برئاسة السيد القاضي/ كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة
القضاة/ صلاح مجاهد، عطية زايد، محمد مأمون نواب رئيس المحكمة وشريف سلام.
--------------
- 1 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن:
الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: الوفاء بطريق العرض والإيداع".
إيداع المستأجر الأجرة المستحقة للمؤجر خزينة العوائد أو الوحدة
المحلية المختصة. وجوب إخطاره المؤجر بذلك طبقا للإجراءات المنصوص عليها في المادة
27 ق49 لسنة 1977. تخلف ذلك أو وقوع الإخطارات باطلة أو عدم توفر أسباب جدية تبرر
للمستأجر إيداع الأجرة مباشرة دون العرض على المؤجر. أثره. بطلان الإيداع واعتباره
غير مبرئ لذمة المستأجر. لا يغير من ذلك نص المادة 338 مدني. علة ذلك.
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد نص المادة 27 من القانون رقم
49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع أراد أن يجنب المستأجر إجراءات العرض والإيداع
المنصوص عليها في المادتين 487، 488 من قانون المرافعات إذا ما تعنت معه المؤجر
ورفض استلام الأجرة فرسم له - استثناء من القواعد العامة للوفاء بالدين - طريقاً
سهلاً ميسراً للوفاء بالأجرة التي رفض المؤجر استلامها تعنتاً بأن خوله – قبل مضي
خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاق الأجرة – أن يخطر المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب
بعلم الوصول بأن يتسلم منه الأجرة خلال أسبوع فإذا انقضى هذا الأجل ولم يتسلمها
كان له أن يودعها خلال الأسبوع التالي ودون رسوم خزانة مأمورية العوائد المختصة أو
خزينة الوحدة المحلية الواقع في دائرتها العقار بالنسبة للمدن والقرى التي لا توجد
بها مأموريات عوائد ثم أوجب عليه والجهة المودع لديها الأجرة إخطار المؤجر بهذا
الإيداع بخطاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول واعتبر إيصال هذا الإيداع سنداً مبرئاً
لذمته من دين الأجرة المستحقة بالقدر المودع، ولئن لم ينص المشرع على البطلان
كجزاء على عدم اتباع المستأجر للإجراءات المشار إليها إلا أن ذلك مستفاد ضمناً من
اعتداد المشرع بالإيداع الحاصل وفقاً لهذه الإجراءات التي سجل بها المستأجر على
المؤجر بالإخطارات تعسفه وعنته واعتباره هذا الإيداع مبرئاً لذمة المستأجر من دين
الأجرة بالقدر المودع توقياً لقيام المؤجر برفع دعوى الإخلاء عليه، ولا يغير من
ذلك ما جرى به نص المادة 338 من القانون المدني من أن "يكون الإيداع أو ما
يقوم مقامه من إجراء جائزاً أيضاً إذا كان المدين يجهل شخصية الدائن أو موطنه أو
كان الدائن عديم الأهلية أو ناقصها ولم يكن له نائب يقبل عنه الوفاء، أو كان الدين
متنازعاً عليه بين عدة أشخاص أو كانت هناك أسباب جدية أخرى تبرر هذا الإجراء"
إذ لا تعارض بين النصين سالفي الذكر، ذلك أن المشرع قصد بنظام الإيداع المنصوص
عليه بالمادة 27 سالفة البيان – وعلى ما سلف القول – التيسير على المستأجر إذا
تعنت معه المؤجر ورفض استلام الأجرة، فإذا لم تحصل الإخطارات – المشار إليها في
المادة 27 السالف بيانها – من المستأجر أو وقعت باطلة أو لم تكن هناك أسباب جدية
تبرر للمستأجر إيداع الأجرة مباشرة دون عرضها على المؤجر انتفى الدليل على تعسف
وعنت المؤجر وبالتالي فلا يعتبر الوفاء بهذا الطريق الاستثنائي قائماً ولا تبرأ به
ذمة المستأجر لعدم تحقق الغاية التي هدف إليها المشرع من هذا الإجراء وهي مواجهة
امتناع المؤجر عن استيفاء الأجرة الذي أراد به أن يقوم مقام إجراءات العرض
والإيداع المنصوص عليها في المادتين 487، 488 من قانون المرافعات التي استقر قضاء
هذه المحكمة على أن مخالفة الإجراءات التي تطلبها المشرع فيهما تجعل الإيداع غير
مبرئ لذمة المدين.
- 2 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن:
الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: الوفاء بطريق العرض والإيداع".
قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة وما تكبده المؤجر من مصاريف
ونفقات فعلية حتى إقفال باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف ـ م18 ق136 لسنة 1981.
أثره. سقوط حق المؤجر في طلب الإخلاء. تخلفه عن الوفاء بأي قدر من الأجرة المستحقة
أو ملحقاتها أو المصاريف والنفقات الفعلية حتى هذا التاريخ كاف للحكم بإخلائه.
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد نص المادة 18 من القانون رقم
136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع رغبة منه في التيسير على المستأجرين أفسح لهم
مجال الوفاء حتى تاريخ إقفال باب المرافعة في الدعوى أمام محكمة الاستئناف بحيث
أصبح قيام المستأجر بسداد الأجرة المستحقة عليه وقيمة ما تكبده المؤجر من مصاريف
ونفقات فعلية حتى التاريخ المذكور مسقطاً لحق المؤجر في الإخلاء, ومن ثم فإن تخلف
المستأجر بأي قدر من الأجرة المستحقة أو ملحقاتها أو المصاريف أو النفقات الفعلية
حتى قفل باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف كافٍ للقضاء بإخلائه من العين ويهدف
المشرع من ذلك الوصول إلى جبر الضرر الذي يلحق المؤجر بسبب اضطراره إلى رفع دعوى
الإخلاء لعدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة وذلك بأن يسترد ما أداه من مصروفات
وما تكبده من نفقات في سبيل الحصول على حق مشروع له ما كان يضطر إلى الالتجاء في
شأنه إلى القضاء لولا تراخي المستأجر في الوفاء به.
- 3 إيجار
"تشريعات إيجار الأماكن: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: الوفاء بطريق العرض
والإيداع".
تمسك الطاعنة أمام محكمة الموضوع ببطلان إجراءات إيداع المطعون ضده
الأجرة المستحقة خزانة مأمورية العوائد لعدم سبق عرضها عليها دون مبرر وحصول
الإعلان بالإيداع بعد الميعاد القانوني. دفاع جوهري. اعتداد الحكم المطعون فيه
بوفاء المطعون ضده بالأجرة وحدها واعتبار هذا الوفاء مبرئاً لذمته دون أن يستظهر
توقي الأخير الإخلاء بالوفاء بالأجرة والمصاريف والنفقات الفعلية بإجراءات قانونية
صحيحة. قصور وخطأ.
إذا كان الثابت من الأوراق أن الطاعنة تمسكت أمام محكمة الموضوع
بدرجتيها ببطلان إجراءات إيداع المطعون ضده للأجرة المستحقة عليه خزانة مأمورية
العوائد المختصة لامتناعه عن عرضها عليها قبل الإيداع دون مبرر يسوغ ذلك، كما
تمسكت بحصول الإعلان بالإيداع بعد أكثر من 15 يوماً من تاريخ التكليف بالوفاء وكان
الحكم المطعون فيه قد اعتبر إيداع المطعون ضده للأجرة وإنذار الطاعنة بذلك الإيداع
مبرئاً لذمة المستأجر - المطعون ضده - ورتب على ذلك قضاءه برفض الدعوى دون أن يعنى
ببحث ما إذا كان المطعون ضده قد توقى الإخلاء بسداد الأجرة والمصاريف والنفقات
الفعلية بإجراءات قانونية صحيحة، فإنه يكون معيباً.
------------
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق –
تتحصل في أن الطاعنة أقامت على المطعون ضده الدعوى رقم ...... لسنة 1992 أمام
محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء العين المؤجرة والتسليم، وقالت
بياناً لذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/5/1962 استأجر منها المطعون ضده الشقة محل
النزاع بأجرة شهرية مقدارها 3.700 جنيه، وإذ امتنع عن سداد الأجرة من 1/1/1983 حتى
تاريخ رفع الدعوى في 27/7/1992 وجملتها 425.500 جنيهاً رغم إنذاره فقد أقامت
الدعوى. حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء. استأنفت الطاعنة
هذا الحكم بالاستئناف رقم ...... لسنة 49 ق الإسكندرية، وبتاريخ 1993/12/28 قضت
المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى. طعنت
الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم
المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره،
وفيها التزمت النيابة رأيها.
-------------
المحكمة
بعد الإطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر
والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون
والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت أمام محكمة
الموضوع بدفاع حاصله أن المطعون ضده لم يتبع عند إيداعه الأجرة المستحقة خزانة
مأمورية العوايد ما نصت عليه المادة 27 من القانون 49 لسنة 1977 من وجوب إخطارها
بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول لاستلام الأجرة ثم إعادة إخطارها إذا رفضت
الاستلام بما يفيد إيداعها بموجب كتاب مماثل، وأن المطعون ضده لم يقدم تلك
الإخطارات فإن الإيداع يكون باطلاً غير مبرئ للذمة لعدم عرضها عليها قبل الإيداع
وعدم إخطارها بها بعد الإيداع ولعدم تحقق الغاية منه، كما تمسكت بأن ثمة أجرة
مستحقة لها في ذمة المطعون ضده مقدارها 77.700 جنيه على ما يبين من الشهادة
الصادرة من حي شرق الإسكندرية، وأن جزءاً من الأجرة المستحقة أودع باسم محاميها
دون أن تكون له الصفة في استلامها، كما أن الإعلان بحصول الإيداع تم بعد أكثر من
15 يوماً من تاريخ التكليف بالوفاء الأمر الذي كان يوجب عليه إيداع الأجرة
المستحقة حتى تاريخ قفل باب المرافعة في الاستئناف فضلاً عن المصاريف والنفقات
الفعلية التي تكبدتها الطاعنة، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع رغم أنه
دفاع جوهري من شأنه أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى، واعتبر أن الإيداع الذي تم
مبرئ لذمة المطعون ضده من دين الأجرة ودون بحث لموالاة السداد والمصاريف والنفقات
الفعلية، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن النص 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977
على أن "يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر
طبقاً لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو
الموعد المتفق عليه في العقد وذلك بإيصال مثبتة فيه قيمة الأجرة فإذا امتنع المؤجر
عن استلام الأجرة وإعطاء سند المخالصة عنها فللمستأجر قبل مضي خمسة عشر يوماً من
تاريخ الاستحقاق أن يخطر المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول لتسلمها خلال
أسبوع فإذا لم يتسلمها خلال هذا الميعاد يودع المستأجر الأجرة دون رسوم خلال
الأسبوع التالي خزانة مأمورية العوائد المختصة وفي المدن والقرى التي لا يوجد بها
مأموريات عوائد يتم الإيداع بخزينة الوحدة المحلية الواقع في دائرتها العقار وعلى
كل من المستأجر والجهة المودع لديها الأجرة إخطار المؤجر بهذا الإيداع بكتاب موصى
عليه بعلم الوصول، ومع عدم المساس بما يكون للمؤجر من حقوق أخرى يعتبر إيصال
الإيداع سنداً لإبراء ذمة المستأجر من قيمة الأجرة المستحقة بالقدر المودع وعلى
الجهة المودع لديها الأجرة أداء الأجرة المودعة للمؤجر فور طلبها دون قيد أو شرط
أو إجراءات" يدل على أن المشرع أراد أن يجنب المستأجر إجراءات العرض والإيداع
المنصوص عليها في المادتين 487، 488 من قانون المرافعات إذا ما تعنت معه المؤجر
ورفض استلام الأجرة فرسم له – استثناء من القواعد العامة للوفاء بالدين - طريقاً
سهلاً ميسراً للوفاء بالأجرة التي رفض المؤجر استلامها تعنتاً بأن خوله – قبل مضي
خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاق الأجرة – أن يخطر المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب
بعلم الوصول بأن يتسلم منه الأجرة خلال أسبوع فإذا انقضى هذا الأجل ولم يتسلمها
كان له أن يودعها خلال الأسبوع التالي ودون رسوم خزانة مأمورية العوائد المختصة أو
خزينة الوحدة المحلية الواقع في دائرتها العقار بالنسبة للمدن والقرى التي لا توجد
بها مأموريات عوائد ثم أوجب عليه والجهة المودع لديها الأجرة إخطار المؤجر بهذا
الإيداع بخطاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول واعتبر إيصال هذا الإيداع سنداً مبرئاً
لذمته من دين الأجرة المستحقة بالقدر المودع، ولئن لم ينص المشرع على البطلان
كجزاء على عدم إتباع المستأجر للإجراءات المشار إليها إلا أن ذلك مستفاد ضمناً من
اعتداد المشرع بالإيداع الحاصل وفقاً لهذه الإجراءات التي سجل بها المستأجر على
المؤجر بالإخطارات تعسفه وعنته واعتباره هذا الإيداع مبرئاً لذمة المستأجر من دين
الأجرة بالقدر المودع توقياً لقيام المؤجر برفع الإخلاء عليه، ولا يغير من ذلك ما
جرى به نص المادة 338 من القانون المدني من أن "يكون الإيداع أو ما يقوم
مقامه من إجراء جائزاً أيضاً إذا كان المدين يجهل شخصية الدائن أو موطنه أو كان
الدائن عديم الأهلية أو ناقصها ولم يكن له نائب يقبل عنه الوفاء, أو كان الدين
متنازعاً عليه بين عدة أشخاص أو كانت هناك أسباب جدية أخرى تبرر هذا الإجراء
"إذ لا تعارض بين النصين سالفي الذكر، ذلك أن المشرع قصد بنظام الإيداع
المنصوص عليه بالمادة 27 سالفة البيان – وعلى ما سلف القول – التيسير على المستأجر
إذا تعنت معه المؤجر ورفض استلام الأجرة، فإذا لم تحصل الإخطارات – المشار إليها
في المادة 27 السالف بيانها – من المستأجر أو وقعت باطلة أو لم تكن هناك أسباب
جدية تبرر للمستأجر إيداع الأجرة مباشرة دون عرضها على المؤجر انتفى الدليل على
تعسف وعنت المؤجر وبالتالي فلا يعتبر الوفاء بهذا الطريق الاستثنائي قائماً ولا
تبرأ به ذمة المستأجر لعدم تحقق الغاية التي هدف إليها المشرع من هذا الإجراء وهي
مواجهة امتناع المؤجر عن استيفاء الأجرة الذي أراد به أن يقوم مقام إجراءات العرض
والإيداع المنصوص عليها في المادتين 487، 488 من قانون المرافعات التي استقر قضاء
هذه المحكمة على أن مخالفة الإجراءات التي تطلبها المشرع فيهما تجعل الإيداع غير
مبرئ لذمة المدين، كما أنه من المقرر أن النص في المادة 18 من القانون رقم 136
لسنة 1981 على أنه "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة
المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية ...... (ب) إذا لم يقم المستأجر
بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى
عليه بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام
المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من
مصاريف ونفقات فعلية ......" يدل – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – على أن
المشرع رغبة منه في التيسير على المستأجرين أفسح لهم مجال الوفاء حتى تاريخ إقفال
باب المرافعة في الدعوى أمام محكمة الاستئناف بحيث أصبح قيام المستأجر بسداد
الأجرة المستحقة عليه وقيمة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى التاريخ
المذكور مسقطاً لحق المؤجر في الإخلاء، ومن ثم فإن تخلف المستأجر بأي قدر من
الأجرة المستحقة أو ملحقاتها أو المصاريف أو النفقات الفعلية حتى قفل باب المرافعة
أمام محكمة الاستئناف كاف للقضاء بإخلائه من العين ويهدف المشرع من ذلك الوصول إلى
جبر الضرر الذي يلحق المؤجر بسبب اضطراره إلى رفع دعوى الإخلاء لعدم قيام المستأجر
بالوفاء بالأجرة وذلك بأن يسترد ما أداه من مصروفات وما تكبده من نفقات في سبيل
الحصول على حق مشروع له ما كان يضطر إلى الالتجاء في شأنه إلى القضاء لولا تراخي
المستأجر في الوفاء به. لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن الطاعنة تمسكت
أمام محكمة الموضوع بدرجتيها ببطلان إجراءات إيداع المطعون ضده للأجرة المستحقة
عليه خزانة مأمورية العوائد المختصة لامتناعه عن عرضها عليها قبل الإيداع دون مبرر
يسوغ ذلك، كما تمسكت بحصول الإعلان بالإيداع بعد أكثر من 15 يوماً من تاريخ
التكليف بالوفاء، وكان الحكم المطعون فيه قد اعتبر إيداع المطعون ضده للأجرة
وإنذار الطاعنة بذلك الإيداع مبرئاً لذمة المستأجر – المطعون ضده – ورتب على ذلك
قضاءه برفض الدعوى دون أن يعني ببحث ما إذا كان المطعون ضده قد توقى الإخلاء بسداد
الأجرة والمصاريف والنفقات الفعلية بإجراءات قانونية صحيحة، فإنه يكون معيباً مما
يوجب نقضه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق