجاز بالمشروع، فضلًا عن أن المطعون ضده امتنع أيضًا عن سداد قيمة القسط الأخير من ثمن الوحدة إلى الطاعنة بالرغم من قيامها بإخطاره بإنجاز الوحدة ومطالبته بسداد المبالغ المستحقة من ثمن الوحدة، ولعدم امتثاله لمطالبتها لجأت إلى دائرة الأراضي والأملاك بدبي وأخطرت المطعون ضده بسداد المبالغ المستحقة من ثمن الوحدة لكنه رفض الامتثال للإخطار الرسمي ورفض سداد المبلغ المستحق عليه من ثمن الوحدة. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبًا مما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي في جملته مردود، ذلك أن المستقر عليه في قضاء هذه المحكمة -أن المستفاد من أحكام المادة 11 من القانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي- أنه على المطور إذا اتجهت إرادته إلى فسخ العقد أو إتمامه -حال تقديره أن هناك إخلالًا من المشتري بالتزاماته المتفق عليها في عقد البيع على الخارطة- أن يتبع الإجراءات التي أوجبها القانون واعتبرها من النظام العام، بأن يخطر دائرة الأراضي والأملاك بما يراه من أوجه إخلال المشتري بالنموذج المعد لذلك لدى الدائرة مرفقًا به جميع البيانات المطلوبة، بالأخص بيانات المشتري بما فيها طرق التواصل معه، مع بيان بأوجه إخلال المشتري بالتزاماته. وفور ورود هذا الإخطار للدائرة، عليها أن تتحقق من التزامات المشتري التعاقدية، فإذا تبين لها وقوع الإخلال منه، عليها إعذاره بإخطار كتابي تنذره فيه بالوفاء بالتزاماته خلال ثلاثين يومًا من الإخطار وذلك بأي وسيلة إعلان تراها الدائرة. فإذا قدم المشتري اعتراضاته على ما قرره المطور من وقوع إخلال، فعلى الدائرة إجراء التسوية الودية -إن أمكن ذلك-، وفي حال تمام التسوية بين الطرفين يتم إثباتها بملحق عقد، وفي حال تعذر التسوية، عليها أن تصدر وثيقة بصحة الإجراءات تضمنها نسبة إنجاز المطور العقاري للمشروع وفق معيارها. فإذا لم تتبين وقوع إخلال من جانب المشتري أو قدم المشتري اعتراضات جدية أو دفوعًا قانونية، فعليها أن تصدر شهادة تفيد اتباع المطور للإجراءات الواجبة قانونًا ليتسنى له اتخاذ ما يشاء من إجراءات لإثبات حقوقه والمطالبة بها. إلا أن ذلك كله -وفق ما انتهت إليه الهيئة العامة للمحكمة- لا يحول دون جواز لجوء المشتري إلى المحكمة لإثبات عدم إخلاله بالتزاماته التعاقدية أو إذا شاب إجراءات الفسخ عوار فلم يتم اتباع القواعد والإجراءات الصحيحة أو كان هناك تعسف من المطور في استخدام حقه في الفسخ أو اعتراضًا على النسب التي يجوز للمطور الاحتفاظ بها وذلك طبقًا لظروف الواقعة المعروضة على المحكمة. وفي جميع الأحوال، يجب ألا تزيد تلك النسبة عما أورده القانون. ومؤدى ذلك أنه للمشتري برغم إصدار دائرة الأراضي والأملاك شهادة بصحة الإجراءات اللجوء إلى المحكمة لإثبات عدم إخلاله بالتزاماته التعاقدية، فإذا أثبت المشتري ذلك فإن قيام المطور بفسخ العقد بإرادته المنفردة يكون معيبًا، كما أن وثيقة صحة الإجراءات التي تمت في هذه الحالة تكون باطلة، مما مؤداه أنه يجوز للمشتري أن يطلب من المحكمة إلغاء ذلك القرار وما ترتب عليه من آثار وأخصها إما إعادة التسجيل باسم المشتري إذا كان ممكنًا، فإذا استحال ذلك -بأن تكون قد بيعت لآخر وسجلت باسمه- يلتزم المطور برد ما سدد من ثمن مع جواز المطالبة بالتعويض إن كان له مقتضٍ. كما أنه من المقرر أن النص في المادة 414، والمادة 415 من قانون المعاملات المدنية يدل حسبما يبين من المذكرة الإيضاحية لذات القانون على أن الحق في الحبس هو نظام قانوني يخول للدائن الذي يكون في ذات الوقت مدينًا بتسليم شيء للمتعاقد الآخر أن يمتنع عن تسليم هذا الشيء إليه حتى يستوفي كامل حقوقه المرتبطة بهذا الشيء، وقد جعل القانون من حق الاحتباس قاعدة عامة تتسع لجميع الحالات التي يكون فيها للمدين أن يمتنع عن الوفاء بما هو ملزم بأدائه استنادًا إلى حقه في الاحتباس ما دام أن الدائن لم يوفِ بالتزامه الناشئ بسبب التزام هذا المدين ومرتبط به. وأن الجوهري في نظام الحبس هو وجوب توافر الارتباط بين الدينين، ويجب أن يكون الالتزام المحبوس أو الذي يوقف المدين تنفيذه حتى يستوفى الالتزام المقابل، التزامًا يتأخر تنفيذه عن تنفيذ الالتزام المقابل. وأنه في البيع ولئن كان الأصل أن يبدأ المشتري بدفع الثمن ثم يسلم البائع العين المبيعة، فالذي يوقف في هذه الحالة تنفيذه من الالتزامات هو التزام البائع بتسليم المبيع فيحبسه حتى يستوفي الثمن، أي أنه إذا اتفق الطرفان على وجوب سداد باقي الثمن في موعد محدد قبل تسليم العين المبيعة إلى المشتري فإنه لا يحق للأخير التمسك بالحق في الحبس. إلا أنه في حالة كان البيع على الخارطة، فإذا تأخر المطور في البناء بحيث يخشى المشتري -بأسباب مبررة- عدم إنجاز المبيع في الوقت المتفق عليه فإنه يحق له الامتناع عن سداد باقي الثمن -ولو كان مستحق الأداء- حتى زوال الخطر بتواصل الإنجاز وفق النسب المتفق عليها أو المتعارف عليها طالما مازال عقد البيع ساريا ففي هذه الحالة يسقط الحق في التمسك بالحبس ما لم يطلب المشتري فسخ العقد لأسباب يقدرها ويبينها ليتسنى له التمسك في هذه الحالة باستمرار حقه في الحبس ، وأنه من المقرر أيضًا -في قضاء هذه المحكمة- أن لمحكمة الموضوع سلطة تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة والأخذ بما تقتنع به منها وإطراح ما عداه وتفسير العقود والاتفاقات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود عاقديها وأصحاب الشأن فيها وتقدير الوفاء بالالتزامات في العقود الملزمة للجانبين واستخلاص الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه، وكذلك تقدير ما اذا كان ذلك التقصير يرقي الى مرتبه الفسخ من عدمه كما انه لها أن تنتهي الى تحقق حالات التمسك بالحبس أو عدم توافر شروطه متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة، وهي من بعد غير ملزمة بتتبع الخصوم في كافة مناحي دفاعهم والرد استقلالًا على كل منها لأن في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد المسقط لما يخالفه. كما أنه من المقرر أن تحديد الضرر ومراعاة الظروف الملابسة في تقدير التعويض الجابر له هو من مسائل الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع ما دام لا يوجد في القانون نص يوجب اتباع معايير معينة للتقدير، ولا معقب عليها في ذلك ما دامت قد أبانت في حكمها عناصر الضرر ووجه أحقية طالب التعويض فيه من واقع الأدلة المطروحة عليها في الدعوى. وإذ كان ذلك، وكان حكم أول درجة المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أورد بأسبابه: ((الثابت من اتفاقية البيع سند التداعي، ومن تقرير الخبرة المشار إليه، أن المدعي أنه وفق البند 6 من جدول السداد من الاتفاقية، فإن السداد يكون بنسبة 50% خلال فترة الإنجاز و50% عند الإنجاز. وبمقارنة ما سدده المتنازع عنه كل وحدة، يتبين أنه توقف عن السداد عند استحقاق القسط الرابع المستحق في 15-12-2017، وكان الثابت من تقرير الخبرة أن الفترة الممتدة من تاريخ التوقف في 15-12-2017 إلى تاريخ الإنجاز التعاقدي في 30-06-2019، هي فترة غير كافية لإنجاز المشروع، خاصة وأنه في تاريخ الإنجاز التعاقدي كانت نسبة إنجاز المشروع تبلغ حوالي 16%. ومن ثم يكون من حق المشتري في حبس ما لم يكن قد أوفاه من ثمن البيع ولو كان مستحق الأداء لحين زوال الخطر الذي يتهدده من عدم وفاء البائع بالالتزام المقابل. ولما كان الثابت أيضًا من تقرير الخبرة أن المدعى عليها قد أنجزت عين التداعي بتاريخ (14-07-2022) وكان الثابت أنها لجأت إلى دائرة الأراضي والأملاك لاستصدار وثيقة صحة الإجراءات 9-5-2021 واستصدرت الوثيقة في 2-9-2021 أي قبل الانتهاء من تمام الإنجاز وبعد انتهاء الموعد المحدد للإنجاز في 30-6-2019، ومن ثم تكون قد لجأت إلى دائرة الأراضي والأملاك خلال فترة إخلالها بالتزاماتها وأثناء استخدام المدعي حقه في حبس الثمن)). وأضاف أن: ((المدعى عليها قد قامت بفسخ العقد بإرادتها المنفردة وإلغاء تسجيل الوحدة من اسم المدعي من السجل العقاري المبدئي فإن هذا التصرف منها لا أثر له قبله إلا أنه يترتب عليه انفساخ العقد لاستحالة تنفيذه لقيامها ببيع الوحدة لمشترٍ آخر وتسجيلها باسمه، الأمر الذي يتوافر معه المبرر الموجب بالإلزام بأداء مبلغ "178,103 درهم" للمدعي حسبما ثبت من تقرير الخبرة المشار إليه وكشف الحساب المقدم بمستندات الدعوى عن عين التداعي أن ذلك المبلغ هو المسدد من المدعي للمدعى عليها من ثمن الوحدة، والفائدة القانونية عنه بواقع 5% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد)). و((لما كان ذلك وكانت المدعى عليها قد تخلفت عن تنفيذ التزامها التعاقدي بإنجاز وحدة التداعي في الموعد المحدد، كما أنها قامت بفسخ العقد بإرادتها المنفردة والتصرف في العين إلى مشترٍ آخر، فيكون قد توافر ركن الخطأ في جانبها والذي ترتب عليه أضرار بالمدعي تمثلت في حرمانه من استثمار الوحدة محل التداعي تدر عليه أرباحًا فضلًا عن عدم استثمار المبلغ المدفوع من الثمن من تاريخ سداده وحتى الآن. ولما كان تقدير التعويض من إطلاقات المحكمة فإنها تقدره وفقًا لعناصر الضرر التي حددتها سلفًا بمبلغ (50,000 درهم) تعويضًا جابرًا عن كافة الأضرار المادية التي أصابت المدعي)). إذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغًا وله معينه الثابت في الأوراق وكافيًا لحمل قضائه وفيه الرد الضمني المسقط لحجج الطاعنة، ومن ثم فإن النعي عليه في هذا الخصوص يضحى جدلًا فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره ولا يجوز إبداؤه أمام محكمة التمييز، فمن ثم يكون النعي غير مقبول. لا ينال من ذلك ما قررته الطاعنة من أن المطعون ضده امتنع عن سداد قيمة القسط الأخير من ثمن الوحدة إلى الطاعنة بالرغم من قيامها بإخطاره بإنجاز الوحدة، ذلك أن الثابت أن الطاعنة لجأت إلى دائرة الأراضي والأملاك لاستصدار وثيقة صحة الإجراءات بتاريخ 09-05-2021 واستصدرت الوثيقة في 02-09-2021، وأن الإنجاز تم بتاريخ 14-07-2022 بالرغم من أن تاريخ الإنجاز التعاقدي في 30-06-2019، فضلًا عن أن المطعون ضده عندما توقف عن سداد الأقساط كانت نسبة الإنجاز -بحلول تاريخ الإنجاز الاتفاقي- 16% وفق تقرير الخبرة المرفق صورته بملف أول درجة، وكانت عند تقدم الطاعنة لدائرة الأراضي والأملاك للحصول على وثيقة صحة الإجراءات 60.09% في 02-09-2021، مما يكون معه حق المطعون ضده في الحبس ما زال قائمًا، مما يعد معه غير مخل بالتزاماته.
وحيث إنه ولما تقدم يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن وبإلزام الطاعنة بالمصروفات والرسوم مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق