برئاسة السيد القاضي/ محمد جمال الدين حامد نائب رئيس المحكمة وعضوية
السادة القضاة/ نبيل أحمد عثمان، عبد الرحيم زكريا يوسف نائبي رئيس المحكمة، محمد
جلال عبد العظيم وسامح إبراهيم محمد.
-----------
- 1 إيجار "تشريعات إيجار
الأماكن: الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: أحوال الزيادة في الأجرة: الزيادة
في الأجرة مقابل تغيير الغرض من الاستعمال" "أسباب الإخلاء: الإخلاء
لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء".
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء
للتأخير في سدادها. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً. أثره. عدم قبولها. عدم بيان
الأجرة المطالب بها في التكليف أو المطالبة بأجرة تجاوز ما هو مستحق فعلاً في ذمة
المستأجر. أثره. بطلان التكليف. جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض. شرطه.
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن تكليف المستأجر بالوفاء شرط أساسي
لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع
باطلاً تعين الحكم بعدم قبولها، ويشترط أن يبين في التكليف الأجرة المستحقة
المطالب بها وما في حكمها، وألا تُجاوز ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر شريطة
ألا يكون متنازعاً فيها جدياً، وكان بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام فيجوز
للمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به، وأنه
بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متى كان مبنياً على سبب
قانوني بحت، أو خالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع، أو كانت العناصر
التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها الإلمام بها تحت نظرها عند الحكم في
الدعوى.
- 2 إيجار "تشريعات إيجار
الأماكن: الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: أحوال الزيادة في الأجرة: الزيادة
في الأجرة مقابل تغيير الغرض من الاستعمال" "أسباب الإخلاء: الإخلاء
لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء".
الزيادة في الأجرة المقررة للمالك في حالة قيام المستأجر بتغيير الغرض
من استعمال العين المؤجرة أو تأجيره المكان كلياً أو جزئياً. المادتان 45 ق 49
لسنة 1977، 19 من ق 136 لسنة 1981. احتسابها على أساس الأجرة القانونية المحددة
طبقاً لقوانين إيجار الأماكن. علة ذلك.
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص المادة 45 من القانون 49*
لسنة 1977 والمادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 أن نسبة الزيادة التي يستحقها
المالك في الحالة التي يقوم فيها المستأجر بتغيير استعمال العين المؤجرة بموافقة
المالك أو الحالة التي يجوز فيها التأجير مفروشاً كلياً كان أو جزئياً تحتسب على
أساس الأجرة القانونية المحددة طبقاً للقواعد المنصوص عليها في قوانين إيجار
الأماكن ولا مجال للقول باحتساب نسبة الزيادة التي يستحقها المالك عن إحدى هاتين
الحالتين بعد إضافة نسبة الزيادة المستحقة له عن الحالة الأخرى إلى الأجرة
القانونية باعتبارها جزءاً منها طالما أن المشرع قد أفصح عن مراده صراحة في جعل
الأجرة القانونية للعين المؤجرة هي المعيار في تقدير نسبة الزيادة التي قررها
للمالك تطبيقاً لأحكام المادة 45 من القانون 49 لسنة 1977 والمادة 19 من القانون
136 لسنة 1982.
- 3 إيجار "تشريعات إيجار
الأماكن: الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: أحوال الزيادة في الأجرة: الزيادة في
الأجرة مقابل تغيير الغرض من الاستعمال" "أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم
الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء".
تضمين التكليف بالوفاء المطالبة بمبالغ أزيد من المستحق. أثره. بطلان
التكليف بالوفاء. علة ذلك. قضاء الحكم المطعون فيه بإخلاء عين النزاع استناداً إلى
هذا التكليف. خطأ.
إذ كان الثابت من التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى والمُعلن إلى
الطاعن وباقي ورثة المستأجر الأصلي بتاريخ 23/9/1999 أنه تضمن أن أجرة عين التداعي
بعد التخفيضات القانونية المتعاقبة مبلغ 6.1724 جنيه شهرياً، ومن ثم فإن الزيادة
المستحقة لها مقابل السماح بتأجيرها مفروشة هي 200% من الأجرة القانونية باعتبار
أنها أنشأت - وحسبما أورد الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة في تقريره - عام
1953 فتكون مبلغ 13.448 جنيهاً شهرياً، والزيادة المستحقة مقابل السماح بتغيير
الغرض من الاستعمال إلى غير غرض السكنى هي 100% فتكون مبلغ 6,724 جنيه، الأمر الذي
تضحى معه الأجرة المستحقة - بعد إضافة هاتين الزيادتين - مبلغ 26.896 جنيهاً، وإذ
تضمن التكليف المطالبة بمبلغ 40.344 جنيهاً قيمة الأجرة مضافاً إليها الزيادتان
المشار إليهما لاحتساب المطعون ضدها الأولى بصفتها الزيادة المقررة قانوناً للسماح
بتغيير الغرض من الاستعمال على الأجرة بعد إضافة الزيادة المقررة للسماح بتأجير
العين مفروشة فإنه يكون قد وقع باطلاً حابط الأثر، ولا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء
لتضمنه المطالبة بمبلغ أزيد من المستحق، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر
وقضى بإخلاء العين محل النزاع استناداً إلى التكليف المشار إليه فإنه يكون قد أخطأ
في تطبيق القانون.
----------
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق
الطعن – تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى بصفتها أقامت على الطاعن وباقي المطعون
ضدهم الدعوى رقم ...... لسنة 2000 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم
بإخلاء العين المبينة بالصحيفة والتسليم وفي بيان ذلك تقول إنه بموجب عقد إيجار
مؤرخ 29/7/1957 استأجر مورث المدعى عليهم شقة التداعي بأجرة شهرية مقدارها بعد
التخفيضات القانونية مبلغ 6.724 جنيه، وإذ امتنعوا عن سداد الأجرة والزيادة
المقررة نظير السماح لهم بتأجير العين مفروشة وتغيير الغرض من الاستعمال إلى غير
أغراض السكنى وكذلك الزيادة المقررة بالقانونين رقمي 136 لسنة 1981، 6 لسنة 1997
عن الفترة من 1/1/1989 إلى 31/8/1999 رغم تكليفهم بذلك فقد أقامت الدعوى. ندبت
المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره أضافت المدعية طلباً بأن يؤدوا لها قيمة
الأجرة المتأخرة حتى نهاية ديسمبر 2004 والبالغ مقدارها 43476.514 جنيها. حكمت المحكمة
بالطلبات. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ...... لسنة 9 ق أمام محكمة
استئناف القاهرة التي قضت بتاريخ 29/5/2007 بالتأييد. طعن الطاعن على هذا الحكم
بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على
هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
-----------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر
والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن تكليف المستأجر
بالوفاء شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة، فإذا خلت
منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبولها، ويشترط أن يُبين في التكليف
الأجرة المستحقة المطالب بها وما في حكمها وألا تجاوز ما هو مستحق فعلاً في ذمة
المستأجر شريطة ألا يكون متنازعاً فيها جدياً، وكان بطلان التكليف يتعلق بالنظام
العام فيجوز للمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو
يتمسك به، وأنه بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متى كان
مبنياً على سبب قانوني بحت أو خالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع أو
كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها الإلمام بها تحت نظرها
عند الحكم في الدعوى, وأن النص في المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن
"في جميع الأحوال التي يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان أو جزء من المكان
مفروشا يستحق المالك أجرة إضافية عن التأجير مفروش بواقع نسبة من الأجرة القانونية
تحسب على الوجه الآتي أ- ...... ب- 200% عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير 1944
وقبل 5/11/1961 ......، وفي المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 على أن "في
الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة
القانونية بنسبة (1) ...... (2) 100% للمباني المنشأة من 1/1/1944 وقبل 5/11/1961
......" مفاده أن نسبة الزيادة التي يستحقها المالك في الحالة التي يقوم فيها
المستأجر بتغيير استعمال العين المؤجرة بموافقة المالك أو الحالة التي يجوز فيها
التأجير مفروشا كليا كان أو جزئياً تحتسب على أساس الأجرة القانونية المحددة طبقاً
للقواعد المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن ولا مجال للقول باحتساب نسبة
الزيادة التي يستحقها المالك عن إحدى هاتين الحالتين بعد إضافة نسبة الزيادة
المستحقة له عن الحالة الأخرى إلى الأجرة القانونية باعتبارها جزءاً منها طالما أن
المشرع قد أفصح عن مراده صراحة في جعل الأجرة القانونية للعين المؤجرة هي المعيار
في تقدير نسبة الزيادة التي قررها للمالك تطبيقا لأحكام المادة 45 من القانون 49
لسنة 1977 والمادة 19 من القانون 136 لسنة 1982. لما كان ذلك، وكان الثابت من
التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى والمعلن إلى الطاعن وباقي ورثة المستأجر
الأصلي بتاريخ 23/9/1999 أنه تضمن أن أجرة عين التداعي بعد التخفيضات القانونية
المتعاقبة مبلغ 6.1724 جنيه شهرياً، ومن ثم فإن الزيادة المستحقة لها مقابل السماح
بتأجيرها مفروشة هي 200% من الأجرة القانونية باعتبار إنها أنشئت – وحسبما أورد
الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة في تقريره - عام 1953 فتكون مبلغ 13.448 جنيها
شهريا، والزيادة المستحقة مقابل السماح بتغيير الغرض من الاستعمال إلى غير غرض
السكنى هي 100% فتكون مبلغ 6.724 جنيه الأمر الذي تضحى معه الأجرة المستحقة بعد
إضافة هاتين الزيادتين مبلغ 26.896 جنيه، وإذ تضمن التكليف المطالبة بمبلغ 40.344
جنيهاً قيمة الأجرة مضافاً إليها الزيادتان المشار إليهما لاحتساب المطعون ضدها
الأولى بصفتها الزيادة المقررة قانوناً للسماح بتغيير الغرض من الاستعمال على
الأجرة بعد إضافة الزيادة المقررة للسماح بتأجير العين مفروشة فإنه يكون قد وقع
باطلاً حابط الأثر ولا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء لتضمنه المطالبة بمبلغ أزيد من
المستحق، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء العين محل النزاع
استناداً إلى التكليف المشار إليه فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب
نقضه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق