بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 16-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 222 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ع. غ. م. ج.
مطعون ضده:
ك. ل. ا. ذ.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/880 استئناف عقاري بتاريخ 07-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة.
على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق? تتحصل في أن الطاعن (عبد الكريم غلا مرضا جنيدي) أقام الدعوى رقم 1308/2024 عقاري ضد المطعون ضدها (شركة كوندور للتطوير العقاري ذ.م.م) بطلب الحكم بفسخ/انفساخ اتفاقية بيع وشراء شقة مؤرخة في 15-08-2006 (الوحدة رقم TB4-401 ) بالإضافة إلى موقف سيارة بمشروع مارينا ستار، قطعة الأرض رقم 185 بمنطقة مرسى دبي بإمارة دبي. وطلب الحكم ببيع المدعى عليها الأولى (الوحدة رقم TB4-401 ) ونقل ملكيتها باسم كينج رويال لتأجير بيوت العطلات ش.ذ.م.م، مع إلزام المدعى عليها بسداد مبلغ مقداره 822,562 درهماً قيمة ما سُدد من ثمن الوحدة، مع التعويض عن الأضرار المادية والأدبية والفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ الاستحقاق في 07-03-2010 وحتى السداد التام. على سند أنه تعاقد على شراء وحدة عقارية (الوحدة رقم TB4-401 ) بمشروع مارينا ستار بتاريخ 15-08-2006 مع المطور (مارينا ستار ليمتد) بالإضافة إلى موقف سيارة، وقد تم هذا البيع نظير مبلغ إجمالي مقداره (1,245,796) درهماً، وقام بسداد مبلغ 722,562 درهماً من ثمن الوحدة المشتراة منه. وقد أخل المطور الرئيسي بالتزاماته مع المدعي، ولم يقم بإنجاز المشروع، وتوقف عن العمل فيه. وبتاريخ 10-11-2014، قررت مؤسسة التنظيم العقاري بدبي إلغاء قيد اعتماد المشروع المسجل برقم (551) مارينا ليمتد، حيث إن نسبة الإنجاز في المشروع بلغت 25.75%. الأمر الذي دعا ملاك الوحدات العقارية، ومن ضمنهم المدعي، إلى إقامة الدعوى رقم 30/2021 (مشاريع عقارية غير مكتملة وملغاة)، والتي قضت فيها اللجنة بجلسة 01-07-2021 باستحواذ شركة كوندور للتطوير العقاري ذ.م.م على المشروع وتعيينها مطوراً جديداً للمشروع، وحلولها محل المطور الفرعي السابق (مارينا ستار ليمتد)، وفق الإجراءات المعمول بها في دائرة الأراضي والأملاك.وعقب ذلك القضاء، قامت الشركة المدعى عليها باستكمال أعمال البناء ولم تتواصل مع المدعي، ولم يتم إخطاره بأي رسائل للانتهاء من استكمال البناء وموعد التسليم وسداد المستحقات. وتفاجأ من دائرة الأراضي والأملاك بدبي، حال الاستعلام عن الوحدة المملوكة له، أن المدعى عليها قامت ببيع الوحدة لمشترٍ آخر ونقل ملكيتها باسم كينج رويال لتأجير بيوت العطلات ش.ذ.م.م، وذلك بالمخالفة لما نص عليه الحكم رقم 30/2021. فمن ثم كانت الدعوى. وبجلسة 08-10-2024 قضت المحكمة بانفساخ الاتفاقية المؤرخة 15-08-2006 لبيع وشراء الشقة (الوحدة رقم TB4-401 ) بالإضافة إلى موقف سيارة بمشروع مارينا ستار، قطعة الأرض رقم 185 بمنطقة مرسى دبي بإمارة دبي. وإلزام الشركة المدعى عليها بأن ترد للمدعي مبلغ 722,562 درهماً، سبعمائة واثنين وعشرين ألفاً وخمسمائة واثنين وستين درهماً، ما تم سداده من ثمن، وفائدة عنه 5% من وقت المطالبة القضائية وحتى تمام السداد. وإلزام المدعى عليها بأن تؤدي للمدعي مبلغ أربعمائة ألف درهم تعويضاً عن فسخها منفردة لعقد البيع، وبفائدة 5% عنه من وقت صيرورة الحكم بالتعويض نهائياً وحتى تمام السداد.، استأنفت المدعى عليها ذلك الحكم بالاستئناف رقم 880/2024 عقاري. وبعد أن ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى، أودع تقريره، قضت بجلسة 07-04-2025 بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداً برفض الدعوى. طعن المدعي على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 14-01-2025 بطلب نقض الحكم المطعون فيه. وقدم وكيل المطعون ضدها مذكرة طلب فيها رفض الطعن. وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، فقد قررت تحديد جلسة لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير حاجة إلى مرافعة.
حيث إن حاصل ما ينعي به الطاعن على الحكم المطعون، هو مخالفة الحكم المطعون عليه للقانون، والخطأ في تطبيقه وتفسيره وتأويله، مما أدى إلى قصور في التسبيب وفساد في الاستدلال. وذلك لمخالفته الثابت بالأوراق، وإغفاله حجية الحكم الصادر في الدعوى رقم 30/2021 (مشاريع عقارية غير مكتملة وملغاة)، والقاضي بإعادة قيد المشروع وتفعيله. وقد استحوذت المطعون ضدها على المشروع بموجبه بالحلول محل المطور الفرعي السابق، لتتولى تنفيذ كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن المشروع، والتي من ضمنها عقود البيع المبرمة مع مشتري الوحدات. وكان الطاعن من ضمنهم وفق الكشف الرسمي الصادر من مؤسسة التنظيم العقاري، حيث ورد اسمه بالبند رقم (203) صراحةً، مشيراً إلى أنه قد سدد مبلغاً مقداره (722,562 درهماً) من إجمالي ثمن الوحدة، مما يؤكد صحة التعاقد بين الطاعن والمطور السابق، والتي تثبت أن المطور السابق قد باع للطاعن الوحدة رقم TB4-401 الكائنة بالطابق الرابع من المشروع، إلى جانب موقف سيارة واحد، وذلك مقابل ثمن إجمالي مقداره مليون ومئتان وخمسة وأربعون ألفاً وسبعمائة وستة وتسعون درهماً (1,245,796 درهماً). وقد أيدت الشيكات البنكية وسندات القبض الرسمية هذه الواقعة، حيث ثبت أن الطاعن قد قام بسداد عدة دفعات مالية لصالح المطور السابق خلال الفترة الممتدة من 23 سبتمبر 2006 وحتى 10 فبراير 2008. فضلاً عن أن الحكم المطعون فيه قد رتب قضاءه برفض الدعوى استناداً إلى عدم إيداع المبالغ بحساب الضمان الخاص بالمشروع ــ وهو إجراء استحدثه قانون لاحق على عقد البيع محل التداعي ــ وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي ــ في أساسه ــ سديد، فذلك أنه من المقرر ــ في قضاء هذه المحكمة ــ أن التضامن بين المدينين لا يُفترض، وإنما يكون بناءً على اتفاق أو نص في القانون. وإذ كان ذلك، وكان الأصل ــ عملاً بنص المادة (151) من قانون المعاملات المدنية ــ أنه: "من باشر عقداً من العقود بنفسه فهو المُلزم به دون غيره"، إلا أن نص المادة 251 من ذات القانون قد نص على أنه: "إذا أنشأ العقد حقوقاً شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص، فإن هذه الحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء إذا كانت من مستلزماته، وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه". مما مؤداه أن أثر العقد لا يمتد إلى الغير طالما لم يكن طرفاً في التعاقد الذي تم، إلا إذا كان العقد قد أنشأ حقاً شخصياً انتقل إلى خلف خاص، فينتقل الحق معه حال توافر شرطين: الأول أن يكون من مستلزماته، والثاني أن يعلم الخلف الخاص بذلك الحق وقت انتقال الشيء إليه.وإذ كان ذلك، وكان عقد البيع على الخارطة قبل التسجيل المبدئي هو مُنشئ لحق شخصي ما بين البائع (المطور) والمشتري، فإن انتقال ملكية المبيع من المطور البائع إلى مطور آخر ــ باستحواذه على المشروع ــ لا يُلزم المستحوذ بأي عقد سابق مبرم بين مشترٍ وبين المطور السابق إلا بعلمه بوجوده. ولا يتحقق ذلك ــ حال إنكاره المعرفة ــ إلا بتمام التسجيل المبدئي، أو بإيداع ما سُدد من ثمن في حساب ضمان المشروع، أو كان ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك. مما مؤداه أنه على المشتري إثبات حقه على الوحدة العقارية محل التداعي، وعلم البائع بذلك الحق أو قبوله له، أو يقدم ما يفيد التسجيل المبدئي أو إيداع ما سُدد من ثمن في حساب ضمان المشروع، أو أنه ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك عن الوحدة المتنازع عليها. وكان المقرر ــ في قضاء هذه المحكمة ــ أنه يتعين على محكمة الموضوع أن تقيم قضاءها على ما له أصل ثابت بأوراق الدعوى. فإذا كانت المحكمة قد استخلصت الواقعة التي بنت عليها قضاءها من مصدر لا وجود له، أو موجود ولكنه مناقض لما أثبتته، أو غير مناقض ولكنه يخالف الوقائع الثابتة مادياً بأوراق الدعوى، أو على فهم حصلته المحكمة مخالفاً لما هو ثابت بأوراق الدعوى، فإن حكمها يكون معيباً بمخالفة الثابت بالأوراق. ومن المقرر أيضاً ــ في قضاء محكمة التمييز ــ أنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة المقدمة إليها والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه، وتقدير عمل أهل الخبرة باعتباره عنصراً من عناصر الإثبات في الدعوى، ويخضع لسلطتها في الأخذ به متى اطمأنت إليه، ورأت فيه ما تقتنع به، ويتفق وما ارتأت أنه وجه الحق في الدعوى. إلا أن شرط ذلك أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة مستمدة مما له أصل ثابت في الأوراق، وتؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها. وإذ كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أسس قضاءه على ما أورده بأسبابه من أن:(( الثابت بتقرير الخبير المنتدب أمام هذه المحكمة ــ والذي اطمأنت إليه هذه المحكمة لسلامة الأسس الواقعية التي بُنيت عليه ــ خلو مرفقات ملف الدعوى من ثمة تعاقدات أو اتفاقات مبرمة فيما بين طرفي التداعي، وكذا أية بيانات مستخرجة من مؤسسة التنظيم العقاري بشأن التصرفات الحاصلة على الوحدة محل الاستئناف، بخلاف البيان الصادر من المؤسسة بخصوص تقارير (المبيعات والتحصيل) للوحدات المباعة حتى تاريخ 31-12-2010. كما خلت الأوراق مما يفيد قيام المستأنَف ضده بسداد ثمة مبالغ بشأن الوحدة محل الاستئناف الماثل، بخلاف الثابت بذات البيان الصادر من مؤسسة التنظيم العقاري. وأنّه طبقاً لاتفاقية بيع وشراء شقة الصادرة من شركة مارينا ستار (المطور السابق - البائع) والمبرمة بينها مع المستأنَف ضده كمشترٍ للوحدة رقم ( TB4-401 )، وفي ظل الإيصالات والشيكات وسندات القبض المؤرخة خلال الفترة من 23-09-2006 حتى 10-02-2008 بشأن قيام المستأنَف ضده بسداد إجمالي مبلغ مقداره 727,562 درهماً ــ بموجب بيان بتقارير مبيعات وتحصيل الوحدات المباعة حتى تاريخ 31-12-2021 (رقم 551 -مارينا ستار) تضمن عدد (95) وحدة باستثناء الوحدة رقم ( TB4-401 ) موضوع الاستئناف الماثل، والبيان مذيل بخاتم مدقق الحسابات (أحمد الأغبري) ــ بما تستخلص المحكمة أن المبالغ قد سُددت للمطور السابق (شركة مارينا ستار غير المختصمة في هذه الدعوى)، ولم يقدم المستأنَف ضده ما يفيد إيداع هذه المبالغ في حسابات الضمان الخاص بالمشروع، مما لا تُسأل المستأنِفة عن المبلغ المسدد أو التعويض.)) وإذ كان ما أورده الحكم لا يصلح رداً على ما تمسك به الطاعن اعتراضاً على تقرير الخبير، وفي مذكراته أمام محكمة الموضوع ــ وعلى النحو المبين بأسباب النعي من دلالة البيان الصادر من المؤسسة بتقارير المبيعات والتحصيل للوحدات المباعة حتى 31-12-2010، والثابت به اسمه بالبند رقم 203 منه ــ بأنه تم سداد مبلغ 722,562 درهماً من جانب المدعي من ثمن الوحدة محل التداعي، ذلك أن الحكم المطعون فيه لم يعرض لدلالة ذلك المستند الرسمي الصادر من مؤسسة التنظيم العقاري مكتفياً بما قرره الخبير المنتدب، فإن الحكم المطعون فيه يكون مشوباً بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، مما يعيبه بما يوجب نقضه، وأن يكون مع النقض الإحالة.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه، وإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لتقضي فيها من جديد، وألزمت المطعون ضدها المصروفات والرسوم مع رد التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق