جلسة 16 من يناير سنة 1997
برئاسة السيد المستشار/
محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد بدر الدين
المتناوي، شكري جمعه حسين، محمد الجابري نواب رئيس المحكمة وأحمد عبد الكريم.
------------
(29)
الطعن رقم 2229 لسنة 63
القضائية
(7 - 1)إيجار "إيجار الأماكن: تحديد الأجرة". استئناف. اختصاص
"الاختصاص الولائي". حكم "الطعن في الحكم: مواعيد الطعن".
قانون "سريان القانون". نظام عام. نقض "حالات الطعن".
(1) القواعد الإجرائية
المتعلقة بتقدير الأجرة في القانون 136 لسنة 1981. سريانها على الأماكن المرخص في
إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه في 31/ 7/ 1981 مؤداه. النصوص الواردة في
القوانين السابقة. استمرار سريانها في النطاق القانوني لكل منها.
(2) استمرار العمل بالقواعد
الإجرائية في القانون 49 لسنة 1977 بشأن طرق الطعن في الأحكام. علة ذلك. عدم إلغاء
القانون 136 لسنة 1981 لها
(3) تعلق المنازعة في تحديد
أجرة العين موضوع النزاع الكائنة بالعقار المرخص في إنشائه في ظل العمل بالقانون
49 لسنة 1977. أثره. خضوعها لأحكامه. مؤداه. عدم جواز الطعن بالنقض في الحكم
الصادر من محكمة الاستئناف في هذه المنازعة. المادتان 18، 20 ق 49 لسنة 1977 ولو
رفع الطعن بعد العمل بالقانون 136 لسنة 1981.
(4)الدعاوى التي أقيمت قبل القانون 49 لسنة 1977. وجوب نظرها طبقاً
للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه. م 85 منه. المحكمة الابتدائية بتشكيلها
المنصوص عليه في المادة 18 من القانون المذكور. استمرار اختصاصها بنظر الطعون في
قرارات تحديد الأجرة الخاضعة لأحكام القانون 49 لسنة 1977 حتى ولو رفعت بعد العمل
بأحكام القانون 136 لسنة 1981. علة ذلك.
(5) تشكيل المحكمة الابتدائية المختصة بنظر الطعون على
تحديد المنصوص عليه في المادة 18 ق 49 لسنة 1977. تعلقه بالنظام العام. مخالفة
ذلك. أثره. بطلان الحكم. جواز التمسك به لأول مرة أمام محكمة النقض.
(6)المنازعة في تحديد القيمة الإيجارية. خضوعها لأحكام القانون 136 لسنة
1981. خلو تشكيل المحكمة من مهندس. لا عيب. علة ذلك.
(7)تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 136 لسنة 1981 معقود
للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه م (5) من القانون المذكور. حق المستأجر وحده
في الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً. حالاته. عدم
مراعاته للميعاد المذكور. أثره. سقوط حقه في الطعن وصيرورة التقدير المبدئي للأجرة
نهائياً ونافذاً. مؤداه. اختصاص لجان تحديد الأجرة في ظل القانونين 49 لسنة 1977،
136 لسنة 1981 من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام. اعتبار مسألة
الاختصاص الولائي مطروحة دائماً على محكمة الموضوع التي تنظر الطعن. مقتضاه.
2 - القواعد الواردة بالقانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن طرق الطعن في الأحكام المتعلقة بتحديد الأجرة لا تزال سارية لم يتناولها الإلغاء بنص صريح في القانون رقم 136 لسنة 1981.
3 - إن كانت الدعاوى قد رفعت في غضون عام 1984، أي بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 إلا أن الطعون قد تعلقت بتحديد أجرة البدروم والأربع أدوار التالية له والمؤجرة للطعون ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر والمرخص في إقامتها بمقتضى الترخيصين رقميّ 2223 لسنة 1976، 519 لسنة 1981 والأخير قد صدر بتاريخ 4/ 3/ 1981 ومن ثم فإن أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 تكون هي الواجبة التطبيق على القواعد والإجراءات المتعلقة بالطعن في الشق الأول من الحكم. لما كان ذلك وكان النص في المادة 18 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير الأماكن على أن: "يكون الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإخطار بصدور قرار اللجنة أمام المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها المكان المؤجر..." وفي المادة 20 منه على أن "لا يجوز الطعن في الحكم الصادر من المحكمة المشار إليها في المادة 18 إلا لخطا في تطبيق القانون. ويكون الطعن أمام محكمة الاستئناف خلال ثلاثين يوماً من تاريخ صدور الحكم.... ويكون حكمها غير قابل للطعن فيه بأي وجه من أوجه الطعن". يدل على أن المشرع رأى لمصلحة قدرها الاكتفاء بنظر المنازعة في تحديد القيمة الإيجارية أمام اللجنة المختصة بتحديد الأجرة ثم أمام المحكمة الابتدائية ولم ير وجهاً للطعن بالاستئناف في الحكم الذي تصدره هذه المحكمة إلا للخطأ في تطبيق القانون، واعتبر الحكم الصادر من محكمة الاستئناف باتاً غير قابل للطعن فيه بأي وجه من أوجه الطعن، مما مفاده أنه لا يجوز الطعن بطريق النقض فيما تصدره محكمة الاستئناف من أحكام في هذا الخصوص استثناء من القواعد الواردة في قانون المرافعات ومن ثم فإن الطعن بالنقض على الحكم المطعون فيه فيما قضى به بالنسبة للوحدات المؤجرة إلى المطعون ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر يكون غير جائز.
4 - النص في المادة 85 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعمول به اعتباراً من 9/ 9/ 1977 على أن "تستمر المحاكم في نظر الدعاوى التي أقيمت قبل العمل بهذا القانون طبقاً للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه". وفي المادتين 18، 59 من ذات القانون بإلحاق مهندس معماري أو مدني بتشكيل المحكمة الابتدائية المختصة بنظر الطعون في القرارات التي أقيمت في ظل أحكام هذا القانون، ولا يسري على الدعاوى التي أقيمت قبله بحيث تستمر المحاكم في نظرها طبقاً للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه، وأن تظل المحكمة الابتدائية بالتشكيل المنصوص عليه في المادة سالفة البيان تختص بنظر الطعون على قرار لجان تحديد الأجرة الخاضعة لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 حتى ولو رفعت تلك الطعون بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 إذ لا يسري عليها حكم المادة الخامسة من هذا القانون الأخير والتي خلت من إلحاق مهندس بتشكيل المحكمة لاقتصار حكمها على الطعون على تحديد الأجرة الخاضعة لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981.
5 - تشكيل المحكمة الابتدائية المختصة بنظر الطعون على تحديد الأجرة مما يتعلق بأسس النظام القضائي المتعلقة بالنظام العام ويترتب على مخالفته بطلان الحكم ويحق التمسك بذلك لأول مرة أمام محكمة النقض.
6 - لما كانت البيانات المثبتة بالحكم الابتدائي الصادر بتاريخ.... طعناً على قرار تقدير القيمة الإيجارية عن وحدات العقار محل النزاع إنه وإن كان قد خلا من بيان اسم المهندس المعماري أو المدني ضمن تشكيل المحكمة التي أصدرته وقد أيده الحكم المطعون فيه إلا أنه بالنسبة للطعن على الشق الخاص بالبدروم حتى الدور الربع علوي والمؤجرة للمطعون ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر فإن الطعن بالنسبة لهذا الشق غير جائز لصدور الحكم إعمالاً لنص المادة 18 ق 49 لسنة 1977 حتى ولو كان الحكم باطلاً. أما بالنسبة للشق الخاص بالأدوار من الخامس إلى السابع والمؤجرة للمطعون ضدهم من السادس عشر حتى الأخير والمنطبق عليها أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 الذي خلا من النص على ضرورة تشكيل المحكمة من مهندس فلا يعيب الحكم الابتدائي خلوه من بيان اسم المهندس ضمن تشكيل المحكمة التي أصدرته ومن ثم يضحى النعي برمته على غير أساس.
7 - النص في المادة الخامسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل - وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون المذكور وتقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب - أن المشرع جعل تحديد الأجرة معقوداً للمالك على ضوء أسس التكليف المشار إليها في القانون إلا في حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجأ إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده على إتمام البناء أما إذا كان تعاقده سابقاً على ذلك فإن الميعاد يسري من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالأجرة المحددة أو من تاريخ شغله للمكان أيهما أقرب، وإذا لم يتقدم المستأجر إلى اللجنة في الميعاد المشار إليه فإن التقدير المبدئي للأجرة يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى لتحديد الأجرة سواء من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد باعتبار أن هذا الميعاد - أخذاً بالغرض من تقريره - يعد ميعاداً حتمياً وليس ميعاداً تنظيمياً بما يرتب سقوط حق المستأجر في اللجوء إلى تلك الجهة بعد انقضاء الأجل المحدد. ومفاد ما تقدم أن لجنة تحديد أجرة الأماكن أصبحت في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 جهة طعن في تحديد الأجرة التي يتولى المالك تقديرها في عقد الإيجار ويكون الطعن في هذا التقدير من المستأجر وحده - دون المالك - خلال الميعاد القانوني المنصوص عليه، وأصبح الاختصاص المنصوص عليه في القانون هو من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام والأصل أن مسألة الاختصاص الولائي قائمة في الخصومة التي يرفعها المالك أو المستأجر طعناً على قرارات تلك اللجان وتعتبر مطروحة دائماً على محكمة الموضوع التي تنظر الطعن وعليها أن تقضي من تلقاء نفسها في سلطة تلك اللجان والقرارات الصادرة منها.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق
وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الوقائع - على ما
يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون
ضدهم الدعوى رقم 1915 لسنة 1984 أمام محكمة إسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بقبول
الطعن شكلاً وفي الموضوع بإلغاء قرار لجنة تحديد الأجرة وتعديله بالزيادة التي
تسفر عنها إعادة الدراسة الجدية، وقال بياناً لذلك إنه أقام العمارة السكنية
الصادر بشأنها قرار اللجنة بعد حصوله على التراخيص اللازمة وهي مكونة من 23 وحدة
سكنية تحتوي كل وحدة على أربع غرف والمنافع وكذا خمس محلات تجارية ومخزن وقامت
اللجنة بتقدير القيمة الإيجارية لوحداتها وأصدرت قرارها بتاريخ 8/ 12/ 1983 بمبلغ
1139.145 مليمجـ ولما كان هذا التقدير جاء مجحفاً بحقوقه ولا يتفق مع القيمة
الحقيقية للأرض التي أُقيمت عليها والمواد المستعملة في البناء ومستوى التشطيب
فأقام الدعوى.
وحيث إن المطعون ضدهم
الثامن والتاسع والسادس عشر والسابع عشر والثاني والعشرين أقاموا على الطاعن وآخرين
الدعوى رقم 2002 لسنة 1984 أمام محكمة إسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بقبول الطعن
شكلاً وفي الموضوع بإلغاء قرار لجنة تحديد الأجرة وبإعادة النظر في تقدير الأجرة
المستحقة عن الوحدات المؤجرة لهم، وأن المطعون ضده الرابع أقام على الطاعن
والمطعون ضدهم الثلاثة الأوائل بصفتهم الدعوى رقم 2064 لسنة 1984 أمام محكمة
إسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بقبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بتعديل القرار
المطعون فيه بالنسبة للشقة سكنه، وقد أقام المطعون ضده الخامس على الطاعن والمطعون
ضده الثاني وآخرين الدعوى رقم 300 لسنة 1990 أمام محكمة إسكندرية الابتدائية بطلب
الحكم بقبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بتعديل قرار لجنة تحديد الأجرة بالنسبة للشقة
سكنه. ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى وبعد أن أودع الخبير تقريره حكمت بقبول
الطعنين رقميّ 1915، 2002 لسنة 1984 شكلاً وقبل الفصل في موضوع الطعون بإعادة
المأمورية إلى الخبير، وبعد أن قدم الخبير تقريره قررت المحكمة ضم الطعون وحكمت
برفض الدعوى 1915 لسنة 1984 وفي موضوع الطعون الثلاثة الأخرى بتعديل القرار
المطعون فيه بجعل الأجرة للوحدات التي يشغلها كل من الطاعنين على النحو المبين
بالجدول المرفق بتقرير الخبير، استأنف المطعون ضده الخامس عشر هذا الحكم
بالاستئناف رقم 301 لسنة 48 ق إسكندرية كما استأنفه الطاعن بالاستئناف رقم 361
لسنة 48 ق إسكندرية، وبتاريخ 13/ 1/ 1993 قضت المحكمة برفض الاستئنافين وبتأييد
الحكم المستأنف طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة دفعت
فيها بعدم جواز الطعن بالنسبة للمطعون ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر عملاً
بالمادة 20 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وفيما عدا ذلك بنقض الحكم المطعون فيه،
وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت
النيابة رأيها.
وحيث إنه عن الدفع المبدى
من النيابة بعدم جواز الطعن بالنسبة للمطعون ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر
استناداً لحكم المادة 20 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فالثابت من الأوراق بما لا
خلاف عليه بين الخصوم أن الوحدات من الدور الأرضي حتى الدور الرابع والمؤجرة للمطعون
ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر قد أنشئت في ظل أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977
حسبما هو ثابت من الأوراق وتقرير الخبير إذ صدر الترخيص رقم 2223 لسنة 1976 للمالك
ببناء بدروم ومخزن ودور أرضي ثلاث شقق ودكان ودور علوي ثم صدر الترخيص رقم 519
لسنة 1981 بتاريخ 4/ 3/ 1981 ببناء الدور الثاني والثالث والرابع العلوي وقد صدر
الترخيص رقم 1559 لسنة 1982 بتاريخ 3/ 6/ 1982 ببناء الدورين الخامس والسادس
العلوي وقد تم بناء الدور السابع العلوي بدون ترخيص وإذ كان المقرر - وعلى ما جرى
به قضاء هذه المحكمة - أن القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن في أحكام تحديد
الأجرة الواردة في القانون رقم 136 لسنة 1981 يقتصر سريانها على الأماكن التي رخص
في إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه في 31/ 7/ 1981 أما الأماكن التي لم يرخص
في إقامتها أو لم تنشأ بعد العمل بأحكام هذا القانون تحكمها النصوص الأخرى الواردة
في القوانين السابقة عليه كل في نطاق سريان أحكامه وإذ كانت القواعد الواردة
بالقانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن طرق الطعن في الأحكام المتعلقة بتحديد الأجرة لا
تزال سارية لم يتناولها الإلغاء بنص صريح في القانون رقم 136 لسنة 1981 وإن كانت
الدعاوى قد رفعت في غضون عام 1984 أي بعد العمل بأحكام القانون الأخير إلا أن
الطعون قد تعلقت بتحديد أجرة البدروم والأربع أدوار التالية له والمؤجرة للمطعون
ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر والمرخص في إقامتها بمقتضى الترخيصين رقميّ 2223
لسنة 1976، 519 لسنة 1981 والأخير قد صدر بتاريخ 4/ 3/ 1981 ومن ثم فإن أحكام
القانون رقم 49 لسنة 1977 تكون هي الواجبة التطبيق على القواعد والإجراءات
المتعلقة بالطعن في الشق الأول من الحكم. لما كان ذلك وكان النص في المادة 18 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير الأماكن على أن "يكون الطعن على
قرارات لجان تحديد الأجرة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإخطار بصدور قرار اللجنة
أمام المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها المكان المؤجر.......، وفي المادة 20
منه على أن "لا يجوز الطعن في الحكم الصادر من المحكمة المشار إليها في
المادة 18 إلا لخطا في تطبيق القانون. ويكون الطعن أمام محكمة الاستئناف خلال
ثلاثين يوماً من تاريخ صدور الحكم....... ويكون حكمها غير قابل للطعن فيه بأي وجه
من أوجه الطعن" يدل على أن المشرع رأى لمصلحة قدرها الاكتفاء بنظر المنازعة
في تحديد القيمة الإيجارية أمام اللجنة المختصة بتحديد الأجرة ثم أمام المحكمة
الابتدائية ولم ير وجهاً للطعن بالاستئناف في الحكم الذي تصدره هذه المحكمة إلا
للخطأ في تطبيق القانون، واعتبر الحكم الصادر من محكمة الاستئناف باتاً غير قابل
للطعن فيه بأي وجه من أوجه الطعن، مما مفاده أنه لا يجوز الطعن بطريق النقض فيما
تصدره محكمة الاستئناف من أحكام في هذا الخصوص استثناء من القواعد العامة الواردة
في قانون المرافعات. ومن ثم فإن الطعن بالنقض على الحكم المطعون فيه فيما قضى به
بالنسبة للوحدات المؤجرة إلى المطعون ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر يكون غير جائز.
وحيث إنه بالنسبة للشق الآخر
من الحكم المطعون فيه الخاص بأجرة الشقق محل النزاع الكائنة بالأدوار الخامس
والسادس والسابع التي يستأجرها المطعون ضدهم من السادس عشر حتى الأخير فإن الثابت
من الأوراق ومن تقرير الخبير المودع ملف الطعن أن مباني الدورين الخامس والسادس قد
صدر بشأنها ترخيص البناء رقم 1559 لسنة 1982 بتاريخ 3/ 6/ 1982 وقد تم بناء الدور
السابع بدون ترخيص بعد ذلك ومن ثم فإن تقدير أجرة هذه الأماكن تخضع لأحكام القانون
رقم 136 لسنة 1981 المعمول به اعتباراً من 31/ 7/ 1981 ومن ثم يجوز الطعن في الحكم
المطعون فيه في هذا الشق بطريق النقض وإذ رفع الطعن في الميعاد فإنه يكون قد
استوفى أوضاعه الشكلية وحيث إن الطعن أُقيم على سببين ينعى الطاعن بالأول منهما
على الحكم المطعون فيه البطلان وفي بيان ذلك يقول إن تشكيل المحكمة الابتدائية
التي أصدرت الحكم الابتدائي لم يتضمن مهندساً ومن ثم يكون باطلاً، وإذ أيد الحكم
المطعون فيه الحكم الابتدائي لأسبابه فإنه يكون بدوره باطلاً مما يعيبه ويستوجب
نقضه.
وحيث إن النعي هذا مردود،
ذلك أن النص في المادة 85 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعمول به اعتباراً من 9/
9/ 1977 على أن "تستمر المحاكم في نظر الدعاوى التي أقيمت قبل العمل بهذا
القانون طبقاً للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه" وفي المادتين 18، 59 من
ذات القانون بإلحاق مهندس معماري أو مدني بتشكيل المحكمة الابتدائية المختصة بنظر
الطعون في القرارات التي أقيمت في ظل أحكام هذا القانون، ولا يسري على الدعاوى
التي أُقيمت قبله بحيث تستمر المحاكم في نظرها طبقاً للقواعد والإجراءات السارية
قبل نفاذه، وأن تظل المحكمة الابتدائية بالتشكيل المنصوص عليه في المادة 18 سالفة
البيان تختص بنظر الطعون على قرار لجان تحديد الأجرة الخاضعة لأحكام القانون رقم
49 لسنة 1977 حتى ولو رفعت تلك الطعون بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981
إذ لا يسري عليها حكم المادة الخامسة من هذا القانون الأخير والتي خلت من إلحاق
مهندس بتشكيل المحكمة لاقتصار حكمها على الطعون على تحديد الأجرة الخاضعة لأحكام
القانون رقم 136 لسنة 1981. لما كان ذلك وكان تشكيل المحكمة على هذا النحو مما
يتعلق بأسس النظام القضائي المتعلقة بالنظام العام ويترتب على مخالفته بطلان الحكم
ويحق التمسك بذلك لأول مرة أمام محكمة النقض، إلا أن الثابت من البيانات المثبتة
بالحكم الابتدائي الصادر بتاريخ 29/ 1/ 1992 طعناً على قرار تقدير القيمة الإيجارية
عن وحدات العقار محل النزاع إنه وإن كان قد خلا من بيان اسم المهندس المعماري أو
المدني ضمن تشكيل المحكمة التي أصدرته وقد أيده الحكم المطعون فيه إلا أنه بالنسبة
للطعن على الشق الخاص بالبدروم حتى الدور الرابع علوي والمؤجرة للمطعون ضدهم من
الرابع حتى الخامس عشر فإن الطعن بالنسبة لهذا الشق غير جائز لصدور الحكم إعمالاً
لنص المادة 18 ق 49 لسنة 1977 حتى ولو كان الحكم باطلاً, أما بالنسبة للشق الخاص
بالأدوار من الخامس إلى السابع والمؤجرة للمطعون ضدهم من السادس عشر حتى الأخير
والمنطبق عليها أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 الذي خلا من النص على ضرورة تشكيل
المحكمة من مهندس فلا يعيب الحكم الابتدائي خلوه من بيان اسم المهندس ضمن تشكيل
المحكمة التي أصدرته ومن ثم يضحى النعي برمته على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى
بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال
والإخلال بحق الدفاع ومخالفة القانون وفي بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة
الموضوع ببطلان قرار لجنة تقدير الأجرة بالنسبة للوحدات الكائنة بالطوابق من
الخامس حتى السابع وذلك لأن المطعون ضدهم من السادس عشر حتى الأخير مستأجري هذه
الوحدات تقدموا بطلباتهم إلى تلك اللجنة بعد ميعاد التسعين يوماً المنصوص عليه في
المادة الخامسة من القانون رقم 136 لسنة 1981، إلا أن الحكم المطعون فيه رفض هذا
الدفع تأسيساً على أن تقرير الخبير قد تكفل بالرد عليه رغم أن تقرير الخبير جاء
خلواً من بحث وفحص هذا الدفاع مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد،
ذلك أن النص في المادة الخامسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أن "إذا رأى
المستأجر أن الأجرة التي حددها المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها في هذا
القانون جاز له خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد أو من تأريخ الإخطار أو من
تاريخ شغله للمكان، أن يطلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة القيام بتحديد أجرة
المكان وفقاً للأسس المنصوص عليها في هذا القانون. ويكون الطعن على قرارات هذه
اللجان أمام المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرتها المكان المؤجر، وذلك خلال
ستين يوماً من تاريخ إخطار ذوي الشأن بقرارها. ولا تسري على هذه الطعون أحكام
المادتين 18، 20 من القانون 49 لسنة 1977، يدل - وعلى ما أفصحت عنه المذكرة
الإيضاحية للقانون المذكور وتقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق
العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب - أن المشرع
جعل تحديد الأجرة معقوداً للمالك على ضوء أسس التكاليف المشار إليها بالقانون إلا
في حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجأ إلى اللجنة لتحديد
الأجرة وذلك خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده لاحقاً على إتمام
البناء أما إذا كان تعاقده سابقاً على ذلك فإن الميعاد يسري من تاريخ إخطاره من
قبل المالك بالأجرة المحددة أو من تاريخ شغله للمكان المؤجر أيهما أقرب، وإذا لم
يتقدم المستأجر إلى اللجنة في الميعاد المشار إليه فإن التقدير المبدئي للأجرة
يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى لتحديد الأجرة سواء من
تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد باعتبار أن هذا الميعاد
- أخذاً بالغرض من تقريره - يعد ميعاداً حتمياً وليس ميعاداً تنظيمياً بما يرتب
سقوط حق المستأجر في اللجوء إلى تلك الجهة بعد انقضاء الأجل المحدد، ومفاد ما تقدم
أن لجنة تحديد أجرة الأماكن أصبحت في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 جهة طعن في
تحديد الأجرة التي يتولى المالك تقديرها في عقد الإيجار، ويكون الطعن في هذا
التقدير من المستأجر وحده - دون المالك - خلال الميعاد القانوني المنصوص عليه،
وأصبح الاختصاص المنصوص عليه في القانون هو من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق
بالنظام العام والأصل أن مسألة الاختصاص الولائي قائمة في الخصومة التي يرفعها
المالك أو المستأجر طعناً على قرارات تلك اللجان وتعتبر مطروحة دائماً على محكمة
الموضوع التي تنظر الطعن وعليها أن تقضي من تلقاء نفسها في سلطة تلك اللجان
والقرارات الصادرة منها، لما كان ذلك وكان الواقع في هذا الشق من دعوى النزاع أن
الطاعن تمسك أمام المحكمة الموضوع ببطلان قرار اللجنة محل النزاع بالنسبة للوحدات
الكائنة بالطوابق من الخامس حتى السابع بسبب تقديم المطعون ضدهم - المستأجرين لتلك
الوحدات - طلباتهم إلى لجنة تقدير الأجرة بعد فوات ميعاد التسعين يوماً، وكان
البين من تقرير الخبير أنه لم يتعرض لفحص وبحث هذا الدفاع لبيان ما إذا كان
المطعون ضدهم قد تقدموا إلى تلك اللجنة خلال ميعاد التسعين يوماً من عدمه وكان هذا
الدفاع جوهرياً إن صح قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإذا رفض الحكم المطعون فيه
هذا الدفاع بمقولة أن تقرير الخبير تكفل بالرد عليه يكون معيباً بما يوجب نقضه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق