جلسة 26 من يناير سنة 1971
برياسة السيد المستشار الدكتور عبد السلام بلبع نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين: بطرس زغلول، وعباس حلمي عبد الجواد، وإبراهيم علام، ومحمد أسعد محمود.
-----------------
(22)
الطعن رقم 292 لسنة 36 القضائية
(أ) حكم. "تسبيب الحكم". "الأسباب الزائدة". إيجار. "إيجار الأماكن". اختصاص.
انتهاء الحكم إلى أن عقد الإيجار قد تضمن شروطاً من شأنها أن تضيف على عاتق المستأجر التزامات مقابل الانتفاع بالمباني التي صرح له بإقامتها، وغير ذلك من المزايا. إخضاعه هذه الالتزامات من حيث تقويمها والنزاع في موضوعها والاختصاص القضائي بشأنها للقواعد القانونية العامة دون القانون رقم 121 لسنة 1947. لا خطأ. تزيده فيما لم يكن له أثر على قضائه لا يعيبه.
(ب) إيجار. "إيجار الأماكن". عقد. "تكييف العقد".
انتهاء الحكم إلى أن الاتفاق الذي تضمنه عقد الإيجار في أحد بنوده يشمل أجرة المثل للمكان المؤجر كما يشمل مقابل عملية مالية أخرى، اعتباره هذا العناصر متداخلة بحيث لا يمكن الفصل بين إيجار المبنى ومقابل العملية المالية المذكورة، وأن النزاع في هذا الشأن قد أخرج عقد الإيجار عن نطاق القانون 121 لسنة 1947. تكييف سليم للعلاقة بين الطرفين، وتطبيق صحيح القانون.
(جـ) حكم. "حجية الحكم". قوة الأمر المقضي. إيجار. "إيجار الأماكن".
حكم صادر قبل الفصل في الموضوع. عدم فصله في تكييف العلاقة بين الطرفين بما يخرج النزاع أو لا يخرجه عن نطاق قانون إيجار الأماكن. لا حجية له في هذا الشأن.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 4042 سنة 1961 مدني كلي القاهرة، وقال بياناً لها إنه بموجب عقد مؤرخ 6/ 5/ 1959 استأجر من المطعون ضده المبنى الموضح بالصحيفة بأجرة شهرية مقدارها 38 جنيهاً لمدة خمس سنوات تبدأ من أول نوفمبر سنة 1959 لاستعماله مدرسة وأنه أدخل على المبنى عدة تعديلات من ماله الخاص حتى أصبح صالحاً لهذا الغرض، وإذ نما إلى علمه أن هذا المبنى كان مؤجراً بمبلغ 7 جنيهات و 700 مليم شهرياً بخلاف العلاوة القانونية وقدرها جنيه واحد و529 مليماً، فقد أقام دعواه بطلب تخفيض الأجرة التعاقدية من 38 جنيهاً إلى 9 جنيهات و529 مليماً اعتباراً من أول نوفمبر سنة 1959، وبتاريخ 10/ 2/ 1962 ندبت محكمة أول درجة خبيراً لتقدير أجرة العين المؤجرة على أساس أجرة المثل في إبريل سنة 1941 وإضافة الزيادة القانونية إلى هذه الأجرة وإذا كانت قد أجريت فيها إصلاحات أو تحسينات بمعرفة المطعون ضده فعلية بيانها وتحديدها وتقدير مقابل الزيادة في الأجرة عنها. باشر الخبير مهمته وقدم تقريراً انتهى فيه إلى تقدير أجرة العين محل النزاع بمبلغ عشرة جنيهات شهرياً. وقد استصدر الطاعن أمراً بتوقيع الحجز تحت يده وفاءً لمبلغ 1625 جنيهاً و200 مليم قيمة الفرق بين الأجرة المسماة في العقد وبين الأجرة التي حددها الخبير في تقريره عن المدة من 1/ 1/ 1959 حتى نهاية سبتمبر سنة 1964، وأفرد لهذا الطلب دعوى مستقلة قيدت برقم 4029 سنة 1965 مدني كلي القاهرة. وبعد أن ضمت المحكمة الدعويين حكمت في 13/ 11/ 1965 بتخفيض أجرة العين إلى مبلغ عشرة جنيهات شهرياً اعتباراً من أول نوفمبر سنة 1959 وبإلزام المطعون ضده بأن يؤدي للطاعن مبلغ 1625 جنيهاً و600 مليم وبصحة إجراءات الحجز التحفظي الموقع في 30/ 7/ 1965 وجعله نافذاً. استأنف المطعون ضده هذه الحكم بالاستئناف رقم 1610 سنة 82 ق القاهرة، ودفع الطاعن بعدم جواز الاستئناف لأن حكم محكمة أول درجة قد صدر منها في نزاع نشأ عن تطبيق القانون رقم 121 سنة 1947 فهو غير قابل لأي طعن. وفي 27/ 4/ 1966 قضت المحكمة برفض الدفع وبجواز الاستئناف وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وبالجلسة المحددة لنظره أصرت النيابة على رأيها.
وحيث إن الطعن بني على سببين ينعى الطاعن بالأول منهما وبالوجه الأول من السبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم مسخ عقد الإيجار الذي يحكم العلاقة بين الطرفين فقد تصور أنه وارد على أرض فضاء بأن قرر في صدر أسبابه التي أقام عليها قضاءه أن القانون رقم 121 سنة 1947 لا يسري على الأرض الفضاء مع أن الثابت من عقد الإيجار المشار إليه أن الأعيان المؤجرة أماكن مبنية ومستكملة البناء وهو ما لم ينكره المطعون ضده مما يتحقق معه انطباق القانون رقم 121 سنة 1947 على النزاع الذي يثور بين الطرفين، هذا إلى أن الحكم بعد أن أقام قضاءه على القاعدة المتقدمة أورد قاعدة أخرى مؤداها أنه لا انطباق للقانون رقم 121 لسنة 1947 في حالة اشتمال عقد الإيجار على تأجير مكان وعلى عملية مالية أخرى مرتبطة به ارتباطاً لا يقبل التجزئة، ويرى الطاعن أن الحكم وقد أقيم على الدعامتين مجتمعتين وانصراف على الرغم من ذلك إلى التحدث عن الدعامة الثانية وحدها ثم تبين فساد الدعامة الأولى، فإنه يكون قد افتقد الأساس القانوني بما يبطله ويعيبه بالخطأ في تطبيق القانون.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن ذلك أن الحكم المطعون فيه أورد في خصوص ما يثيره الطاعن قوله "إن من المبادئ المقررة قضاءً هو عدم سريان القانون رقم 121 لسنة 1947 على الأرض الفضاء ولو صرح المؤجر للمستأجر بإقامة بناء يصبح ملكاً للمؤجر بمجرد إقامته، بل حتى لو كان المستأجر قد أقام عليها مباني في تاريخ سابق على عقد الإيجار، كما قرر القضاء خروج العقد المشتمل على تأجير المكان وعملية مالية أخرى مرتبطة به ارتباطاً لا يقبل التجزئة عن نطاق أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947، وإن هذه المحكمة ترى - خلافا لما ذهبت إليه محكمة أول درجة - أن الشرط الوارد بعقد الإيجار تحت البند 21 والذي خول المستأجر الطاعن رخصة إقامة بناء علوي في العين المؤجرة وإضافة أبنية أخرى في الأرض الفضاء الملحقة بالمنزل وإزالة الأشجار على غير ذلك من التعديلات الشاملة المبينة بتقرير الخبير وفي أقوال الطرفين أمام الخبير، ترى هذه المحكمة أن كل ذلك يعتبر عملية مالية أخرى غير تأجير المكان مرتبطة به ارتباطاً لا يقبل التجزئة وأنه بمثابة شرط يضيف على عاتق المستأجر"الطاعن" عبئاً مالياً مستقلاً عن أجرة المثل لا يدخل في تقدير أجرة المثل ويخرج العقد المشتمل عليه عن نطاق أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947، كما أن النزاع الذي يدور بين طرفي العقد حول هذا الشرط لا يعتبر نزاعاً على الأجرة الخاضعة لأحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 ويكون في هذه الحالة خاضعاً للقواعد العامة من حيث موضوعه والاختصاص والإجراءات" ولما كان المستفاد من هذا الذي ذكره الحكم المطعون فيه أنه لم يعتبر عقد الإيجار وراداً على أرض فضاء وأن أسباب الحكم جاءت صريحة في أن هذا العقد قد تضمن شروطًا من شأنها أن تضيف على عاتق المستأجر التزامات مالية مقابل الانتفاع بالمباني التي صرح له بإقامتها ومقابل التصريح له بالتغير في شكل المبنى الأصلي وإقامة طابق علوي به وغير ذلك من المزايا. لما كان ذلك وكان الحكم قد بني على هذه الدعامة وحدها وأن ما ذكره في صدر أسبابه متعلقاً بالأرض الفضاء وعدم انطباق القانون رقم 121 لسنة 1947 عليها لم يكن له أثر على قضائه، فإن الحكم يكون قد بني على أساس قانوني صحيح إذا أخضع هذه الالتزامات الواردة بالعقد من حيث تقييمها والنزاع الذي يدور بين الطرفين حولها سواء بالنسبة لموضوعها أو الاختصاص القضائي بشأنها للقواعد القانونية العامة وأخرج هذا النزاع من نطاق القانون رقم 121 لسنة 1947 ويكون النعي على الحكم بالخطأ في تطبيق القانون في هذا الخصوص على غير أساس.
وحيث إن حاصل الوجهين الثاني والثالث من السبب الثاني أن الحكم المطعون فيه أخطأ في تطبيق القانون إذ كيف الشرط الوارد بالبند الحادي والعشرين من عقد الإيجار المحرر بين الطرفين بأنه يشتمل على عملة مالية أخرى غير تأجير المكان مرتبطة به ارتباطاً لا يقبل التجزئة، هذا في حين أن نص هذا البند لا يمكن أن يحمل إلا على محل التحفظ بين طرفي العقد فأحتاط المستأجر بأن جعل من حقه إنشاء المباني اللازمة للمدرسة واحتاط المؤجر بأن جعل تكاليفها على حساب المستأجر بغير أجرة عنها، وإذ ورد النص على هذه الصورة فإنه لا يخرج عقد الإيجار عن طبيعته من أنه ينصب على أماكن مبنية سكنية، وأن ما قام به الطاعن من إنشاءات لا يشكل عملية أخرى غير تأجير المكان، غير أن الحكم المطعون فيه خالف هذا التكييف وهو ما يعيبه بالخطأ في تطبيق القانون، ويضيف الطاعن أنه مما يدل على أن نية الطرفين قد انصرفت إلى اعتبار العقد موضوع الدعوى عند إيجار أماكن أن المطعون ضده لم يتمسك أمام محكمة أول درجة بأنه عقد آخر حتى صدر الحكم في الدعوى بندب خبير لتحقيق أجرة المثل على أساس أن العقد عقد إيجار أماكن، وإذا لم يستأنف المطعون ضده هذا القضاء فقد أصبح نهائياً في خصوص تكييف العلاقة بين الطرفين ويكون الحكم المطعون فيه قد ناقض حكماً سابقاً حائزاً لقوى الشيء المحكوم فيه.
وحيث إن النعي في شقه الأول غير سديد، ذلك أن الحكم المطعون فيه إذ قضى بعدم انطباق القانون 121 لسنة 1947 قد استند في ذلك - وعلى ما سلف البيان في الرد على السبب السابق - إلى أن الاتفاق الذي تضمنه عقد الإيجار في البند الحادي والعشرين منه يشمل أجرة المثل للمكان المؤجر كما يشمل مقابل عملية مالية أخرى خول المؤجر بمقتضاها المستأجر حق البناء بالأرض الفضاء الملحقة بالمبنى والتغير في شكله وإزالة مبان وأشجار وإقامة طابق علوي به إلى غير ذلك مما أثبه الخبير في تقريره. وإذ يبين من الحكم المطعون فيه أنه اعتبر هذه العناصر متداخلة بحيث يتعذر التفرقة بينها والفصل بين مقابل إيجار المبنى بالحالة التي كان عليها وقت التأجير ومقابل الانتفاع بهذه المزايا لأن أجرة المثل قد اختلطت اختلاطاً لا يمكن فصله عن المقابل المالي للمزايا المشار إليها طالما أن الطاعن لم يثبت أن تقدير الإيجار على النحو الوارد بالعقد قد اتخذ ذريعة للتحايل على أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى أن الشرط الذي يدور حوله النزاع قد أخرج عقد الإيجار من نطاق القانون رقم 121 لسنة 1947 فإنه يكون قد كيف العلاقة بين الطرفين تكييفاً سليماً وخلص إلى نتيجة صحيحة ويكون النعي عليه بهذا الشق في غير محله. والنعي في شقة الثاني مردود بأنه لما كان يبين من الاطلاع على الحكم الصادر من محكمة أول درجة قبل الفصل في الموضوع والمودعة صورته الرسمية بملف الطعن أنه لم يقطع في تكييف العلاقة بين الطرفين وما إذا كانت المزايا المالية التي تضمنها العقد متداخلة أو غير متداخلة في أجرة المثل بما يخرج النزاع أولاً يخرجه عن نطاق القانون رقم 121 لسنة 1947- على النحو السالف بيانه - في الرد على السبب السابق. لما كان ذلك فإن النعي على الحكم المطعون فيه بمخالفته الحكم سابق حائز لقوة الشيء المحكوم فيه يكون على غير أساس.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق