جلسة 27 من مارس سنة 1985
برياسة السيد المستشار/ يحيى العموري نائب رئيس المحكمة؛ وعضوية السادة المستشارين: عبد العزيز فوده، ماهر قلاده واصف، حسين علي حسين وحمدي محمد علي.
--------------
(109)
الطعن رقم 1360 لسنة 49 القضائية
(1) إيجار "إيجار الأماكن: أجرة". نظام عام.
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية. تعلقها بالنظام العام.
(2، 3) إيجار "إيجار الأماكن" "التعديلات الجوهرية البسيطة بالعين".
(2) التغييرات الجوهرية بالعين المؤجرة أو إقامة منشآت جديدة في مبنى قديم. أثره. خضوع المكان في تحديد أجرته للقانون الذي تمت التعديلات أو الإنشاءات في ظله، التغييرات البسيطة. أثرها. إضافة ما يقابلها بعد تقويمها إلى القيمة الإيجارية. الأصل الرجوع في شأنها إلى اتفاق الطرفين ما لم يكن القصد منها التحايل على القانون.
(3) التعديلات التي تجري في العين المؤجرة. تكييفها بأنها جوهرية أو بسيطة. تكييف قانوني يستند إلى تقدير واقعي تستقل به محكمة الموضوع متى كان استخلاصها سائغاً.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون ضدهما أقاما الدعوى رقم 851 لسنة 1977 مدني دمياط الابتدائية ضد الطاعن بطلب الحكم أصلياً بإلغاء قرار لجنة تقدير الإيجارات، واعتبار الأجرة القانونية للعين المؤجرة 17 ج شهرياً، واحتياطياً بالاعتداد بعقد الاتفاق المؤرخ 12/ 1/ 1977 فيما تضمنه من تحديد أجرة العين بمبلغ 17 ج تأسيساً على أن لجنة تقدير الإيجارات قدرت أجرة العين المؤجرة لهما من الطاعن بمبلغ 71 ج و910 م، رغم أن هناك اتفاقاً مؤرخاً 12/ 1/ 1977 بين الطرفين نص فيه على ألا تزيد أجرة العين على 17 ج كما أقام الطاعن - المالك - ضد المطعون عليهما الدعوى رقم 866 لسنة 1977 مدني دمياط الابتدائية بطلب الحكم بتعديل ذات القرار وجعل الإيجار الشهري للعين مبلغاً لا يقل عن 150 ج شهرياً، قررت محكمة الدرجة الأولى ضم الدعويين وندبت فيها خبيراً، وبعد أن قدم تقريره قضت برفض الطعن رقم 851 لسنة 1977، وفي الطعن 866 لسنة 1977 بإلغاء القرار المطعون فيه وبتحديد القيمة الإيجارية للعين المؤجرة على النحو الوارد بمنطوق ذلك الحكم. استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم بالاستئناف رقم 211 لسنة 10 ق دمياط. وبتاريخ 9/ 5/ 1979 حكمت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وفي دعوى المالك رقم 866 لسنة 1977 برفضها، وفي الدعوى رقم 851 لسنة 1977 بإلغاء قرار اللجنة المطعون فيه والاعتداد بعقد الاتفاق وعقد الإيجار المؤرخين 16/ 1/ 1977، واعتبار أجرة العين مبلغ 17 ج شهرياً. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض. وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة رأت أنه جدير بالنظر، فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن بالسببين الثاني والثالث من أسباب الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال. وفي بيان ذلك يقول إن الحكم المطعون فيه ذهب إلى أن التعديلات التي تمت بعين النزاع لم تكن جوهرية بل مجرد تحسينات بما لا يجوز معه إعادة تقدير أجرتها واستند في ذلك إلى تقرير الخبير المنتدب في الدعوى والكشوف الرسمية الصادرة من مصلحة الضرائب العقارية بمقولة أن تلك التعديلات لم تغير من طبيعة استغلال العين ولا من طريقة استعمالها وذلك رغم أن الثابت من تقرير الخبير وكشوف الضرائب العقارية أن العقار بما فيه العين المؤجرة قد هدم حتى سطح الأرض وأنشئ بدلاً منه مبنى جديد وأن الأساسات قد استبدلت بها أساسات جديدة بما يقطع أن التعديلات التي أجريت بالعين تعديلات جوهرية بالمعنى الذي حدده القانون وهو أن يكون من شأنها التغيير من معالم العقار أو من كيفية استعماله بحيث تؤثر على قيمته الإيجارية تأثيراً محسوساً، وقد رتب الحكم المطعون فيه على هذا الاستخلاص الفاسد قضاءه بعدم خضوع العين في تحديد أجرتها إلى أحكام القانون ولو أنه فطن إلى حقيقة المقصود بالتعديلات الجوهرية لتغير وجه الرأي في الدعوى الأمر الذي يعيب الحكم فضلاً عن فساده في الاستدلال بالخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه من المقرر أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة من النظام العام إذ تتحدد به - متى صار نهائياً - القيمة الإيجارية إزاء الكافة، ومن المقرر كذلك أنه إذا أجريت بالعين المؤجرة تعديلات جوهرية، تغير من طبيعة ومعالم المبنى بحيث تؤثر على القيمة الإيجارية تأثيراً محسوساً، أو إذا أقيمت منشآت جديدة في مبنى قديم بحيث يعتبر مسكناً جديداً، فإن هذا المكان يخضع من حيث تحديد أجرته لأحكام القانون الذي تمت التعديلات أو الإنشاءات المذكورة في ظله. أما التعديلات أو التحسينات البسيطة كالدهان والطلاء أو إقامة حائط لفصل جزء من مكان والتي يدخلها المؤجر في العين المؤجرة فهذه يضاف ما يقابلها - بعد تقويمها - إلى الأجرة القانونية. والواجب في هذا الصدد احترام إرادة الطرفين ما لم يثبت أن القصد من الاتفاق هو التحايل على الأحكام الآمرة في القانون فيكون للقاضي عندئذ سلطة التقدير وأنه وإن كان من المقرر في قضاء هذه المحكمة - أن تكييف التعديلات التي تجرى في العين المؤجرة بأنها جوهرية تغير من طبيعة المبنى وتجعله في حكم المنشأ في تاريخها أو أنها بسيطة لا تحدث هذا الأثر، هو تكييف قانوني يستند إلى تقدير واقعي تستقل به محكمة الموضوع ولا تخضع فيه لرقابة محكمة النقض، إلا أن هذا مشروط بأن يكون استخلاصها سائغاً ومؤدياً إلى النتيجة التي انتهت إليها. لما كان ذلك، وكان البين من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى والمودعة صورته الرسمية ملف الطعن، أن المبنى بما فيه عين النزاع قد هدم جميعه بخلاف أجزاء من الحوائط بالواجهة القبلية والبحرية وأنه تم عمل أساسات وكمرات وأسقف خرسانية جديدة وأعمدة خرسانية تحمل سقف المعرض وتعلوها السندرة وخمسة طوابق علوية، وذلك في النصف الأول من عام 1977 وانتهى الخبير في تقريره إلى القول بأن المبنى تغير تغييراً جوهرياً. كما أنه يبين من الكشوف الرسمية المستخرجة من سجلات مصلحة الضرائب - المودعة ملف الطعن - ما يفيد أنه أنشئ عقار جديد رقم... شارع...... مكون من ستة طوابق (جرد 1977 ربط 1978) بدلاً من العقار القديم رقم 4 شارع..... والذي به عين النزاع. فإن هذه التعديلات والإنشاءات الجديدة، وقد غيرت من طبيعة ومعالم العقار بما فيه العين المؤجرة، بما يؤثر على قيمته الإيجارية تأثيراً محسوساً، تعتبر تعديلات جوهرية وبالتالي يعتبر معها المكان جديداً يخضع في تقدير أجرته القانونية للجان تقدير إيجار الأماكن، وإذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر، واستخلص مما جاء بتقرير الخبير والكشوف الرسمية الصادرة من الضرائب العقارية أن التعديلات التي أجراها الطاعن بالعين المؤجرة لم تكن تعديلات جوهرية بل مجرد تحسينات بمقولة أنها لم تغير من طبيعة استغلال العين المؤجرة ولا من طريقة استعمالها باعتبارها معرضاً للموبيليا وسندرة له، ورتب الحكم على ذلك الاستخلاص، قضاءه بعدم جواز اتخاذ هذه التعديلات تكئه لإعادة تقدير أجرة العين المؤجرة، وبإلغاء قرار اللجنة الصادر بتحديدها والاعتداد في تحديد أجرتها القانونية بما جاء بعقد الاتفاق وعقد الإيجار المحررين بتاريخ 16/ 1/ 1977 بين الطرفين باعتبار أن ما ورد بهما من زيادة الأجرة من 10 ج و400 م إلى 17 ج يقابل ما تم بالعين من تحسينات، فإنه يكون فضلاً عن فساده في الاستدلال قد شابه خطأ في تطبيق القانون، بما يوجب نقضه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق