الطعن 268 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 8 / 5 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 08-05-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 268 لسنة2023 طعن عقاري

طاعن:

شركة سيمفوني تاورز 2 ديفيلوبمنت ليمتد
شركة مجموعة سيمفوني تاورز 3 ديفيلوبمنت ليمتد

مطعون ضده:

روفي توين تاورز ليمتد

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2022/1033 استئناف عقاري
بتاريخ 27-02-2023

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعنتين " شركة سيمفوني تاورز 2 ديفيلوبمنت ليمتد ، شركة مجموعة سيمفوني تاورز 3 ديفيلوبمنت ليمتد " أقامتا الدعوى رقم 100 لسنة 2022 عقاري كلي على المطعون ضدها " روفي توين تاورز ليمتد " بطلب الحكم ببطلان اتفاقيات بيع الوحدات رقم( A- 109 /A- 112 /A- 204 /A- 404 /A- 1205 /A- 1309 /A- 909 /B- 105 /B- 301 /B- 409 /B- 509 /B- 1204 /B- 1212 /B- 1605 ) لعدم تسجيل الوحدات المبيعة باسم المشتري وفقا للقانون ، وبإلزام المطعون ضدها بأن تؤدي إليهما مبلغ 33,223,060 درهم يشمل مبلغ11,042,390درهم قيمة ثمن تلك الوحدات المسدد منهما ومبلغ 12,180,670 درهم كتعويض الضرر عن الكسب الفائت نتيجة عدم تسليم الوحدات برغم سداد كامل الثمن، وذلك بالإضافة إلى مبلغ 10,000,000درهم كتعويض عن الأضرار المعنوية والأدبية ، و على سبيل الاحتياط الكلي ندب خبير هندسي تكون مهمته الانتقال إلى موقع المشروع روفي توين تاورز بمدينة دبي الرياضية والكائن بالقطعة رقم R 9-8 واثبات حالة المشروع على الأرض وما إذا كان قيد الإنجاز وحالة العمل بالمشروع والقائم عليها وصفته ونسبة الإنجاز وميعاد التسليم المتوقع ، وقالتا بياناً لذلك إنه بتاريخ 2/7/2009تم توقيع 14 اتفاقية بيع وشراء وحدات عقارية بين كلا من الطاعنتين كمشتري مشترك والمطعون ضدها كبائع للوحدات سالفة البيان بمشروع روفي توين تاورز بالقطعة رقم R 9-8 وفق الأرقام المبينة سلفا لقاء ثمن مقداره 11,042,390 درهم وقد قامتا بسداد الثمن وفقا للعقد خصما من دين مستحق لهما عليها وبالتالي فإن كامل الثمن مدفوع بنسبة 100% وفقا لما هو ثابت بالعقود وقد تعهدت المطعون ضدها وفقا لنص البند (6) من الاتفاقية على أن يكون تاريخ الإنجاز للمشروع في يونيو 2010 وعلى أن تقوم بكافة الأمور اللازمة لتسجيل هذه الاتفاقية في السجل العقاري المؤقت لدى دائرة الأراضي والأملاك بدبي إلا أنه بالاستعلام عما إذا كانت الوحدات محل التداعي قد تم تسجيلها من عدمه ثبت عدم تسجيلها وهو ما يعني إخلالها بالتزاماتها مما ترتب عليه بطلان وانعدام العقد محل الدعوى وإلحاق الضرر بهما ومن ثم فقد اقامتا الدعوى قررت المحكمة إحالة الدعوى للدائرة العقارية الجزئية للاختصاص القيمي ، وبعد الإحالة وبتاريخ 27/10/2022 حكمت المحكمة بعدم اختصاص المحكمة ولائياً بنظر الدعوى، وبإحالتها بحالتها إلى اللجنة القضائية المختصة وفقا لأحكام المرسوم رقم 33 لسنة 2020 ، استأنفت الطاعنتان هذا الحكم بالاستئناف رقم 1033 لسنة 2022 عقاري وبتاريخ 27/2/2023 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف.
طعنت الطاعنتان على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 268 لسنة 2023 بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 28/3/2023 طلبتا فيها نقض الحكم ، ولم تقدم المطعون ضدها مذكرة بدفاعها وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنتان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك تقول إن اللجنة القضائية الخاصة بالمشاريع الملغاة قد أصدرت بتاريخ 20/10/2022 حكمها في الدعوى رقم 3 لسنة 2022 بشأن مشروع روفي توين تاورز- الكائن به الوحدات العقارية موضوع النزاع وقضت باستحواذ مطور آخر هو شركة مارس للتطوير العقاري على ذلك المشروع وإعادة تفعيله ، ومن ثم فقد حل المطور الجديد محل المطور البائع في التزاماته وتكون مهمة اللجنة سالفة البيان قد انتهت بالنسبة لهذا المشروع لخروجه من عداد المشاريع الملغاة وينحسر النزاع الماثل عن اختصاص تلك اللجنة وينعقد لمحاكم دبي ، وإذ خالف الحكم المطعون قيه هذا النظر وقضى باختصاص اللجنة بنظر النزاع الراهن فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الاختصاص الولائي من النظام العام ويعتبر مطروحا دائما علي المحكمة ، وأن المحاكم العادية هي صاحبة الولاية العامة للقضاء فتختص بالفصل في كافة المنازعات أياً كان أطرافها، مالم يكن الاختصاص بالفصل فيها مقررا بنص الدستور أو القانون لجهة أخرى استثناء، وأي قيد يضعه المشرع للحد من اختصاص القضاء العادي يعتبر استثناء وارداً على أصل عام ومن ثم يجب عدم التوسع في تفسيره ، كما من المقررأن انعقاد اختصاص اللجنة القضائية الخاصة لتصفية المشاريع العقارية الملغاة في إمارة دبي وتسوية الحقوق بالطلبات والدعاوي ـ مناطه ـ صدور قرار بإلغاء المشاريع العقارية الكائن بها وحدات التداعي من دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري بها ، أو ثبوت توقف المشروع توقفاً تاماً بموجب تقرير من مؤسسة التنظيم العقاري أو إحالته ـ المشروع المتوقف ـ من المؤسسة إلى اللجنة ، وكان النص في المادة رقم (1) من المرسوم بقانون رقم 33 لسنة 2020 ـ بشأن اللجنة القضائية الخاصة للمشاريع العقارية غير المكتملة والملغاة في إمارة دبي ـ على أنه " تكون للكلمات والعبارات التالية حيثٌما وردت في هذا المرسوم المعاني المبينة إزاء كل منها ما لم يدل سياق النص على غير ذلك:....المؤسسة :مؤسسة التنظيم العقاري. ، اللجنة القضائية :اللجنة القضائية الخاصة للمشاريع العقارية غير المكتملة والملغاة بإمارة دبي. ، المشروع العقاري غير المكتمل :المشروع العقاري الذي تم المباشرة ببنائه إلا أنه توقف لأسباب تعود إلى المطور العقاري أو المشتري أو لأي سبب آخر. ، المشروع العقاري الملغي :المشروع العقاري الذي يتحقق بشأنه أي حالة من الحالات التي يجوز معها إلغاؤه بموجب التشريعات السارية في الإمارة ، أو الذي يتم إحالته إلى اللجنة القضائية ولم تنته بعد أعمال تصفيته." ، والنص في المادة رقم (6) من ذات المرسوم على أنه " تختص اللجنة القضائية بما يلي :.....2ـ النظر والفصل في الدعوى والطلبات والأوامر التي يكون محلها أو سببها مشروع عقاري غير مكتمل .3ـ النظر والفصل في الدعاوى والطلبات والأوامر التي يكون محلها أو سببها المشاريع العقارية الملغاة أو تصفيتها. 4ـ النظر في المشاريع العقارية غير المكتملة التي تٌحال إليها من المؤسسة وإصدار القرارات اللازمة بشأن إسناد مهمة إعادة استكمال المشروع العقاري غير المكتمل إلى مطور آخر.......6ـ تحديد حقوق وواجبات كل من المطور العقاري المنقول منه المشروع العقاري غير المكتمل والمطور العقاري الذي سيتولى إعادة استكمال المشروع العقاري غير المكتمل.....8ـ تحديد حقوق المستثمرين والمشترين المرتبطة بالمشروع العقاري غير المكتمل." والنص في المادة رقم (9) منه على أنه " أ ـ تتولى المؤسسة في سبيل تمكين اللجنة القضائية من القيام بالمهام المنوطة بها والمتعلقة بالمشاريع العقارية غير المكتملة تقديم تقرير مٌفصل عن المشروع العقاري غير المكتمل مٌبيناً به ما يلي :....2ـ الحلول المقترحة للتعامل مع المشروع العقاري غير المكتمل بما في ذلك تحديد المطور العقاري الذ سيتولى إعادة استكمال المشروع العقاري غير المكتمل .....ب ـ يكون للمؤسسة وقبل قيام اللجنة بموجب أحكام هذا المرسوم بإتمام تصفية المشاريع العقارية الملغاة أن تطلب من اللجنة سحب هذه المشاريع لإعادة دراستها وبيان مدى إمكانية إعادة استكمالها أو.....جـ ـ تقوم المؤسسة برفع تقرير مفصل إلى اللجنة بشأن المشاريع العقارية الملغاة التي تطلب اللجنة سحبها وفقاً لأحكام الفقرة (ب) من هذه المادة لتتولى اللجنة اتخاذ الإجراءات والقرارات اللازمة بشأنها." مفاده أن مناط اختصاص اللجنة القضائية الخاصة بالمشاريع العقارية غير المكتملة والملغاة بإمارة دبي ـ وهو اختصاص استثنائي قرره المشرع خروجاًعن الأصل العام المقرر باعتبار المحاكم صاحبة الولاية العامة للفصل في المنازعات ومن ثم يجب عدم التوسع في تفسيره ـ أن يكون النزاع بشأن مشروع عقاري غير مكتمل أي توقف العمل به قبل إنجازه توقفاً تاماً ومٌقدم من مؤسسة التنظيم العقاري إلى اللجنة بشأنه تقرير مفصل أو تحقق بشأنه حالة من حالات إلغاؤه بموجب التشريعات النافذة في إمارة دبي أو تمت إحالته من قبل المؤسسة إلى اللجنة ولم تنته بعد أعمال تصفيته ، فإذا ما أسندت اللجنة ـ بناء على تقرير من المؤسسة ـ مهمة استكمال وإنجاز المشروع المتوقف غير المكتمل أو الملغي إلى مطور آخر ليحل محل المطور السابق ويبعث في المشروع الحياة من جديد وحددت حقوق وواجبات المطور العقاري المنقول منه المشروع والمطور الذي سيتولى إعادة استكماله وحقوق المستثمرين والمشترين المرتبطة بالمشروع ، فإن المشروع عندئذ ـ وفقاً للتعريفات الواردة بالمادة رقم (1) من المرسوم سالف البيان ـ لا يصدق عليه وصف المشروع المتوقف غير المكتمل أو الملغي وتنتهي ولاية اللجنة عليه وينحسر اختصاصها عن النزاعات المتعلقة به ـ لا سيما مع خلو المرسوم بقانون رقم 33 لسنة 2020 سالف البيان من نص جلي قاطع الدلالة يمنح اللجنة مهام وصلاحيات بخصوص المشروع عقب استحواذ المطور الجديد عليه وحلوله محل المطور القديم وقيامها بتحديد حقوق وواجبات أطراف المشروع ـ وينعقد الاختصاص بنظرها للمحاكم صاحبة الاختصاص الأصيل والولاية العامة بنظر الأقضية والمنازعات وهو الأمر الذي يتفق مع غرض المشرع من اصدارالمرسوم رقم 33 لسنة 2020 سالف البيان ـ حسبما يبين من جماع نصوصه ـ وهو حفظ وضمان حقوق جميع الأطراف في المشاريع العقارية الملغاة أو غير المكتملة بإعادة استكمالها أو تصفيتها ، كما من المقرر أن الحكم يكون معيبا بالفساد في الاستدلال إذا لحقت بأسبابه عيوب تمس سلامة الاستنباط ـ وهو يتحقق إذا استندت المحكمة في قضائها إلى أدلة غير صالحة ـ من الناحية الموضوعية أو القانونية ـ للاستدلال بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية الثابتة في أوراق الدعوى ومستنداتها أو إلى استخلاصها للنتيجة من مصدر غير موجود أو موجود ولكن لا يؤدي إلى هذه النتيجة ، لما كان ذلك وكان البين من مطالعة الملف الإلكتروني للطعن أن مشروع " روفي توين تاورز" ـ الكائن به الوحدات العقارية موضوع الدعوى الراهنة ـ القائم على تطويره شركة روفي توين تاورز ذ.م.م.تم إلغاؤه من قبل مؤسسة التنظيم العقاري بتاريخ 22/5/2014 لتوقف المطور عن الانشاء منذ 14/6/2012 ، وبتاريخ 20/10/2022 أصدرت اللجنة القضائية الخاصة بالمشاريع العقارية غير المكتملة والملغاة حكماً في الدعوى رقم 3 لسنة 2022 باستحواذ شركة مارس ستار للتطوير العقاري ذ.م.م على ذلك المشروع لاستكماله وانجازه وإعادة تسجيل وتفعيل المشروع باسمها وحلولها محل المطور السابق في كافة الحقوق والالتزامات المبينة بالحكم ، كما حدد الحكم التزامات المشتريين في المشروع ، ومن ثم فإنه بصدور ذلك الحكم ـ ووفقاَ للسياق القانوني المتقدم سرده ـ تنتهي ولاية اللجنة على المشروع موضوع الحكم وينحسر اختصاصها عن المنازعات المتعلقة به وينعقد الاختصاص بنظرها للمحاكم صاحبة الولاية العامة للقضاء ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى اختصاص اللجنة سالفة البيان بنظر النزاع الراهن تأسيسا على تعلقه بمشروع ملغي ، وعلى أن الشركة التي استحوذت على المشروع تقوم بتنفيذه تحت أشراف اللجنة ، وعلى أن الطاعنتين قد اقامتا الدعوى على المطور السابق للمشروع وليس المطور الجديد ، في حين أن المشروع الكائن به وحدات النزاع ـ حسبما تقدم بيانه ـ وبعد استحواذ مطور جديد عليه لمباشرة تنفيذه لا يصدق عليه وصف المشروع الملغي ، وبالرغم من خلو نصوص المرسوم بقانون رقم 33 لسنة 2020 من نص قاطع الدلالة يعطي اللجنة حق وصلاحية الإشراف على تنفيذ المطور الجديد للمشروع بعد الاستحواذ عليه وتحديد اللجنة حقوق وواجبات أطرافه ، وبالرغم من أن ما أورده الحكم بخصوص أطراف الدعوى الماثلة يٌعد أمراً متعلقاً بموضوع الدعوى ومن ثم يكون مجال بحثه في مرحلة تالية لتقرير اختصاص المحكمة بنظر النزاع ، ومن ثم فإن الحكم يكون مشوباً بالفساد في الاستدلال الذي جره إلى الخطأ في تطبيق القانون مما يوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما تقدم يتعين إلغاء الحكم المستأنف والقضاء باختصاص محكمة أول درجة بنظر الدعوى وبإعادتها إلى محكمة أول درجة للحكم فيها عملاً بالمادة رقم 168 من قانون الإجراءات المدنية رقم 42 لسنة 2022.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه، وألزمت المطعون ضدها المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة، وفي موضوع الاستئناف رقم1033 لسنة 2022 عقاري بإلغاء الحكم المستأنف وباختصاص محكمة أول درجة بنظر الدعوى وبإعادتها إلى محكمة أول درجة للحكم فيها، وألزمت المستأنف ضدها المصروفات ومبلغ ألف درهم مقابل اتعاب المحاماة.