الطعن 145 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 23 / 5 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 23-05-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 145 لسنة2023 طعن عقاري

طاعن:

محمد سابق

مطعون ضده:

ساغا إنترناشيونال لخدمات الإشراف الاإداري لجمعيات الملاك ذ.م.م
ايفا للفنادق والمنتجعات م.م.ح
موفنبيك هوتلز اند ريسورتس مانجمنت - منطقة حرة ذ.م.م ويمثلها مديرها العام : مارك دافيد ويليس

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2021/1266 استئناف عقاري
بتاريخ 16-01-2023

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني للطعن ، وسماع تقرير التلخيص الذي تلاه السيد القاضي المقرر الدكتور / بطي سلطان الشامسي وبعد المداولة .

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية المقررة قانونا ً .

حيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه و الملف الإلكتروني للطعن ـ تتحصل في أن المدعي أقام دعواه بغية الحكم له بفسخ وانتهاء اتفاقية المشاركة الايجارية بينه والمدعى عليها في 12/9/2006 ، بناء على كتاب الإنهاء الصادر عنها وإلزامها بتسليمه الشقة الفندقية بجميع محتوياتها . واحتياطيا ندب خبير هندسي لتحقيق دعواه و بيان ما يستحق له قبلها مع بيان التعويض الجابر للأضرار التي نالت منه جراء ذلك ، واحتساب الفائدة بواقع 12% من تاريخ الاستحقاق وحتى تمام السداد . على سند من القول بأنه ابرم معها اتفاقية تأجير مشتركة لإدارة الشقة الفندقية وتشغيلها بواسطة موفنبيك لإدارة الفنادق والمنتجعات أو أي مشغل فندقي دولي آخر ، و تسرى الاتفاقية حتى 31/12/2022 نظير تقاضى المدعيين عوائد وارباح سنوية ثابتة تسددها لهم وفى اواخر عام 2018 . إلا أنها أخطرته بإنهاء الاتفاقية بشكل منفرد ، و ركنت في ذلك إلى المادة 6/2/ب ، واستمرت في إدارة وتشغيل الوحدة الفندقية ، و أرسلت له اتفاقية تأجير جديدة ستصبح سارية من 1/1/2019 وطلبت منه التوقيع عليها ، فرفض ذلك . إلا أنها استمرت في إدارة وتشغيل الوحدة الفندقية واحتساب عائداتها وفقا للاتفاقية الأولى ، ولم تسدد المبالغ المتفق عليها و حملته التزامات مالية دون مبرر . مما حدا به إلى رفع دعواه . تداولت الدعوى أمام محكمة البداية ، وقدم المدعي مذكرة ً أضاف فيها إلى طلباته إدخال خصم جديد فيها ، و ضمنها إلزام المدعى عليها والخصوم المدخلين بالتضامن بأن يؤدوا إليه مبلغ 110032 درهم عن الايرادات العائدة اليه ، بالإضافة الى التعويض عن التأخير في افتتاح الفندق في الوقت المتفق عليه ، و نسبة 50% من العائدات التي حسبتها لصالحها ابتداء من 1/1/2019 وحتى تاريخ تسليم الوحدة ، مع الفائدة بواقع 12% من تاريخ رفع الدعوى وحتى السداد التام ، وإلزام الخصم المدخل موفنبيك بالاستمرار في تشغيل الوحدة موضوع النزاع ضمن الوحدات الفندقية الاخرى ، وإلزامها هي والمدعى عليها بتزويد المدعى بنسخة كاملة من اتفاقية الادارة والتشغيل المبرمة بينهما . ندبت المحكمة خبيرا ً في الدعوى ، وبعد أن قدم تقريره حكمت بجلسة 15/8/2021 حضوريا بإلزام المدعى عليها بأن تؤدي للمدعي مبلغ 85522.20 درهم المستحقة له حتي نهاية يناير 2021 والفائدة القانونية بواقع 9% سنويا من تاريخ المطالبة وحتي تمام السداد .

استأنفت المدعى عليها الحكم بالاستئناف رقم 1262 لسنة 2021عقاري . كما استأنفه المدعي بالاستئناف رقم 1266 لسنة2021 عقاري . فقضت المحكمة بتاريخ 16 / 1 /2023 برفض الاستئناف الأول ، و في موضوع الآخر بإلغاء الحكم المستأنف برمته وبإثبات تفاسخ عقد الإيجار الجماعي سند الدعوى المؤرخ 12/9/2006 اعتبارا من نهاية 2018 وألزمت الشركة المستأنف ضدها الأولي بتسليم الوحدة العقارية محل الدعوى (غرفة فندقية) للمستأنف مالك تلك الوحدة العقارية ، كما ألزمتها بأن تؤد للمستأنف مبلغ قدره 152232 مائة واثنين وخمسين ألفا ومائتين واثنين وثلاثين درهم ، مع فائدة بواقع 5% سنويا تبدأ من 14/7/2020 وحتى تمام السداد ، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات . فطعن المدعي بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة قيدت إلكترونياً في 9 / 2 / 2023 طلبا فيها نقضه. و قدمت كل من المطعون ضدهما الأولى و الثانية مذكرة ً بردها على أسباب الطعن و طلبت رفضه . و إذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة اليوم للحكم فيه بغير مرافعة .

و حيث إن الطعن أقيم على خمسة أسباب ، ينعي الطاعن بحاصل السبب الخامس القصور التسبيب والفساد في الاستدلال ، إذ ايد حكم اول درجة في قضائه برفض طلب الادخال شكلاً في مواجهة الخصم المدخل ، على سند أنه لا يوجد اتفاق بينه و الخصم المدخل . رغم أنه أدخل الخصم المدخل ) موفنبيك ) في الدعوى استناداً لاتفاقية الادارة والتشغيل المبرمة بينه وبين المطعون ضدها الاولى ، وكانت الطلبات الموجهة إليه ـ الخصم المدخل ـ هو لإلزامه بالاستمرار في تشغيل الوحدة موضوع النزاع ضمن الوحدات الفندقية الأخرى ، باعتبار ان اتفاقية الادارة والتشغيل تنتقل إليه ـ الطاعن ـ باعتباره خلف انتقلت اليه ملكية العقار ، فضلاً عن ان تلك الاتفاقية تمت لمصلحته ونيابة عنه ، بالإضافة الى إن إيرادات التشغيل التي تحسب عليها أرباحه ـ الطاعن ـ تحت يده ـ الخصم المدخل ـ . مما يعيب الحكم و يستوجب نقضه .

و حيث ان النعي غير مقبول ، ذلك أن النص في المادة 96 من قانون الإجراءات المدنية على أن " للخصم أن يدخل في الدعوى من كان يصح اختصامه فيها عند رفعها ، ويجوز للمدعى عليه إذا أدعى أن له حقاً في الرجوع بالحق المدعى به على شخص ليس طرفاً في الدعوى أن يقدم طلباً مكتوباً إلى المحكمة يبين فيه ماهية الادعاء وأسبابه ويطلب ادخال ذلك الشخص طرفاً في الدعوى، ويكون ذلك بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى " يدل على أن المدعي يحق له في أية حالة كانت عليها الدعوى أمام محكمة أول درجة أن يدخل في الخصومة القائمة أمامها من كان يصح اختصامه فيها عند رفعها طالباً إلزامه بما يدعيه قبله من حقوق متصلة بذات موضوع الدعوى الموجهة إلى المدعى عليه الأصيل فيها . ومن المقرر ايضاً - أن اختصام الغير وإن كان بناء على طلب الخصم إلا أنه يخضع لسلطة المحكمة التي يتعين عليها النظر في توافر شروط الإدخال فإن تبين عدم توافرها أو أحدها قضت بعدم قبول الإدخال ، ومن المقرر كذلك - أن الدعوى هي حق الالتجاء إلى القضاء لحماية الحق أو المركز القانوني المدعى به ، ومن ثم فإنه يلزم توافر الصفة الموضوعية لطرفي هذا الحق بأن ترفع الدعوى ممن يدعي استحقاقه لهذه الحماية وضد من يراد الاحتجاج بها عليه ، واستخلاص توافر الصفة في الدعوى هو من قبيل فهم الواقع فيها ، وهو ما يستقل به قاضي الموضوع بغير رقابة عليه في ذلك من محكمة التمييز متى أقام قضاءه على أسباب سائغة مستمدة مما له أصل ثابت بالأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها . لما كان ذلك ، وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه بعدم قبول إدخال المطعون ضدها الثانية خصم في الدعوى على ما أورده بمدوناته من " حيث أنه من الثابت في يقين هذه المحكمة أخذاً من اتفاقية البيع والشراء المبرمة بين المدعي والمدعى عليها والتي قدمتها المدعي عليها طي حافظة مستنداتها واتفاقية الاستثمار المبرمة بين المدعي والمدعى عليها والتي قدمها المدعيان رفق حافظة مستنداتهما, أن المدعي قد تعاقد مع المدعى عليها لشراء الوحدة العقارية موضوع التداعي, ولم تكن المدخل طرفاً في ذلك العقد أو عميلاً أو نائباً عن المدعى عليها, ولم يثبت وجود صله لها بالخصم المدخل، وأن العلاقة بين المدعى عليها والخصم المدخل وفقا لما يفرضه القانون بشأن إدارة العقارات المشتركة في هذا الصدد، وهو ما يعني أن المدعي لا يرتبط مع الخصم المدخل بأي رابطة عقدية كما لا يملك إلزامها بالتعاقد معها لإدارة وحدته بشكل منفرد لخضوعها لنظام المجمع الرئيسي بما يفرضه عليها من الشروط والاحكام التي يخضع لها تطوير وتشغيل العقار المشترك، ونظام إدارة المبنى التي تضعها جمعية الملاك المؤسسة وفق أحكام المادة 17 من القانون 27 لسنة 2007 بشأن ملكية العقارات المشتركة، لما كان ذلك وكانت ما تقضي به المادتان 250 و252 من قانون المعاملات المدنية أن أثر العقد إنما ينصرف إلى المتعاقدين والخلف العام, وأن العقد لا يرتب شيئاً في ذمة الغير. ومن ثم فإنه لا تحاج به ولا تنصرف إليها أثاره. ويضحى بالتالي ما دفعت به من عدم قبول الدعوى تجاهها لانعدام الصفة دفعٌ صحيحٌ وله ما يسانده من الواقع والقانون فتقضي المحكمة بعدم قبول الدعوى قِبلها لرفعها على غير ذي صفةٍ على نحو ما سيرد بالمنطوق . " وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغاً وله معينه من الأوراق ، ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها ، ولا مخالفه فيه للقانون ، ولا يعدو النعي جدلا ً موضوعيا ً في سلطة محكمة الموضوع ، في تقدير مبررات الإدخال ، تقصر عنة رقابة هذه المحكمة ، ولا يجوز إثارته أمامها ، مما يضحى معه النعي غير مقبول .

حيث ينعي الطاعن بحاصل السبب الأول على الحكم المطعون فيه ، مخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والاخلال بحق الدفاع والتناقض ، إذ قضى بتسليم وحدة التداعي للانتفاع بها فقط وفقاً للمسموح به من قبل اتحاد الملاك ، في حين انه يحق له التصرف فيها بكافة التصرفات القانونية من بيع أو تأجير أو رهن دون ان يقتصر حقه في الانتفاع بالوحدة وفقاً للمسموح به من اتحاد الملاك فقط . وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه .

و حيث إن النعي غير مقبول ، ذلك أنه من المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن الطعن بالتمييز يعني محاكمة الحكم المطعون فيه ولذا يتعين أن ينصب النعي على عيب قام عليه الحكم ، فإذا خلا من هذا العيب الموجه إليه كان النعي وارداً على غير محل من قضائه ومن ثم غير مقبول . و كان ما ينعي به الطاعن في وجه النعي ، قد خلا منه الحكم المطعون فيه ، ذلك أنه قضى بتسليمه الوحدة دون شرط ، ولم يقيد الانتفاع بها وفقا ً للمسموح به من أتحاد الملاك ، لا في أسبابه ولا في منطوقه . مما يضحى معه النعي غير مقبول .

و حيث إن الطاعن ينعي بحاصل السبب الثاني على الحكم المطعون فيه ، القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع ، إذ قضى بمبلغ و قدره 152232 درهم ، حقوقه من الايرادات حتى ديسمبر 2021 والتفت عن دفاعه الوارد بمذكرة التعقيب على تقرير الخبرة المقدمة بجلسة 19/10/2022 ، الذي تمسك فيه بأن الخبرة احتسبت له بتقريرها المبدئي مبلغ وقدره 165,453 درهم ، ثم خصمت منه في تقريرها النهائي مبلغ وقدره 13,721 درهم ، نصيبه من تمويل صندق النواقص في الأثاث والتجهيزات ، ليكون المتبقي مبلغ وقدره 152,232 درهم . فإن ما خلصت اليه الخبرة مخالف للثابت بالأوراق ، ذلك ان هذا المبلغ ورغم انه تم خصمه مسبقاً من الإيرادات ، الا ان بند نواقص الاثاث يطبق فقط في حال وجود ظروف استثنائية تستدعي ذلك الخصم ، وهذا الظرف الاستثنائي يكون فقط في حال دعت الحاجة الى تبديل الاثاث أو في حال وجود نواقص وهذا ما لا وجود له بالأوراق ، لأن المطعون ضدها الأولى لم تقدم اي دليل على وجود تلك النواقص ، كما لم تقدم اي فواتير او ايصالات تثبت انها قامت بشراء نواقص للأثاث والتجهيزات ، لأن الاثاث والتجهيزات الخاصة بالفندق موجودة بالكامل كما هي عليه منذ شراءها ولم يتم تبديلها ولا يوجد اي نواقص بشأنها . مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

حيث أن هذا النعي غير مقبول ، ذلك أنه من المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن لمحكمة الموضوع سلطة تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتقدير أدلتها ومنها تقرير الخبير المنتدب الذى باعتباره عنصرا من عناصر الإثبات في الدعوى يخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متى اطمأنت إليه ورأت فيه ما تقتنع به ويتفق مع ما ارتأت أنه وجه الحق في الدعوى ، ومتى رأت الأخذ به محمولاً على أسبابه وأحالت إليه أعتبر جزءاً من أسباب حكمها دون حاجة لتدعيمه بأسباب خاصة أو الرد استقلالا على الطعون الموجهة إليه ، وحسبها أن تبين الحقيقة التي اقتنعت بها وتورد دليلها وأن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله . لما كان ذلك ، و كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه في طلب الإيرادات ، على ما أورده في مدوناته من أنه :" كانت الخبرة الحسابية الأخيرة قد احتسبت ذلك الريع المستحق للمستأنف قبيل فسخ العقد بنهاية 2018 واعتبارا من 1/1/2019 وحتى 31/12/2021 بعد خصم المصروفات التشغيلية وقيمة ما سبق سداده له من عوائد بما فيها عوائد الثلاث سنوات الأولي دون احتساب عوائد للشركة المستأنف ضدها الأولي إيفا أو لمصلحة أحد من تابعيها (كطلب المحكمة) عن الفترة الأخيرة فقط اعتبارا من 1/1/2019 وحتى تاريخ إعداد التقرير بمبلغ قدره 152232 درهم فمن ثم تقضي المحكمة بإلزام الشركة المستأنف ضدها الأولي (إيفا) بأدائه للمستأنف وفقا للوارد بالمنطوق " وإذ كان هذا الذى خلص إليه الحكم المطعون فيه في هذا الشأن سائغا لما له أصله الثابت بالأوراق ويكفى لحمل قضائه ، ولا مخالفة فيه للقانون ، ومن ثم يضحى النعي محض جدل موضوعي في سلطة محكمة الموضوع في تقدير ادلة الدعوى لا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز ، فيكون غير مقبول .

وحيث إن الطاعن ينعي على بحاصل السبب الثالث على الحكم المطعون فيه ، مخالفة القانون والقصور في التسبيل ، إذ ركن في قضائه بتفاسخ اتفاقية المشاركة الايجارية إلى كتاب الانهاء الصادر من المطعون ضدها وحده ، رغم أنها أخلت بالاتفاقية من عدة وجوه تبرر التفاسخ ، لم يحفل بها الحكم . مما يعيبه و يستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي غير مقبول - ذلك أنه من المقرر- بقضاء هذه المحكمة - وعلى ما تفيدة المادة الثانية من قانون الإجراءات المدنية - أنه يشترط لقبول وجه النعي على الحكم المطعون فيه أن يحقق للطاعن مصلحه فعليه وليست مصلحه نظريه بحته - لما كان ذلك - وكان الحكم المطعون فيه قد الغي الحكم المستأنف الصادر برفض طلب الفسخ والقضاء مجدداً بتفاسخ الاتفاقية سند التداعي ، ومن ثم فإنه لا مصلحه للطاعن في النعي على الحكم في هذا الجزء ، بما لا يحقق له مصلحه فعلية ، ومن ثم فهو غير منتج وبالتالي غير مقبول .

وحيث إن الطاعن ينعي بحاصل السبب الرابع على الحكم المطعون فيه ، مخالفاً لأحكام القانون والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع ، إذ لم يقض في طلب التعويض عن التأخير في افتتاح الفندق في الوقت المتفق عليه ، على سند أن المحكمة الابتدائية أغفلت الفصل فيه . رغم أنه طالب بالتعويض أمامها فقضت له بحقوقه من الارباح والايرادات وبرفض ما عدا ذلك من طلبات ، فهي لم تغفل الفصل في ذلك الطلب طالما قضت برفضه . مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

وحيث إن النعي مردود ، ذلك أنه من المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أنه إذا ما أغفلت محكمة أول درجة أو محكمة الاستئناف الحكم في بعض الطلبات الموضوعية المطروحة عليها بشكل واضح وجازم إغفالا كليا عن خطأ أو سهو دون أن يرد في شأنها بأسباب الحكم ومنطوقه قضاء صريحا أو ضمنيا فإن تلك الطلبات تظل معلقه أمامها وعلاج هذا الاغفال وفقاً للمادة 139 من قانون الاجراءات المدنية يكون بالرجوع إلى ذات المحكمة لتستدرك ما فاتها الفصل فيه إن كان له وجه . لما كان ذلك ، وكانت المحكمة الابتدائية قد أغفلت الفصل في موضوع طلب التعويض عن التأخير في افتتاح الفندق ، بالرغم أنها أوردته ضمن طلبات الطاعن ، فيظل معلقا ً أمامها ، وله الرجوع إليها للفصل فيه . فيكون الحكم بذلك قد أصاب صحيح القانون . مما يضحى النعي معه على غير أساس .

وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وألزمت الطاعن المصروفات مع مبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين .