بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 07-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 234 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ا. م. ع. م. ل.
مطعون ضده:
ا. ا. ش.
إ. د. ذ.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/131 استئناف عقاري بتاريخ 15-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى، وبعد المداولة.
حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن الطاعن "أشرف محمدي عبد الرحمن محمد لاشين" أقام الدعوى رقم 836 لسنة 2024 عقاري ضد المطعون ضدهما "1- إعمار دبي ذ.م.م. 2- إعمار العقارية ش.م.ع" بطلب الحكم ? وفق طلباته الختامية ? أولًا: ببطلان الفسخ الصادر من قبل دائرة الأراضي والأملاك فيما يتعلق بالعقد سند الدعوى للوحدة محل النزاع. ثانيًا: بفسخ العقد سند الدعوى وإلزام المطعون ضدهما بالتضامن والتكافل بأن تؤديا له مبلغ 6,490,356 درهمًا مع الفائدة القانونية بواقع 5% سنويًا من تاريخ 30 مايو 2012 وحتى تمام السداد، وبيانًا لذلك قال إنه بموجب العقد المؤرخ 8 يناير 2008 تعاقد مع المطعون ضدها الأولى على شراء الوحدة محل النزاع رقم (3303) الواقعة في برج خليفة لقاء ثمن مقداره 16,225,888 درهمًا، على أن يكون تاريخ الإنجاز المتوقع هو 30 سبتمبر 2009، وأن العقد يحمل شعارًا وبريدًا إلكترونيًا وموقعًا رسميًا للمطعون ضدها الثانية، وهي من استلمت منه مبلغ 6,490,356 درهمًا لصالح الوحدة محل التداعي، وإذ تأخرت المطعون ضدهما في إنجاز المشروع، فحبس باقي الثمن، إلا أنه فوجئ بقيامهما بفسخ العقد بإرادتهما المنفردة دون إعلانه، بما يبطل إجراءات الفسخ، ومن ثم كانت الدعوى. ندب القاضي المشرف خبيرًا في الدعوى، وبعد أن أودع تقريره حكمت المحكمة بتاريخ 13 يناير 2025: أولًا: بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للمطعون ضدها الأولى. ثانيًا: بعدم سماع الدعوى لمضي المدة بالنسبة للمطعون ضدها الثانية. استأنف الطاعن ذلك الحكم بالاستئناف رقم 131 لسنة 2025 عقاري، كما استأنفته المطعون ضدها الثانية بالاستئناف رقم 160 لسنة 2025 عقاري، وبعد ضم الاستئنافين للارتباط، قضت المحكمة بتاريخ 15 أبريل 2025 برفضهما وتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق التمييز بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 9 مايو 2025، طلب فيها نقض الحكم، وقدم المطعون ضدهما مذكرة بدفاعهما طلبتا فيها رفض الطعن، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة، رأت أنه جدير بالنظر، وقررت الحكم فيه بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه لا يكفي فيمن يُختصم في الطعن أن يكون خصمًا في الدعوى التي صدر فيها الحكم المطعون فيه، بل يجب أن يكون قد نازع خصمه في طلباته، وأن تكون له مصلحة في الدفاع عن الحكم المطعون فيه حين صدوره، فإذا لم تُوجَّه إليه أية طلبات، ولم يُقضِ له أو عليه بشيء، فإن الطعن بالنسبة له يكون غير مقبول. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أنه وإن كان قد تم اختصام المطعون ضدها الأولى في الدعوى، إلا أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضى بعدم قبول الدعوى بالنسبة لها لرفعها على غير ذي صفة، ولم تتضمن أسباب الطعن نعيًا على الحكم فيما انتهى إليه بشأن انتفاء صفتها في الدعوى، فإن اختصامها في الطعن يكون غير مقبول.
وحيث إن الطعن فيما عدا ذلك استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعى به الطاعن بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، والخطأ في تطبيقه، والقصور في التسبيب، والفساد في الاستدلال، إذ أيد الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم سماع الدعوى على سند من أنه ينطبق عليها مرور الزمان المانع من سماع الدعوى المنصوص عليه في المادة 336 من قانون المعاملات المدنية، على الرغم من أن المبلغ محل المطالبة يُعد من الأثر المترتب على قيام المطعون ضدها الثانية بإرادتها المنفردة بفسخ العقد المبرم فيما بينهما بشأن وحدة النزاع، بما لا يخضع للتقادم المنصوص عليه في المادة سالفة الذكر، مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن تحديد مدة عدم سماع الدعوى بمضي الزمن يتوقف على التكييف الصحيح لواقع النزاع الذي يتمسك به الخصم كسبب لعدم سماع الدعوى بشأنه. وكان النص في المادة (321) من قانون المعاملات المدنية على أنه: "يصح استرداد غير المستحق إذا كان الوفاء قد تم تنفيذًا لدين لم يتحقق سببه أو لدين زال سببه بعد أن تحقق" يدل على أن الوفاء بدين لم يتحقق سببه أو بدين زال سببه بعد تحققه يُعد وفاءً غير مستحق، لأنه وفاء لدين غير قائم لعدم تحقق سببه أو لزواله بعد الوفاء به، وفي هذه الحالة يحق للموفي استرداد ما وفاه، لأنه وفاء لدين غير مستحق، فلا تُسمع الدعوى إذا انقضت ثلاث سنوات من اليوم الذي علم فيه الدائن بحقه في الرجوع، وفي جميع الأحوال لا تُسمع الدعوى إذا انقضت خمس عشرة سنة من اليوم الذي نشأ فيه حق الرجوع، وذلك وفقًا لنص المادة (336) من ذات القانون. فإن سداد المشتري للثمن أو جزء منه للبائع يكون لسبب قائم وقت الوفاء، وهو عقد البيع الصحيح الملزم، فإذا كان طلب رد ما تم سداده عن عقد تم فسخه، فإن القواعد الخاصة برد غير المستحق تنطبق عليه، أما إذا كانت الدعوى تدور حول نزاع بشأن فسخ العقد والمطالبة باسترداد الثمن كأثر قانوني للفسخ، فإن القواعد العامة هي التي تطبق، وليس القواعد الخاصة برد غير المستحق . لما كان ذلك، وكان الثابت أن الطاعن قد أقام دعواه بطلب الحكم ببطلان إجراءات الفسخ الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك بشأن عقد النزاع، مع القضاء بفسخ العقد ورد المبلغ المطالب به، باعتباره جزءًا مما سدده من الثمن، فإن الدعوى تكون قد رفعت قبل انقضاء المدة المقررة لسماعها، بما يجعلها مقبولة ومسموعة، فضلًا عن أن ما سدده الطاعن للمطعون ضدها الثانية، كجزء من الثمن، قد تم أثناء سريان العقد القائم بين الطرفين، ويعد وفاءً بالتزام قائم ومستحق الأداء، فلا تنطبق عليه القواعد الخاصة برد غير المستحق، وإنما تسري عليه القواعد العامة، وإذ خالف الحكم الابتدائي، المؤيد بالحكم المطعون فيه، هذا النظر، وقضى بعدم سماع الدعوى بمرور الزمان بالنسبة للمطعون ضدها الثانية، استنادًا إلى تطبيق غير صحيح لقواعد رد غير المستحق، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه، بما يوجب نقضه فيما قضى به في هذا الخصوص في الاستئناف رقم 131 لسنة 2025 عقاري، دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
وحيث إنه، ولما تقدم، فإنه يتعين إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم سماع الدعوى بمرور الزمان بالنسبة للمطعون ضدها الثانية، والتصدي لموضوع الاستئناف رقم 131 لسنة 2025 عقاري، والفصل فيه في ضوء ما سلف بيانه.
وحيث إنه عما تمسك به المستأنف بشأن بطلان إجراءات الفسخ للعقد سند الدعوى المتبعة لدى دائرة الأراضي والأملاك لمخالفتها ما تضمنته المادة (17) من قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010 باعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي، لعدم وجود تقارير فنية معتمدة توضح نسبة الإنجاز التي تبرر فسخ العقد وإلغاء التسجيل، وإخلال الشركة المستأنف ضدها الثانية "إعمار العقارية" لتأخرها في إنجاز الوحدة. فإنه لما كان من المقرر في قضاء محكمة التمييز أن العقود التي يسري عليها القانون رقم (13) لسنة 2008 تخضع من حيث آثارها لأحكام القانون رقم (19) لسنة 2020 بما نص فيه على إعمال الأثر الرجعي، فينسحب تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المترتبة على العقود الخاضعة له حتى ولو كانت قد وقعت قبل صدوره. ويشمل ذلك إجراءات وقرارات فسخ العقود، ولو كانت سابقة على صدوره عدا تلك التي تم الغاؤها بحكم بات من المحاكم المختصة قبل العمل بأحكام هذا القانون على أن تكون الإجراءات والقرارات قد تمت وفقًا للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذها حتى ولو أدرك القانون رقم (19) لسنة 2020 الدعوى أمام محكمة التمييز، إذ أن المشرع لم يستثنِ من نطاق تطبيقه سوى قرارات الفسخ التي صدر فيها حكم بات، مما مؤداه أنه يحق للمطور فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 المشار اليه ، والاحتفاظ بالمبالغ المسددة من ثمن البيع بما لا يزيد على النسب المبينة قبل كل نسبة انجاز، مع وجوب اتباعه القواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذ قرار الفسخ ، وذلك إذا أخل المشترى بالتزاماته التعاقدية وأهمها عدم سداد الثمن، و بعد إتباع الخطوات المنصوص عليها في المواد سالفة الذكر بضوابطها القانونية، وذلك مع عدم الإخلال بحق المشترى في اللجوء إلى المحكمة إذا شاب إجراءات الفسخ عوار فلم يتم إتباع القواعد والإجراءات الصحيحة أو أذا نازع في النسبة التي قام المطور بخصمها أو المطالبة به. ومن المقرر أيضًا أن لمحكمة الموضوع السلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى، وبحث الأدلة والمستندات المقدمة فيها، والموازنة بينها، وترجيح ما تطمئن إليه نفسها، وفي تقدير عمل أهل الخبرة، ولا عليها أن تتحدث عن كل قرينة غير قانونية يدلي بها الخصوم، ولا أن تتبعهم في مختلف أقوالهم وحججهم، وترد استقلالًا على كل منها، ما دام أن الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال وحجج الخصوم. لما كان ذلك، وكان البين من الاطلاع على أوراق الدعوى ومستنداتها، ومن تقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة، والذي تطمئن إليه المحكمة في شأن الوقائع المادية لسلامة الأسس والأبحاث التي بُني عليها، أنه بموجب العقد المؤرخ 8 يناير 2008، تعاقد المستأنف مع المستأنف ضدها الثانية على شراء الوحدة محل النزاع رقم (3303) الواقعة في برج خليفة حاليًا "برج دبي وقت التعاقد"، لقاء ثمن مقداره 16,225,888 درهمًا إماراتيًا، وقد سدد المستأنف منه أول ثلاث دفعات بنسبة 40% من الثمن، بما يعادل مبلغ 6,490,306 دراهم، ولم يلتزم بسداد باقي الدفعات المستحقة وفق جدول الدفعات المتفق عليه، والذي تم ربطها بتواريخ محددة وليست بنسب إنجاز أعمال المشروع، ابتداءً من الدفعة الرابعة التي كانت مستحقة بتاريخ أول أكتوبر 2008، ثم تقدمت المستأنف ضدها الثانية بتاريخ 22 سبتمبر 2009، بطلب إلى دائرة الأراضي والأملاك لإلغاء الوحدة المسجلة باسم الطاعن في السجل المبدئي تحت رقم 1123 لسنة 2010، فوجهت الدائرة للأخير إخطارًا بتاريخ 23 نوفمبر 2009، بالتنبيه بتنفيذ بنود العقد خلال ثلاثين يومًا، فتقدم باعتراض لدى الدائرة بتاريخ 21 ديسمبر 2009، يلتمس فيه إعطاءه بعض الوقت للتفاوض مع الشركة المستأنف ضدها الثانية، بسبب تأثر أعماله الخاصة بالأزمة المالية العالمية - على الطريقة الأمثل لإرضاء الطرفين، إلا أنه لم يقدم ما يفيد تنفيذه لالتزامه أو التسوية مع المطور، وبتاريخ 22 أبريل 2010، أصدرت دائرة الأراضي والأملاك قرارًا يفيد التزام المُطوِّر العقاري بالإجراءات المقررة، وورد به أن نسبة إنجاز المشروع تقدر بـ 88.40%، وأجازت لها فسخ العقد بإرادتها المنفردة وخصم 40% من قيمة الوحدة، وتم إخطار المستأنف بهذا القرار بتاريخ 26 أبريل 2010 بواسطة الفاكس الوارد بالعقد، وبالبريد بتاريخ 28 أبريل 2010، فتقدم بتاريخ 18 ديسمبر 2011 للمستأنف ضدها الثانية بطلب، يلتمس فيه دفع جزء من المبلغ المستحق، إلا أن الأوراق قد خلت مما يفيد الموافقة على هذا الطلب، وقد ثبت من إفادة دائرة الأراضي والأملاك أن تاريخ فسخ العقد سند الدعوى وإلغاء تسجيل الوحدة من اسم المستأنف كان بتاريخ 30 مايو 2012، فإن الإجراءات المقررة قانونًا قد روعيت، إذ لجأت المستأنف ضدها الثانية إلى دائرة الأراضي والأملاك قبل مباشرتها فسخ العقد، والتزمت بالإجراءات والقواعد المنصوص عليها في التشريعات النافذة، ولا يغير من ذلك ما يثيره المستأنف من بطلان إجراءات الفسخ التي اتبعتها الدائرة بزعم مخالفتها للمادة (17) من قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010 الصادر باعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي، بقوله بعدم وجود تقارير فنية معتمدة تبين نسبة الإنجاز الموجبة لفسخ العقد وإلغاء التسجيل، وأن المستأنف ضدها الثانية هي من أخلّت بالتزاماتها نتيجة تأخرها في إنجاز الوحدة في الموعد المتفق عليه، لما ثبت من الأوراق وتقرير الخبير أن المستأنف هو من أخلّ بالتزاماته قبل تاريخ الإنجاز، وذلك بعدم سداده الدفعات المستحقة ابتداءً من الدفعة الرابعة، في التواريخ المتفق عليها والتي لا ترتبط بنسب إنجاز المشروع، كما أن الثابت من إفادة دائرة الأراضي والأملاك المؤرخة 22 أبريل 2010، والتي تعد بمثابة وثيقة تثبت صحة الإجراءات، أن نسبة الإنجاز عند تقديم طلب إلغاء التسجيل بلغت 88.40%، كما لم يقدم المستأنف أي دليل يثبت عدم اتباع الإجراءات المقررة قانونًا، ومن ثم فإن ما يثيره في هذا الشأن مجرد قول مرسل لا يسنده دليل، ولا سيما أن الاعتراض الذي تقدم به أمام الدائرة اقتصر على طلبه منحه مهلة للتفاوض مع المستأنف ضدها الثانية، دون أن ينازع في نسبة الإنجاز أو يدعي وجود إخلال من جانبها، الأمر الذي يدل على أن الإجراءات قد تمت وفقًا لأحكام القانون وبمنأى عن البطلان ، ويضحي تمسك المستأنف ببطلانها، وبالتالي الحكم له بفسخ العقد، على غير أساس.
وحيث إن ما تمسك به المستأنف في مذكرته الشارحة ومذكرة دفاعه المقدمة بتاريخ 13 مارس 2025 بشأن المبالغ التي تحتفظ بها المستأنف ضدها الثانية. فإنه لما كان من المقرر في قضاء محكمة التمييز أن لمحكمة الموضوع، إذا ما أقيمت الدعوى أمامها من المطور أو المشتري بالمطالبة بالنسبة أو استكمالها أو بتخفيضها بحسب الأحوال، الحكم بالنسبة التي تراها عادلة بما يتناسب مع ظروف الحال وما تقدره تلك المحكمة، دون مجاوزة الحد الأقصى المقرر لها قانونًا، باعتبارها من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع، حسبما تستخلصه من ظروف الدعوى وملابساتها ومن الأدلة والمستندات المطروحة عليها في الدعوى، طالما أنها بيّنت العناصر التي استقت منها حكمها بما يتناسب مع ظروف الحال وما تقدره المحكمة. لما كان ذلك، وكان الثابت بأوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبير المنتدب أن المستأنف ضدها الثانية قد باعت الوحدة محل التداعي لمشترٍ آخر واحتجزت لديها ما دفعه المستأنف من ثمنها مبلغ 6,490,306 درهم من إجمالي ثمن الوحدة مبلغ مقداره 16,225,888 درهم، ومن ثم فإن المحكمة في مجال تقديرها للنسبة التي يجوز للمطور، المستأنف ضدها الثانية، الاحتفاظ بها، إعمالًا لما نص عليه البند (أ) من الفقرة (4/أ) من المادة (11) سالفة البيان، تقضي لها بما نسبته 10% من إجمالي الثمن بحسب النسبة المقررة لها قانونًا، بما مقداره مبلغ 1,622,589 درهم، وذلك إعمالًا لسلطتها التقديرية في النزول عن الحد الأعلى للنسبة المقررة، بما يوائم ظروف الدعوى وملابساتها وطوال فترة احتفاظ المطور بالمبلغ المسدد من الثمن، وبخصم هذه النسبة من قيمة ما سدده المستأنف مبلغ 6,490,306 درهم، ليكون المتبقي منه بذمة المطور، المستأنف ضدها الثانية، مبلغ 4,867,717 درهم تُلزم برده للمستأنف، مع الفائدة التأخيرية بواقع 5% سنويًا من تاريخ المطالبة القضائية حتى تمام السداد، مع إلزام المستأنف ضدها الثانية بالمناسب من المصروفات عن درجتي التقاضي شاملة أتعاب المحاماة عملًا بالمادتين 133، 135 من قانون الإجراءات المدنية.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه فيما قُضي به في الاستئناف رقم 131 لسنة 2025 عقاري بالنسبة للمطعون ضدها الثانية، وألزمت الأخيرة المصروفات، وألف درهم مقابل أتعاب المحاماة، مع رد مبلغ التأمين. وحكمت في موضوع هذا الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف فيما قُضي به من عدم سماع الدعوى لمضي المدة بالنسبة للمستأنف ضدها الثانية، والقضاء مجددًا بإلزامها بأن تؤدي للمستأنف مبلغ 4,867,717 درهم، والفائدة القانونية عنه بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية حتى السداد، وألزمت المستأنف ضدها الثانية بالمناسب من المصروفات عن درجتي التقاضي، وألف درهم مقابل أتعاب المحاماة، مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق