بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 28-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 90 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ش. ك. ا. ل. ا. ذ.
مطعون ضده:
ب. ه. ا. ل. ش.
م. ص.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/989 استئناف عقاري بتاريخ 17-02-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون ضده الأول " مهدي صداقتى " أقام على الطاعنة " شركة كونسوليديتد اوربن للتطوير العقاري ذ.م.م " ، والمطعون ضدها الثانية " بست هومز الامارات للانشاءات ش.م.ح " الدعوى رقم 1282 لسنة 2023 عقاري بطلب الحكم بإلزامهما متضامنتين بأن تردا له مبلغ 2,054,218 درهم ، والفوائد القانونية بواقع 9% من تاريخ الاستحقاق الحاصل في 11/12/2007 وحتى تمام السداد ، وإلزامهما متضامنتين بأن تؤديا له مبلغ 2,000,000 درهم كتعويض ، وقال بياناً لذلك أنه بموجب عدد سبعة استمارات حجز وحدات سكنية مؤرخة في 11/12/2007 تعاقد مع المطعون ضدها الثانية على شراء الوحدات أرقام 2103 ، 2105 ، 2106 ، 2110 ، 2111 ، 2113 ، 2114 بمشروع جلوبال جولف ريزيدنس ــ بمدينة دبي الرياضية ــ بإمارة دبي وسدد من إجمالي ثمن تلك الوحدات مبلغ مالي مقداره 2,054,218 درهم إلا أنها لم تف بالتزاماتها وتعثرت في إنجاز المشروع ، وقامت الطاعنة بالحلول محلها في تنفيذ المشروع ، وبتاريخ 29/4/2021 أبرمت معه الطاعنة بصفتها المطور الجديد للمشروع اتفاقية تعويض اتفقا فيها على إلغاء شرائه الوحدات سالفة البيان ، وتحويل كافة المبالغ المالية التي قام بسدادها للمطعون ضدها الثانية كثمن خالص لشراء الوحدة رقم 2103 ، إلا أن الطاعنة قد أخلت بالتزاماتها التعاقدية ولم تنجز المشروع حتى الأن ، مما ألحق به الضرر ومن ثم أقام الدعوى ، وجهت الطاعنة طلباً عارضاً ( دعوى متقابلة ) بطلب الحكم بفسخ وإنهاء اتفاقية التعويض المؤرخة 29/4/2021 المحررة فيما بينها وبين المطعون ضده الأول واعتبارها كأن لم تكن ، وذلك على سند من إخلال المطعون ضده الأول بالتزاماته التعاقدية في الاتفاقية ، ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد إيداع التقرير حكمت بقبول الدعوى المتقابلة شكلاً، وفى موضوعها بفسخ وإنهاء اتفاقية التعويض المؤرخة 29/4/2021 واعتبارها كأن لم تكن ، وفي الدعوى الأصلية بإلزام الطاعنة بأن ترد للمطعون ضده الأول مبلغ 2,054,218 درهم وفوائده القانونية بواقع (5%) سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، وإلزام الطاعنة بأن تؤدى للمطعون ضده الأول مبلغ 30.000 درهم كتعويض ، ورفضت ماعدا ذلك من طلبات ، استأنف المطعون ضده الأول ذلك الحكم ــ في شقه المتعلق بالتعويض ـــ بالاستئناف رقم 926 لسنة 2024 عقاري ، كما استأنفته الطاعنة ــ في شقه المتعلق بالدعوى الأصلية ــ بالاستئناف رقم 989 لسنة 2024 عقاري ، ضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط ، وبتاريخ 17/2/2025 قضت برفضهما وبتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 90 لسنة 2025بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 3/3/2025 طلب فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه ـ في الميعاد ـ طلب فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث أقيم الطعن على خمسة أسباب تنعي الطاعنة بالأسباب من الأول إلى الرابع على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، والخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، ومخالفة الثابت في الأوراق وفي بيان ذلك تقول إن الحكم إذ ألزمها برد المبالغ المسددة عن وحدات النزاع بموجب استمارات الحجز ، دون أن يقضي بفسخ استمارات الحجز ، وبالرغم من خلو طلبات المطعون ضده الأول من طلب بفسخ استمارات الحجز ، ورغم أن الثابت من تقرير الخبرة أن الاستمارات لم تُفسخ وأن الوحدات ما زالت مسجلة باسم المطعون ضده الأول ، كما وأنه وإذ ألزمها الحكم بالمبلغ المقضي به في الدعوى الأصلية تأسيساً على كونها خلف للمطور السابق للمشروع ، وأن المبالغ المدفوعة من المطعون ضده الأول موجودة في حساب الضمان وتأخرها في إنجاز المشروع ، بالرغم من أن الثابت من أوراق الدعوى وتقرير الخبرة أن هذه المبالغ لم تودع حساب الضمان ، ومن ثم تنتفي ضوابط الخلف الخاص بينها وبين المطور السابق للمشروع وتنتفي مسئوليتها عن هذه المبالغ وفقاً لكتاب مؤسسة التنظيم العقاري المؤرخ 3/3/2019 الذي حصر نطاق مسئوليات المطور الجديد ( الطاعنة ) في إتمام الأعمال الإنشائية وتسليم الوحدات للمستثمرين المسجلين على النظام ، والمبالغ المودعة حساب ضمان المشروع فقط دون غيرها ، وبالرغم من تمسكها بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان كون الثابت من الأوراق ، وتقرير مؤسسة التنظيم العقاري المؤرخ 12/6/2024 المقدم لمحكمة الاستئناف أنها لم تتأخر في الإنجاز لأن تاريخ الإنجاز المحدد في التقرير 31/12/2024 لم يكن قد حل وقت رفع الدعوى وأن نسبة الإنجاز بلغت في تاريخ تقرير المؤسسة 90.4% ، وقد تخطت الآن 99.9% ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن طلب المشتري الحكم له باسترداد ما عجله من الثمن بسبب عدم تنفيذ البائع لالتزاماته بتسليم المبيع يتضمن حتماً وبطريق اللزوم طلب فسخ العقد ، وإذا انفسخ العقد أو فُسخ تعيَّن إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد ، ومن المقرر أن قضاء الحكم يكون في منطوقه وفي أسبابه المرتبطة ارتباطاً وثيقاً بمنطوقه ، كما من المقرر أن المادة 251 من قانون المعاملات المدنية إذ نصت على أنه " إذا أنشأ العقد حقوقا شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص فإن هذه الحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه " مما مؤداه أن أثر العقد لا يمتد إلى الغير طالما لم يكن طرفاً في التعاقد الذي تم إلا إذا كان العقد قد أنشئ حق شخصي انتقل إلى خلف خاص فينتقل الحق معه حال توافر شرطين الأول أن يكون من مستلزماته والثاني أن يعلم الخلف الخاص بذلك الحق وقت انتقاله الشيء إليه، وإذ كان ذلك وكان عقد البيع علي الخارطة قبل التسجيل المبدئي هو منشئ لحق شخصي ما بين البائع المطور والمشتري فإن انتقال ملكية المبيع من المطور البائع إلى مطور أخر-- باستحواذه علي المشروع -- لا يلزم المستحوذ بأي عقد سابق مبرم بين مشتر وبين المطور السابق إلا بعلمه بوجوده ولا يتحقق ذلك -- حال إنكاره المعرفة -- إلا بتمام التسجيل المبدئي أو بإيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع ، أو كان ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك ، مما مؤداه أنه على المشتري إثبات حقه على الوحدة العقارية محل التداعي ، وعلم المستحوذ بذلك الحق أو قبوله له أو يقدم ما يفيد التسجيل المبدئي أو إيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع أو أنه ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك عن الوحدة المتنازع عليها وفي جميع الأحوال يشترط أن يكون العقد مازال سارياً عند الاستحواذ ، كما من المقرر أن عدم تنفيذ المدين لالتزاماته الناشئة عن العقد أو الأخلال بتنفيذها أو التأخير فيه بغير مبرر يعد خطأ يوجب مسئوليته عن تعويض الضرر الناتج عنه ، كما من المقرر أيضاً أن فهم واقع الدعوى واستخلاص ثبوت التأخير في الوقت في تنفيذ العقد ومداه ومبرراته والذي يرقى الى مستوى التقصير الذي يعطي الحق لأحد المتعاقدين في طلب فسخ العقد ، واستخلاص تقصير المطور في تنفيذ العقد الذي يفضى إلى إجابة المشتري إلى طلبه بفسخ العقد من عدمه ، وثبوت أو نفي الضرر وتقدير التعويض الجابر له ، وتقدير الأدلة والمستندات وتقارير الخبرة المقدمة في الدعوى والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح ما عداه مما تستقل به محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، وأنها غير ملزمة من بعد ذلك بتتبع الخصوم في شتى حججهم ، ومناحي دفاعهم طالما قد أوردت في حكمها ما يتضمن الرد المسقط لتلك الحجج وأوجه الدفاع ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه سالف البيان في الدعوى الأصلية على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى وتقرير الخبرة المنتدبة وأورده بمدوناته من أن " .... وحيث أنه عن الدعوى الأصلية وطلب المدعى إلزام المدعى عليهما متضامنين بأن يردا للمدعى مبلغ وقدره مبلغ وقدره 2,054,218 درهم .... وحيث انه لما كان طلب المدعى استرداد ماسدده من ثمن الوحدات موضوع الدعوى يتضمن طلباَ ضمنيا بفسخ استمارات الحجز موضوع الدعوى، وكان الثابت وفقا لما سلف ان المدعى عليها الثانية قد حلت محل المدعى عليها الأولى وأصبحت هي المطور للمشروع، وكان التاريخ المحدد لانجاز المشروع عقب اسناده للمطور الجديد وفقا لقرار مؤسسة التنظيم العقاري هو 28-2-2024، وكان الثابت من تقرير الخبير بناء على المعاينة التي تمت بتاريخ 21/02/2024وفقا للتقرير الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري بتاريخ 20/03/2024 أن نسبة إنجاز المشروع التي وصل لها المطور المدعى عليه الثاني / شركة كونسوليديتد اوربن للتطوير العقاري ذ.م.م هي 72.02% ومن ثم يكون المطور الثانى ( المدعى عليها الثانية ) قد اخلت بالتزامها التعاقدى ويتعين معه والحال كذلك فسخ نماذج حجز الوحدات أرقام 2103 ، 2105 ، 2106 ، 2110 ، 2111 ، 2113 ، 2114 بمشروع جلوبال جولف ريزيدنس ـ بمدينة دبي الرياضية ـ بإمارة دبي دون الحاجة الى النص على ذلك في المنطوق. أما عن رد المبلغ المدفوع من المدعى، وكان من المقرر- في قضاء محكمة التمييز- أن المادة 251 من قانون المعاملات المدنية قد نصت على أنه .... وكان الثابت من مطالعة الملف الالكتروني للدعوى وتقرير الخبرة المقدم في الدعوى الماثلة الذي تطمئن إليه المحكمة لسلامة الأسس التي بني عليها- والمستندات المقدمة في الدعوى ومنها استمارات الحجز ، وصورة التقرير المالى الصادر من مؤسسة التنظيم العقاري أن علاقة المدعي بالمدعى عليه الأول علاقة تعاقدية تمثلت برغبة المدعي بشراء عدد 7 وحدات عقارية رقم (2103-2105-2106-2110-2112113-2114) عبارة عن شقق سكنية بمساحات مختلفة في مشروع جلوبال جولف ريزيدنس ـ مدينة دبي الرياضية الذي يقوم بتطويره المدعى عليه الأول، لذلك قام المدعي بالتوقيع على 6 استمارات حجز وحدات عقارية لشرائها رقم (2103-2105-2106-2111-2113-2114) وان المدعى قد سدد للمدعى عليها الأولى ( المطور الأول ) مبلغ وقدره 2,054,218 درهم إماراتي من ثمن الوحدات ، وأنه لم يتم سداد أي مبلغ في حساب الضمان من قبل المدعي ، وان الشركة المدعى عليها الأولى قد توقفت عن إتمام المشروع الذى تقع به أعيان التداعي وتم الغاء المشروع واسناد المشروع الى المطور الجديد ( المدعى عليها الثانية) الذي حل محل المطور القديم والذي هو المدعى عليه الأول لإنجاز مشروع " جلوبال جلف ريزيدنس " الذي سمي فيما بعد " برج أمل " وبالتالي انتقلت العلاقة التعاقدية التي كانت بين المدعي والمدعى عليه الأول لتصبح بين المدعي والمدعى عليه الثاني . كما ان الوحدات موضوع التداعي مسجلة باسم المدعى أصلياً في السجل العقاري المبدئي وهو ايضاً الثابت من شهادة من يهمه الأمر الصادرة من دائرة الأراضي والاملاك، وحيث انه ولما كانت تلك الوحدات موضوع الدعوى مسجلة مبدئياً في السجل العقاري المبدئي وكان الثابت ان البيوع التي تمت بموجب استمارات الحجز سالفة البيان بين المطور الأول والمدعى هي بيوع على الخارطة لكون المشروع العقاري مازال في مرحلة البناء وكان التسجيل لتلك العقود يفيد علم المدعى عليها الثانية ( المطور الجديد ) باستمارات الحجز المحررة عن تلك الوحدات موضوعها وكانت استمارات الحجز سالفة البيان مازالت قائمة حتى إقامة الدعوى الراهنة وقد قضت المحكمة في الدعوى المتقابلة بفسخ اتفاقية التعويض ، كما قضت بفسخ استمارات حجز الوحدات المشار اليها سلفاً فيتعين معه كأثر من آثار الفسخ إعادة الحال الى ماكان عليه وإعادة المبالغ المسددة من المدعى كجزء من ثمن تلك الوحدات، ومن ثم فيلزم المطور الجديد بكافة الالتزامات المالية التي كان ملزماً بها المطور الأول لكونه قد حل محله حلولا قانونيا واصبح الخلف الخاص له، وكان الثابت قيام المدعى بسداد المبالغ المطالب بها للمطور الأول على النحو السالف بيانه، ومن ثم تكون المدعى عليها الثانية هي الملزمة برد تلك المبالغ الى المدعى على النحو الذى سيرد بالمنطوق، .... أما عن طلب المدعي إلزام المدعى عليهما متضامنين بأن يؤديا للمدعى مبلغ وقدره 2,000,000 درهم ( اثنان مليون درهم ) تعويضاً مادياً وأدبياً عن الأضرار التي لحقته من جراء إخلال المدعى عليهما فى تنفيذ التزاماتها التعاقدية ....واعمالاً لما انتهت اليه المحكمة من أن المدعى عليها الثانية قد حلت محل المدعى عليها الأولى في كل الحقوق والالتزامات وقد توافرت أركان المسئولية بتحقق الخطأ في جانب المدعى عليها الثانية المتمثل في إخلالها بالتزاماتها التعاقدية بإنجاز الأعيان المبيعة في الموعد المحدد وهو ما ترتب عليه فسخ استمارات الحجز وقد سبب ذلك ضرراً بالمدعي وهو منعه من استغلال الاعيان خلال تلك الفترة واحتجاز المبالغ المسددة منه وحرمانه من الربح الذي كان يأمله وهو الدافع له ، وارتبط الخطأ بالضرر ارتباط السبب بالمسبب ومن ثم تستحق عنه التعويض وتتولى المحكمة تقدير التعويض الجابر عن الضرر الذي أصابه عن الربح الفائت آخذة في الاعتبار حسن النية في تنفيذ العقود وان المطور الثاني قد حل محل المطور الأول الذى تم الغاء المشروع دون قيام الأخير بأي أعمال تذكر وأن المطور الثاني قام بكافة الأعمال حتى وصل الى نسبة انجاز تقارب 80% ومن ثم تعوض المحكمة المدعى بمبلغ وقدره " ثلاثين ألف درهم " تلزم المدعى عليها الثانية بأدائها له على النحو الذي سيرد بالمنطوق . " وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنة بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، لا سيما مع قضاء الحكم ـــ الغير مطعون عليه ـــ باعتبار اتفاقية التعويض المؤرخة 29/4/2021 كأن لم تكن ، كما وأن الثابت من صحيفة استئناف الطاعنة استلامها المشروع من قبل مؤسسة التنظيم العقاري في غضون عام 2016 ، كما وأن في قيام الطاعنة بإبرام اتفاقية التعويض سالفة البيان مع المطعون ضده الأول وما ورد بها من مبالغ مدفوعة من المطعون ضده الأول من ثمن وحدات النزاع ما يدل على علم الطاعنة بهذه المبالغ والتعاقدات السابقة المبرمة بشأن تلك الوحدات ، كما لا يغير من الحكم ما تثيره الطاعنة بالنعي بشأن تقرير مؤسسة التنظيم العقاري المقدم إلى محكمة الاستئناف والمتعلق بالأعمال الإنشائية للمشروع إذ أن الثابت فيه عدم تمام الإنجاز ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول .
وحيث تنعي الطاعنة بالسبب الخامس على الحكم المطعون فيه مخالفة حجية الأحكام وفي بيان ذلك تقول إن الحكم إذ الزمها برد المبالغ المسددة من المطعون ضده الأول برغم صدور أحكام نهائية في الاستئناف رقم 364 لسنة 2020 عقاري ، والاستئناف رقم 820 لسنة 2020 عقاري والاستئناف رقم 403 لسنة 2021 عقاري عن وحدات أخرى بالمشروع وقد تضمنت تلك الأحكام قصر مسئوليتها كمطور جديد للمشروع على المبالغ المودعة بحساب ضمان المشروع فقط إعمالاً لكتاب مؤسسة التنظيم العقاري المؤرخ 3/3/2019 سالف البيان ، فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي مردود ذلك أنه ولما كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه يشترط لإعمال حجية الشيء المحكوم فيه وحدة الخصوم والموضوع والسبب ، وكان البين من ملف الطعن أن الأحكام المنوه عنها بالنعي صادرة في دعاوى تتعلق بوحدات أخرى غير وحدات النزاع وتخص أشخاص آخرين غير المطعون ضده الأول ، ومن ثم فلا تتوافر لتلك الأحكام شرائط الحجية في الدعوى الماثلة ولا على الحكم المطعون فيه ان لم يأبه بها لا سيما مع ثبوت تسجيل وحدات النزاع على نحو ما تقدم بيانه ، ومن ثم يضحى النعي على غير أساس ، ويتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن ، وألزمت الطاعنة المصروفات ، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق