برئاسة السيد القاضي/ إبراهيم الضهيري نائب رئيس المحكمة وعضوية
السادة القضاة/ عبد الله فهيم، ربيع عمر، نبيل فوزي نواب رئيس المحكمة وعلي شرباش.
------------
- 1 نقض "أسباب الطعن: الأسباب المتعلقة
بالنظام العام".
أسباب الطعن المتعلقة بالنظام العام. لمحكمة النقض من تلقاء نفسها
وللخصوم والنيابة العامة إثارتها. شرطه. أن تكون عناصرها الموضوعية مطروحة على
محكمة الموضوع وواردة على الجزء المطعون فيه من الحكم.
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه يجوز لمحكمة النقض من تلقاء نفسها
كما يجوز للخصوم وللنيابة العامة إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم
يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل
فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على
الجزء المطعون فيه من الحكم وليس على جزء آخر منه أو حكم سابق عليه لا يشمله الطعن.
- 2 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: أسباب
الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء: بطلان التكليف".
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء لعدم
الوفاء بالأجرة. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً. أثره. عدم قبولها. تعلق ذلك
بالنظام العام. للمحكمة إثارته من تلقاء نفسها.
المقرر- في قضاء محكمة النقض - أن مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من
القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن أن
المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير
في سداد الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً فإن دعوى الإخلاء تكون غير
مقبولة، ويعتبر التكليف متعلقاً بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى
ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به.
- 3 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: أسباب
الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء: بطلان التكليف".
البيانات الواجب ذكرها بالتكليف بالوفاء. ماهيتها. كفاية اشتماله على
بيان اسم المؤجر والمستأجر والأجرة الواجب أداؤها على نحو نافٍ للجهالة عنها.
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن المقصود بالتكليف إعذار المستأجر
للوفاء بالمتأخر عليه من الأجرة بما يوجب أن يذكر فيه بداهة اسم كل من المؤجر
والمستأجر ومقدار الأجرة المطالب به على نحو ينفي الجهالة عنه ويكفي في هذا الشأن
بيان الأجرة الواجب أداؤها عن مدة التعاقد والفترة التي لم تسدد عنها.
- 4 إيجار
"تشريعات إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة:
التكليف بالوفاء: بطلان التكليف".
خلو التكليف بالوفاء من بيان بداية الفترة التي لم يوفي عنها الأجرة.
أثره. بطلان التكليف. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إليه. خطأ في
تطبيق القانون.
إذ كان البين من التكليف بالوفاء المعلن إلى الطاعن بتاريخ 30/ 5/
2000 أنه وإن كان قد تضمن تاريخ نهاية الفترة التي لم تسدد عنها الأجرة إلا أنه قد
خلا من تاريخ بدايتها، فإن هذا التكليف يكون قد وقع باطلاً حابط الأثر لا يصلح
أساساً لدعوى الإخلاء لتجهيله، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى
التكليف المشار إليه، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
- 5 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: أسباب
الإخلاء: تعلقها بالنظام العام" "الإخلاء لاستعمال العين المؤجرة بطريقة
ضارة بسلامة المبنى".
الأحكام الخاصة بتعيين أسباب الإخلاء. تعلقها بالنظام العام. سريانها
بأثر فوري على المراكز والوقائع التي لم تستقر نهائياً ولو كانت ناشئة قبل تاريخ
العمل بها.
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن الأحكام الخاصة بتعيين أسباب
الإخلاء في ظل العمل بتشريعات إيجار الأماكن هي قواعد آمرة متعلقة بالنظام العام،
تسري بأثر فوري على جميع المراكز والوقائع القائمة والتي لم تستقر نهائياً وقت
نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها.
- 6 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: أسباب
الإخلاء: تعلقها بالنظام العام" "الإخلاء لاستعمال العين المؤجرة بطريقة
ضارة بسلامة المبنى".
إخلاء المستأجر للتغيير في استعمال العين المؤجرة. شرطه. الإضرار
بسلامة المبنى وثبوته بحكم نهائي. م 18/ د ق 136 لسنة 1981. الحكم بعدم دستورية
المادة 19 من نفس القانون. أثره. انعدام النص لا استحداث قاعدة قانونية جديدة بأن
تغيير استعمال العين إلى غير غرض السكنى سبباً جديداً للإخلاء. بقاء هذه الواقعة
خاضعة لشروط وضوابط م 18/ د من القانون المذكور.
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد النص في المادة 18/ د من
القانون 136 لسنة 1981 يدل على أن إخلاء العين المؤجرة للتغيير في وجه استعمالها
رهين بتوفر الإضرار بسلامة المبنى وثبوت ذلك بموجب حكم قضائي نهائي مما مؤداه أنه
لا يجوز إخلاء المستأجر من العين المؤجرة إذا ما غير في وجه استعمالها طالما لم يثبت
المؤجر أن هذا التغيير يلحق ضرر بسلامة المبنى ولا يغير من ذلك الحكم بعدم دستورية
نص المادة 19 بفقرتيها من ذلك القانون فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة
المالك على تغيير المستأجر استعمال العين – كلياً أو جزئياً - إلى غير أغراض
السكنى يقتصر أثره على انعدام هذا النص ولا يجاوز ذلك إلى استحداث قاعدة قانونية
جديدة تجعل من مجرد تغيير استعمال العين سبباً جديداً للإخلاء وإنما تبقى هذه
الواقعة محكومة بما ورد في نص الفقرة (د) من المادة السالفة البيان من شروط وضوابط.
- 7 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: أسباب
الإخلاء: تعلقها بالنظام العام" "الإخلاء لاستعمال العين المؤجرة بطريقة
ضارة بسلامة المبنى".
قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى أن الحكم بعدم دستورية
م 19 ق 136 لسنة 1981 أوجب الإخلاء لتغيير استعمال العين دون موافقة المؤجر رغم
عدم توافر شروط إعمال نص الفقرة (د) من المادة 18 من ذلك القانون. خطأ في تطبيق
القانون.
إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر (رهن الإخلاء من العين المؤجرة
بسبب تغيير استعمالها إلى غير غرض السكنى بتوافر الإضرار بسلامة المبنى) ورتب على
القضاء بعدم دستورية النص سالف الذكر (المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981) وجوب
الإخلاء لمجرد تغيير استعمال العين دون موافقة المؤجر رغم أنه لا خلاف بين طرفي
النزاع على عدم توافر شروط إعمال نص الفقرة (د) من المادة 18 من القانون 136 لسنة
1981 فضلاً عن خلو الأوراق من صدور حكم قضائي نهائي بثبوت ضرر لحق سلامة المبنى من
جراء هذا التغيير، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.
--------
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق –
تتحصل في أن المطعون ضده بصفته أقام على الطاعن الدعوى رقم ...... لسنة 2000 أمام
محكمة جنوب القاهرة الابتدائية طالباً الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 20/12/1961
وإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وإلزامه بأن يؤدي الأجرة المتأخرة، وقال بياناً
لدعواه إنه بموجب ذلك العقد استأجر مورث الطاعن العين محل النزاع بغرض السكنى لقاء
أجرة شهرية مقدارها مبلغ 150 جنيه زيدت إلى مبلغ 165.200 جنيه اعتباراً من
1/4/1997، وإذ امتنع عن سداد تلك الأجرة حتى 31/3/2000 ومقدارها مبلغ 914.11 جنيه
فضلاً عن تغييره الغرض من استعمال العين إلى عيادة طبية ورفضه إعادته إلى ما كان
عليه وقت التعاقد بعد قضاء المحكمة الدستورية بعدم دستورية المادة 19 من القانون
136 لسنة 1981 رغم إنذاره بذلك بتاريخ 30/5/2000 فقد أقام الدعوى. حكمت المحكمة برفض
الدعوى. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم ...... لسنة 119 ق القاهرة.
ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره النهائي قضت بتاريخ 8/11/2006 بإلغاء
الحكم المستأنف وبالطلبات. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة
مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في
غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر
والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه يجوز لمحكمة النقض من
تلقاء نفسها كما يجوز للخصوم وللنيابة العامة إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام
العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توفرت
عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه
الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكم وليس على جزء آخر منه أو حكم سابق عليه لا
يشمله الطعن، وكان مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981
- في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن - أن المشرع اعتبر تكليف
المستأجر بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة
فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً، فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة، ويعتبر
التكليف متعلقاً بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت
إليه المستأجر أو يتمسك به، ويقصد بهذا التكليف إعذار المستأجر للوفاء بالمتأخر
عليه من الأجرة بما يوجب أن يذكر فيه بداهة اسم كل من المؤجر والمستأجر ومقدار
الأجرة المطالب بها على نحو ينفي الجهالة عنه ويكفي في هذا الشأن بيان الأجرة
الواجب أداؤها عن مدة التعاقد والفترة التي لم تسدد عنها. لما كان ذلك، وكان البين
من التكليف بالوفاء المعلن إلى الطاعن بتاريخ 30/5/2000 أنه وإن كان قد تضمن تاريخ
نهاية الفترة التي لم تسدد عنها الأجرة إلا أنه قد خلا من تاريخ بدايتها فإن هذا
التكليف يكون قد وقع باطلاً حابط الأثر لا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء لتجهيله، وإذ
قضى الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى التكليف المشار إليه، فإنه يكون قد
أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب المتعلق بالنظام العام.
لما كان ما تقدم وكان من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الأحكام
الخاصة بتعيين أسباب الإخلاء في ظل العمل بتشريعات إيجار الأماكن هي قواعد آمرة
متعلقة بالنظام العام، تسري بأثر فوري على جميع المراكز والوقائع القائمة والتي لم
تستقر نهائياً وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها، وكان النص في
المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 على أنه "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء
المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:-
أ- ...... ب- ...... ج- ...... د- إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل
المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو
بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة" يدل على إن إخلاء العين
المؤجرة للتغيير في وجه استعمالها رهين بتوفر الإضرار بسلامة المبنى وثبوت ذلك
بموجب حكم قضائي نهائي مما مؤداه أنه لا يجوز إخلاء المستأجر من العين المؤجرة إذا
ما غير في وجه استعمالها طالما لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير يلحق ضرر بسلامة
المبنى ولا يغير من ذلك الحكم بعدم دستورية نص المادة 19 بفقرتيها من ذلك القانون
فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين –
كلياً أو جزئياً - إلى غير أغراض السكنى يقتصر أثره على انعدام هذا النص ولا يجاوز
ذلك إلى استحداث قاعدة قانونية جديدة تجعل من مجرد تغيير استعمال العين سبباً
جديداً للإخلاء وإنما تبقى هذه الواقعة محكومة بما ورد في نص الفقرة (د) من المادة
18 سالفة البيان من شروط وضوابط، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، ورتب على
القضاء بعدم دستورية النص سالف الذكر وجوب الإخلاء لمجرد تغيير استعمال العين دون
موافقة المؤجر، رغم أنه لا خلاف بين طرفي النزاع على عدم توفر شروط إعمال نص
الفقرة (د) من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، فضلاً عن خلو الأوراق من صدور
حكم قضائي نهائي بثبوت ضرر لحق سلامة المبنى من جراء هذا التغيير، فإنه يكون قد
خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه أيضاً لهذا السبب المتعلق بالنظام
العام دون حاجة لبحث أسباب الطعن الواردة بالصحيفة.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، وكان الحكم بعدم القبول
يتساوى في النتيجة مع الحكم برفض الدعوى، فإنه يتعين الحكم في موضوع الاستئناف رقم
..... لسنة 119 ق القاهرة برفض وتأييد الحكم المستأنف.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق