الطعن 195 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 6 / 6 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 06-06-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 195 لسنة2023 طعن عقاري

طاعن:

عبد الرزاق على حسن الزرعونى

مطعون ضده:

عبد الله جمعه السري بصفته الشخصية وبصفته مالك المؤسسة الفردية تايم توباز للشقق الفندقية _ا
تايم لادارة الفنادق ش ذ م م _ ويمثلها مديرها / محمد احمد عوض الله
مطعم كابتن زيـــــزو (مؤسسة فردية) مملوكه لشركة تايم لادارة الفنادق ش ذ م م - والتى يمثلها مديرها / محمد احمد عوض الله ، (سابقاً: اوليريس سبورت ريستورانت (مؤسسة فردية )

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2022/855 استئناف عقاري
بتاريخ 30-01-2023

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني للطعن ، وسماع تقرير التلخيص الذي تلاه السيد القاضي المقرر الدكتور / بطي سلطان الشامسي وبعد المداولة .

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية المقررة قانونا ً .

إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه و الملف الإلكتروني للطعن ـ تتحصل في أن المدعي / عبد الرزاق على حسن الزرعوني ، أقام الدعوى رقم 527 لسنة 2022 عقاري جزئي قبل المدعى عليهم / عبد الله جمعة السري ، بصفته الشخصية و بصفته مالك مؤسسة تايمز توباز للشقق الفندقية ، مطعم كابتن زيو مؤسسة فردية مملوكة لشركة تايم ، تايم لإدارة الفنادق ش ذ م م . للحكم : أولاً : بإلزام المدعى عليه الثاني برد المحل رقم (01) للغصب وإلزامه بتسليمه خالي من الشواغل . ثانياً : بإلزام المدعى عليهم على سبيل التضامن والتضامم والتكافل بأداء مبلغ وقدره 3190000 درهم على سبيل التعويض ، عما لحقه من أضرار نتيجة غصب المحل المملوك له وحرمانه من استعماله واستغلاله منذ تاريخ 25/10/2020 وحتى 24/7/2022 ، وما يستجد حتى تاريخ الإخلاء والتسليم . على سند من القول أن المدعى عليه الثاني مملوك للمدعى عليها الثالثة المملوكة للمدعى عليه الأول ، وأن الأخير كان مالكاً لقطعة الأرض رقم 305 وما عليها من بناء بمنطقة البرشاء الأولى ، المساحة 1600000 قدم مربع بناية تايم توباز للشقق الفندقية ، والتي تم بيعها له ـ المدعي ـ بموجب المزاد العلني الحاصل في 24/9/2020 في الدعوى رقم 262/2018 بيع عقار مرهون . وقد سبق للمدعى عليها الثالثة أن أقامت الدعوى رقم 1248/2020 عقاري جزئي ضد المدعي وآخرين وطلبت في ختامها بصفة مستعجلة وقف تنفيذ قرار قاضي التنفيذ في الدعوى رقم 262/2018 بيع عقار مرهون والقاضي بتسليم العقار موضوع الدعوى جبرياً ، كونها هي المستأجرة والشاغلة للعقار وبه نزلاء ولم تكن طرفاً في الدعوى المقامة ضد المالك السابق ، وفي موضوع الدعوى بإنفاذ عقد الإيجار المؤرخ في 1 يناير 2018 وامتداده القانوني في مواجهة المدعى عليه الأول وأمره بعدم التعرض لها في انتفاعها بالعين المؤجرة . وقد قضت المحكمة الابتدائية بتاريخ 27/4/2021 بعدم قبول الدعوى وقد تأييد الحكم المشار اليه استئنافاً وتمييزاً . ومن الجدير بالذكر أن حكم الاستئناف رقم 767/2021 استئناف عقاري اضاف سبب جديداً مؤداه رفض الدعوى لثبوت صورية عقد الايجار أورد الحكم المشار اليه بحيثياته قائلاً (بما حاصله أن هذه المحكمة تشير إلى أن ذلك العقد إنما جرى اصطناعه بالفعل من المالك السابق لصالح المستأنفة بغرض تقييد ملكية المالك الحالي للعقار بذلك العقد المصطنع) ، ومن ثم فإن دعوى شركة تايم لإدارة الفنادق تكون غير قائمة على سند غير صحيح من الواقع والقانون خليقة برفضها . ولما كان المدعى عليه الثاني مطعم كابتن زيـــــزو (مؤسسة فردية) مملوك للمدعى عليها الثالثة العائدة ملكيتها للمدعى عليه الأول (المالك السابق للبناية) ، مازال يضع يده على جزء من العقار المباع للمدعي حيث يضع يده على المحل رقم (01) بالعقار الكائن بالبرشاء الأولى قطعة 0-305 بلدية 1290-373 ، ويدعي أنه قام باستئجار المحل بتاريخ 19/3/2018 من المدعى عليه الاول لمدة 3 سنوات تنتهى في 31/3/2023 بقيمة ايجارية 250000 سنوياً ، ثم أدعى ايضاً بتجديد العقد من المدعى عليه الأول بتاريخ 1/4/2023 وحتى 31/3/2033 (لمدة عشر سنوات) بقيمة ايجارية 28000 سنوياً ، وقدم المدعى عليه الثاني تلك العقود أمام مندوب التنفيذ لعرقلة اتمام إجراءات تسليم العين لمالكها الحالي (المدعي) وتمسك المدعى عليه الثاني ببقائه بالعين ، ولما كانت عقود الإيجار المبرزة من المدعى عليه الثاني والمنسوب صدورها للمدعى عليها الثالثة هي عقود صورية تم اصطناعها من قبل المالك السابق (المدعى عليهما الأول والثالثة) لصالح المدعى عليه الثاني العائد ملكيته لهما ، بغرض تقييد ملكية المالك الحالي (المدعي) للعقار بذلك العقد المصطنع ، مما حدا به إلى رفع دعواه . حكمت المحكمة الابتدائية بعدم اختصاص محاكم دبي ولائياً بنظر الدعوى . فاستأنف الحكم بالاستئناف رقم 855 لسنة 2022عقاري ، فقضت المحكمة بتاريخ 30 / 1 /2023 بتأييده . فطعن بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة قيدت إلكترونياً في 22 / 2 / 2023 و طلب فيها نقضه. و إذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة اليوم للحكم فيه بغير مرافعة .

و حيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعي الطاعن بحاصلها على الحكم المطعون فيه ، مخالفة القانون و القصور في التسبيب و الفساد في الاستدلال و مخالفة الثابت في الأوراق . إذ أيد الحكم المستأنف في قضائه المتقدم ، على سند أن الدعوى إيجارية ، تستند إلى عقد الايجار المؤرخ في 19/3/2018للفترة الإيجارية من 1/4/2018 وحتى 31/3/2023 (لمدة 3 سنوات)، وعقد الإيجار الثاني للفترة من 1/4/2023 وحتى 31/3/2033 (لمدة عشرة سنوات) والمحررين بين المطعون ضده الأول والمطعون ضده الثاني. في حين أن الأساس والسند القانوني والواقعى الذى ارتكز اليه في طلب أخلاء المطعون ضده الثاني والزامه بتسليم المحل ، هو غصبه إليها ، حيث انه بانتفاء وجود سند قانوني صحيح صادر عن المالك (الطاعن) يسمح له بوضع يده على المحل موضوع الدعوى واستعمالة واستغلاله يضحى معه ـ المطعون ضده الثاني ـ في حكم الغاصب . فضلا ً عنه أنه لم يكن طرفا ً في عقدي الإيجار ، إنما في الحقيقة هي عقود صورية أبرمت إضرارا ً به ، و تبريرا ً لوضع يده على المحل المملوك له . مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
ت
و حيث إن النعي مردود ، ذلك أنه من المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن المؤسسة التجارية الخاصة لا تعدو أن تكون مجموعة أموال مادية ومعنوية خصصها مالكها أو صاحب ترخيصها لمزاوله اعمال تجارية ، ومن ثم فإنها تعد بهذه المثابة محلاً تجارياً ، يخضع التصرف فيها وآثار هذا التصرف إلى ما هو مقرر من أحكام تتعلق بشأن التصرف في المحل التجاري ، الواردة في قانون المعاملات التجارية رقم 50 لسنة 2022 . وان مفاد نص المادة 42/1 من ذلك القانون أن مالك المحل التجاري متى تصرف في هذا المحل إلى آخر بالطريق الذي رسمه القانون ، وآلت ملكية المحل إلى المتصرف إليه حل هذا الأخير - بقوه القانون - محل الأول في جميع الحقوق والتعهدات والالتزامات والديون الناشئة عن المعاملات السابقة على هذا التصرف ، متى كانت متصلة بالمحل التجاري ، ويكون هذا الأخير مسئولاً عن كافه التعاملات والالتزامات والديون المترصدة عنها و التي قام المالك السابق بإبرامها ؛ مسئولية ً مصدرها القانون . ومن المقرر أيضا ً أن استخلاص الصورية أو نفيها من سلطة محكمة الموضوع ، التي لها في سبيل ذلك تقدير الأدلة التي يقدمها الخصوم في هذا الشأن ولا رقابة عليها في ذلك من محكمة التمييز متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق . لما كان ذلك ، و كان الحكم المستأنف المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه ، قد اقام قضاءه المتقدم على ما أورده في مدوناته ، من أنه :" وحيث أنه عن موضوع الدعوى، وعن طلب المدعي بإلزام المدعى عليه الثاني برد المحل رقم (01) الكائن بالعقار (بناية تايم توباز للشقق الفندقية) بمنطقة البرشاء الأولى، الكائنة على قطعة الأرض:305، بإمارة دبي، وتسلمه للمحل خالي من الشواغل، وبإلزام المدعى عليهم على سبيل التضامن والتضامم والتكافل بأداء مبلغ وقدره (3,190,000) درهم على سبيل التعويض عما لحق المدعي من أضرار مادية وأدبية نتيجة غصب المحل المملوك له وحرمانه من استعماله، واستغلاله منذ تاريخ 25/10/2020 وحتى 24/7/2022 وما يستجد حتى تاريخ الإخلاء والتسليم؛ ولما كان ذلك وكان من المقرر في قضاء محكمة التمييز أن النص في المواد 6، 13، 29 من المرسوم رقم 26 لسنة 2013 بشأن مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة دبي، والقرار الإداري 134 لسنة 2013 لحكومة دبي يدل على اختصاص الدائرة الابتدائية بمركز فض المنازعات الإيجارية ــ لدى دائرة الأراضي والأملاك بإمارة دبى ـــ دون غيرها بالفصل في المنازعات التي تنشأ بين مؤجري ومستأجري العقارات الواقعة في إمارة دبي- أيا كانت طبيعتها والتي لا تتجاوز مدة الإيجار فيها عن (10) سنوات، وهو اختصاص ولائي يتعلق بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها، ومن ثم فإن المحاكم لا تختص بنظر هذه المنازعات . (تمييز دبي، الطعن رقم 460/2015 طعن عقاري، الصادر بتاريخ 21/4/2016)
وكان الثابت لدى المحكمة أن موضوع الدعوى الراهنة وسندها هو عقد الايجار الأول المؤرخ في 19/3/2018 للفترة الإيجارية من 1/4/2018 وحتى 31/3/2023 (لمدة 3 سنوات)، وعقد الإيجار الثاني للفترة من 1/4/2023 وحتى 31/3/2033 (لمدة عشرة سنوات) والمحررين بين المدعى عليها الأول/ عبد الله جمعه السري (المالك السابق للعقار محل التداعي) والمدعى عليه الثاني/ مطعم كابتن زيـــــزو (مؤسسة فردية) والمسمى سابقاً (اوليريس سبورت ريستورانت) والمملوكة للمدعى عليها الثالثة/ تايم لإدارة الفنادق ش ذ م م، وكان الثابت أن المدعي أصبح هو المالك للعقار المقام على قطعة الأرض رقم 305 بمنطقة البرشاء الأولى دبي، وذلك منذ تاريخ 25/10/2020 عن طريق المزاد الالكتروني المقام في الدعوى رقم 262 لسنة 2018 بيع عقار مرهون وذلك بحسب الثابت من النظام الإلكتروني لمحاكم دبي، ولما كان ذلك، وكان الثابت أن مدة عقد الإيجار الأول هي ثلاثة سنوات، وأن مدة عقد الإيجار الثاني هي عشرة سنوات، ومن ثم فإن العلاقة بين الطرفين وما ترتب عليها من منازعات يختص بها مركز فض المنازعات الإيجارية، وينحسر الاختصاص عن محاكم دبي، ولا ينال من ذلك ينعاه المدعي من صورية عقدي الإيجار المقدمين طي الأوراق، إذ أنه لم يقدم أي مستند يناهض ذلك، فضلاً عن خلو الاوراق من ورقة ضد بين أطراف العلاقة، ولما كان ذلك، فتقضي المحكمة والحال كذلك بعدم أخصاص محاكم دبي ولائياً بنظر الدعوى، وذلك على نحو ما سيرد في المنطوق " وأضاف الحكم المطعون فيه تأييدا ً لقضائه :" ولا ينال من ذلك إشارته في صحيفة استئنافه إلي انه لا يستند في دعواه إلي عقدي الإيجار وإنما إلي غصب المحل (الوحدة العقارية) ذلك انه الثابت وعلى ما عرضت له المحكمة أن المستأنف بامتلاكه الوحدة العقارية محل الدعوى بطريق البيع التنفيذي (بيع مال مرهون) أضحي بذلك الوصف خلفا خاصا للماك السابق (المؤجر السابق) واكتسب المستأنف بذلك الوصف الأحقية في اقتضاء مقابل بدل الإيجار من المستأجر للوحدة العقارية (المستأنف ضدها الثانية) طوال مدة عقد الإيجار الساري والمؤرخ 19/3/2018 والذي اعتمده السيد قاضي التنفيذ وعلى ما عرضت المحكمة لذلك قبلا بما حاصله أن الدعوى برمتها تدور بين مؤجر حالي ومستأجر بما يكون معه الحكم المستأنف قد وافق صحيح القانون ولا ينال من ذلك تذرع دفاع المستأنف بما أطلق عليه صورية عقدي الإيجار بحسبان أن اعتماد قاضي التنفيذ لذلك العقد الأول قبيل بيع العقار المرهون بمناسبة تسجيل ذلك العقد في نظام إيجاري قبلا حرره من ذاك الادعاء ومن ذلك كله تخلص المحكمة إلي رفض الاستئناف موضوعا وبتأييد الحكم المستأنف " وإذ كان الذي خصلت إلى محكمة الموضوع سائغا ً وله معينه من الأوراق ، و موافقا ً لصحيح القانون ، و يتضمن الرد المسقط لحجج و دفاع الطاعن ، ولا يعدو النعي عليه سوى جدلا ً موضوعيا ً في السطلة التقديرية لمحكمة الموضوع ، تقصر عنة رقابة هذه المحكمة ولا يجوز إثارته أمامها . فيغدو النعي من ثم على غير أساس .

وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وألزمت الطاعن المصروفات مع مبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين .