بسم الله الرحمن الرحيم
باسم الشعب
مجلس الدولة
المحكمـة الإداريـة العُليـا
الـدائـرة الخـامسـة - مـوضـوع
بالجلسة المُنعقدة علنًا
برئاسة السيد الأستاذ المستشار/ منير محمد عبد الفتاح غطاس نائب رئيس
مجلس الدولة ورئيـس المحكمـة وعضويـة السيد الأستاذ المستشار/ عادل فاروق حنفي
أحمد الصاوي نائب رئيس مجلس الدولة وعضويـة السيد الأستاذ المستشـار/ جمال إبراهيم
إبراهيم خضير نائب رئيس مجلس الدولة وعضوية السيد الأستاذ المستشار الدكتور/ محمود
سلامة خليل السيد نائب رئيس مجلس الدولة وعضويـة السيـد الأستـاذ المستشـار/ محمد
أحمد أحمد دويدار نائب رئيس مجلس الدولة وبحضـور السيـد الأستـاذ المستشار/ أحمد
سعيد الدرديري مفوض الـدولة
وسـكرتـاريـة السـيـد/ عاطف عبد المنعم سالم سكرتير المحكمة
أصدرت الحُكم الآتي
في الطعن رقم 55285 لسنة 68 ق.عُليا
المُقـام من
……………………
ضد
1- محافظ الجيزة (بصفته). 2- رئيس حي جنوب الجيزة (بصفته).
3- مُدير إدارة تراخيص البناء بحي جنوب الجيزة (بصفته).
في الحكم الصادر من محكمة القضاء الإداري بالقاهرة الدائرة الخامسة
في الدعوى رقم 50814 لسنة 72 ق بجلسة 24/ 3/ 2022
-----------------
" الإجراءات "
في يوم السبت الموافق 21/ 5/ 2022 أودع وكيل الطاعن قلم كتاب المحكمة
الإدارية العليا تقريراً بالطعن قيد بجدولها بالرقم المشار إليه بعاليه طعناً في
الحكم الصادر من محكمة القضاء الإداري سالف الذكر والقاضي في منطوقه برفض الدعوى
وإلزام المدعي بالمصروفات.
وطلب الطاعن - للأسباب الواردة بتقرير الطعن - تحديد أقرب جلسة للحكم
له بقبول الطعن شكلاً، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه، والقضاء مجدداً
بإلغاء القرار الصادر برفض السير في إجراءات إصدار رخصة للمدعي على القطعة رقم 395
من 121 من 48 من 28 بمُسطح (23) قيراطاً و(12) سهماً بحوض الشمَّام- قسم أول
جزاير- فصل أول- لوحة 17/ 1000 ناحية جزيرة الذهب- قسم الجيزة- محافظة الجيزة، مع
ما يترتب على ذلك من آثار، وإلزام المطعون ضدهم بالمصروفات عن درجتي التقاضي .
-وقد تم إعلان الطعن إلي المطعون ضدهم علي النحو المبين بالأوراق .
-وأعدت هيئة مفوضي الدولة تقريراً بالرأي القانوني ارتأت فيه الحكم :
بقبول الطعن شكلاً، ورفضه موضوعاً وإلزام الطاعن المصروفات .
ونظر الطعن بدائرة فحص الطعون على النحو المبين بالمحاضر، حيث قررت
الدائرة إحالة الطعن إلي الدائرة الخامسة - موضوع بالمحكمة الإدارية العليا .
وتحدد لنظر الطعن جلسة 28/ 1/ 2023 وبجلسة 4/ 3/ 2023 قررت المحكمة إصدار حكمها في
الطعن بجلسة اليوم، وقد صدر الحكم وأودعت مسودته المشتملة على أسبابه لدى النطق به
--------------
" المحكمة "
بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع الإيضاحات، وبعد المداولة.
ومن حيث انه عن شكل الطعن فإنه قد أقيم في المواعيد المقررة قانوناً
وإذا استوفى الطعن سائر أوضاعه الشكلية المقررة قانوناً، ومن ثم فإنه يكون مقبولاً
شكلاً.
وحيث إنه عن الموضوع فإن عناصر المنازعة تخلص - حسبما يبين من الأوراق
- في أن الطاعن سبق وأن أقام الدعوى رقم 50814 لسنة 72 ق بإيداع عريضتها قلم كتاب
محكمة القضاء الإداري (الدائرة الخامسة (بتاريخ 19/ 7/ 2018 وطلب في ختامها الحكم
أولاً: بقبول الدعوى شكلاً. ثانياً: وبصفة أصلية: بإلغاء القرار الصادر برفض السير
في إجراءات إصدار رُخصة للبناء على القطعة رقم 395 من 121 من 48 من 28 بمُسطح (23)
قيراطاً و(12) سهماً بحوض الشمَّام- قسم أول جزاير- فصل أول- لوحة 17/ 1000 ناحية
جزيرة الذهب- قسم الجيزة- محافظة الجيزة مع إلزام الجهة الإدارية المصروفات
ومُقابل أتعاب المُحاماة.
وذكر المُدعي شرحاً لدعواه، أنه بصفته أحد ورثة المرحومة/ ……………..
بموجب إشهار حق إرث رقم 2557 لسنة 2011 مكتب توثيق الأهرام يمتلك قطعة أرض فضاء
رقم 395 من 121 من 48 من 28 بمُسطح (23) قيراطاً و(12) سهماً بحوض الشمَّام- قسم
أول جزاير- فصل أول- لوحة 17/ 1000 ناحية جزيرة الذهب- قسم الجيزة- محافظة الجيزة،
وقد تقدَّم إلى حي جنوب الجيزة بتاريخ 20/ 11/ 2011 بالطلب رقم 13580 لاستصدار
شهادة صلاحية لقطعة الأرض المُشار إليها، وسدد المبالغ المُستحقة، تمهيداً
لاستخراج ترخيص بناء لإقامة مبنى على تلك الأرض، إلا أن حي جنوب الجيزة امتنع عن
إصدار شهادة صلاحية الموقع له مُعللاً ذلك بصدور القرارين رقمي 2979 لسنة 2010،
11682 لسنة 2011.
ونعى الطاعن على القرار السلبي المطعون فيه مُخالفة القانون؛ إذ أن
الأرض محل الدعوى تقع ضمن الحيز العُمراني لمدينة الجيزة طبقاً لمشروع الحيز
العمراني المُعتمد بتاريخ 9/ 10/ 2006 من اللجنة الدائمة لاعتماد الأحوزة
العُمرانية لمُدن وقرى الجمهورية بالقرار الوزاري رقم 36 لسنة 1992 وقرار محافظ
الجيزة رقم 1165 لسنة 2007 وقرار رئيس الجمهورية رقم 114 لسنة 2008. كما أنه طبقاً
لحكم المادة (44) من قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008 فإنه لا يجوز
وقف الترخيص بالبناء تحقيقاً لغرض قومي أو مُراعاة لظروف العُمران أو إعادة
التخطيط لمدة تزيد على ستة أشهر من تاريخ نشر الفرار في الوقائع المصرية ويجوز مد
هذا الوقف لمدة أو مدد أخرى بما لا يزيد على سنيتن. إلا أن الثابت من ديباجة
القرار رقم 2979 لسنة 2010 المؤرخ 17/ 6/ 2010 أنها قد خلت من موافقة المجلس
الشعبي المحلي لمحافظة الجيزة بشأن وقف إصدار تراخيص البناء في مُدن وقرى محافظة
الجيزة لمدة ستة أشهر، ثم صدر القرار الوزاري رقم 200 لسنة 2010 بمد الوقف لحين
اعتماد المخطط الاستراتيجي والتفصيلي للمحافظة بالرغم من أن السلطة المختصة بتجديد
الوقف هي المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، واستمر وقف إصدار تراخيص
البناء حتى تاريخ تقدمه بطلب من أجل الحصول على ترخيص، وقد مضى على وقف إصدار
تراخيص البناء في مدن وقرى محافظة الجيزة ما يربو على السبع سنوات حتى تاريخ إقامة
الدعوى.
واستطرد المُدعي، أن امتناع جهة الإدارة عن إعطائه بيان صلاحية وإصدار
ترخيص بالبناء على قطعة الأرض المملوكة له محل هذه الدعوى لا يجد له صحيح سند من
القانون، ومن ثم فإنه يتعين الحكم بإلزام الجهة الإدارية بالسير في إجراءات إصدار
ترخيص بناء له وفقاً للاشتراطات البنائية التي كانت سارية قبل صدور قرار محافظ
الجيزة الذي أوقف إصدار تراخيص البناء حيث انقضت تلك المدة. وخلص المُدعي بذلك إلى
طلب الحكم له بطلباته سالفة البيان.
وأودعت تلك الهيئة تقريراً مُسبباً برأيها القانوني في الدعوى، خلص
إرتأى فيه الحكم بإلغاء القرار المطعون فيه.
ونظرت المحكمة الدعوى على النحو الثابت بمحاضر جلساتها، حيث قدَّم
نائب الدولة مُذكرة دفاع. وبجلسة 4/ 6/ 2020 قضت المحكمة تمهيدياً بقبول الدعوى
شكلاً، وتمهيدياً وقبل الفصل في موضوعها بندب مكتب خبراء وزارة العدل بمحافظة
الجيزة ليندب بدوره أحد الخبراء المختصين لمباشرة المأمورية الموضحة بأسباب الحكم.
حيث باشر الخبير المنتدب في الدعوى المأمورية المُكلَّف بها وأودع تقريراً بنتيجة
أعماله طالعته المحكمة.
وبجلسة 24/ 3/ 2022 قضت المحكمة برفض الدعوى، وشيدت قضاءها على أساس
أن الثابت من الأوراق أن المُدعي كان قد تقدَّم بالطلب رقم 13850 المؤرخ 20/ 1/
2011 إلى حي جنوب الجيزة لاستصدار شهادة صلاحية الموقع للبناء لقطعة أرض التداعي
تمهيداً لاستصدار ترخيص بناء عليها، إلا أن جهة الإدارة رفضت السير في إجراءات
الترخيص بناء على رأى المستشار القانوني للمحافظة استناداً لقرار محافظ الجيزة رقم
٢٩٧٩ لسنة ٢٠١٠ والذي تم تجديده بقراره رقم ١١٦٨٢ لسنة ٢٠١١ فيما تضمنه من إيقاف
التعامل لمدة ستة أشهر قابلة للتجديد على عدة مناطق من بينها الأراضي المطلة على
كورنيش النيل بعمق 50
متراً من البر الغربي طريق كورنيش النيل على امتداد حدود المحافظة وهو ما ينطبق
على أرض التداعي وذلك لحين الانتهاء من إعداد المخطط الاستراتيجي للمحافظة أو
المخططات التفصيلية لها داخل نطاق المحافظة، وأنه كان استناد القرار المطعون فيه
وقت صدوره لهذا السبب لا يتفق وصحيح القانون من ناحية عدم موافقة المجلس الشعبي
المحلي للمحافظة على وقف التراخيص بتلك المناطق كما أن تجديد القرار من اختصاص
المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية وأن الحد الأقصى لمدة الوقف سنتان لا
يجوز تجاوزها بأي حال، إلا إن الثابت من الأوراق وبخاصة تقرير الخبير المنتدب في
الدعوى بأنه قد صدر قرار محافظ الجيزة رقم ۱۲۸۱ مكرر لسنة ٢٠٢٠ والذي تم العمل به
اعتبارا من 31/ 12/ 2020 والذي تضمن في المادة الأولى منه إعلان منطقة المدخل
الجنوبي للمحافظة بنطاق حي جنوب الجيزة كمنطقة إعادة تخطيط طبقاً للخريطة المرفقة
والإحداثيات الواردة بها بناء على قرار المجلس الأعلى للتخطيط رقم 5/ 2/ 7/ 10
والموضح بالمادة الثانية من هذا القرار وقف الترخيص بالبناء وكذا بيان صلاحية
الموقع للبناء للمنطقة الواردة بالمادة الأولى طبقاً لنص المادة 44 من قانون
البناء الصادر بالقانون رقم ١١٩ لسنة ٢٠٠٨ وأن عقار التداعي يقع في نطاق القرار
سالف الذكر مما حاصله تغير الواقع الذي قام عليه القرار المطعون فيه، وأن على
المحكمة وهي بصدد إعمال رقابتها لبحث مدى مشروعيته ألا تغفل ما قد يكون قد نشأ من
واقع قانوني جديد، فيكون قضاؤها في ضوء الواقع القائم وقت تصديها للفصل في صحة
القرار المطعون فيه دون تقييد قضاؤها بحدود الواقع القانوني الذي كان قائماً وقت
صدور القرار المطعون فيه، ولما كانت أوراق الدعوى قد اجدبت من دليل على عدم
مشروعية قرار محافظ الجيزة رقم ١٢٨١ مكرر لسنة ٢٠٢٠ بإعلان منطقة المدخل الجنوبي
للمحافظة بنطاق حي جنوب الجيزة كمنطقة إعادة تخطيط أو انحراف جهة الإدارة في إساءة
استعمال سلطتها المقررة قانوناً في إصدار ذلك القرار والذي تستقل بتقدير مناسبته
وملاءمته، وإذ تضمن ذات القرار بمادته الثانية وقف الترخيص بالبناء وكذا بيان
صلاحية الموقع للبناء للمنطقة الكائن بها أرض التداعي، ومن ثم أضحى القرار الطعين
متفقاً وصحيح حكم القانون مستوياً على صحيح سببه المبرر له قانوناً في ضوء الواقع
القانوني القائم وقت تصدى المحكمة للفصل في صحة القرار نجيا من الوقوع بحومة عدم
المشروعية مما تقضى معه المحكمة برفض الدعوى، وانتهت المحكمة إلي حكمها سالف الذكر.
وإذ لم يرتض الطاعن الحكم المطعون فيه، وأقام الطعن الماثل على أسباب
حاصلها أن الحكم المطعون فيه خالف القانون وأخطأ في تطبيقه وتأويله، حيث لم يراع
الحكم المدد الواردة بالقانون وقرار محافظ الجيزة، كما أن الحكم قد تجاوز نطاق
الدعوى وقضى بما لم يطلبه الخصوم واستند في قضائه إلى قرار لم يرد له ذكر في
الأوراق ولم يطرحه الحاضر عن الجهة الإدارية، كما أن الحكم قد أسند إلى تقرير
الخبير أمور لم ترد فيه، كما أن القرارات التي تذرعت بها الجهة المطعون ضدها كمبرر
للامتناع عن الترخيص هي قرارات مؤقتة بطبيعتها وباطلة لعدم عرضها على المجلس
الشعبي المحلي، وذلك على النحو الوارد بتقرير الطعن . واختتم الطاعن طعنه بطلباته
سالفة البيان .
ومن حيث إنه عن الموضوع، فإن المادة (2) من قانون البناء الصادر
بالقانون رقم119 لسنة 2008 تنص على أنه: في تطبيق أحكام هذا الباب يقصد بكل من
العبارات التالية المعنى المبين قرينها 0...............
مناطق إعادة التخطيط: المناطق المراد تجديدها وتطويرها ويتم تحديدها
بالمخطط الاستراتيجي العام للمدينة أو القرية وتتضمن:
1- المناطق أو المساحات التي تعاني من الكثافة البنائية العالية وتكون
الغالبية العظمى من مبانيها متهالكة، ويستلزم الأمر إحلالها بإعادة تخطيطها
وتعميرها.
2- المناطق أو المساحات التي تكون بعض مبانيها متهالكة وتفتقر إلى
المرافق أو الخدمات الأساسية، ولا يستلزم الأمر إحلالها بالكامل بل إحلال بعض
أجزائها أو مبانيها لإمدادها بالمرافق والخدمات اللازمة لتحسينها والارتقاء
بمستواها........ .
وتنص المادة (4) من ذات القانون على أن: يباشر المجلس الأعلى للتخطيط
والتنمية العمرانية الاختصاصات المنصوص عليها في هذا القانون ولائحته التنفيذية،
وله على الأخص ما يأتي:
- .............
- إقرار تحديد مناطق إعادة التخطيط، واعتماد مخططاتها وبرامج وأولويات
وآليات تنفيذها ومصادر التمويل بناء على عرض المحافظ المعني
................ .
وتنص المادة ۱5 من ذات القانون على أن: تلتزم الإدارات العامة للتخطيط
والتنمية العمرانية بالمحافظات بإعداد المخططات التفصيلية للمدن أو القرى
واعتمادها وفقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية خلال عامين من تاريخ صدور
اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
وفي حالة عدم وجود مخططات عامة أو قبل اعتماد المخططات الإستراتيجية
العامة، تقوم الإدارة العامة للتخطيط والتنمية العمرانية بوضع قواعد واشتراطات
مؤقتة لمخططات تفصيلية لتنظيم العمران خلال شهرين من صدور اللائحة التنفيذية لهذا
القانون، ويصدر بها قرار من المحافظ المختص بعد العرض على المجلس الشعبي المحلي،
وبعد التنسيق مع الأجهزة المختصة بوزارة الدفاع، ويعمل بهذه القواعد والاشتراطات
المؤقتة حتى يتم إعداد واعتماد المخططات المنصوص عليها في الفقرة السابقة
وتقوم الإدارة العامة للتخطيط والتنمية العمرانية بوضع اشتراطات
بنائية مؤقتة للمناطق القائمة التي لم تحدد لها اشتراطات بنائية وعلى الأخص خطوط
التنظيم للشوارع وارتفاعات المباني بما يحقق متطلبات الإضاءة والتهوية والطابع
المعماري والعمراني ومتطلبات الدفاع المدني والإطفاء ومقتضيات سلامة الدفاع عن
الدولة والاشتراطات البيئية طبقاً للكثافات البنائية التي تحددها اللائحة
التنفيذية لهذا القانون، ولا يجوز زيادة الارتفاع الكلي للبناء عن مرة ونصف عرض
الشارع بحد أقصى ستة وثلاثين متراً، وتسري هذه الاشتراطات المؤقتة حتى يتم إعداد
المخططات الإستراتيجية والتفصيلية المشار إليها واعتمادها .
ومن حيث إن المادة 17 من القانون ذاته تنص على أن: تعتبر الاشتراطات
الواردة بالمخططات الإستراتيجية العامة والتفصيلية للمدن والقرى شروطاً بنائية يجب
الالتزامات بها ضمن الاشتراطات المقررة قانوناً في شأن تنظيم أعمال البناء، وعلى
الوحدات المحلية مراقبة تطبيق الاشتراطات الواردة بجميع المخططات والالتزام بها في
مواجهة ذوي الشأن، واتخاذ جميع القرارات والإجراءات التي تكفل وضعها موضع التنفيذ،
ووقف تنفيذ كافة الأعمال المخالفة لها.
وفي جميع الأحوال لا يجوز للوحدات المحلية إصدار بيان بصلاحية الموقع
للبناء وإصدار الترخيص بالبناء دون وجود مخطط تفصیلی معتمد وذلك دون الإخلال
بأحكام (المادة 15) من هذا الباب ..... .
وتنص المادة (24) من القانون ذاته على أن: مع عدم الإخلال بأحكام
القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، على الجهة
الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم إعلان مناطق إعادة التخطيط التي يحددها
المخطط الاستراتيجي العام أو المخطط التفصيلي والتي يقرها المجلس الأعلى للتخطيط
والتنمية العمرانية بناء على عرض المحافظ المختص، كمناطق تخضع لتعديل استخدامات
الأراضي، ويكون تحديد هذه المناطق والإجراءات التي تتخذ في شأنها وفق الأسس
والمعايير التي تبينها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
ويصدر المحافظ المختص قراراً ببيان هذه المناطق والإجراءات التي تتبع
في شأنها على أساس كونها مناطق ذات وضع خاص، مع تحديد أولويات إعداد مشروعات التجديد
والتطوير لهذه المناطق.
وتتولى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بموجب الإعلان
المشار إليه التفاوض مع ملاك العقارات داخل منطقة إعادة التخطيط لوضع مخطط لإعادة
تقسيمها، وإعادة توزيع ملكيات الأراضي بها، طبقاً للخطوات والإجراءات التي تحددها
اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
وفي حالة عدم الاتفاق مع أي من ملاك العقارات داخل المنطقة، يصدر
المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية بناء على عرض المحافظ المختص قراراً
بنزع ملكية العقارات بالمنطقة للمنفعة العامة بغرض إعادة التخطيط وذلك بالنسبة لمن
لم يتم الاتفاق معهم، ويحدد المجلس مقابل نزع الملكية طبقاً لنوع الاستخدام المحدد
للأراضي المنزوع ملكيتها، ويكون للملاك الخيار بين:
1- اقتضاء التعويض على أساس قيمة أنصبتهم في أراضي المنطقة فور صدور قرار
نزع الملكية طبقاً للقيمة التقديرية للأرض، قبل تنفيذ مشروع إعادة التخطيط والتي
يحددها المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية.
2- اقتضاء التعويض بعد تنفيذ مشروع إعادة التخطيط وبيع قطع الأراضي
الجديدة، على أساس تقدير نصيب الأرض المنزوع ملكيتها من القيمة الإجمالية لقطع
الأراضي بالمنطقة بقيمتها الجديدة وذلك بعد استبعاد الأراضي التي تم تخصيصها
للطرق، والخدمات العامة وخصم تكاليف تنفيذ المشروع.
وتتبع في شأن إعداد واعتماد مشروع تجديد وتطوير مناطق إعادة التخطيط
ذات الإجراءات التي تتبع في شأن إعداد واعتماد مشروع التخطيط التفصيلي للمدينة أو
القرية.
وتلتزم الدولة بتدبير أماكن بديلة لسكنى الشاغلين من غير الملاك
بالمنطقة أو ممارسة نشاطهم قبل البدء في التنفيذ.
وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الإجراءات والبرامج التنفيذية
اللازمة لتحقيق هذا الغرض .
وتنص المادة ۳۹ من القانون ذاته على أنه: يحظر إنشاء مبان أو منشآت أو
إقامة أعمال أو توسيعها أو تعليتها أو تعديلها أو تدعيمها أو ترميمها أو هدم
المباني غير الخاضعة لقانون هدم المباني غير الآيلة للسقوط جزئياً أو كلياً أو
إجراء أي تشطيبات خارجية دون الحصول على ترخيص في ذلك من الجهة الإدارية المختصة
بشئون التخطيط والتنظيم وفقاً للاشتراطات البنائية وقت إصدار الترخيص ولما تبينه
اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
ويصدر الترخيص بالمباني أو الأعمال المشار إليها في الفقرة الأولى إذا
كانت مطابقة لأحكام هذا القانون والاشتراطات التخطيطية والبنائية المعتمدة وأسس
التصميم وشروط التنفيذ بالكودات المصرية ومتفقة مع الأصول الفنية والمواصفات
العامة ومقتضيات الأمان والسلامة والقواعد الصحية وأحكام الإضاءة والتهوية
والأفنية واشتراطات تأمين المبنى وشاغليه ضد أخطار الحريق.
وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون تلك الاشتراطات والتزامات
المرخص له عند الشروع في تنفيذ الأعمال وأثناء التنفيذ وفي حالة التوقف عنه .
وتنص المادة 40 من القانون ذاته على أن: تلتزم الجهة الإدارية بإعطاء
أصحاب الشأن بياناً بصلاحية الموقع للبناء من الناحية التخطيطية والاشتراطات
البنائية الخاصة بالموقع .......... وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون
المستندات الواجب إرفاقها بطلب الترخيص.
وتنص المادة 41 من القانون ذاته على أن: يتولى المهندس أو المكتب
الهندسي تقديم الرسومات والمستندات المرفقة بطلب الترخيص وإصدار شهادة بصلاحية
الأعمال للترخيص وعلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم اعتماد هذه
الشهادة وإصدار الترخيص بالبناء في مدة لا تجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ ورود شهادة
صلاحية الأعمال من المهندس أو المكتب القائم بالإعداد والتأكد من استيفاء
المستندات المطلوبة.
ومع عدم الإخلال بالمسئولية الجنائية للمخالف عما يرتكب من مخالفات
يكون المهندس أو المكتب الهندسي مسئولاً عن سلامة المستندات المرفقة وأعمال
التصميم ومطابقتها للاشتراطات التخطيطية والبنائية للموقع والكودات والمواصفات
الفنية المنظمة .
وتنص المادة (42) منه على أن: يعتبر انقضاء المدة المحددة لإصدار
الترخيص دون البت فيه بمثابة
الموافقة عليه، وعلى طالب الترخيص أو من يمثله قانوناً إعلان المحافظ
المختص بعزمه على البدء في التنفيذ، مع التزامه بمراعاة جميع الأوضاع والشروط
والضمانات المنصوص عليها في هذا القانون ولائحته التنفيذية من اعتماد المهندس أو
المكتب الهندسي للرسومات والمستندات المرفقة بطلب الترخيص .
وتنص المادة (44) من ذات القانون على أن: يجوز بقرار مسبب من المحافظ
المختص بعد موافقة المجلس الشعبي المحلي وقف الترخيص بالبناء في المدن أو المناطق
أو الشوارع تحقيقا لغرض قومي أو مراعاة لظروف العمران أو إعادة التخطيط، على الا
تتجاوز مدة الوقف ستة أشهر من تاريخ نشر القرار في الوقائع المصرية وللمجلس الأعلى
للتخطيط والتنمية العمرانية بقرار مسبب بناء على اقتراح المحافظ المختص مد الوقف
لمدة أو لمدد أخرى لاعتبارات يقدرها بما لا يزيد على سنتين. وعلى الجهة الإدارية
المختصة بشئون التخطيط والتنظيم وقف إصدار الترخيص وعدم إصدار بيان بصلاحية الموقع
للبناء من الناحية التخطيطية والاشتراطات البنائية الخاصة بالموقع إذا كانت
الأعمال المطلوب الترخيص بها تقع في المدن أو المناطق أو الشوارع التي يصدر بها
قرار الوقف
وتنص المادة (64) من اللائحة التنفيذية لقانون البناء سالف البيان
الصادرة بقرار وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية رقم 144 لسنة 2009 على
أن: تحدد مناطق إعادة التخطيط التي ينطبق عليها الحالات المنصوص عليها في القانون
والتي يقرها المجلس بناء على عرض المحافظ المختص كمناطق تخضع لتعديل استخدامات
الأراضي عند إعداد المخطط الاستراتيجي العام للمدينة أو القرية أو المخطط التفصيلي
ووفقا للأسس والمعايير التالية:
- أن تكون المنطقة واحدة من المشروعات ذات الأولوية التي اتفق عليها ذوو
الصلة وشملها المخطط الاستراتيجي كمناطق تم تغيير استخدامها وفق مخرجات المخطط
الاستراتيجي العام أو المخطط التفصيلي في هذا الإطار.
- أن يعود تعديل استخدام الأرض بالنفع على هذه الأرض من جراء التعديل من
جهة وعلى الجهة الإدارية التي تقع المنطقة المعنية في نطاقها وعلى جموع مواطني
المدينة أو القرية من جهة أخرى.
- أن يؤدي تعديل الاستخدام إلى تعظيم الفائدة على سكان المدينة والمنطقة
وأن يساهم التعديل في تنفيذ المخطط الاستراتيجي العام ومخرجاته.
- أن تتوافر آلية لتنفيذ التعديل .
وتنص المادة (70) من ذات اللائحة على أن: في حالة موافقة المحافظ على
اختيار المنطقة على اعتبارها منطقة إعادة تخطيط ذات أولوية في التعامل وإقرارها من
المجلس، يتم تكليف لجنة التفاوض القيام بالإجراءات الآتية:
- دعوة الملاك بالمنطقة إلى اجتماع عام لتحديد آليات التفاوض على أن
يكون بأحد الخيارين التاليين:
1- إما بالتعويض المالي قبل تنفيذ مشروع إعادة التخطيط.
2- أو الانتظار إلى تمام إعادة التخطيط واقتضاء التعويض العيني أو المادي
بعد تنفيذ المشروع.
- يتم التفاوض مع الملاك كل على حدة مع من لم يوافق على أحد الخيارين
السابقين.
- إعداد تقرير بنتائج التفاوض يتم عرضه على المحافظ المختص .
- ومن حيث إن محافظ الجيزة قد أصدر القرار رقم 2979 لسنة 2010م بشأن
الاشتراطات البنائية المؤقتة لمحافظة . الجيزة ونصت المادة الثالثة منه على أن (
يتم وقف التعامل لمدة ستة أشهر قابلة للتجديد على المناطق الأتية لحين الانتهاء من
إعداد المخطط الاستراتيجي للمحافظة أو المخططات التفصيلية لها داخل نطاق المحافظة
وفقاً للآتي:
- 1-الأراضي المطلة على كورنيش النيل بعمق 50
مترا من الحد الغربي لطريق كورنيش النيل على امتداد حدود المحافظة
- 2-الأراضي المحصورة بين الحد الشرقي لطريق كورنيش النيل حتى خط مياه
النهر على امتداد حدود المحافظة.
- 3-المناطق المتدهورة وغير الآمنة التي حددتها المحافظة وأخطر بها صندوق
العشوائيات وتم
الموافقة عليها.
- 4- مناطق الامتداد العمراني المحصورة بين حرم الطريق الدائري والكتلة
العمرانية القائمة في نطاق أحياء المحافظة.
- 5-المناطق الخالية أو المرفوعة مساحيا لصالح مشروع تطوير شمال الجيزة
طبقاً لحدود المشروع.
- 6-الأراضي الزراعية المتخللات داخل الكتلة السكنية لحين إعداد المخططات
التفصيلية أو تحديد استخدامات الأراضي بها.
- 7-الأراضي الزراعية والمملوكة للهيئة العامة للإصلاح الزراعي وهيئة
الأوقاف المصرية والهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية بأي صورة من
صور التصرف .
- ) وقد صدر هذا القرار بتاريخ 17/ 6/ 2010 م، ونشر بالوقائع المصرية -
العدد 165 في 18 يوليو 2010م. ثم أصدر محافظ الجيزة القرار رقم 11682 لسنة 2011م
ونص في المادة الأولى منه على أن( يجدد العمل بقرار المحافظة رقم 2979 لسنة 2010م
الصادر بالاشتراطات البنائية المؤقتة للمحافظة وذلك لحين اعتماد المخطط
الاستراتيجي والتفصيلي للمحافظة(
- ونصت المادة الثانية منه على أن ( ينشر هذا القرار في الوقائع
المصرية، ويعمل به من تاريخ نشره).
- وقد صدر هذا القرار بتاريخ 20/ 9/ 2011م، ونشر بالوقائع المصرية -
العدد 245 في 25 أكتوبر 2011م.
ومن حيث إن مفاد ما تقدم أن قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119
لسنة 2008 عرف مناطق إعادة التخطيط بأنها المناطق المراد تجديدها وتطويرها ويتم
تحديدها بالمخطط الاستراتيجي العام للمدينة أو القرية وتتضمن: 1ـ المناطق أو
المساحات التي تعاني من الكثافة البنائية العالية وتكون الغالبية العظمى من
مبانيها متهالكة، ويستلزم الأمر إحلالها بإعادة تخطيطها وتعميرها وكذا المناطق أو
المساحات التي تكون بعض مبانيها متهالكة وتفتقر إلى المرافق أو الخدمات الأساسية،
ولا يستلزم الأمر إحلالها بالكامل بل إحلال بعض أجزائها أو مبانيها لإمدادها
بالمرافق والخدمات اللازمة لتحسينها والارتقاء بمستواها، وأناط بالمجلس الأعلى
للتخطيط والتنمية العمرانية إقرار تحديد مناطق إعادة التخطيط واعتماد مخططاتها
وبرامج وأولويات وآليات تنفيذها ومصادر التمويل بناء على عرض المحافظ المختص، وعلى
الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم إعلان مناطق إعادة التخطيط التي
يحددها المخطط الاستراتيجي العام أو المخطط التفصيلي والتي يقرها المجلس الأعلى
للتخطيط والتنمية العمرانية بناء على عرض المحافظ المختص، كمناطق تخضع لتعديل
استخدامات الأراضي، ويكون تحديد هذه المناطق والإجراءات التي تتخذ في شأنها وفق
الأسس والمعايير التي تبينها اللائحة التنفيذية لهذا القانون. ويصدر المحافظ
المختص قراراً ببيان هذه المناطق والإجراءات التي تتبع في شأنها على أساس كونها
مناطق ذات وضع خاص، ونظم القانون الأحكام والأطر التي تكفل حماية حقوق ملاك
العقارات الخاصة بمناطق إعادة التخطيط بأن تتولى الجهة الإدارية المختصة بشئون
التخطيط والتنظيم بموجب الإعلان المشار إليه التفاوض مع ملاك العقارات داخل منطقة
إعادة التخطيط لوضع مخطط لإعادة تقسيمها، وإعادة توزيع ملكيات الأراضي بها، طبقاً
للخطوات والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون. وفي حالة عدم
الاتفاق مع أي من ملاك العقارات داخل المنطقة، يصدر المجلس الأعلى للتخطيط
والتنمية العمرانية بناء على عرض المحافظ المختص قراراً بنزع ملكية العقارات
بالمنطقة للمنفعة العامة بغرض إعادة التخطيط وذلك بالنسبة لمن لم يتم الاتفاق
معهم، ويحدد المجلس مقابل نزع الملكية طبقاً لنوع الاستخدام المحدد للأراضي
المنزوع ملكيتها، ويكون للملاك الخيار بين اقتضاء التعويض على أساس قيمة أنصبتهم
في أراضي المنطقة أو اقتضاء التعويض بعد تنفيذ مشروع إعادة التخطيط وبيع قطع
الأراضي الجديدة، وحددت اللائحة التنفيذية لهذا القانون أسس ومعايير تحديد هذه
المناطق وكيفية حصر وتقييم العقارات داخل المنطقة وصرف التعويضات.
ومن حيث إن الثابت بالأوراق وبخاصة تقرير الخبير المنتدب في الدعوى
-الذي تطمئن إليه المحكمة وتأخذ به محمولاً على أسبابه- أن عقار التداعي عبارة عن
قطعة الأرض رقم 395 من 121 من 90 من 48 من 28 بمُسطَّح (23) قيراطاً، و(12) سهماً
بحوض الشمَّام قسم أول- جزاير- فصل أول- جزيرة الدهب، وتقع على شارع البحر الأعظم-
أمام جراج هيئة النقل العام- حي جنوب الجيزة- محافظة الجيزة، وهي قطعة أرض فضاء
حالياً مُستغلة في إيواء السيارات، وتقع بمنطقة سكنية داخل الحيز العمراني لمحافظة
الجيزة، ولم يصدر لتلك الأرض قرار تقسيم. والاشتراطات البنائية للمنطقة التي تقع
ضمنها الأرض محل التداعي والسارية حالياً هي الاشتراطات الواردة بقرار محافظ
الجيزة رقم 2979 لسنة 2010 مع مراعاة المادتين 15، 17 من القانون رقم 119 لسنة
2008 والمادة 44 من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه الصادرة بقرار وزير
الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم 144 لسنة 2009.
ومن حيث ان الطاعن قد تقدم لحي جنوب الجيزة بالطلب رقم 13580 بتاريخ
20/ 1/ 2011 طالباً استخراج شهادة بصلاحية الموقع من الناحية التخطيطية بشأن قطعة
الأرض سالفة البيان وقد ورد برد حي جنوب الجيزة على الدعوى محل الحكم المطعون فيه
أنه قد ورد إليهم كتاب سكرتير عام محافظة الجيزة رقم 2951 بتاريخ 10/ 6/ 2009
المتضمن أن المنطقة الواقعة بشارع البحر الأعظم أمام جراج هيئة النقل العام تقع
ضمن مناطق الامتداد العمراني على الأراضي الزراعية داخل الحيز العمراني لمحافظة
الجيزة، والتي تم إرسالها للهيئة العامة للتخطيط العمراني لإعداد مخططات تفصيلية
لها وذكر الحي أن كتاب سكرتير عام المحافظة قد انتهى إلى منع البناء على هذه
المنطقة، وإذ طالعت المحكمة كتاب سكرتير عام محافظة الجيزة السالف الإشارة إليه -
المقدم صورته بحافظة مستندات الدولة بجلسة 25/ 10/ 2018 - يتضح أن منع البناء الذي
طالب به السكرتير العام هو المحافظة على المنطقة من التعدي بأعمال بناء مخالفة،
كما تضمن رد حي جنوب الجيزة على الدعوى أنه قد ورد إليهم كتاب إدارة حماية الأراضي
بمديرية الزراعة بالجيزة برقم 735 بتاريخ 14/ 3/ 2010 منتهي إلى عدم إصدار تراخيص
في هذه المنطقة، وبمطالعة هذا الكتاب - المرفق صورته بذات الحافظة - فلم يتضمن عدم
موافقة على البناء وإنما تضمن فقط رد على كتاب رئيس مدينة الجيزة بشأن حصر الأراضي
الزراعية داخل الحيز العمراني بإرفاق صورة من الحصر الذي تم، وأما ما أثاره حي
جنوب الجيزة بأنه قد ورد إليهم بتاريخ 21/ 11/ 2016 خريطة تصوير فضائي لمشروع
إنشاء منطقة تكاملية للنقل والمواصلات بميدان المنيب موضحاً بها مساحة 70 ألف متر
مقترح ضمها وأن القطعة محل الشكوى تقع ضمنها، فذلك مردود بأن ذلك لا يعدو قولاً
مرسلاً لم يسانده دليل واضح من الأوراق، إذ لو صح هذا الأمر لكان من شأن ذلك صدور
قرارات تنظيمية تؤسس لهذا المشروع، وعلى وجه الخصوص صدور قرار بنزع الملكية
للمنفعة العامة لنقل ملكية العقار بسبب لزومه للمنفعة العامة لإقامة مشروعات ذات
نفع عام وفق أحكام القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة
العامة، وقد مضى على هذا الادعاء قرابة سبعة أعوام دون حدوث شيء من ذلك، كما تضمن
رد حي جنوب الجيزة على الدعوى، بإيقاف التعامل علي قطعة أرض التداعي بموجب قرار
محافظ الجيزة رقم 2979 لسنة 2010م والمجدد بالقرار رقم 11682 لسنة 2011م لحين
الانتهاء من إعداد المخطط الاستراتيجي للمحافظة أو المخططات التفصيلية لها داخل
نطاق المحافظة، وأيا ما كان وجه الرأي في مشروعية قرار محافظ الجيزة رقم 2929 لسنة
2010 والمجدد بقرار محافظ الجيزة رقم 11682 لسنة 2011، فإن هذين القرارين قد انقضى
كل أثر لهما - فيما يخص بند وقف أعمال البناء - بمجرد اكتمال المدة التي صدرا
إبانها، إذ أنها قرارات مؤقتة لها أثر وقتي فقط، وتزول من الوجود القانوني بانتهاء
مدتها، وذلك إدراكاً من المشرع بأن هذا المنع يعد قيداً على الملكية الخاصة، والتي
هي في الأساس مصونة ومحمية بالدستور، ومن ثم يتعين أن يكون هذا الوقف مؤقتاً، ولا
يملك مد هذا الوقف إلا المجلس الأعلى للتخطيط العمراني بناءً على اقتراح المحافظ
المختص، وفي جميع الأحوال يتعين ألا يتجاوز هذا المد مدة عامين، وبانقضائهما يكون
العائق الذي تعللت به الجهة الإدارية المطعون ضدها، قد أصبح أثراً بعد عين، وما
قيل في حق القرارين السالف ذكرهما يصدق بالتبعية على القرار رقم 1281 لسنة 2020
الذي تعلل به الحكم الطعين كسند له، ولذلك تقضي المحكمة بإلغاء القرار المطعون فيه
مع ما يترتب على ذلك من آثار أخصها منح الطاعن بيان صلاحية موقع تمهيداً للسير في
استكمال إجراءات ترخيص البناء لأرض التداعي بعد استيفائه كافة
الموافقات والمستندات المتطلبة قانوناً.
وإذ أخذ الحكم المطعون فيه بغير هذه الوجهة من النظر، فإنه يكون قد
صدر بالمخالفة للقانون، مما يتعين معه الحكم بإلغائه، والقضاء مجدداً: بإلغاء
القرار المطعون فيه على نحو ما سلف بيانه.
وحيث إن من يخسر الدعوى والطعن يلزم بمصروفاتهما عملا بحكم المادتين
(184، 270) من قانون المرافعات.
فلهـذه الأسباب
حكمت المحكمة : بقبول الطَّعْنْ شكْلا، وفي الموضوع بإلغاء الحكم
المطعون فيه، والقضاء مجدداً: بإلغاء القرار المطعون فيه مع ما يترتب على ذلك من
آثار، وذلك على النحو المبين بالأسباب، وألزمت الجهة الإدارية المطعون ضدها
المصروفات عن درجتي التقاضي .
صدر هذا الحُكم وتُلي علنًا بالجلسة المُنعقدة يوم السبت
الموافق 9 من شوال سنة 1444 هجرية،
الموافق 29 من إبريل سنة 2023 ميلادية بالهيئة المُبَيّنة بصدره.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق