الطعن 119 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 12 / 6 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 12-06-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 119 لسنة2023 طعن عقاري

طاعن:

نــايـف بـن عبدالعزيـز بـن محمـد النعيـم

مطعون ضده:

شركة داماك العقارية دبـي (مساهمة عامة)
شركة داماك للتطوير العقاري (ش ذ م م)
شركة داماك للتطوير (ذ م م)
شركة داماك العقارية (ش.ذ.م.م)

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2021/1438 استئناف عقاري
بتاريخ 16-01-2023

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة

حيث أن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن (نايف بن عبدالعزيز بـن محمد النعيـم) أقام الدعوى 252 / 2021 عقاري جزئي اختصم فيها المطعون ضدهم ( 1- شركة داماك للتطوير (ذ م م) 2- شركة داماك للتطوير العقاري (ش ذ م م) 3- شركة داماك العقارية (ش.ذ.م.م) واخري شركة داماك العقارية دبـي (مساهمة عامة) بطلب 1- الحكـم ببطـلان الاتفاقيـة المبرمـة فيمــا بيــنه والمدعـى عليهــا الأولــى موضـوع الوحـدة العقاريــة ( VT/19/1910 ) بمشـروع (تـاور 108) لمخالفتهـا للنظـام العـام وانعدام محل العقد بعدم اتبـاع الإجـراءات الواجبـة باستصدار رخصة سياحيــة وشهادة تصنيف وشهـادة عدم ممانعة من استقبـال النزلاء لمشـروع فندقـي وفسخها للسـبب السابـق ولتأخرهـم فـي تنفيـذ التزاماتهم ومخالفتهم للقانون ، وإعادة الحـال الـى مـا كـان عليـه قبـل التعاقـد بإلــزام المدعـى عليهــم بالتضامــن فيمــا بينهــم بـأن يسـددوا له مبلـغ قدره (1,782,962) درهم (مليـون وسبعمائـة واثنــان وثمانــون ألـف وتسعمائـــة واثنــــان وستــــون درهـم) 2 إلــزامهم بالتضامــن فيمــا بينهــم بـأن يدفعوا له تعويـض بمبلـغ قدره بمبلـغ (600,000) درهـم "ستمائـــة ألــف درهـــم" 3- مع إلـزامهم بالفائدة القانونية بواقع (12%) من تاريـخ سـداد آخـر دفعـة وحتـى السداد التام علي سند انه بتاريخ 14-04-2014 اشتـرى مـن المدعى عليها الأولى الوحدة العقارية رقـم ( VT/19/1910 ) والبالـغ مساحتـهـا (1236) قـدم مربـع فـي مشروع: تـاور 108 ، ونوعـهـا : شقـة فندقيـة ، وذلك لقاء ثمن إجمالـي قدره: (1,644,450) درهم (مليـون وستمائـة وأربعـة وأربعون ألـف وأربعمائـة وخمسون درهـم) شامـل موقـف سيارات واحـد، على أن يسدّد دفعة أولى من الثمـن تساوي 24% بتاريـخ 14/04/2014 م والبـاقي بالتناسـب مـع نسبة إنـجاز المشروع والتسليـم ، وتم الاتفاق على أن يكون الإنـجـاز المتوقـع بتاريخ 30-04-2017 وقد قام بتنفيذ كافة التزاماته التعاقدية و مبلـغ مالـي أكبـر مـن كامـل الثمـن المتفـق عليه بـحيـث بلغ مجموع المبالـغ المسدّدة من المدعي(1,782,962) درهم (مليون وسبعمائة واثنان وثمانون ألـف وتسعمائة واثنان وستون درهـم).، إلا أن المدعى عليهـا الأولى تـخلّفـت عن تنفيذ التزاماتها التعاقدية مـن حيث نوعية الشـقق المنفـذة ومـن ناحيـة تاريـخ الإنجاز كما أن المدعي فوجئ بأنها قررت بإرادتهـا المنفردة - وبـدون رضائه - وبالمخالفـة لشروط العقد إنجاز المشروع على هيئة "شقق سكنية" وقـد أرسلـت المدعى عليهـا الثالثة له رسالة عـبر البريد الإلكتروني مرفق بها ملحق لتعديل اتفاقية البيع والشراء تؤكد فيه أنها قامت بتغيير الاستخدام المصرح بـه للوحدة ليصبح (سكني) وهو ما لم يوافق عليه أو يوقعه ومن ثم كانت الدعوي وفيها دفعت المدعى عليهما الثانية والثالثة بعدم قبول الدعوى بالنسبة لهما لرفعها على غير ذي صفة وبعدم قبول الدعوي لمضي المدة المانعة من سماعها ، وبعد ان ندبت المحكمة خبيرا واودع تقريره قضت بجلسة 08-09-2021 برفض الدعوى وضمنت أسباب حكمها بعدم قبول الدعوى قبل المدعي عليها الثانية والثالثة لرفعها على غير ذي صفةٍ ، استأنف المدعي ذلك الحكم بالاستئناف 1438 / 2021 عقاري وبجلسة 27-01-2022 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا 1- برفض الدفع المبدي من المستأنف ضدهما الثانية والثالثة بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة 2 - بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للمستأنف ضدها الرابعة 3 - برفض الدفع المبدي من المستأنف ضدهم الأولي والثانية والثالثة بعدم سماع الدعوي لمرور الزمان 4 - برفض طلب بطلان العقد سند الدعوى 5 - برفض طلب التعويض 6 - بفسخ عقد البيع سند الدعوى المؤرخ 14-04-2014 والزام المستأنف ضدهم الأولي والثانية والثالثة بالتضامن فيما بينهم بأن يردوا للمستأنف مبلغ 1,782,795.11 درهم والفائدة على هذا المبلغ بواقع 5% سنويا من 21-02-2021 وحتي السداد التام .

طعن المدعى عليهم من الأولي للثالثة في ذلك الحكم بالتمييز بالطعن رقم 2022 / 211 عقاري وبجلسة 05-07-2022 قضت المحكمة بنقض الحكم المطعون وإحالة الدعوى إلى محكمه الاستئناف لتقضي فيها من جديد تأسيسا على ان الحكم المطعون فيه انتهي الى رفض طلب التعويض دون أن يرد على ما تمسك به الطاعنين من دلاله ذلك الإقرار بانه دليل على استلام الطاعن للوحدة العقارية دون قيد أو شرط فمن ثم يعد سقوط لحقه في طلب الفسخ وبعد الإحالة قضت محكمة الاستئناف بجلسة 16-01-2023 بتأييد الحكم المستأنف.

طعن المدعي على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفه أودعت الكترونيا بتاريخ 01-02-2023 بطلب نقض الحكم  المطعون فيه، وقدم وكيل المطعون ضده من الأول حتى الثالث مذكرة طلب فيها رفض الطعن وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفه مشورة فقررت تحديد جلسة لنظره وفيها قررت اصدار الحكم بجلسة اليوم.

وحيث ان حاصل ما ينعي به الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والاخلال بحق الدفاع وفى بيان ذلك يقول ان الحكم المطعون فيه لم يلتزم بنطاق ما خلص إليه الحكم الناقض من ان الحكم المنقوض انتهي الى رفض طلب التعويض دون أن يرد على ما تمسك به المطعون ضدهم بالطعن الماثل من دلالة الإقرار بالمخالصة وبراءة الذمة بأنه دليل على استلام الطاعن للوحدة العقارية دون قيد أو شرط فمن ثم يعد سقوط لحقه في طلب الفسخ الا انه لدى تداول الاستئناف للمرة الثانية قدمت الشركات المطعون ضدها مستند جديد عبارة عن ملحق تعديل الاستخدام المصرح به بالرغم من المطعون ضدها الأولى اقرت بالسبب الثالث من أسباب استئنافها وطعنها بأن الشقة لا تزال شقة فندقية كما لم يرد الحكم المطعون فيه على الدفوع بعدم الاعتداد بملحق تعديل الاستخدام المصرح به لعدم تسجيله استنادا لنص المادة (9) من القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري و لبطلانه بطلاناً مطلقاً لبطلان ركن السبب لاستحالة تنفيذه، ولمخالفته أحكام القانون بالتحايل على استحقاق الدولة للضريبة و للتغرير بالطاعن بما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي في جملته غير سديد أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مفاد عجز المادة 184 من قانون الإجراءات المدنية رقم 11 لسنة 1992 ـ المنطبقة على واقعة النزاع ـ والمقابلة للمادة 186 من قانون الإجراءات المدنية رقم 42 لسنة 2022 ـ أن المحكمة التي تحال إليها الدعوى بعد نقض الحكم تلتزم بالحكم الناقض في النقاط التي فصلت فيها محكمة التمييز ـــ إلا أن المقصود بذلك أن تكون محكمة التمييز قد أدلت برأيها في هذه النقاط عن قصد وبصر بحيث يكتسب حكمها فيها قوة الأمر المقضي بها بحيث يمتنع على محكمة الإحالة عند إعادة النظر في الدعوى المساس بهذه الحجية ـــ أما ما عدا ذلك فتعود الخصومة ويعود الخصوم إلى ما كانت وكانوا عليه قبل إصدار الحكم المنقوض ومن ثم يكون لمحكمة الإحالة ان تبنى حكمها على فهم جديد لواقع الدعوى تحصله حرة من جميع عناصرها وبحيث انه إذا كان نقض الحكم للقصور في التسبيب أو الاخلال بالحق في الدفاع فإنه لا يتصور أن يكون الحكم الناقض قد حسم مسألة قانونية بالمعنى المشار اليه آنفاً حتى لو تطرق الى بيان أوجه القصور في الحكم المنقوض ، ومن الأصول المقررة أنه إذا كانت هناك ملحقات للعقد تضمنت شرطاً يعد تعديلاً للعقد أو لأحد بنوده لم يكن منصوصاً عليه في العقد الأصلي ، فإنه يكون نافذاً في حق الطرفين بتوقيعهما تلك الملحقات ، وانه من المقرر أنه ليس لمن ناقش موضوع المحرر العرفي - أصلاً كان أم صورة - أن ينكر توقيعه عليه أو ينازع بجحد صورته الضوئية ، ومن المقرر أيضا ان مفاد النص في المادتين 6 و 7 من القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي والمادتين 1275 و 1277 من قانون المعاملات المدنية أن جميع التصرفات التي يكون محلها موجوداً فعلاً ومن شأنها إنشاء حق عقاري أو نقله أو تغييره - ومنها عقد بيع العقار - وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لتلك التصرفات يجب تسجيلها مباشرة في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك وفقاً لأحكام القانون رقم 7 لسنه 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي وأن عدم تسجيلها يترتب عليه ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين المتعاقدين أنفسهم ولا بالنسبة لغيرهم، وأنه لا يكون للعقود غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين. وأن ما تتطلبه المادة 1277 من قانون المعاملات المدنية من وجوب تسجيل عقد بيع العقار لإمكان نقل الملكية لا يضفي على هذا العقد شكلاً رسمياً أو يجعل التسجيل ركناً من أركان العقد، لأن هذه المادة لم تغير شيئا ًمن طبيعة ذلك العقد من حيث كونه من عقود التراضي التي تتم وتنتج آثارها القانونية بمجرد توافق الطرفين، وإنما قد عدلت فقط من آثاره بالنسبة للعاقدين وغيرهم فجعلت نقل الملكية وحده غير مرتب على مجرد العقد بل متراخياً إلى ما بعد حصول التسجيل أما آثار البيع الأخرى فإنها تترتب على مجرد العقد ذاته ولو لم يسجل مما مفاده ان عدم تسجيل التصرف في السجل العقاري وفقاً لأحكام القانون رقم 7 لسنه 2006 لا يترتب عليه البطلان ، كما انه من المقرر في قضاء هذه المحكمة ــ أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في فهم الواقع في الدعوى وتفسير العقود والإقرارات والمستندات وسائر المحررات والشروط المختلف عليها بما تراه أوفى بمقصود المتعاقدين وفي استخلاص ما يمكن استخلاصه منها، ولا رقابة لمحكمة التمييز عليها في ذلك ما دامت لم تخرج في تفسيرها عن المعنى الذي تحتمله عبارات المحرّر أو تجاوز المعنى الواضح لها وما دام ما انتهت إليه سائغاً مقبولاً بمقتضى الأسباب التي بنته عليها ، وانه وفقا للمادة 185 من قانون المعاملات المدنية فإن التغرير هو أن يخضع أحد المتعاقدين الآخر بوسائل احتيالية قوليه أو فعليه تحمله على الرضا بما لم يكن ليرضى به بغيرها. كما انه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه متى انتهى الحكم إلى نتيجة صحيحة قانونا فإنه لا يعيبه ما قد يكون شابه من قصور في أسبابه القانونية أو ما استطرد إليه من تقريرات قانونية خاطئة، إذ لمحكمة التمييز استكمال ما قصر الحكم في بيانه من تلك الأسباب وتصحيح هذا الخطأ ورده إلى أساسه السليم دون حاجة لنقض الحكم، وإذ كان ذلك وكان الثابت ان الحكم في الطعن رقم 211 / 2022 عقاري قد قضي بنقض الحكم تأسيسا على انه معيبا بالقصور في التسبيب والأخلال بحق الدفاع هو مالا يعد فصلا في مسألة قانونية وبالتالي فإن لمحكمة الإحالة كامل السلطة في هذا الشأن متى أقامت قضاءها على أساس فهم جديد للواقع المطروح عليها تحصله من الأدلة المقدمة إليها وما عساه أن يقدم منها بعد النقض والإحالة وإذ كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد انتهي صحيحا الي تأييد الحكم المستأنف فيما انتهي اليه
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: - برفض الطعن وبإلزام الطاعن بالمصروفات والفى درهم مقابل تعاب المحاماة مع مصادرة مبلغ التأمين.