بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 15-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 184 لسنة 2025 طعن تجاري
طاعن:
س. 1. ل.
ت. ا. ج. ل. ذ.
مطعون ضده:
م. أ. ب. ب. م. ب.
ذ. ف. ج. ب. ا. س.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/642 استئناف تجاري بتاريخ 13-02-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد مطالعة الأوراق وسماع تقرير التلخيص الذي أعده وتلاه بجلسة المرافعة القاضي المقرر يحيى الطيب أبوشورة وبعد المداولة:
حيث استوفى الطعن شروط قبوله الشكلية.
وحيث تتحصل الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - في أن المطعون ضده الأول (محمد أبو بكر بن محمد بابطين) أقام لدى محكمة دبي الابتدائية الدعوى رقم 371 لسنة 2022 م تجارى جزئي ضد الطاعنتين (تي اف جي للعقارات ذ.م.م وسيجما 11 ليمتد) والمطعون ضدها الثانية (ذي فيرست جروب بي ال سي) بطلب الحكم- وفقاً لطلباته المعدلة-ببطلان وفسخ العقد موضوع الدعوى وبإلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم برد مبلغ (3.938.931) درهماً قبضوه منه ومبلغ مليون درهم على سبيل التعويض والفائدة القانونية بواقع 12 % سنوياً من تاريخ التعاقد، على سند من أن المدعى عليهم قد وجهوا إلى الجمهور دعوه تغريريه ظاهرها لتملك وحدات عقاريه بموجب عقود بيع وحقيقتها أنها عقود شراكة في مشروع إقامة فندق سياحي يقموا على إدارته وتقسيم الأرباح بالنسب المحددة في العقود، مما حدا به لشراء الوحدات العقارية أرقام (905-822-1622) وسدد من الثمن مبلغ( 3,938,931)درهماً بيد أنه قد تبين له التغرير به حيث بقيت أمواله محجوزة لدى المدعى عليهم مما أصابه بأضرار ماديه وأدبيه تستوجب الجبر بالتعويض مما حدا به لإقامة الدعوى. ندبت المحكمة خبير في الدعوى وبعد أن أودع تقريره قضت بجلسة 28-2-2023م بعدم قبول الدعوى لعدم سداد الرسوم في الميعاد المقرر قانونًا. استأنف المدعى هذا الحكم بالاستئناف رقم 601 لسنة 2023 م تجاري. بجلسة 16-5-2023م قضت المحكمة بتأييد قضاء الحكم المستأنف. طعن المدعى (محمد أبو بكر بن محمد بابطين) على هذا الحكم بالتمييز رقم 978 لسنة 2023م تجارى. بجلسة 12-10-2023م قضت هذه المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه وفي موضوع الاستئناف رقم 601 لسنة 2023 تجاري بإلغاء قضاء الحكم المستأنف بعدم قبول الدعوى وبإعادة الدعوى إلى محكمة أول درجة للفصل في موضوعها تأسيساً على ثبوت سداد رسوم الدعوى في الميعاد القانوني. بعد النقض والإحالة قضت محكمة أول درجه بجلسة 28-3-2024م بإلزام المدعى عليهما الأولى والثانية بأن يؤديا للمدعى مبلغ (492,348) درهماً والفائدة القانونية بواقع 5% سنويا من تاريخ المطالبة القضائية والمصروفات ورفض ما عدا ذلك من طلبات . استأنفت المدعى عليهما الاولى والثانية (تي اف جي للعقارات ذ.م.م وسيجما 11 ليمتد) هذا الحكم بالاستئناف رقم 642 لسنة 2024م تجارى وقدم المدعى استئنافاً فرعياً. بجلسة 28-3 -2024م قضت المحكمة في موضوع الاستئناف الفرعي: بتعديل الحكم المستأنف بجعله على النحو التالي : 1- بفسخ العقود المؤرخة 23 - 7? 2017م و19-10-2017م المبرمة بين الطرفين، وبإلزام المستأنف ضدهما بالتضامن أن يردا للمستأنف مبلغ( 393.8781) درهماً والفائدة بواقع 5 % سنويا اعتبارا من تاريخ المطالبة القضائية في 16-1-2022م وبإلزامهما بالتضامن أن يؤديا للمستأنف مبلغ مليون درهم على سبيل التعويض عن الأضرار المادية والأدبية التي لحقت به من جراء اخلالهما بالتزاماتهما التعاقدية والفائدة بواقع 5 % سنويا اعتبارا من تاريخ اليوم ،وبإلزامهما بالتضامن بالمصاريف المناسبة عن درجتي التقاضي وفي موضوع الاستئناف الأصلي برفضه. طعن المدعي عليهما الاولى والثانية (تي اف جي للعقارات ذ.م.م وسيجما 11 ليمتد) على هذا الحكم بالتمييز رقم 834 لسنة 2024م تجارى بطلب نقضه. بجلسة 5-9-2024م قضت هذه المحكمة بنقض الحكم المطعون وبإحالة الدعوى الى محكمة الاستئناف لتقضي فيها من جديد تأسيساً على أن الثابت بالأوراق أن الطاعنة الاولى المطور الفرعي لمشروع (ذا وان هوتيل) قد قامت بموجب الاخطار رقم (8614) لسنة 2020م سنداً لنص المادة (11) من القانون رقم (13) لسنة 2008م بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي بإمارة دبي المعدلة بالقانون رقم (19) لسنة 2020م بفسخ عقود بيع الوحدات العقارية المفرزة والمباعة على الخارطة للمطعون ضده موضوع الدعوى وإلغاء تسجيل ملكيتها في اسمه بالسجل المبدئي بدائرة الأراضي والاملاك واعادة تسجيل ملكيتها في اسمهما بما يحق معه للمطعون ضده -المشترى- اقامة هذه الدعوى لإثبات عدم اتباعها للإجراءات الصحيحة لإصدار الوثيقة المذكورة من دائرة الأراضي والاملاك أو اثبات عدم إخلاله في تنفيذ التزاماته العقدية بشأن سداد ثمن البيع أو أن ينازع في النسب المقررة قانونا التي يحق للمطور الاحتفاظ بها من ثمن البيع الذي دفعه بعد فسخ العقود وبيان طلباته في الدعوى. بعد النقض والإحالة ندبت المحكمة خبير هندسي عقاري في الدعوى وبعد أن أودع تقريره قضت بجلسة 13-2-2025م في موضوع الاستئناف الفرعي: بتعديل الحكم المستأنف وجعله على النحو التالي : 1 - بانفساخ العقود المؤرخة 23-7-2017م ، 19-10-2017م، المبرمة بين الطرفين، وبإلزام المستأنف ضدهما بالتضامن أن يردا للمستأنف مبلغ (3.938.781) درهماً والفائدة بواقع 5 % سنويا اعتبارا من تاريخ المطالبة القضائية في 16-1-2022م ، بإلزام المستأنف ضدهما بالتضامن أن يؤديا للمستأنف مبلغ (500000) درهم تعويض والفائدة بواقع 5 % سنويا اعتبارا من تاريخ اليوم والزامها بالمصروفات عن درجتي التقاضي. طعن المدعي عليهما الاولى والثانية (تي اف جي للعقارات ذ.م.م وسيجما 11 ليمتد) على هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت ادارة الدعوى بهذه المحكمة بتاريخ 17-2-2025م بطلب نقضه. وقدم المطعون ضده الاول مذكره بدفاعه بطلب إلغاء الحكم المستأنف الصادر من محكمة الدرجة الأولى والقضاء مجدداً بالطلبات الختامية الواردة بآخر لائحة تعديل طلبات المقدمة أمام محكمة الدرجة الأولى على الترتيب الوارد بها.
وحيث عرض الطعن في غرفة مشوره ورأت المحكمة أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها قررت اصدار الحكم بجلسة اليوم.
وحيث أن حاصل ما تنعاه الطاعنتان بأسباب الطعن على الحكم المطعون مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال لإهماله دفاعهما بإخلال المطعون ضده الأول بالتزاماته التعاقدية بامتناعه عن سداد باقي ثمن الوحدات المباعة بالمخالفة لبنود الاتفاقيات سند الدعوى التي تنص على وجوب سداد إجمالي ثمن الوحدات المشتراة حتى تنتقل حيازتها إليه، على الرغم من إنجاز المشروع بتاريخ 29-9-2020 م وفقاً للثابت من شهادة الإنجاز النهائية الصادرة عن نظام دبي لتراخيص البناء التابع لبلدية دبي، كما أصدرت دائرة الأراضي والأملاك شهادة بتاريخ 14-12-2020م تفيد بالتزام المطور بتنفيذ العقود ،حيث تم الانتهاء من إنجاز الوحدات العقارية بشكل نهائي، إلا أن المطعون ضده الأول تخلف عن سداد باقي ثمن الوحدات العقارية. وقد تم إنذاره بسداد المتبقي من الثمن البيع، إلا أنه لم يستجب، وبناء عليه أصدرت دائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 5-1-2022م بعد انتهاء مدة الإنذار وثيقة بإلغاء تسجيل الوحدات العقارية الثلاثة في السجل العقاري المبدئي وإعادة تسجيلها باسم الشركة البائعة عملاً بنص المادة رقم (11) من القانون رقم 19 لسنة 2017 م بشأن بتعديل بعض أحكام القانون رقم 13 لسنة 2008م بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي، وقد استصدرت الطاعنتان جميع الشهادات والتصاريح اللازمة من دائرة الاقتصاد والسياحة بدبي لتشغيل الفندق وتم تقديمها إلى محكمة الاستئناف وذلك وفقاً لأحكام المواد( 2 ، 3 ، 5 )من المرسوم رقم 17 لسنة 2013م بشأن ترخيص وتصنيف المنشآت الفندقية في إمارة دبي، بما في ذلك شهادة عدم ممانعة باستقبال النزلاء بالفندق من دائرة الاقتصاد والسياحة، وشهادة تصنيف الفندق من فئة أربعة نجوم والرخصة التجارية للشركة المشغلة للفندق ، ولتعويله فى قضائه أخذاً بتقرير المنتدب من المحكمة المطعون فى حكمها رغم اعتراضاتهما الجوهرية على لخطأ ما انتهى اليه من نتائج خاطئة بتقريره بأن المشروع لم يتم التعامل معه على أنه فندق من فئة أربع نجوم وفقاً للاتفاقيات سند الدعوى وإنما تم التعامل معه باعتباره مشروع تطوير عقاري تجاري وفق الثابت بدائرة الأراضي والأملاك وتمت تسميته (فندق ذا ون) وتم تقييمه وتقديره وفق معايير التقييم المحددة من قبل الدائرة باعتباره مبنى تجارياً وليس فندقياً، وأن المشروع لم ينجز في الميعاد المحدد، ولم يقدم ما يثبت صدور رخصة تتيح المزاولة أو شهادة عدم ممانعة لإقامة المشروع كمنشأة فندقية بالمخالفة للمستندات المقدمة أمام المحكمة التي تثبت أن المشروع تم إنجازه في الميعاد المحدد باعتباره مشروع فندقي وذلك بعد احتساب مدة التمديد الزمني المنصوص عليها في الاتفاقيات والتي التفت عنها الخبير، ولخطئه بشأن رد المبالغ المسددة من قبل المطعون ضده الأول دون الالتفات إلى حق الطاعنتين في الاحتفاظ بنسبة 40% من قيمة عقد الشراء، وذلك عملاً بحكم الهيئة العامة لمحكمة التمييز في القرار رقم (7) لسنة 2024م استناداً إلى نص المادة (11) من القانون رقم (13) لسنة 2008م بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي المعدل بالقانون رقم (19) لسنة 2020م، ولمخالفته لحجية الحكم الناقض الذي انتهى إلي أحقيتهما في فسخ عقود البيع على الخارطة المُبرمة بينهما وبين المُشتري، وذلك بإرادة المُطوِّر العقاري المُنفرِدة، وخصم ما لا يزيد على (40?) من قيمة الوحدات العقارية المُحددة في عقود البيع على الخارطة ، ولإهماله ثبوت إخلال المطعون ضده الأول بالتزامه بسداده باقي الثمن وبيان ما أصابهما من أضرار نتيجة لذلك، ولتقديره ومن بعده الحكم المطعون فيه تعويضاً جزافياً للمطعون ضده الأول دون بيان عناصر الضرر الذى اصابه بما يجعل التقرير غير جدير بالركون اليه للفصل فى موضوع الدعوى مما اضر بدفاعهما وهو مما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه .
وحيث أن هذا النعى مردود اذ من المقرر في قضاء الهيئة العامة لمحكمة التمييز بالقرار رقم (7) لسنة 2024م سنداً لنص المادة (11) من القانون رقم (13) لسنة 2008م بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي بإمارة دبي المعدلة بالقانون رقم (19) لسنة 2020م على أنه ولئن كان يحق للمطور الفرعي للمشروع- البائع- في اتخاذ اجراءات فسخ عقود بيع الوحدات العقارية المفرزة والمباعة على الخارطة فى حال إخلال المُشتري بالتزاماته بسداد الثمن الا أن ذلك لا يحول بين المشترى واللجوء إلى القضاء لإقامة دعوى ضد المطور الفرعي للمشروع بشأن ما يدعيه بعدم اتباع المطور الفرعي الإجراءات الصحيحة لإصدار وثيقة اخلاله في سداد ثمن البيع من دائرة الأراضي والأملاك وعدم إخلاله في تنفيذ التزاماته بسداد الثمن. وأن من المقرر -وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة- أنه في العقود الملزمة للجانبين إذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به وأن تقدير مبررات فسخ العقود الملزمة للجانبين وتحديد الطرف المقصر منهما في تنفيذ التزاماته أو نفي التقصير عنه من أمور الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع بما لها من سلطة فهم الواقع في الدعوى وتقدير أدلتها ومنها تقرير الخبير المنتدب، وأن عدم تنفيذ المتعاقد لالتزامه أو التأخير فيه يعد في حد ذاته خطأ يستوجب مسئوليته بما يحق معه للمتعاقد الآخر طلب التعويض عما لحقه من ضرر بسبب الاخلال في تنفيذ الالتزامات العقدية، وأن من المقرر -وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة- سداً لنص المادتين (282- 292) من قانون المعاملات المدنية أن استخلاص عناصر الحكم بالتعويض وتقديره من مسائل الموضوعية التي تستقل بتقديرها محكمه الموضوع دون رقابة عليها من محكمة التمييز طالما كان استخلاصها سائغاً وله أصل ثابت في الأوراق. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاؤه بانفساخ العقود موضوع الدعوى، وبإلزام الطاعنتين بالتضامن بأن تردا للطاعن الاول مبلغ ( 3.938.781) درهماً والفائدة ومبلغ (500000 ) درهم تعويض تأسيساً على ثبوت أن المشروع الذي تم بيع وحداته من المفترض أنه فندق أربع نجوم بيد أن الثابت من بيانات دائرة الأراضي والأملاك أنه مبنى تجاري وليس فندقي ولم يقدم ما يثبت الحصول على تصنيف محدد ليتطابق مع ما جاء في اتفاقيات الحجز من شروط وأحكام وتم تغير الاسم (سكاي بي هوتيل ات بيزنيس بي) وأن اجمالي الدفعات المسددة من المطعون ضده الاول مبلغ (3938781) درهماً بما يعادل 80 % من ثمن البيع، وأن الطاعنتين قد أخلتا في تنفيذ التزاماتهما بما يحق معه للمطعون ضده الاول واستخدام حقه في الحبس بعدم سداد ما تبقى من الثمن بما يثبت أن حصول الطاعنة مطور المشروع من دائرة الأراضي والأملاك على وثيقة صحة إجراءات فسخ لعقود المطعون ضده المشترى قد أصابها العوار ومشوبة بالبطلان ، وأن فسخها للعقود بإرادتهما المنفردة وإلغاء تسجيل الوحدات باسم المطعون ضده من السجل العقاري المبدئي وبيعها الى آخرين يؤدي إلى استحالة تنفيذ العقود مما يترتب عليه انفساخها بقوة القانون وإعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد بما يوجب الزام الطاعنتين برد ما قبضوه من ثمن البيع والزامها بالتعويض لجبر ما أصاب المشترى من أضرار ماديه تستوجب الجبر بالتعويض. وكان هذا الذي خلص اليه الحكم المطعون فيه سائغاً ومستمداً مما له أصل ثابت في الاوراق وكافياً لحمل قضائه ومتفقاً وتطبيق صحيح القانون وحجية الحكم الناقض بشأن بحثه مدى صحة الوثيقة الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 5-1-2022 م ومتضمناً الرد الكافي المسقط لكل ما أثاره الطاعنين، ولا ينال منه ما أثارته الطاعنتان بشأن تنفيذهما التزامهما في الميعاد المتفق عليه وتقديمهما للمحكمة شهادة عدم ممانعة باستقبال النزلاء بالفندق صادرة عن دائرة الاقتصاد والسياحة وشهادة تصنيف الفندق من فئة أربع نجوم والرخصة التجارية للشركة مشغلة الفندق محل التداعي، إذ إنه ولئن كانت الطاعنتان قد حصلتا على الموافقة اللازمة لتشييد المبنى الكائن به الوحدات محل التداعي وصدر لهما تراخيص البناء المطلوبة، كما صدرت للمبنى شهادة إنجاز، إلا أنهما لم تستوفيا باقي متطلبات التشغيل قبل اللجوء إلى دائرة الأراضي واستصدار وثيقة فسخ التعاقد بتاريخ 5-1-2022م إذ إن شهادة عدم الممانعة باستقبال النزلاء لم تصدر إلا بتاريخ 6-2-2025م ، كما صدرت الرخصة التجارية للشركة مشغلة الفندق بتاريخ 30-12-2024م ، في حين أن شهادة التصنيف الفندقي خلت من تاريخ الإصدار وتاريخ انتهاء الصلاحية، وفقاً لما ورد في تقرير الخبير الذي اطمأنت إليه المحكمة، وبالتالي تكون الطاعنتان قد أخلَّتا بالتزاماتهما تجاه المطعون ضده الأول إخلالاً سابقاً على لجوئهما إلى دائرة الأراضي والأملاك واستصدار وثيقة بتاريخ 5-1-2022 م بصحة فسخ عقود البيع بإرادتهما المنفرد، ويكون النعي على الحكم بما سلف لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً فيما لمحكمة الموضوع من سلطة استخلاصه تنحسر عنه رقابة هذه المحكمة متعيناً رده.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.
وحيث إن الطاعنين سبق لهما الطعن في ذات الدعوى بالطعن رقم834 لسنة 2024م تجارى فانه لا يستوفى منهما رسم ولا تأمين في الطعن الماثل اعمالاً لنص المادة (33) من القانون رقم (21) لسنة 2015م بشأن الرسوم القضائية لمحاكم دبي والمادة (181-2) من قانون الإجراءات المدنية لسنة 2022م وقرار الهيئة العامة لمحكمة التمييز في الطلب رقم 7 لسنة 2023م .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن وبإلزام الطاعنتين مبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة للمطعون ضده الاول .
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق