بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 20-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 73 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ك. ح. ع. ب. ب. ل.
س. ب. ل.
مطعون ضده:
ش. ا. ا. ل. ف. د.
ا. ا. م. ح. ذ.
م. ا. ع.
ا. ا. ل.
ك. ل. ا. ا. ل. ا. ذ.
ا. ل. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/882 استئناف عقاري بتاريخ 22-01-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذي أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ? تتحصل في أن الطاعنين (1) كريم حيدر على بير بهاى لادها (2) سليمه بيغم لادها أقام على المطعون ضدهم (1) المزايا العقارية منطقة حرة ذ.م.م. (2) الصرح للمقاولات (ش.ذ.م.م. (3) المكتب الوطني للهندسة. (4) شركة أبو ظبي الوطنية للتكافل (فرع دبي) (5) كيزن لخدمات الإشراف الاداري لجمعيات الملاك ذ.م.م. (6) محمد اسعد عز. الدعوى رقم 301 لسنة 2024 عقاري محكمة دبي الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد البيع سند الدعوى وفسخ العقد المبرم فيما بينهما وبين المدعي عليه السادس، وإلزام بالتضامن والتضامم بأن يؤدوا إليهما مبلغ 720,000 درهم المبلغ المسدد منهما للمدعى عليه السادس و الفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد، و مبلغ 600,000 درهم على سبيل التعويضً و الفائدة القانونية بواقع 9 % من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد، ومبلغ 28,000 درهم قيمة التسجيل العقاري والفائدة القانونية بواقع 9 % من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد، ومبلغ 91,000 درهم رسوم خدمات الصيانة مع الفائدة القانونية بواقع 9 % من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد، و مبلغ 100,000درهم تعويضاً عما أصابهما من كسب فائت نتيجة عدم ايجار الشقة محل التداعي مع الفائدة القانونية بواقع 9 % من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد. وقالا بياناً لذلك إن المدعي الأول مستثمر وهو المالك لمساحة 40.62 متر مربع بالوحدة العقارية رقم 1106 والكائنة في المبنى رقم 1 و المسمى مزايا 3 وهي عبارة عن شقة سكنية مؤلفة من غرفتي نوم وصالة ومنافع وموقف سيارة وفقاً للعقد المبرم بينه وبين المدعى عليه السادس .والمدعية الثانية وهي المالك لمساحة قدرها 40.62 متر مربع بالوحدة العقارية رقم 1106 والكائنة في المبنى رقم 1 و المسمى مزايا 3 وهي عبارة عن شقة سكنية مؤلفة من غرفتي نوم وصالة ومنافع وموقف سيارة وفقاً للعقد المبرم بينها وبين المدعى عليه السادس، و أن المدعى عليها الأولى شركة منطقة حرة ذات مسئولية محدودة، وهي المطور الرئيسي لمباني كيوبوينت (مزايا 3 ومزايا 4 بمشروع ليوان) بإمارة دبي. والمدعى عليها الثانية شركة ذات مسئولية محدودة، وتعمل في مجال مقاولات البناء، وهي المقاول الرئيسي لمباني كيوبوينت (مزايا 3 ومزايا 4 بمشروع ليوان) بإمارة دبي. والمدعى عليها الثالثة شركة ذات مسئولية محدودة، وتعمل في مجال خدمات هندسة انشاءات الأبنية، وهي استشاري المشروع لمباني كيوبوينت ( مزايا 3 ومزايا 4 بمشروع ليوان) و أن المدعى عليها الرابعة فرع شركة مسجل في الإمارات الأخرى، وتعمل في مجال التأمين على الحياة، وهي الشركة المحررة لبوليصة التامين لمباني كيوبوينت (مزايا 3 ومزايا 4 بمشروع ليوان) بإمارة دبي والمدعى عليها الخامسة شركة الشخص الواحد ش. ش. و. وتعمل في مجال خدمات الاشراف الاداري لجمعيات الملاك ، وهي القائمة على إدارة مشروع لمباني كيوبوينت (مزايا 3 ومزايا 4 ) بمشروع ليوان ) بإمارة دبي . و أن المدعى عليها الأولى هي المالك والمطور لمبني كيوبوينت (مزايا 3 ومزايا 4 ) بمشروع ليوان بدبي الكائنة به الوحدة العقارية موضوع النزاع ، والتي تعاقدت مع المدعى عليها الثانية باعتبارها المقاول الرئيسي للمشروع، وذلك للقيام بأعمال تنفيذ وإنجاز وإنشاء واختبار وتشغيل وتقويم عيوب ثلاثة مباني مستقلة على ثلاث قطع أرض، ومن ضمنها القطعة التي أٌقيم عليها المبنى الكائن به الوحدة محل التداعي، وفقاً للعقد المبرم بين الطرفين حتى الانتهاء من فترة المسئولية من العيوب، كما تعاقدت مع المدعى عليها الثالثة باعتبارها الاستشاري الرئيسي للمشروع، وذلك لتقديم الخدمات الهندسية والاستشارية وهي أعمال الدراسات والتصميم والإشراف على التنفيذ لأعمال انشاء وانجاز وصيانة مباني سكنية ومن ضمنها القطعة التي أُقيم عليها المبنى الكائن به الوحدة محل التداعي وفقاً للعقد المبرم بين الطرفين، وأن المدعى عليها الرابعة هي شركة التامين المحررة لبوليصة التأمين مع المدعى عليها الخامسة على المبنى الكائنة به الوحدة محل التداعي لتغطية الأضرار التي تلحق بالمبنى، وأن المدعى عليها الخامسة هي الشركة التي تتولى إدارة شئون الملاك للوحدة الكائنة بالعقار موضوع التداعي، و إذ قامت المدعى عليها الأولى بطرح مشروعها بمجمعاتها بمبني كيوبوينت (مزايا 3 ومزايا 4 ) بمشروع ليوان بدبي للاستثمار، وتم اكتمال البناء بتاريخ 17/8/2014 ،وبتاريخ 11/3/2015 بدأ تسليم المشترين وحداتهم السكنية . و إذ تعاقد المدعي عليه السادس مع المدعى عليها الأولى لشراء الوحدة رقم 1106 - الطابق 11 - رقم المبنى 1 اسم المبنى مزايا 3 رقم الارض 1336 وادي الصفا 2 وهي عبارة عن شقة سكنية مؤلفة من غرفتي نوم وصالة ومنافع و موقف سيارة وذلك بغرض السكن والاستثمار، وعليه قامت المدعى عليها بعد الانتهاء من تشطيب المباني بتسليم المدعي الشقة السكنية الخاصة به وفقاً للثابت من تسليم المفتاح والبدء في استخدام الشقق للسكنى والاستثمار وذلك بتاريخ 6/12/2007، ثم قام المدعي عليه السادس بالتنازل للمدعيين عن الشقة محل التداعي نظير مبلغ 720,000 درهم عن طريق تمويل وذلك بموجب عقد البيع المبرم بينه وبينهما ? و أنهما أوفيا بالتزاماتهما التعاقدية، بسداد كامل الثمن للمدعى عليه السادس، بالإضافة إلى سداد مبلغ التسجيل العقاري للوحدة المبيعة والمقدر بنسبة 4% من ثمن المبيع والبالغ 28,000 درهم، وتم صدور شهادة ملكية العقار باسم المدعي الأول من دائرة الأراضي والأملاك، ومنذ تاريخ البيع ونقل الملكية و هما يتصرفان في الوحدة المبيعة كتصرف المالك، وينتفعان بها ، بيد أنه - وبعد أقل من سنتين - اكتشفا وجود تصدعات في الهيكل الخرساني للمباني ، فتواصلا مع المدعى عليها الأولى لبحث هذه المشكلة وايجاد الحلول المناسبة لها، وبتاريخ 17/4/2020 انهارت قطع كبيرة من شرفة الطابق الثامن إلى الطابق الأرضي، مما اضطر السلطات إلى إخلاء المبنى الكائنة به الوحدة محل التداعي في نفس اليوم، ومن ثم تم إغلاق جميع الشرفات بالسقالات وظلت موجودة لمدة ثمانية أشهر دون إصلاح الشقوق والتصدعات، ووفقاً لذلك فقد تكونت لجنة من قبل مؤسسة التنظيم العقاري التابعة لسلطة دبي وشركة مزايا بالإضافة الى كافة الجهات المعنية والتي خلصت في تقريرها المؤرخ بتاريخ 31/3/2022 الى نتيجة مفادها أن كافة المباني تعاني من مشاكل أساسية في متانة الهيكل بالإضافة الى درجة الأضرار الهيكلية للبلاطات المسلحة للطوابق تختلف درجة تطورها من مبنى لآخر، الامر الذي حدا بمؤسسة التنظيم العقاري من مخاطبة المدعى عليها الخامسة بصفتها المسئول من مبنى كيو بوينت مزايا 3 في مشروع ليوان بدبي وتكليفها باتخاذ الاجراءات اللازمة بالسرعة القصوى حفاظاً على سلامة المباني وما حولها وبمخاطبة الملاك والمستأجرين بالإخلاء وتسليم المبنى للمطور، وبناء على ذلك قامت المدعى عليها الخامسة بمخاطبة جميع الملاك بالإجراءات التي سوف تقوم المدعى عليها الاولى (المطور) باتخاذها مع الالتزام التام بالتعويض عن كافة الأضرار التي تلحق بالملاك والمستأجرين، وذلك بتاريخ 9/6/2022 وبناء على هذه الخطابات توقفت إصدار عقود الإيجار وتجديدها بالإضافة إلى منع الملاك من السكن في الشقق الكائنة بالبنايات، بالإضافة إلى عدم اصدار عقود بالبيع او كافة التصرفات الناقلة للملكية، الأمر الذي أدى إلى انخفاض القيمة السوقية للشقق وانخفاض القيمة الايجارية له، مما ترتب عليه حدوث خسائر فادحة للملاك، وبتاريخ 7/1/2023 انهار المزيد من القطع الخرسانية من الطوابق العليا في البنايات، الأمر الذي حدا بالمسئولين بدائرة الأراضي والأملاك من مخاطبة المدعى عليها الخامسة بضرورة إخلاء كافة القاطنين بهذه البنايات حفاظاً على أرواحهم وممتلكاتهم، إلاً أن المدعى عليها الأولى لم تلتزم بكافة التوجيهات و القرارات الصادرة إليها من الجهات المختصة بمعالجة وضعية المباني، الأمر الذي حدا بسلطة دبي للتطوير مخاطبة مؤسسة التنظيم العقاري بمسئولية المدعى عليها الأولى ومماطلتها في تنفيذ التزاماتها، وبالرغم من الوعود المتكررة من المدعي عليها الأولى بالالتزام بتصليح المبني وإيجاد الحلول المناسبة، إلا انها لم تلتزم، و إذ حاق بهما من جراء عدم انتفاعها بالشقة محل الدعوى أضرار مادية ومعنويةٌ تمثلت في فقد قيمة الايجار السنوي لها وسوء الحالة النفسية لهما ، بالإضافة الى ذلك فقد ظلا وطيلة فترة استخدامهما للشقة محل الدعوى يقوما بسداد رسوم الخدمة السنوية ومقدارها مبلغ 13,000 درهم، ومن ثم كانت الدعوى. دفعت المدعى عليها الأولى -شركة مزايا- بعدم قبول الدعوى قبلها لانتفاء صفتها، وبعدم سماع الدعوى الأصلية استنادا للمادة 555 من قانون المعاملات المدنية ، وقدمت دعوى ضمان فرعية وإدخال خصوم جدد هم المدعى عليهم الثاني (شركة الصرح) والثالثة (المكتب الوطني للهندسة) ومن الخامس - الخصم المدخل الاول - سالم راشد الخصر بصفته المصفى القضائي لشركة الصرح وحتى الأخير، بطلب قبول كل من الدعوى الفرعية والإدخال شكلاً وفى الموضوع بإلزام المدعى عليهم فرعياً والخصوم المدخلين فيها بالتضامن والتضامم بأن يؤدوا إليها فرعياً بما عسى ان يُقضى به عليها في الدعوى الأصلية، على سند من ان شركة الصرح هي مقاول البناء والمسئولة عن أنشائه تحت اشراف المكتب الوطني للهندسة بما يجعلهما مسئولين عن الطلبات في الدعوى ويحق لها الرجوع عليهما، وحيث أن شركة الصرح تحت التصفية فقد اختصم المصفى القضائي لها الخصم المدخل الأول كما اختصم الشركاء فيها الخصمين المدخلين الثانى والثالث وباقي الخصوم المدخلين الرابع وحتى التاسع هم الشركاء في شركة المكتب الوطنى للهندسة ويكونون مسئولين بالتضامن معهما بالطلبات في الدعوى الفرعية، ندبت المحكمة لجنة خبراء، وبعد أن أودعت تقريرها، وبجلسة 3 / 10 / 2024 حكمت المحكمة حضورياً بالنسبة للمدعى عليها الأولى والثالثة والرابعة والخامسة والخصوم المدخلين من الرابع وحتى الأخير وبمثابة حضوري للمدعى عليها الأولى أصليا والخصم المدخل الثاني والثالث: - أولا: بقبول الادخال شكلاً. ثانياً: بقبول دعوى الضمان الفرعية شكلاً. ثالثاً: في موضوع الدعوى الأصلية: بفسخ عقد البيع المبرم بين المدعيين والمدعى عليه السادس محمد اسعد عز عن الوحدة موضوع الدعوى رقم 1106 الكائنة مبنى رقم (1) (مزايا 3) منطقة وادي الصفا 2 رقم الأرض 1336-إمارة دبي بالإضافة إلى موقف سيارة والثابت بشهادة الملكية برقم 271495 لسنة 2015 بتاريخ 6/3/2015. رابعاً: بإلزام المدعى عليه السادس برد مبلغ 720000 درهم للمدعيين والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد. خامساً: إلزام المدعى عليهم أصلياً الأولى والثانية والثالثة بالتضامن بينهم بأن يؤدوا للمدعيين مبلغ 300,000 درهم على سبيل التعويض المادي والأدبي والفائدة القانونية عنه بواقع 5% من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى تمام السداد، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات. خامساً: في موضوع دعوى الضمان الفرعية: بإلزام المدعى عليها الأولى فرعياً (شركة الصرح للمقاولات ويمثلها المصفي القضائي) بأن تؤدى للمدعية فرعيا (شركة مزايا) ما عسى أن تؤديه الأخيرة للمدعيين كتعويض والمقضي به في البند خامساً من منطوق هذا الحكم وفي حدود مبلغ مائة وخمسين ألف درهم فقط، ورفضت ماعدا ذلك من طلبات. استأنفت المدعي عليها الثالثة - المكتب الوطني للهندسة ? هذا الحكم بالاستئناف الرقيم 882 لسنة 2024، و استأنفته المدعى عليها الأولى- المزايا العقارية منطقة حرة ذ.م.م - بالاستئناف الرقيم 896 لسنة 2024 ، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئناف الثاني للأول للارتباط، قضت بتاريخ 22/1/2025 في الاستئنافين بإلغاء الحكم المسـتأنف في خصوص قضائه بإلزام كل من المستأنفة في هذين الاستئنافين - المكتب الوطني للهندسة - المزايا العقارية - والمستأنف ضدها الصرح للمقاولات -بمبلغ التعويض المقضي به في الدعوى الأصلية ورفض هذا الطلب قبلهن وإلغائه أيضًا في خصوص قضائه في دعوى الضمان الفرعية قبل المستأنفة أصلياً المكتب الوطني للهندسة وبرفضها. طعن المدعيان في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 21 / 2/2025 بطلب نقضه، وقدم محامي المطعون ضدها الأولى مذكرة بدفاعها ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن، كما قدم محامي المطعون ضدها الخامسة مذكرة بدفاعها ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
وحيث إن حاصل ما ينعى به الطاعنان على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك يقولان إن الحكم إذ قضى بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به لهما من تعويض على قالة أن العقد المبرم بينهما وبين المطعون ضده السادس قد تم فسخه، وأن المطعون ضدها الأولى لم تكن تعلم بالعيوب الانشائية وانتفاء صلتها بهذه العيوب، بالرغم من الثابت بالأوراق إخلال المطعون ضدهم بالتزاماتهم التعاقدية، وأنهما أُصيبا بأضرار بالغة من جراء هذا الإخلال المتمثلة في تقصير المطعون ضدها الأولى لعدم رقابة المقاول والاستشاري وعلمها المسبق بالأضرار التي حاقت بالمبنى، ولم تبادر بإصلاح هذه العيوب، حسبما هو ثابت من تقرير الخبرة، حال أن المسئولية عن الأضرار التي لحقت بالمبنى الكائنة به الوحدة محل التداعي تقع على عاتق كل من المطعون ضدهم الثلاثة الأوائل، كل حسب تخصصه، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى ? في جملته ? مردود، ذلك أن من المقرر ? وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه ولئن كان الخلف الخاص هو من يكتسب من سلفه حقًا عينيًا على المبيع كالمشتري الثاني، فإذا أبرم المشتري الأول عقدًا يتعلق بهذا المبيع بعد تسجيله في السجل العقاري انتقل ما يرتبه هذا العقد من حقوق والتزامات إلى خلفه الخاص المشتري الثاني الذي له أن يرجع بدعوى سلفه المشتري الأول على البائع للأخير لأن هذه الدعوى نشأت عن البيع الاول وانتقلت بعقد البيع الثاني من المشترى الأول إلى خلفه الخاص المشترى الثاني، إلا أن شرط ذلك أن يظل العقد الأخير ساريًا دون زواله لأي سبب. و من المقرر أيضاً أن استخلاص الخطأ الموجب للمسئولية وتقدير الضرر ومقدار التعويض عنه من مسائل الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع في نطاق سلطتها في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير أدلتها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها ما يساندها في الأوراق. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها أن المطعون ضدها الأولى - المستأنفة - "المزايا العقارية" كانت قد باعت الوحدة محل النزاع إلى المطعون ضده السادس - المستأنف ضده السادس محمد اسعد عز - الذى تصرف فيها بالبيع للطاعنين ? المستأنف ضدهما الأول والثاني , وإذ قضي الحكم المستأنف في الفقرة ثالثا ورابعاً من المنطوق في موضوع الدعوى الاصلية: بفسخ عقد البيع المبرم بين الطاعنين والمطعون ضده السادس عن الوحدة موضوع الدعوى رقم 1106 الكائنة مبنى رقم (1) (مزايا 3) منطقة وادي الصفا 2 رقم الأرض 1336-إمارة دبي بالإضافة إلى موقف سيارة والثابت بشهادة الملكية برقم 271495 لسنة 2015 بتاريخ 6/3/2015. وبإلزام الأخير برد مبلغ الثمن وقدره 720,000 درهم للطاعنين - والفائدة ، وقد حاز هذا القضاء قوة الأمر المقضي بعدم الطعن عليه، بما تكون العلاقة التعاقدية بين الطاعنين - المستأنف ضدهما الأول والثاني - كمشتريين لوحدة النزاع قد زالت بفسخ العقد الصادر لهما من المستأنف ضده السادس المشتري الأول لوحدة التداعي وبالتالي فإنهما لا يعدا خلفًا خاصًا للأخير، ومن ثم فلا يحق لهما الرجوع بدعواهما على المستأنفة - سلف البائع لهما - و يعد الحكم الصادر في البند خامساً من المنطوق قبل المستأنفة المزايا العقارية منطقة حرة ذ.م.م. بإلزامها بأداء مبلغ التعويض للمستأنف ضدهما الأول والثاني ? الطاعنين - يخالف القانون مما يوجب إلغائه جزئيًا في هذا الخصوص. وهو ما يستتبع الغائه بالنسبة للمدعى عليهما الثانية والثالثة أصلياً ? المقاول والمهندس- المحكوم عليهما معها اعمالاً لنص المادة 157 من قانون الإجراءات المدنية لارتباط مراكزهن القانونية، وكانت أسبابه في هذا الخصوص سائغه ولها أصلها الثابت في الأوراق وتتفق والتطبيق السديد للقانون وبمنأى عن مخالفته أو الخطأ في تطبيقه، وتكفى لحمل قضائه وتؤدى الى النتيجة التي انتهى اليها، وفيها الرد المسقط لكل حجج الطاعنين وأوجه دفاعها ودفوعها ويكون النعي ? في جملته ? على غير أساس
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن وبإلزام الطاعنين بالمصروفات ومبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة للمطعون ضدهما الأولى والخامسة مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق