الطعن 183 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 30 / 5 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 30-05-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 183 لسنة2023 طعن عقاري

طاعن:

سكاي كورتس لمالكها شركة الصكوك الوطنية شركة الشخص الواحد مساهمه خاصة شركة الشخص الواحد ش .ذ.م.م

مطعون ضده:

اندكس بروبرتيز ليمتد

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2022/615 استئناف عقاري
بتاريخ 28-12-2022

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني للطعن ، وسماع تقرير التلخيص الذي تلاه السيد القاضي المقرر الدكتور / بطي سلطان الشامسي وبعد المداولة .

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية المقررة قانونا ً .

وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه و الملف الإلكتروني للطعن ـ تتحصل في أن المدعية (سكاي كورتس لمالكها شركة الصكوك الوطنية شركة الشخص الواحد مساهمة خاصة شركة الشخص الواحد ش.ذ.م.م) أقامت الدعوى رقم 180/2022 عقاري جزئي ضد المدعى عليها شركة (اندكس بروبرتيز ليمتد) ، للحكم بفسخ اتفاقية التأجير الآجل الموقعة بينهما المؤرخة في30/01/2016 ، و مخاطبة دائرة الأراضي والأملاك بدبي لإلغاء اسم المدعى عليها كمالك للوحدة موضوع الدعوى ، وإعادة تسجيل الوحدة العقارية رقم 610- بلوك دى- بمشروع أبراج سكاى كورتس باسمها ـ المدعية ـ ، والحكم بعدم أحقيتها ـ المدعى عليها ـ في استرداد مبلغ610396 درهم ، وإلزامها بأن تؤدي إليها مبلغ 150.000 درهم كتعويض عن فرق سعر العقار من تاريخ البيع وحتى تاريخه . على سند من القول ، أنها بتاريخ 30/1/2016 أبرمت معها اتفاقية تأجير آجل للوحدة العقارية ، وملحق بها اتفاقية بيع يحل موعدها بتاريخ 31/1/2023 ، بعد أن تكون ـ المدعى عليها ـ قد سددت كامل مبلغ شراء الوحدة ، وذلك لقاء ثمن إجمالي وقدره (783,293) درهم ، على أن تؤدي إليها (96) قسطا ً شهريا ً بقيمة 8.159 درهم . و أصدرت ـ المدعية ـ شهادة ملكية باسم المدعى عليها مقيدة بسنوات الدفع للوحدة صادرة عن دائرة الأراضي والأملاك ، وكانت قد سددت إليها ـ للمدعية ـ مبلغ610396 درهم ، وامتنعت عن سداد باقي المستحقات المترتبة عليها بموجب الاتفاقية حتى تاريخه ، فكانت دعواها . فحكمت المحكمة : أولا ً : بفسخ اتفاقية البيع والشراء المبرمة بين المدعية والمدعى عليها المؤرخة 30/1/2016 عن الوحدة العقارية رقم 610الكائنة في البلوك (دى) بمشروع أبراج سكاى كورتس بإمارة دبى ، وإلغاء تسجيلها باسم المدعى عليها وإعادة تسجيلها باسم المدعية في السجل العقاري ومخاطبة دائرة الأراضي والاملاك بدبى لتنفيذ ذلك . ثانيا : بإلزام المدعى عليها أن تؤدي للمدعية مبلغ وقدره 150000درهم تعويض عن انخفاض القيمة السوقية للوحدة العقارية موضوع التداعي . ورفضت ما عدا ذلك من طلبات .

استأنفت المدعى عليها الحكم بالاستئناف رقم 607 لسنة 2022 عقاري ، كما استأنفته المدعية بالاستئناف رقم 615 لسنة 2022 عقاري ، فقضت المحكمة بتاريخ 28 / 12 / 2022 في الاستئناف الاول بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي جزئيا بالنسبة لطلب التعويض عن انخفاض القيمة السوقية وتقضي برفض ذلك الطلب . وقضت في الاستئناف الآخر بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي جزئيا بخصوص طلب الاحتفاظ بالمبلغ المسدد قبلا كتعويض اتفاقي وتقضي مجددا لصالح الشركة المستأنفة (سكاي) بإلزام الشركة المستأنف ضدها بأن تؤد للمستأنفة تعويضا بقيمة 150000 مائة وخمسين ألف درهم . وبتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك. فطعنت المدعية بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة قيدت إلكترونياً في 21 / 2 / 2023 طلبت فيها نقضه . وقدمت المطعون ضدها مذكرة ً بردها على الطعن و طلبت رفضه . و إذ عرض ـ الطعن ـ على المحكمة في غرفة مشورة ، فحددت جلسة اليوم للحكم فيه بغير مرافعة .

و حيث إن الطعن أقيم على سببين ، تنعي الطاعنة بحاصل السبب الثاني على الحكم المطعون فيه ، الخطأ في تطبيق القانون الفساد في الاستدلال و القصور في التسبيب و مخالفة الثابت في الأوراق و الإخلال بحق الدفاع . إذ قضى بإلغاء حكم محكمة أول درجة والقضاء مجدداً برفض طلبها بإلزام المطعون ضدها بمبلغ 150,000 درهم اماراتي كتعويض عن فرق سعر الوحدة ، تسيساً على أنها لم تقدم أية دليل يثبت انخفاض القيمة السوقية للوحدة العقارية موضوع الدعوى . رغم تمسكها بطلبها بمخاطبة دائرة الأراضي والاملاك لبيان القيمة التسويقية الحالية للوحدة موضوع التداعي ، وذلك بمذكرتها الجوابية على الاستئناف رقم 607/2022 عقاري المقدمة بجلسة 01/07/2022 والتي جاء بها طلب صريح وواضح من ضمن طلباتها الختامية . مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

وحيث إن النعي غير مقبول ، ذلك أنه من المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن المسئولية ـ سواء كانت عقدية أو تقصيرية ـ لا تتحقق إلا بتوافر أركانها الثلاثة من خطأ وضرر وعلاقة سببية تربط بينهما ، بحيث إذا انتفى ركن منها انتفت المسئولية . و كانت الطاعنة قد أسست طلبها ـ محل النعي ـ على إلزام المطعون ضدها بفرق سعر الوحدة العقارية المبيعة خلال فترة حيازتها لها ، في حين أنها لا تسال عن تقلب الأسعار في السوق العقارية ، فينتفي بذلك ما تعزوه إليها من خطأ يوجب لها التعويض . مما يكون طلبها بمخاطبة دائرة الأراضي لتحقيق طلبها بالتعويض غير منتج ، فيغدو النعي من ثم غير مقبول .

حيث إن الطاعنة تنعي بحاصل السبب الأول على الحكم المطعون فيه ، الخطأ في تطبيق القانون الفساد في الاستدلال و القصور في التسبيب و مخالفة الثابت في الأوراق و الإخلال بحق الدفاع . إذ لم يقض لها بأحقيتها في كامل ما سددته المطعون ضدها من أقساط بما يساوي مبلغ (610,396) درهم ، كمقابل انتفاع عن فترة حيازتها للوحدة العقارية المبيعة ، إنما قدر لها مقابل الانتفاع بمبلغ 150000 درهم . رغم أن الثابت من مؤشر الإيجارات التابعة لدائرة الأراضي والاملاك ، أن القيمة الإيجارية للوحدة موضوع التداعي تتراوح سنوياً بين (52,000 الى 64,000) درهم ، وبالتالي يصبح متوسط القيمة الإيجارية للوحدة (58,000) درهم سنوياً . و كانت المطعون ضدها قد استلمت الوحدة العقارية بتاريخ 30/01/2016 لما يفوق سبع سنوات ، فيصبح مقابل الانتفاع مبلغ وقدرة (406,000) درهم . إلا أن الحكم قضى لها بمبلغ (150,000) درهم فقط ، دون بيان الأساس الذي استند إليه ، في حين أن حقيقة الانتفاع تفوق أضعاف المبلغ المقضي به . وقد طالبت بمبلغ (610,396) درهم باعتباره جزء من مقابل الانتفاع بالوحدة . مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

و حيث إن هذا النعي في محله ، ذلك أن المقرر بالمادتين 9 ، 13 من قانون المعاملات التجارية رقم 50 لسنة 2022 ، أنه إذا كان العمل تجاريا ً بالنسبة إلى أحد المتعاقدين و مدنيا ً بالنسبة إلى المتعاقد الآخر ، سرت أحكام هذا القانون على التزامات الطرفين ، ما لم ينص القانون أو يتفق الطرفان على غير ذلك . و اذا لم يدفع المشتري احد اقساط الثمن المتفق عليه جاز للبائع بعد اخطار المشتري أن يطلب الفسخ مع التعويض اذا كان له مقتضى ، على أنه يجوز للمحكمة اذا تبين ان المشتري قام بتنفيذ الجزء الاكبر من التزامه أن تمنحه مهلة للسداد وأن ترفض الفسخ اذا قام بالوفاء خلال هذه المهلة. وفي حالة الحكم بالفسخ يجب على المشتري أن يرد المبيع الى البائع وأن يرد البائع الى المشتري الاقساط التي قبضها بعد أن يخصم منها ما يعادل أجرة الانتفاع ، بالإضافة الى تعويض عن التلف الذي يكون قد لحق بالمبيع بسبب الاستعمال غير العادي ، ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك في عقد البيع ، وبشرط الا يجاوز مجموع ما يتقاضاه البائع مقدار الثمن الاصلي مع فوائده . فدل ذلك ، على أنه في البيوع التجارية ، إذا قضت المحكمة بفسخ البيع ، وجب على البائع رد الأقساط التي قبضها إلى المشتري ، و له أن يخصم منها ما يعادل أجرة انتفاعه بها ، ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك في عقد البيع ، وبشرط الا يجاوز مجموع ما يتقاضاه البائع مقدار الثمن الاصلي مع فوائده . ومن المقرر أيضا ً ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن لمحكمة التمييز أن تتدخل إذا كانت الأسباب التي بنى عليها الحكم قضاءه مخالفة القانون أو مخالفة للثابت في الأوراق أو لا يكون من شأنها أن تؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها لقصور شاب أسبابه أو فساد في استدلاله . و أن محكمة الموضوع إذا ما عرضت للفصل في الخصومة القائمة بين طرفيها يتعين عليها أن تقيم قضاءها على عناصر مستقاة من أصل ثابت لها في الأوراق ، وأن يشتمل حكمها في ذاته على ما يطمئن المطلع عليه أنها محصت الأدلة والأوراق والمستندات المطروحة عليها وصولاً إلى ما ترى أنه الواقع الثابت في الدعوى ، وأن تكون أسبابها واضحة جلية غير مشوبة بإبهام أو غموض ، بحيث يكون استدلال الحكم مؤدياً إلى النتيجة التي بني عليها قضاءه ، فإذا ما اقتصر الحكم على مجرد الإشارة إلى المستندات المقدمة في الدعوى من الخصوم دون بيان وجه ما استدل به من ذلك ، أو أن يفصح عن المصدر الذي استقى منه قضاءه على ثبوت الحقيقة التي أسس عليها قضاءه أو نفيها ، ودون أن تفحص المحكمة المستندات المؤثرة في الدعوى والتي تمسك الخصم بدلالتها ، ولم ترد على أوجه الدفاع الجوهري التي طرحها عليها بما يفيد أنها احاطت بحقيقة الواقع في الدعوى ، أو أوردت تسبيباً لقضائها بعبارات مقتضبة مجملة غامضه ، لا تكشف عن حقيقة عقيدتها في تلك المستندات ولا تعين على فهم حكمها ، بما يعجز محكمة التمييز عن رقابتها ، فإن حكمها يكون مشوباً بالقصور في التسبيب . وكان الحكم قد رد على طلب الطاعنة ـ محل النعي ـ على ما ساقه في مدوناته ، من أنه :" ومتى كانت المحكمة قد كيفت طلب المستأنفة المشار إليه بانه وفي حقيقته طلب التعويض عن فترة انتفاع المستأنف ضدها بالوحدة العقارية طوال الفترة منذ تاريخ التعاقد في عام 2016 وحتى الآن . فلما كان من المقرر في قضاء محكمة التمييز بدبي أنه في المسئولية العقدية يقع على الدائن عبء إثبات خطأ المدين بعدم تنفيذ التزاماته الناشئة عن العقد أو الإخلال بتنفيذها أو التأخير فيه وإثبات الضرر الذي أصابه من جراء ذلك أما رابطة السببية فهي مفترضه بثبوت الخطأ والضرر وأن المسئولية العقدية لا تقوم إلا بتوافر أركانها الثلاثة من خطأ وضرر ورابطة سببية تربط بينهما . وعلى ذلك وهديا به فمتى كان الثابت خطأ المستأنف ضدها حيث لم توف بالتزاماتها التعاقدية على نحو ما عرضت له المحكمة قبلا وكان ذاك الخطأ قد ترتب عليه وفقا لقواعد المنطق واللزوم العقلي ضرر مادي حاق بالمستأنفة تمثل في حرمانها من استغلال الوحدة العقارية محل الدعوى طوال فترة انتفاع المستأنف ضدها بها الأمر الذي يسوغ لها طلب التعويض عنه وهو ما تقدره المحكمة بمبلغ قدره 150000 مائة وخمسين ألف درهم كتعويض مستحق للمستأنفة عن فترة انتفاع المستأنف ضدها بالوحدة العقارية عن الفترة من تاريخ التعاقد وحتى الآن ومتى كان الحكم المستأنف قد خالف ذلك النظر فمن ثم تقضيي المحكمة بإلغائه جزئيا وتقضي لصالح المستأنفة سكاي وفقا للوارد بالمنطوق " فيكون الحكم قد حاد عن صحيح القانون ، بأخذه بأحكام المسئولية العقدية ، في حين أن الأساس القانوني لطلب الطاعنة ، هو نصوص قانون المعاملات التجارية رقم 50 لسنة 2022 . كما أنه قضى لها بالتعويض باعتباره مقابل انتفاع بمبلغ 150000 درهم ، دون بيان المصدر الذي استقى منه قضاءه ، فيكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب ، مما يوجب نقضه في هذا الجزء ، على أن يكون مع النقض الإحالة .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه جزئيا ً فيما قضى به في طلب الطاعنة باستحقاقها كامل ما أدته إليها المطعون ضدها بمبلغ (610,396) درهم كمقابل انتفاع ، وبإحالة الدعوى لمحكمة الاستئناف لتقضي من جديد في الجزء المنقوض ، ورفض الطعن فيما سوى ذلك ، وألزمت كل من طرفي الطعن بنصف المصروفات ، وأمرت بالمقاصة في أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين .