برئاسة السيد القاضي/ كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة
القضاة/ صلاح مجاهد، عطية زايد، محمد مأمون نواب رئيس المحكمة وشريف سلام.
-----------
- 1 نقض "الخصوم في الطعن
بالنقض".
الاختصام في الطعن بالنقض. شرطه. اختصام من لم يقض له أو عليه بشيء.
غير مقبول.
المقرر - في قضاء محكمة النقض – أنه لا يجوز أن يختصم في الطعن إلا من
كان خصماً في النزاع الذي فصل فيه الحكم المطعون فيه وأن الخصم الذي لم يقض له أو
عليه بشيء لا يكون خصماً حقيقياً ولا يقبل اختصامه في الطعن. لما كان ذلك، وكان
المطعون ضده الأخير بصفته قد وقف من الخصومة موقفاً سلبياً، وكان الحكم المطعون
فيه لم يقض له أو عليه بشيء ومن ثم فإن اختصامه في الطعن يكون غير مقبول.
- 2 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: تحديد الأجرة: تعلقها بالنظام
العام" "قرارات لجان تحديد الأجرة والطعن عليها" "التعديلات
الجوهرية في العين وأثرها في تحديد الأجرة". حكم "عيوب التدليل: مخالفة
الثابت في الأوراق".
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن. تعلقه بالنظام
العام.
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين
المحددة للإيجارات من النظام العام إذ تتحدد به - متى صار نهائياً – القيمة
الإيجارية إزاء الكافة.
- 3 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: تحديد الأجرة: تعلقها بالنظام
العام" "قرارات لجان تحديد الأجرة والطعن عليها" "التعديلات
الجوهرية في العين وأثرها في تحديد الأجرة". حكم "عيوب التدليل: مخالفة
الثابت في الأوراق".
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 136 لسنة 1981 معقود
للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه. م 5 من القانون المذكور. حق المستأجر وحده
في الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً. حالاته. عدم
مراعاته للميعاد المذكور. أثره. سقوط حقه في الطعن وصيرورة التقدير المبدئي للأجرة
نهائياً ونافذاً. قيام المالك بتقدير أجرة الأماكن المؤجرة الخاضعة للقانون الأخير
وصيرورته نهائيا وقانونيا بعدم الطعن عليه من المستأجر. أثره. عدم جواز تصدي لجنة
تحديد الأجرة من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المؤجر بتقدير أجرتها لانتفاء
ولايتها. مخالفتها ذلك. لكل من المؤجر والمستأجر التمسك ببطلان القرار الصادر منها
بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأه لصدوره من لجنة لا ولاية لها في إصداره.
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص في المادتين الرابعة
والخامسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأجير وبيع الأماكن يدل – وعلى ما
أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون المذكور وتقرير اللجنة المشتركة من لجنة
الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس
الشعب – أن المشرع جعل تحديد الأجرة معقوداً للمالك على ضوء أسس التكاليف المشار
إليها بالقانون إلا في حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجأ
إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده
لاحقاً على إتمام البناء، أما إذا كان تعاقده سابقاً على ذلك فإن الميعاد يسري من
تاريخ إخطاره من قبل المالك بالأجرة المحددة أو من تاريخ شغله للمكان المؤجر أيهما
أقرب، وإذا لم يتقدم المستأجر إلى اللجنة في الميعاد المشار إليه فإن التقدير
المبدئي للأجرة يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى لتحديد
الأجرة سواء من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد باعتبار
أن هذا الميعاد - أخذاً بالغرض من تقريره – يعد ميعاداً حتمياً وليس ميعاداً
تنظيمياً بما يرتب سقوط حق المستأجر في اللجوء إلى تلك الجهة بعد انقضاء الأجل
المحدد، ولازم ذلك أنه إذا قام المالك بتقدير أجرة الأماكن المؤجرة الخاضعة
للقانون رقم 136 لسنة 1981 ولم يطعن المستأجر في هذا التقدير أو كان طعنه بعد
الميعاد الحتمي المقرر قانوناً أصبحت الأجرة التي قدرها المالك أجرة قانونية ولا
يجوز للجان تحديد الأجرة أن تتصدى من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المؤجر وتقوم
بتحديد أجرة تلك الأماكن لانتفاء ولايتها في التقدير ابتداءً إذ هي جهة طعن فحسب
في التقدير الذي يقدره المالك في عقد الإيجار وإذ هي تصدت وأصدرت قراراً بتقدير
أجرة تلك الأماكن فإنها بهذا تكون قد تجاوزت ولايتها واختصاصها المبين في القانون
على سبيل الحصر ويقع هذا التقدير باطلاً ويضحى القرار صادراً من جهة غير مختصة
ولائياً ولا يحوز الحجية أمام المحكمة المختصة ويكون لكل ذي مصلحة من طرفي العلاقة
الإيجارية التمسك بهذا البطلان الذي يجعل القرار منعدماً لصدوره من جهة لا ولاية
لها في إصداره فله أن يطعن على هذا القرار بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأه
طالباً بطلانه أو يتمسك ببطلانه في أي نزاع مطروح على القضاء.
- 4 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: تحديد الأجرة: تعلقها بالنظام
العام" "قرارات لجان تحديد الأجرة والطعن عليها" "التعديلات
الجوهرية في العين وأثرها في تحديد الأجرة". حكم "عيوب التدليل: مخالفة
الثابت في الأوراق".
التغييرات الجوهرية بالعين المؤجرة أو إقامة منشآت جديدة في مبنى
قديم. أثره. خضوع المكان في تحديد أجرته للقانون الذي تمت التعديلات أو الإنشاءات
في ظله.
المقرر– في قضاء محكمة النقض – أنه إذا أجريت بالعين المؤجرة تعديلات
جوهرية تغير من طبيعة ومعالم المبنى بحيث تؤثر على القيمة الإيجارية تأثيراً
محسوساً أو إذا أقيمت منشآت جديدة في مبنى قديم بحيث تعتبر مسكناً جديداً فإن هذا
المكان يخضع من حيث تحديد أجرته لأحكام القانون الذي تمت التعديلات أو الإنشاءات
المذكورة في ظله.
- 5 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: تحديد الأجرة: تعلقها بالنظام
العام" "قرارات لجان تحديد الأجرة والطعن عليها" "التعديلات
الجوهرية في العين وأثرها في تحديد الأجرة". حكم "عيوب التدليل: مخالفة
الثابت في الأوراق".
مخالفة الثابت في الأوراق التي تبطل الحكم. ماهيتها.
المقرر– في قضاء محكمة النقض – أن مخالفة الثابت بالأوراق التي تبطل
الحكم هي تحريف محكمة الموضوع للثابت مادياً ببعض المستندات أو ابتناء الحكم على
فهم حصلته المحكمة مخالفاً لما هو ثابت بأوراق الدعوى.
- 6 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: تحديد الأجرة: تعلقها بالنظام
العام" "قرارات لجان تحديد الأجرة والطعن عليها" "التعديلات
الجوهرية في العين وأثرها في تحديد الأجرة". حكم "عيوب التدليل: مخالفة
الثابت في الأوراق".
ثبوت إنشاء وحدات العقار محل النزاع في ظل أحكام ق 136 لسنة 1981.
مؤداه. اعتبار الأجرة الواردة بعقود الإيجار هي الأجرة القانونية. قضاء الحكم
المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائي بتعديل قرار اللجنة المطعون فيه - المنعدم
لفوات ميعاد الاعتراض على الأجرة المحدد في ق 136 لسنة 1981 المنشأة وحدات النزاع
في ظله - استنادا على موافقة طرفي الخصومة على تقرير الخبير المودع أمام محكمة أول
درجة في حين أن تلك الموافقة تنصرف إلى تقرير الخبير الذي ندبته محكمة الاستئناف.
خطأ ومخالفة للثابت بالأوراق.
إذا كان الثابت بالأوراق وتقرير الخبير المنتدب أمام محكمة الاستئناف
المؤرخ 21/4/1993 – وبما لا خلاف عليه بين طرفي الخصومة – أن وحدات الدورين الرابع
والخامس محل النزاع أنشئت بدون ترخيص في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 وأن عقود
إيجارها حررت وشغلت في تاريخ لاحق لإتمام البناء كما لم يعترض المستأجرون على
الأجرة الاتفاقية الواردة بها في الميعاد المحدد بنص المادة الخامسة من القانون
المشار إليه ومن ثم فإنها تخضع في تحديد أجرتها إلى القانون 136 لسنة 1981 وتعتبر
الأجرة الواردة بعقود الإيجار هي الأجرة القانونية وبالتالي فإن قرار لجنة تحديد
الإيجارات بتقدير أجرة هذه الوحدات يقع منعدماً لتجاوز هذه اللجنة اختصاصها
الولائي كجهة طعن في تحديد الأجرة التي يتولى المالك تقديرها ولا يكون له حجية
أمام المحكمة الراهنة المختصة بالفصل في النزاع حول الأجرة القانونية، وإذ خالف
الحكم المطعون فيه هذا النظر وأيد الحكم الابتدائي بتعديل قرار اللجنة المطعون فيه
وفقاً لما انتهى إليه تقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة الذي أخضع الوحدات
محل النزاع لقواعد تحديد الأجرة المنصوص عليها في القانون رقم 49 لسنة 1977 بحسبان
أنها أنشئت في ظله على سند مما حصلته المحكمة الاستئنافية خطأ وبالمخالفة للثابت
بالأوراق من أن عبارة "موافقة طرفي الخصومة على التقرير السابق" التي
وردت بالتقرير التكميلي للخبير المنتدب أمام محكمة الاستئناف والمودع 1/6/1996
تنصرف إلى تقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة، في حين أنها تنصرف في واقع
الأمر وحقيقته إلى التقرير الأول للخبير أمام محكمة الاستئناف المودع في 21/4/1993
وفقاً للثابت بالمستندات التي ركن إليها الخبير لإثبات إنشاء وحدات العقار محل
النزاع (الطابقين الرابع والخامس) في ظل العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981
مما يعيبه.
---------
الوقائع
حيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق -
تتحصل في أن مورث الطاعن أقام على المطعون ضدهم الدعوى رقم ... لسنة 1988 أمام
محكمة شمال القاهرة الابتدائية طعناً على قرار لجنة تحديد الإيجارات بتحديد أجرة
الوحدات السكنية بالدورين الرابع والخامس استئجار كل من المطعون ضدهم الستة الأول
بالعقار المبين بالصحيفة طالباً الحكم بإلغاء القرار المذكور واعتبار الأجرة
الاتفاقية هي الأجرة القانونية لإنشاء تلك الوحدات في ظل العمل بأحكام القانون رقم
136 لسنة 1981 ولعدم طعن المستأجرين على تقدير المالك للأجرة أمام اللجنة في
الميعاد المحدد طبقاً للقانون المذكور. ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره
حكمت بتعديل القرار المطعون عليه وجعل الأجرة الشهرية للوحدات محل القرار مبلغ
264.85 جنيه فضلاً عن 2% رسم نظافة. استأنف مورث الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم
... لسنة 108 ق في القاهرة. ندبت المحكمة خبيراً قدم تقريره، وبعد أن أودع تقريره
التكميلي قضت بتاريخ 14/1/1997 بالتأييد. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض،
وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بعدم قبول الطعن بالنسبة للمطعون ضده الأخير
بصفته وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في
غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
----------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر
والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن مبنى الدفع بعدم قبول الطعن بالنسبة للمطعون ضده الأخير بصفته
- محافظ القاهرة – أن الحكم المطعون فيه لم يقض له أو عليه بشيء وبالتالي فإن
اختصامه في الطعن يكون غير مقبول.
وحيث إن هذا الدفع سديد، ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة –
أنه لا يجوز أن يختصم في الطعن إلا من كان خصماً في النزاع الذي فصل فيه الحكم
المطعون فيه وأن الخصم الذي لم يقض له أو عليه بشيء لا يكون خصماً حقيقياً ولا
يقبل اختصامه في الطعن. لما كان ذلك، وكان المطعون ضده الأخير بصفته قد وقف من
الخصومة موقفاً سلبياً، وكان الحكم المطعون فيه لم يقض له أو عليه بشيء، ومن ثم
فإن اختصامه في الطعن يكون غير مقبول.
وحيث إن الطعن فيما عدا ما تقدم قد استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في الاستخلاص
ومخالفة الثابت بالأوراق والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام
محكمة الاستئناف ببطلان قرار لجنة تحديد الأجرة في شأن أجرة وحدات الدورين الرابع
والخامس محل النزاع وأن أجرتها القانونية هي الأجرة الاتفاقية التي تضمنها عقود
الإيجار، ذلك أن الثابت من تقرير الخبير المنتدب من محكمة الاستئناف والمؤرخ
21/4/1993 أنها أنشئت في ظل العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 وأن
المستأجرين لها لم يخطروا لجنة تحديد الإيجارات لتقدير أجرتها في الميعاد المحدد
قانوناً، وقدم إثباتاً لذلك كشفاً رسمياً من الضرائب العقارية تضمن أن الوحدات محل
النزاع أنشئت في عام 1984 وكشوفاً من سجل اللجنة تفيد عدم إبلاغ المستأجرين خلال
الميعاد المحدد، وعقود إيجار تلك الوحدات، وأصل ترخيص بناء الأدوار الثلاثة الأولى
رقم 345 لسنة 1979، وهو الأمر الذي أكده التقرير المشار إليه والمودع بتاريخ
21/4/1993 وأيده تقريره التكميلي وأحال إليه وأثبت به اتفاق الخصوم على ما انتهى
إليه، بما لازمه أنه كان يتعين على المحكمة الاستئنافية وقد أطمأنت إلى التقرير
التكميلي واتخذته أساساً لقضائها أن تقضي بإلغاء قرار لجنة الإيجارات بالنسبة
لوحدات الطابقين الرابع والخامس، إلا أن الحكم المطعون فيه قد خالف الثابت بهذا
التقرير وأهدر دلالة المستندات التي استند إليها وخلص إلى تأييد حكم محكمة أول
درجة على ما حصله خطأ من أن عبارة "موافقة طرفي الخصومة على التقرير
السابق" تنصرف إلى تقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة والذي حدد أجرة
وحدات النزاع طبقاً للقانون رقم 49 لسنة 1977، في حين أنها تتصرف في واقع الأمر
إلى ما انتهى إليه التقرير الأول للخبير المنتدب أمام محكمة الاستئناف والمؤرخ
21/4/1993 من أن الوحدات محل النزاع أنشئت في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 وأن
أجرتها الاتفاقية هي الأجرة القانونية لعدم اعتراض المستأجرين عليها خلال المدة
القانونية بما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن المقرر أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً
للقوانين المحددة للإيجارات – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من النظام العام
إذ تتحدد به - متى صار نهائياً – القيمة الإيجارية إزاء الكافة، كما أن مفاد النص
في المادتين الرابعة والخامسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأجير وبيع
الأماكن يدل – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون المذكور وتقرير اللجنة
المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية
بمجلس الشعب – أن المشرع جعل تحديد الأجرة معقوداً للمالك على ضوء أسس التكاليف
المشار إليها بالقانون إلا في حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له
أن يلجأ إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد إذا كان
تعاقده لاحقاً على إتمام البناء، أما إذا كان تعاقده سابقاً على ذلك فإن الميعاد
يسري من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالأجرة المحددة أو من تاريخ شغله للمكان
المؤجر أيهما أقرب، وإذا لم يتقدم المستأجر إلى اللجنة في الميعاد المشار إليه فإن
التقدير المبدئي للأجرة يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى
لتحديد الأجرة سواء من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد
باعتبار أن هذا الميعاد – أخذاً بالغرض من تقريره - يعد ميعاداً حتمياً وليس
ميعاداً تنظيمياً بما يرتب سقوط حق المستأجر في اللجوء إلى تلك الجهة بعد انقضاء
الأجل المحدد، ولازم ذلك أنه إذا قام المالك بتقدير أجرة الأماكن المؤجرة الخاضعة
للقانون رقم 136 لسنة 1981 ولم يطعن المستأجر في هذا التقدير أو كان طعنه بعد
الميعاد الحتمي المقرر قانوناً أصبحت الأجرة التي قدرها المالك أجرة قانونية ولا
يجوز للجان تحديد الأجرة أن تتصدى من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المؤجر وتقوم
بتحديد أجرة تلك الأماكن لانتفاء ولايتها في التقدير ابتداءً إذ هي جهة طعن فحسب
في التقدير الذي يقدره المالك في عقد الإيجار، وإذ هي تصدت وأصدرت قراراً بتقدير
أجرة تلك الأماكن فإنها بهذا تكون قد تجاوزت ولايتها واختصاصها المبين في القانون
على سبيل الحصر، ويقع هذا التقدير باطلاً، ويضحى القرار صادراً من جهة غير مختصة
ولائياً، ولا يحوز الحجية أمام المحكمة المختصة، ويكون لكل ذي مصلحة من طرفي
العلاقة الإيجارية التمسك بهذا البطلان الذي يجعل القرار منعدماً لصدوره من جهة لا
ولاية لها في إصداره، فله أن يطعن على هذا القرار بطريق الطعن عليه أو بدعوى
مبتدأه طالباً بطلانه أو يتمسك ببطلانه في أي نزاع مطروح على القضاء، وكان من
المقرر أيضاً أنه إذا أجريت بالعين المؤجرة تعديلات جوهرية تغير من طبيعة ومعالم
المبنى بحيث تؤثر على القيمة الإيجارية تأثيراً محسوساً أو إذا أقيمت منشآت جديدة
في مبنى قديم بحيث تعتبر مسكناً جديداً فإن هذا المكان يخضع من حيث تحديد أجرته
لأحكام القانون الذي تمت التعديلات أو الإنشاءات المذكورة في ظله، كما أنه من
المقرر أيضاً أن مخالفة الثابت بالأوراق التي تبطل الحكم هي تحريف محكمة الموضوع
للثابت مادياً ببعض المستندات أو ابتناء الحكم على فهم حصلته المحكمة مخالفاً لما
هو ثابت بأوراق الدعوى. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق وتقرير الخبير المنتدب
أمام محكمة الاستئناف المؤرخ 21/4/1993 - وبما لا خلاف عليه بين طرفي الخصومة – أن
وحدات الدورين الرابع والخامس محل النزاع أنشئت بدون ترخيص في ظل القانون رقم 136
لسنة 1981 وأن عقود إيجارها حررت وشغلت في تاريخ لاحق لإتمام البناء كما لم يعترض
المستأجرون على الأجرة الاتفاقية الواردة بها في الميعاد المحدد بنص المادة
الخامسة من القانون المشار إليه، ومن ثم فإنها تخضع في تحديد أجرتها إلى القانون
136 لسنة 1981 وتعتبر الأجرة الواردة بعقود الإيجار هي الأجرة القانونية وبالتالي
فإن قرار لجنة تحديد الإيجارات بتقدير أجرة هذه الوحدات يقع منعدماً لتجاوز هذه
اللجنة اختصاصها الولائي كجهة طعن في تحديد الأجرة التي يتولى المالك تقديرها ولا
يكون له حجية أمام المحكمة الراهنة المختصة بالفصل في النزاع حول الأجرة
القانونية، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأيد الحكم الابتدائي بتعديل
قرار اللجنة المطعون فيه وفقاً لما انتهى إليه تقرير الخبير المنتدب أمام محكمة
أول درجة الذي أخضع الوحدات محل النزاع لقواعد تحديد الأجرة المنصوص عليها في
القانون رقم 49 لسنة 1977 بحسبان أنها أنشئت في ظله - على سند مما حصلته المحكمة
الاستئنافية – خطأ وبالمخالفة للثابت بالأوراق من أن عبارة "موافقة طرفي الخصومة
على التقرير السابق" التي وردت بالتقرير التكميلي للخبير المنتدب أمام محكمة
الاستئناف والمودع في 1/6/1996 - تنصرف إلى تقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول
درجة، في حين أنها تنصرف في واقع الأمر وحقيقته إلى التقرير الأول الخبير أمام
محكمة الاستئناف المودع في 21/4/1993 وفقاً للثابت بالمستندات التي ركن إليها
الخبير لإثبات إنشاء وحدات العقار محل النزاع (الطابقين الرابع والخامس) في ظل
العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 مما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة
لبحث باقي أسباب الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم فإنه يتعين القضاء في
موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وبطلان قرار اللجنة المطعون فيه واعتبار
الأجرة الاتفاقية الواردة بعقود إيجار الوحدات محل النزاع أجرة قانونية.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق