الطعن 1709 لسنة 49 ق جلسة 13 / 12 / 1980 مكتب فني 31 ج 2 ق 379 ص 2036

جلسة 13 من ديسمبر سنة 1980

برئاسة السيد المستشار/ الدكتور إبراهيم علي صالح نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين: محمود حسن رمضان، عبد العزيز عبد العاطي إسماعيل، جهدان حسين عبد الله ورابح لطفي جمعة.

---------------

(379)
الطعن رقم 1709 لسنة 49 القضائية

(1، 2) إيجار. "إيجار الأماكن". "تحديد الأجرة". حكم. "الطعن في الحكم".
(1) إعادة تقدير أجرة وحدات المبنى (م 13 ق 52 لسنة 1969) استثناء من أحكام المادة 218 مرافعات. لا محل للاحتجاج بقاعدة - ألا يضار الطاعن بطعنه - إذا كان الطعن منصباً على توزيع الأجرة الإجمالية على وحدات المبنى أو كان منصباً على وحده واحدة وكان المالك قد طعن عليها.
(2) قضاء المحكمة الابتدائية بتحديد الأجرة بناء على طلب المالك والمستأجر استئناف المستأجر الحكم دون المالك. عدم جواز القضاء بزيادة الأجرة عن القيمة التي حددتها محكمة أول درجة. علة ذلك.

----------------

1 - مفاد نص المادة 13 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن إعادة تقدير أجرة وحدات المبنى لا يكون إلا إذا اشتمل قرار اللجنة المطعون فيه على تقدير لأجرة وحدة أو أكثر خلاف الوحدة المطعون على تقديرها. ذلك أن المشرع أوجب في هذه الحالة - استثناء من القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 218/ 1 من قانون المرافعات عند الحكم لمصلحة الطاعن، إعادة النظر في تقدير أجرة باقي الوحدات ولو لم تكن محلاً للطعن من ذوى الشأن، مما مؤداه أن المستأجر لا يضار بطعنه إلا إذا كان الطعن منصباً على توزيع الأجرة الإجمالية على وحدات المبنى أو كان منصباً على تلك الأجرة، وكان المالك قد طعن عليها، ففي أي من هاتين الحالتين يعاد النظر في تقدير الأجرة ويكون الحكم الصادر في هذا الشأن ملزماً لكل من المالك والمستأجرين إعمالاً لنص المادة 13 آنفة البيان.

2 - من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن تحديد الحد الأقصى لأجرة الأماكن هي من المسائل المتعلقة بالنظام العام التي نص المشرع - حماية للمستأجر - على تأثيم مخالفة القواعد الواردة بشأنها والتحايل على زيادتها أو إخفاء حقيقة مقدارها للتهرب من حكم القانون، مما مؤداه أنه يجوز للمالك أن يتعاقد على أجرة أقل من الحد الأقصى للأجرة القانونية، وكان الثابت من الأوراق أنه لا خلاف بين الطاعنين على توزيع الأجرة على الشقتين موضوع التداعي، وأن المطعون عليهما - وهما المالكان لعين النزاع - قد ارتضيا حكم محكمة أول درجة ولم يستأنفاه، في حين أن الطاعنين سلكا سبيل الطعن عليه بالاستئناف بغية خفيض أجرة هاتين الشقتين، وكان من المقرر طبقاً للمادة 218/ 1 من قانون المرافعات أنه لا يفيد من الطعن إلا من رفعه، كما أنه من المقرر أنه لا يجوز لمحكمة الدرجة الثانية أن تسوئ مركز المستأنف بالاستئناف الذي أقامه، لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد قضى بزيادة أجرة الشقتين سالفتي البيان عمال قضى به حكم محكمة أول درجة على الرغم من أن المطعون عليهما ارتضياه وأن الطاعنين هما اللذان طرحا الاستئناف على محكمة الدرجة الثانية، فإنه بذلك يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر، والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن الطاعنين أقاما الدعوى رقم 486 سنة 1973 مدني كلي الجيزة المطعون عليهما طعناً في قرار لجنة تقدير الإيجارات رقم 2/ 3 سنة 1973 الجيزة فيما تضمنه من تقدير القيمة الإيجارية للشقتين مثار النزاع والحكم بتعديلها للقيمة المناسبة، وأقل بياناً لذلك إنهما استأجرا هاتين الشقتين من المطعون عليهما، وإذ قدرت لجنة الإيجارات أجرة الشقة الأولى بمبلغ 12 جنيهاً وستين مليماً وأجرة الشقة الثانية بمبلغ ثمانية جنيهات وتسعمائة مليماً في الشهر وكان هذا التقدير مخالفاً للواقع والقانون فقد أقاما دعواهما. كما أقام المطعون عليهما الدعوى رقم 493 سنة 1973 مدني كلي الجيزة للحكم بإلغاء قرار لجنة تقدير الإيجارات سالف البيان قررت المحكمة ضم الدعويين ليصدر فيهما حكم واحد، وندبت خبيراً، وبعد أن قدم تقريره قضت في الدعوى رقم 493 سنة 1973 مدني كلي الجيزة بتعديل قرار اللجنة واعتبار أجرة الوحدتين 29 جنيهاً شهرياً على أن تكون أجرة شقة الطاعن الأول 16 جنيهاً وخمسمائة مليماً، و12 جنيهاً وخمسمائة مليماً بالنسبة للطاعن الثاني ورفض دعواهما رقم 486 سنة 1973 مدني كلي الجيزة. استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 253 سنة 91 قضائية القاهرة، وندبت المحكمة خبيراً وبعد أن قدم تقريره قضت بتاريخ 30/ 5/ 1979 بتعديل الحكم المستأنف وقرار اللجنة بجعل الأجرة الشهرية لشقتي النزاع 21 جنيهاً ومائة وخمسين مليماً، يخص الشقة المؤجرة للطاعن الأول مبلغ 17 جنيهاً وستمائة مليماً ويخص الثاني 13 جنيهاً وخمسمائة وخمسين مليماً طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه. وعرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إنه مما ينعاه الطاعنان بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب، وذلك من وجهين وفي بيان الوجه الأول منهما يقولان إن الحكم قضى بزيادة الأجرة عما قضت به محكمة أول درجة بقوله إنه لا يتعارض في ذلك مع القاعدة المقررة من أن الطاعن لا يضار بطعنه وإنه يترتب على قبول الطعن في قرار لجنة تقدير الإيجارات إعادة النظر في أجرة جميع الوحدات التي شملها قرار اللجنة عملاً بالمادة 13/ 4 من القانون رقم 52 لسنة 1968 سواء بالزيادة أو النقصان، في حين إنهما استأنفا حكم محكمة أول درجة ابتغاء تخفيض الأجرة التي قدرها لشقتهما وقبله المطعون عليهما ولم يستأنفاه وإذا لم يلتزم الحكم المطعون فيه بالقاعدة التي تقضي بأن لا يضار الطاعن بطعنه، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه. وفي بيان الوجه الثاني من هذا النعي يقول الطاعنان من أن الخبير أخطأ في تقدير ثمن الأرض ولم يبين الأساس الذي اعتمد عليه في ذلك، إذ قدر ثمن المتر المربع منها بمبلغ عشرة جنيهات في حين أنه كان مطروحاً على محكمة الموضوع تقرير خبير سابق في الدعوى رقم 323 سنة 1972 مدني كلي الجيزة عن وحدات سكنية أخرى في ذات العقار الواقع به الشقتان مثار النزاع قدر فيه ثمن المتر من الأرض بثمانية جنيهات، مما يشوب الحكم المطعون فيه بالقصور في التسبيب. وحيث إن هذا النعي في وجهه الأول صحيح، ذلك بأن النص في المادة 13 من القانون رقم 52 لسنة 1961 المطبق على واقعة الدعوى "وتكون قرارات لجان تحديد الأجرة نافذة رغم الطعن عليها وتعتبر نهائية إذا لم يطعن عليها في الميعاد، ويكون الطعن على هذه القرارات أمام المحكمة.... وعلى قلم الكتاب أن يخطر جميع المستأجرين لباقي وحدات المبنى بالطعن وبالجلسة المحددة ويترتب على قبول الطعن إعادة النظر في تقدير أجرة الوحدات التي شملها القرار المطعون عليه ويعتبر الحكم الصادر في هذا الشأن ملزماً لكل من المالك والمستأجرين" - يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن إعادة تقدير أجرة وحدات المبنى لا يكون إلا إذا اشتمل قرار اللجنة المطعون فيه على تقدير الأجرة لوحدة أو أكثر خلاف الوحدة المطعون على تقديرها، ذلك أن المشروع أوجب في هذه الحالة - استثناء من القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 218/ 1 من قانون المرافعات عند الحكم لمصلحة الطاعن، إعادة النظر في تقدير أجرة باقي الوحدات ولو لم تكن محلاً لطعن من ذوي الشأن، مما مؤداه أن المستأجر لا يضار بطعنه إلا إذا كان الطعن منصباً على توزيع الأجرة الإجمالية على وحدات المبنى أو كان منصباً على تلك الأجرة، وكان المالك قد طعن عليها، ففي أي من هاتين الحالتين يعاد النظر في تقدير الأجرة ويكون الحكم الصادر في هذا الشأن ملزماً لكل من المالك والمستأجرين إعمالاً لنص المادة 13 آنفة البيان، لما كان ذلك وكان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن تحديد الحد الأقصى لأجرة الأماكن هي من المسائل المتعلقة بالنظام العام التي نص على المشرع على حماية المستأجر - على تأثيم مخالفة القواعد الواردة بشأنها والتحايل على زيادتها أو أخطأ حقيقة مقدراها للتهرب من حكم القانون، مما مؤداه أنه يجوز للمالك أن يتعاقد على أجرة أقل من الحد الأقصى للأجرة القانونية، وكان الثابت من الأوراق إنه لا خلافات بين الطاعنين على توزيع الأجرة على الشقتين موضوع التداعي، وأن المطعون عليهما - وهما المالكان لعين النزاع - قد ارتضيا حكم محكمة أول درجة - ولم يستأنفاه، في حين أن الطاعنين سلكا سبيل الطعن عليه بالاستئناف بقيمة تخفيض أجرة هاتين الشقتين، وكان من المقرر طبقاً للمادة 218/ 1 من قانون المرافعات أنه لا يفيد من الطعن إلا من رفعه، كما أنه من المقرر أنه لا يجوز لمحكمة الدرجة الثانية أن تسوء مركز المستأنف بالاستئناف الذي أقامه، لما كان وكان الحكم المطعون فيه قد قضى بزيادة أجرة الشقتين سالفتي البيان عما قضى به حكم محكمة أول درجة على الرغم من أن المطعون عليهما ارتضياه وأن الطاعنين هما اللذان طرحا الاستئناف على محكمة الدرجة الثانية، فإنه بذلك يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه. والنعي في وجهه الثاني سديد، ذلك بأن المادة 12 من القانون رقم 52 لسنة 1969 تنص على أن يعاد تقدير قيمة الأرض عند تحديد الأجرة في حالة تعلية البناء وذلك إذا تمت التعلية بعد خمس سنوات على الأقل من تاريخ إنشاء المباني الأصلية أو في حالة ما إذا طرأ على العقار ما يستوجب تطبيق أحكام القوانين السارية في شأن مقابل التحسين، وفي هذه الحالة تكون إعادة تقدير قيمة الأرض بقصد تحديد أجرة المباني المستجدة فقط، لما كان ذلك وكان الثابت من تقرير الخبير في الدعوى رقم 323 سنة 1972 آنفة البيان ومن الحكم الصادر فيها والمؤيد استئنافياً والمودع منه صورة رسمية ملف هذا الطعن والذي كان مطروحاً على محكمة الدرجة الثانية من أن الخبير المنتدب في تلك الدعوى قدر ثمن المتر من الأرض المقام عليها شقتان أخريان بذات الطابق الذي تقع به الشقتان مثار النزاع بمبلغ ثمانية جنيهات ولم يكن قد مضى خمس سنوات من إنشاء هاتين الشقتين، وكان الطاعنان قد تمسكا عن الدفاع في مذكرتيهما المقدمة منهما لمحكمة الدرجة الثانية والمودع صورة رسمية منها ملف هذا الطعن، وكان الحكم بالرغم من ذلك - لم يأخذ بالتقرير السابق لثمن المتر من الأرض أو يبين سبب إطراحه هذا التقدير والتفت عن دفاع الطاعنين في هذا الشأن، فإنه يكون قد شابه قصور في التسبيب بما يستوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.