الطعن 207 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 6 / 6 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 06-06-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 207 لسنة2023 طعن عقاري

طاعن:

ذا هارت اوف يورب للاستثمار أي بي سي
جي كي بروبرتيز ش.ذ.م.م
تي اتش او إي للتطوير العقاري ش.ذ.م.م

مطعون ضده:

راجيش رانجناني رانجناني جورداس
شندر براكاش رنجناني
جوزيف كليندينست

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2022/1117 استئناف عقاري
بتاريخ 09-02-2023

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث إن الطعن قد استوفي اوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهما الأول والثاني ( راجيش رانجناني رانجناني جورداس ، شندرا براكاش رانجناني) اقام علي الطاعنين ( تي اتش او إي للتطوير العقاري " ش ذ م م " ، جي كي بروبرتيز " ش ذ م م " ، ذا هارت اوف يوروب للإستثمار " أي بي سي " ، والمطعون ضده الثالث " جوزيف كليند ينست ") الدعوي رقم 535 لسنة 2022 عقاري جزئي - امام محكمة دبي الابتدائية - بطلب الحكم : أصلياً : بطلان استمارة حجز الوحدة رقم (403 MR - بمشروع فندق مونت رويال المحول الى الوحدة رقم ( ( THOE-PF-4003 بمشروع فندق بورتو ، مع إلزام المدعي عليهم متضامنين برد مبلغ 997.854 درهم والفائدة بواقع 12% من تاريخ سداد كل قسط وحتى تمام التنفيذ مع ما يترتب على ذلك من اثار ، واحتياطياً: فسخ استمارة الحجز الوحدة ورد المبلغ محل المطالبة والفائدة بواقع 12% من تاريخ سداد كل قسط وحتى تمام التنفيذ، مع ما يترتب على ذلك من اثار ? وذلك على سند من ان المدعي عليه الثالث (جوزيف كليندينست) هو مالك لمجموعة كليندينست العقارية، التي يندرج تحتها باقي الشركات المدعي عليها ، وقد عرض عليهما في غضون عام 2014 شراء الوحدة رقم 403 MR - بفندق مونت رويال- المزمع اقامته على جزيرة بجزر العالم بأمارة دبي ، وبتاريخ 21/1/2014 ابرما مع المدعي عليها الاولي (تي اتش أو إي للتطوير " ش ذ م م ") استمارتي حجز الوحدة عن طريق المدعي عليها الاولي (جي كي بروبرتيز " ش ذ م م ") وقد سددا الأقساط من الأول حتى الثالث عن كل وحدة بإجمالي قدره 997،854 درهم وعلي أن يتم سداد القسط الأخير عند التسليم المحدد في 31/12/2016 ، وبعد توقيع استمارتي الحجز وبتاريخ 17/3/2017 أصدرت المدعي عليها الثانية (ذا هارت اوف يورب للاستثمار أي بي سي) توضح فيه الهيكل التنظيمي للشركات المدعي عليها وملكية وعائديه الشركات الي المدعي علية الثالث ، وكيفية الاستفادة من الوحدات التي سيتم شرائها من المدعي عليها الاولي ، وبتاريخ 30/5/2019 أرسلت لهما المدعي عليها الأولى (اشعار ائتمان) بقيامها بتحويل المبالغ المسدد عن الوحدة رقم 403 MR بمشروع فندق مونت رويال، الى مشروع جديد وهو فندق بورتو فينو الوحدة رقم THOE-PF-4003 ، الا انهم لم يقيموا المشروع المتعاقد علية (فندق مونت رويال) ، وعدم تسجيل الوحدتين بالسجل العقاري المبدئي سواء بالمشروع المتعاقد عليه أو بالمشروع الجديد ? ومن ثم كانت الدعوي ? دفع المدعي عليهم الاولي والثانية والرابع بعدم قبول الدعوي بالنسبة لهم لرفعها علي غير ذي صفة ، دفعت المدعي عليها الثالثة بعدم اختصاص المحكمة بنظر الدعوي لاختصاص محاكم وقانون جزر الكايمن بنظرها ، ندبت المحكمة خبيرا ، وبعد أن اوده تقريره ، حكمت المحكمة حضورياً بجلسة 24/11/2022 : أولاً : برفض الدفع المبدئ من المدعى عليها الأولى والثانية بعدم قبول الدعوى قبلها لرفعها على غير ذي صفة. ثانياً: بقبول الدفع المبدئ من المدعى عليه الرابع بعدم قبول الدعوى قبله لرفعها على غير ذي صفة. ثالثاً: برفض الدفع المبدئ من المدعى عليها الثالثة بعدم اختصاص محاكم دبي ولائياً بنظر الدعوى. رابعاً: بفسخ العقد المعنون (اتفاقية الاكتتاب) المؤرخ في 19/3/2014 سند التداعي، وبإلزام المدعى عليهم الأولى (تي اتش او اي للتطوير العقاري " ش ذ م م ") والمدعى عليها الثانية (جي كي بروبرتيز " ش ذ م م ") والمدعى عليها الثالثة (ذا هارت اوف يورب للاستثمار أي بي سي) بأن يؤدوا للمدعيين بالتضامن فيما بينهما مبلغ وقدره 959,475 درهم والفائدة بواقع 5% سنوياً اعتباراً من تاريخ المطالبة القضائية الحاصلة في 15/7/2022 وحتى تمام السداد - استأنف المدعي عليهم الثلاثة الاول ذلك الحكم بالاستئناف رقم 1117 لسنة 2022 عقاري ، كما استأنفه المدعيان فرعياً ، قضت المحكمة حضورياً بجلسة 9/2/2023 : في موضوع الاستئنافين برفضهما و بتأييد الحكم المستأنف ? طعن المدعي عليهم الثلاثة الاول في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 23/2/2023 بطلب نقضه ، قدم المطعون ضدهما الأول والثاني مذكرة رد في الميعاد طلب في ختامها رفض الطعن ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم بغير مرافعة.
وحيث أن الطعن أقيم علي أربعة أسباب - حاصل النعي بالسببين الأول والثاني منها - علي الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق والفساد في الاستدلال والاخلال بحق الدفاع ? إذ قضي بتأييد الحكم المستأنف فيما انتهي اليه برفض دفع الطاعنتين الاولي والثانية بعدم قبول الدعوي بالنسبة لهما لرفعها علي غير ذي صفة علي قالة جواز تعدد أصحاب المشروع الواحد رغم عدم توقيع الطاعنة الاولي علي اتفاقية التداعي الصادرة من الطاعنة الثالثة ، كما أن الطاعنة الثانية تتوقف مسئوليتها حسب استمارة الحجز بمجرد ابرام اتفاقية الاستثمار من الطاعنة الثالثة ، ولا ينال من ذلك ما اورده الحكم من ان الطاعنة الثانية لم تقدم ما يفيد قيامها بتحويل المبالغ المستلمة من المطعون ضدهم للطاعنة الثالثة ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي مردود ? ذلك انه من المقرر - وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة ? ان المدعي هو الذي يحدد نطاق الخصومة في الدعوى من حيث اشخاص المدعى عليهم موضوع الدعوى وسببها ولا يجوز للمحكمة من تلقاء نفسها أن تخرج عن هذا النطاق ، وان العبرة في الطلبات المطروحة على المحكمة التي يتعين عليها الفصل فيها بحقيقة المقصود منها والسبب القانوني الذي ترتكز عليه ووفقاً لآخر طلبات الخصوم في الدعوى ، و من المقرر- عملا بمفاد نص المادة (250) من قانون المعاملات المدنية - انه ولئن كان انصراف أثار العقد قاصرة على أطرافه عملا بمبدأ نسبية أثر العقد ، إلا أنه من الجائز - في مجال الاستثمار العقاري - تعدد أصحاب المشروع الواحد رغم تعدد واختلاف الذمم المالية لكل منهم ، إذ لا يمنع ذلك من اشتراكهم البعض في مشروع مشترك بما يرتب المسئولية لهم جميعاً عن الالتزامات الناشئة عنه وذلك بالتضامن أو الانفراد لوحدة مصدر الالتزام ، وهوما تستخلص قيامه محكمة الموضوع من وقائع الدعوى والملابسات المحيطة والتي لها تقدير القرائن القضائية فلها أن تأخذ بأي قرينة متى كان استخلاصها سائغا والمجادلة في ذلك هي مجادلة موضوعية تنحسر عنها رقابة محكمة التمييز ، ومن المقرر - أن الصفة في الدعوى تقوم بالمدعى عليه متى كان الحق المطلوب موجودا في مواجهته باعتبار أنه صاحب شأن فيه والمسئول عنه أصالة أو تبعا أو مشتركا في المسئولية عنه حال ثبوت أحقية المدعى له - لما كان ذلك ? وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه برفض الدفع بعدم قبول الدعوي لرفعها علي غير ذي صفة " محل النعي المطروح " علي ما أورده بمدوناته من ان [[ ... ، وحيث أنه عن الدفع المبدى من المدعى عليها الأولى (تي اتش او اي للتطوير العقاري ذ.م.م ) بعدم قبول الدعوى قبلها لانعدام صفتها ، ... ، كان الثابت من المستندات ومن تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن المدعى عليها المذكورة هي البائعة للمشروع عين التداعي (فندق بورتوفينو) والمطور الفرعي له وفقاً للثابت من إفادة دائرة الأراضي والأملاك ، وهى مالك أرض المجمع الفندقي وفقا لما جاء في مذكرة الطرح ، وكما جاء في نص البند (4) "نظرة عامة على استراتيجية وهيكل الاستثمار" من مذكرة الطرح : على أنه (ستقوم الشركة المعروفة باسم شركة تي اتش أو إي للتطوير العقاري " ش.م.م " بتطوير مونت رويال على قطعة الأرض التي تقع في الجزيرة الرئيسية في أوروبا ، وهي إحدى جزر العالم (الأرض) ، وكما قامت الشركة بإصدار إيصالات سداد بالمبالغ المسددة من المدعيين ، بما تنعقد معه صفة المدعى عليها الأولى، الأمر الذي حاصله القضاء برفض الدفع بعدم قبول الدعوى قبلها لانعدام صفتها ، وحيث أنه عن الدفع المبدى من المدعى عليها الثانية (جي كي بروبرتيز " ش.ذ.م.م ") بعدم قبول الدعوى قبلها لانعدام صفتها، فهو مردود، وكان الثابت من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن المدعيين قاما بتوقيع استمارة حجز بتاريخ 21/1/2014 معها وفقا لمستند رقم (9) الذي يحمل ختم الشركة ، كما تبين للخبرة من قسيمة إيصال رقم JKP0154) ) صادرة من المدعى عليه الأول لإيداع حجز بتاريخ 21/1/2014 بقيمة 230,274 درهم وهي قيمة القسط الأول للسهم رقم (403) ، ولا ينال من ذلك ما تنعاه المدعى عليها الثانية بأن مسؤوليتها تتوقف ما يتعلق بنموذج مستند الحجز بمجرد أبرام اتفاقية الاستثمار - مذكرة الطرح واتفاقية الاكتتاب - إذ أنها لم تقدم أمام هذه المحكمة قيامها بتحويل المبالغ المستلمة من المدعيين للمدعى عليها الثالثة ]] وكان هذا الذي خلص اليه الحكم سائغاً مما له اصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون، فأن النعي ينحل الي جدل موضوعي فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في استخلاص الصفة في الدعوي مما لا يجوز اثارته امام محكمة التمييز ، ومن ثم يكون غير مقبول .
وحيث أن حاصل النعي بباقي أسباب الطعن - علي الحكم المطعون فيه - التناقض والخطأ في تطبيق القانون والاخلال بحق الدفاع - إذ كيف اتفاقية التداعي بأنها عقد شراء اسهم من شركة استثمارية في المشروع العائد للطاعنة الثالثة ثم قضي بالفسخ للتأخير في إنجاز المشروع وثبوت الأخلال بالالتزامات دون ان يبين ماهية تلك الالتزامات أو مصادرها ، ودون بحث دفاعهم المتعلق بعدم سداد المطعون ضدهما الأول لكامل قيمة القسط الثالث وقدره 383،790 درهم المستحق وفقاً للمحدد عند بدء التشييد المحدد له بتاريخ 30/3/2015 ، الذي تأخر حتي تاريخ 3/8/2015 لعدم منح السلطات التراخيص اللازمة لاستكمال مراحل المشروع وتعرض المشروع لظروف طارئة واستمر العمل بالمشروع حتى تاريخ الان ووصلت نسبة الإنجاز حسب دائرة الأراضي والاملاك 81% تقريبا ، وقد سددا منه فقط مبلغ 345,411 درهم بتاريخ 23/4/2019 بعد مرور أربع سنوات علي تاريخ استحقاقه فيكونا هما من اخلا بالتزاماتهما ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي مردود في جملته - ذلك انه من المقرر وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة - أن المناط في تكييف العقود هو بما عناه المتعاقدان منها دون اعتداد بما أطلقاه عليها من تسمية ، ومن المقرر ايضاً - أن استخلاص اثبات أو نفي الخطأ التعاقدي من جانب أي من طرفي العقد ومدي تقصير المطور في تنفيذ العقد الذي يفضي إلى إجابة المشتري إلى طلبه بفسخ العقد وتقدير مبررات فسخ العقد الملزم للجانبين هي من سلطة محكمة الموضوع طالما كان استخلاصها سائغا ، ومن المقرر أيضا - أن لمحكمة الموضوع سلطة تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث الأدلة والمستندات المقدمة فيها وفي تقدير ما يقدم إليه منها وتقدير عمل الخبير والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه واستخلاص الحقيقة منها متى كان استخلاصها سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق - لما كان ذلك - وكان الحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه بتأييد الحكم المستأنف بفسخ اتفاقية التداعي ورد المسدد من الثمن علي ما أورده بمدوناته من أن [[ وكان الثابت للمحكمة من واقع أوراق الدعوى ومستنداتها ومن تقرير الخبير فيها ان المستأنف ضدهم اصليا قاما بتاريخ 21/1/2014 بتوقيع استمارة حجز على السهم رقم 403 في فندق مونت رويال بمبلغ وقدره 1,918,950 درهم والتي نصت على أن (يرغب المشتري في تقديم عرض شراء أسهم في الشركة الاستثمارية التي تملك حقوقا لشركة المدعى عليه الرابع) وبتاريخ 17/3/2014 قاما بإبرام اتفاقية "مذكرة الطرح" مع المدعى عليها (شركة ذا هارت اوف يورب للاستثمار أي بي سي)، والتي تشكل محفظة مونت رويال المنفصلة ، وتتعلق مذكرة الطرح الماثلة بطرح أسهم المشاركة في شركة (ذا هارت أوف يوروب للاستثمار أي بي سي (شركة محفظة منفصلة) ، سيتم استثمار جميع أصول المحفظة -بشكل كبير- من قبل الشركة في تطوير وبناء وتشغيل فندق مونت رويال فاميلي، وهو فندق خمس نجوم مقام على جزيرة كجزء من مشروع تطوير أوسع في جزر العالم باسم: "قلب أوروبا". وأنه ستقوم الشركة المعروفة باسم شركة تي اتش أو إي للتطوير العقاري ش.ذ.م.م (المدعى عليه الرابع) بتطوير مونت رويال على قطعة الأرض التي تقع في الجزيرة الرئيسية في أوروبا، وهي إحدى جزر العالم (الأرض). وبتاريخ 19/3/2014 قام المدعيان بتوقيع اتفاقية اكتتاب للسهم رقم 403. بتاريخ 19/5/2022 قام المدعيان بالاستعلام عن مشروع مونت رويال لدائرة الأراضي والأملاك حيث ردت الدائرة أن المشروع كان مقرر اقامته بجزر العالم-دبي، وجاء في الاستعلام (رقم الشقة/الفيلا) MR-403 . وقد انتهى الخبير صائباً الى أنه وفقا للمستندات المقدمة بين يدي الخبرة وإفادة دائرة الأراضي والأملاك تبين أن مشروع مونت رويال فاميلي المتفق عليه والمذكور بمذكرة الطرح واتفاقية الاكتتاب بين المدعيان والمدعى عليه الثاني لم ينفذ ولم تصدر له أي تراخيص أو موافقات من الجهات المختصة ، والوحدة رقم ((THOE-PF-4003 المحول لها المبالغ المسددة من المدعيان تقع في مشروع بورتوفينو ، وهو المشروع التي قامت الخبرة بالانتقال لمعاينته بحضور ممثلي أطراف الدعوى ، في حال ارتأت المحكمة الموقرة بالأخذ بما جاء في اتفاقية الاكتتاب من تاريخ بدء تحصيل الإيرادات ، جاء في (تاريخ بدء تحصيل الإرادات) من الاتفاقية بأنه (يقصد به يوم 31 ديسمبر 2016 أو أي تاريخ آخر وفقا لإخطار مدير الاستثمار بأنه التاريخ الذي سيتم فيه الانتهاء من المجمع الفندقي) ، لتطبيقه على الوحدة رقم ( THOE-PF4003) وعليه يكون تاريخ الإنجاز المتفق عليه هو 31/12/2016. تبين للخبرة أن نسبة الإنجاز في المشروع الحالية هي 81.38% وفقا لما جاء في إفادة دائرة الأراضي والأملاك. مستند رقم (10) ، وعليه يكون المدعى عليه الثاني قد تأخر في إنجاز الوحدة من تاريخ 31/12/2016 مدة 5 سنوات و9 أشهر و25 يوم حتى تاريخ إيداع تقرير الخبرة للمحكمة، مما يثبت معه إخلال المدعى عليهم الأولى والثانية والثالثة (المستأنفين أصليا) بتنفيذ التزاماتهم تجاه المدعيان (المستأنف ضدهم أصليا المستأنفين فرعيا)، اذ لم تقم بإنجاز وحدة التداعي في الميعاد المتفق عليه وخلت الأوراق مما يخالف ذلك ولم يقدم المستأنفين اصليا ما يفيد إنجاز المشروع الكائن به وحدة التداعي وتسليم تلك الوحدة للمستأنف ضدهما حتي تاريخ قفل باب المرافعة في الاستئناف خاصة وانهم لم يقدموا شهادة انجاز حديثة من دائرة الأراضي تفيد قرب إنجاز وتسليم وحدة التداعي وفق ما يدعيه المستأنفون اصليا في أسباب استئنافهم رغم إمكانية التدليل علي ذلك وفق مقتضيات دفاعهم ودون حاجة الي تصريح من المحكمة بذلك او ندب خبير لذلك الشأن او انهم قد توقوا فسخ التعاقد بإتمام انجاز وحدة التداعي , ولا ينال من ذلك تذرع المستأنفين بتأخر الإنجاز لوحدة التداعي بسبب توقف المستأنف ضدهم عن السداد باقي الثمن فمردود عليه ان السداد مرتبط بمراحل الإنجاز كما أن المستأنف ضدهم استعملوا حقهم في حبس الثمن نظرا لتأخر المستأنفين في انجاز وحدة التداعي عن الميعاد المتفق عليه كما لم يقدم المستأنفين ما يفيد انجاز وحدة التداعي رغم انقضاء كل تلك المدة من تاريخ التعاقد وحتى إقامة الدعوي وبما يدل على ثبوت إخلال من المستأنفين بتنفيذ التزاماتهم التعاقدية وفقاً لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذ العقد بحسن نية ، ومن ثم يكون طلب المستأنف ضدهم اصليا بفسخ العقد - سند التداعي- على سند صحيح من الواقع والقانون بما يكون الزام المستأنفين اصليا برد الثمن المسدد عن وحدة التداعي يتفق وصحيح القانون ومن ثم يكون النعي والاستئنافين الأصلي والفرعي برمتها علي غير أساس ومن ثم تقضي المحكمة برفض الاستئنافين الأصلي والفرعي وتأييد الحكم المستأنف ، ولا يقدح في ذلك ما اثاره المستافين أصليا من ان هنالك تناقض في التكييف القانوني للعقد سند التدعي حيث ان الثابت ان المستأنف ضدهم وقعوا اتفاقية اكتتاب لسهم رقم 403 بتاريخ 19/5/2022 وهو بغرض تشيد الوحدة العقارية محل التداعي والتي أخفق المستأنفين اصليا في تشيدها وتسليمها للمستأنف ضدهم اصليا كما هو ثابت أعلاه]] وإذ كان هذا الذى خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغا ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفى لحمل قضائه، ومن ثم فإن النعي عليه ينحل إلى محض جدل موضوعي في سلطة محكمة الموضوع في تقدير مبررات الفسخ والتعويض لا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز .
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن وبإلزام الطاعنين بالمصروفات ، ومبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة للمطعون ضدهما الأول والثاني ، مع مصادرة مبلغ التأمين .