برئاسة السيد القاضي/ محمد شهاوي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة
القضاة/ فؤاد شلبي، حامد مكي، أيمن يحيى الرفاعي نواب رئيس المحكمة وفيصل حرحش.
------------
- 1 بيع "أركان عقد البيع و شروطه: أركان
عقد البيع: التزامات البائع: تزاحم المشترين و المفاضلة بينهم".
المفاضلة بسبب أسبقية التسجيل في عقود البيع. أساسها. وحدة المحل
بورودها على ذات العقار وصدورها من متصرف واحد. اختلاف المتصرف. أثره. ثبوت
الأفضلية لمن اشترى من المالك و لو سجل الآخر عقده.
إنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن أساس المفاضلة بسبب أسبقية
التسجيل في عقود البيع هو فضلاً عن وحدة المحل بورودها على عقار واحد أن تكون
صادرة من متصرف واحد، فإذا اختلف المتصرف كانت الأفضلية لمن اشترى من المالك ولو
كان المشترى الآخر قد سجل عقده.
- 2 بيع "دعوى صحة التعاقد: تسجيل صحيفة
الدعوى".
تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد. انصراف أثره إلى العقد الذي طلب
المشترى القضاء بصحته دون غيره. إقامة الأخير دعواه على البائع له وتسجيله صحيفة
الدعوى دون طلب صحة ونفاذ عقد البائع للبائع له أو طلبه ذلك دون تسجيله إضافة
للطلبات الواردة بالصحيفة. انصراف أثر تسجيل الصحيفة للعقد الأول فقط. مؤداه. لا
محل للمفاضلة بينه وعقد المشتري الآخر من البائع للبائع لاختلاف المتصرف في كل من
العقدين.
إن تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد لا ينصرف أثره إلا إلى التصرف الذي
طلب المشترى القضاء بصحته دون غيره فإذا أقيمت الدعوى على البائع له وسجل صحيفة
الدعوى و لم يطلب صحة ونفاذ عقد البائع للبائع أو طلبه و لم يجر تسجيله إضافة إلى
الطلبات الواردة بالصحيفة، فإن أثر تسجيلها ينصرف إلى العقد الأول فقط و بالتالي
فلا محل للمفاضلة بينه و بين عقد المشتري الآخر من البائع للبائع لاختلاف المتصرف
في كل من العقدين.
- 3 بيع "أركان عقد البيع وشروطه: أركان
عقد البيع: التزامات المشتري: بيع الحصة الشائعة".
التصرف الذي من شأنه إنهاء حالة الشيوع كلها أو في جزء منها. ترتيبه
ذات آثار القسمة أياً كان مسماه بين المتعاقدين. اعتباره تصرفاً كاشفاً للحق.
انتقال ملكية العقار به فيما بين الشركاء على الشيوع أو الورثة في تركة مورثهم.
اعتبار الشريك مالكاً للحصة التي آلت إليه منذ تملك في الشيوع والوارث مالكاً لها
من وقت الموت. مؤداه. بيع أحد الشركاء أو الورثة حصته الشائعة لشريك أو وارث آخر.
اعتباره تصرفاً معادلاً للقسمة.
إن كل تصرف يكون من شأنه إنهاء حالة الشيوع كلها أو في جزء منها يأخذ
حتماً طبيعة القسمة ويترتب عليه آثارها أياً كان الاسم الذي أعطاه المتعاقدون
للتصرف، ويعد تصرفاً كاشفاً للحق و ليس منشئاً له، و يترتب عليه انتقال ملكية
العقار فيما بين الشركاء في المال الشائع أو بين الورثة في تركة مورثهم ويكون له
كذلك أثر رجعى، فيعتبر الشريك مالكاً للحصة التي آلت إليه بهذا التصرف منذ أن تملك
في الشيوع، ويعتبر الوارث مالكاً لها من وقت الموت لا من تاريخ التصرف وعلى ذلك
فإن بيع أحد الشركاء أو أحد الورثة حصته الشائعة لشريك أو وارث آخر يعتبر تصرفاً معادلاً
للقسمة، إذ تضاف الحصة المبيعة إلى حصة الشريك أو الوارث المشتري مقابل ما تقاضاه
البائع ثمناً لها كما لو كان يتقاضى معدلاً للقسمة فتأخذ حكم القسمة.
- 4 بيع "أركان عقد البيع وشروطه: أركان
عقد البيع: التزامات البائع: تزاحم المشترين والمفاضلة بينهم".
شراء مورثة الطاعنين العقار محل النزاع بعقد بيع من آخر تملكه ميراثاً
في جزء منه وبتنازل أشقائه ومنهم المطعون ضده الأول وقت أن كان قاصراً بإقرار وصيه
عن أنصبتهم في الباقي وتسجيلها صحيفة الدعوى بصحة ونفاذ البيع. اختلاف البائع في
العقد الأخير عن البائع للمطعون ضده الأول الذي اشترى ذات الأنصبة من أشقائه.
مؤداه. لا محل للمفاضلة بين العقدين ولو سجلت صحيفة الدعوى بصحة ونفاذ عقد الأخير
بتاريخ أسبق من تسجيل صحيفة دعوى مورثة الطاعنين. علة ذلك. التصرف الصادر للبائع
لمورثة الطاعنين من إخوته باقي الورثة في تركة والدهم بمقابل. تصرف معادل للقسمة.
انتقال ملكية العقار للمشتري دون حاجة لتسجيله من وفاة المورث. إعادة بيع الورثة
لأنصبتهم للمطعون ضده الأول. صدوره من غير مالك. عدم نفاذه في حق البائع لمورثة
الطاعنين ولو سجل. أثره أحقية الطاعنين في طلب شطب التسجيل الوارد على عقد المطعون
ضده الأول الذي لم يطلب خلال ثلاث سنوات من بلوغه سن الرشد إبطال تنازل وصيه عن
نصيبه للبائع لمورثة الطاعنين. قضاء الحكم المطعون فيه برفض طلب شطب التسجيل
تأسيساً على أن عقد مشتري المطعون ضده الأول يفضل عقد شراء مورثة الطاعنين. مخالفة
وخطأ.
إذ كان البين من الأوراق أن مورثة الطاعنين اشترت العقار محل النزاع
كأرض فضاء من.... والذي تملكه في جزء منه ميراثاً عن والده و الجزء الآخر يمثل
نصيب أخوته في التركة والذي آل إليه بموجب إقرار مؤرخ 3/ 2/ 1953 بتنازلهم جميعاً
بمن فيهم المطعون ضده الأول بإقرار وصية حيث كان قاصراً عن نصيبهم الميراثي في
العقار مقابل مبلغ 250 جنيهاً وتحصلت مورثة الطاعنين على الحكم رقم... سنة.. مدني
محكمة حلوان الجزئية بصحة ونفاذ عقد مشتراها من البائع لها بعد تسجيل صحيفتها
وبذلك يختلف البائع في هذا التصرف عن البائع في عقد المطعون ضده الأول الذي اشترى
ذات الأنصبة من أخوته البائعين للبائع لها، فلا محل للمفاضلة بين عقديهما ولو سجل
الحكم الصادر بصحة ونفاذ عقد الأخير، وكان تسجيل صحيفة دعواه أسبق من تسجيل صحيفة
دعوى مورثة الطاعنين وتكون العبرة بمن اشترى من المالك، وإذ كان ذلك التصرف الصادر
للبائع لمورثة الطاعنين من إخوته باقي الورثة في تركة والدهم مقابل المبلغ المحدد
به من شأنه إنهاء حالة الشيوع في العقار بين الورثة فإنه – وأياً كان مسماه – يعد
تصرفاً معادلاً للقسمة فيأخذ حكمها فتنتقل به ملكية العقار إلى المشترى – البائع لمورثة
الطاعنين – بمجرد هذا التصرف دون حاجة إلى تسجيله إعمالاً للأثر الكاشف للقسمة و
يضحى مالكاً لها منذ وفاة المورث لا من تاريخ التصرف إعمالاً للأثر الرجعى لها، و
إذ عاد الورثة وباعوا أنصبتهم هذه إلى المطعون ضده الأول الذي لا يعد من الغير
بالنسبة للتصرف الأول إذ هو أحد الورثة البائعين فيه فإن البيع يكون صادراً من غير
مالك فلا ينفذ في حق البائع لمورثة الطاعنين ويكون عقد الأخيرة صادراً من مالك،
فلا وجه للمفاضلة بينه وبين عقد مشتري المطعون ضده الأول ولو قام بتسجيله وانسحب
أثر هذا التسجيل إلى تاريخ سابق على تسجيل صحيفة دعواها ومن ثم يكون من حق
الطاعنين طلب شطب التسجيل الوارد على عقد المطعون ضده الأول باعتباره يمثل عقبة
تحول دون تسجيل عقد مورثتهم من المالك أو الحكم الصادر بصحته ونفاذه ولا ينال من
ذلك ما أثاره المطعون ضده الأول من بطلان التنازل الصادر للبائع لمورثة الطاعنين
بالنسبة له لكونه كان قاصراً ولم يصدر إذن المحكمة الحسبية إذ أنه لم يطلب إبطال
هذا التصرف في خلال مدة ثلاث السنوات التالية لبلوغه سن الرشد وفق المادة 140 من
القانون المدني مما يعد منه إجازة ضمنية لهذا التصرف، و إذ خالف الحكم المطعون فيه
هذا النظر وقضى بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض دعوى الطاعنين تأسيساً على أن عقد
مشتري المطعون ضده الأول يفضل عقد شراء مورثة الطاعنين لتمام تسجيل الحكم الصادر
بصحته ونفاذه وانسحاب أثر هذا التسجيل إلى تاريخ سابق على تسجيل صحيفة دعوى
الأخيرة، فإنه يكون قد خالف القانون و أخطأ في تطبيقه.
--------------
الوقائع
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق -
تتحصل في أن مورثة الطاعنين - ..... - أقامت على المطعون ضده الأول الدعوى .....
لسنة 1974 مدني محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بشطب المسجل رقم 8152
سنة 1965 عن العقار المبين بالأوراق، وقالت بياناً لذلك إنه قضى لها بتاريخ
20/6/1963 بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 1/12/1958 عن عقار النزاع وذلك
في الدعوى رقم ..... سنة 1962 مدني محكمة حلوان الجزئية والمسجل صحيفتها برقم 3684
في 8/5/1963، وأن المطعون ضده الأول كان قد أقام الدعوى رقم ..... سنة 1961 أمام
ذات المحكمة وقضى له فيها بصحة ونفاذ عقد شرائه لذات العقار وسجل الحكم الصادر
فيها برقم 8152 في 21/12/1965 بعد صدور الحكم الصادر لها في الدعوى الأولى، ولما
كان لها الأسبقية في تملك العقار بشهر صحيفة دعواها قبل تسجيل الحكم الصادر
للمطعون ضده الأول فقد أقامت الدعوى. ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره
حكمت بالطلبات. استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم برقم .... لسنة 100ق القاهرة،
وبتاريخ 21/5/1985 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى، طعن الطاعنون
في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ
عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة
رأيها.
---------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر
والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق
القانون والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك يقولون إن عقار النزاع آل لمورثتهم
بالشراء من - ..... - بالعقد المؤرخ 1/12/1958 والمحكوم بصحته ونفاذه في مواجهة
المطعون ضده الأول بالحكم الصادر في الدعوى ....... لسنة 1962 مدني محكمة حلوان
الجزئية والمؤيد استئنافياً بالحكم رقم ..... لسنة 63ق القاهرة في 23/2/1965، وأن
البائع لها كان قد تملك عقار النزاع بالميراث وبالشراء من أخوته باقي ورثة المالك
الأصلي - ..... - بالعقد المؤرخ 3/2/1953 والذي أقره المطعون ضده الأول - أحد
الورثة - عن طريق وصية، وكان هذا التصرف كاشفاً للحق وليس منشئاً له فتنتقل به
الملكية إلى المشتري من تاريخ إبرامه دون حاجة إلى تسجيله، ولا يكون لشراء المطعون
ضده الأول لذات العقار من بعض الورثة بالعقد المؤرخ 13/9/1957 ثمة أفضلية عليه حتى
وإن سارع هذا الأخير إلى تسجيل صحيفة دعواه بصحة ونفاذ هذا العقد، إلا أن الحكم
المطعون فيه خالف هذا النظر وقضى برفض الدعوى على ما تساند إليه من أفضلية عقد
شراء المطعون ضده الأول لعقار النزاع بعد أن أعمل قاعدة الأسبقية في التسجيل بالرغم
من عدم توفر شروط إعمالها لتغاير أشخاص المتصرفين في كل من العقدين ودون أن يعتد
بالأثر الكاشف للتصرف الصادر من الورثة للبائع لمورثة الطاعنين مما يعيبه ويستوجب
نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن
أساس المفاضلة بسبب أسبقية التسجيل في عقود البيع هو فضلاً عن وحدة المحل بورودها
على عقار واحد أن تكون صادرة من متصرف واحد فإذا اختلف المتصرف كانت الأفضلية لمن
اشترى من المالك ولو كان المشتري الآخر قد سجل عقده، وكان تسجيل صحيفة دعوى صحة
التعاقد لا ينصرف أثره إلا إلى التصرف الذي طلب المشتري القضاء بصحته دون غيره
فإذا أقيمت الدعوى على البائع له وسجل صحيفة الدعوى ولم يطلب صحة ونفاذ عقد البائع
للبائع أو طلبه ولم يجر تسجيله إضافة إلى الطلبات الواردة بالصحيفة، فإن أثر
تسجيلها ينصرف إلى العقد الأول فقط وبالتالي فلا محل للمفاضلة بينه وبين عقد
المشتري الآخر من البائع للبائع لاختلاف المتصرف في كل من العقدين، وكان من المقرر
أيضاً أن كل تصرف يكون من شأنه إنهاء حالة الشيوع، كلها أو في جزء منها يأخذ حتماً
طبيعة القسمة ويترتب عليه آثارها أياً كان الاسم الذي أعطاه المتعاقدون للتصرف،
ويعد تصرفاً كاشفاً للحق وليس منشئاً له، ويترتب عليه انتقال ملكية العقار فيما
بين الشركاء في المال الشائع أو بين الورثة في تركة مورثهم ويكون له كذلك أثر
رجعي، فيعتبر الشريك مالكاً للحصة التي آلت إليه بهذا التصرف منذ أن تملك في
الشيوع ويعتبر الوارث مالكاً لها من وقت الموت لا من تاريخ التصرف وعلى ذلك فإن
بيع أحد الشركاء أو أحد الورثة حصته الشائعة لشريك أو وارث آخر يعتبر تصرفاً
معادلاً للقسمة، إذ تضاف الحصة المبيعة إلى حصة الشريك أو الوارث المشتري مقابل ما
تقاضاه البائع ثمناً لها كما لو كان يتقاضى معدلاً للقسمة فتأخذ حكم القسمة. لما
كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن مورثة الطاعنين اشترت العقار محل النزاع كأرض
فضاء من - ...... - والذي تملكه في جزء منه ميراثاً عن والده والجزء الآخر يمثل
نصيب أخوته في التركة والذي آل إليه بموجب إقرار مؤرخ 3/2/1953 بتنازلهم جميعاً
بمن فيهم المطعون ضده الأول بإقرار وصية - حيث كان قاصراً - عن نصيبهم الميراثي في
العقار مقابل مبلغ 250 جنيه، وتحصلت مورثة الطاعنين على الحكم رقم ..... لسنة 1962
مدني محكمة حلوان الجزئية بصحة ونفاذ عقد مشتراها من البائع لها بعد تسجيل صحيفتها
وبذلك يختلف البائع في هذا التصرف عن البائع في عقد المطعون ضده الأول، الذي اشترى
ذات الأنصبة من أخوته البائعين للبائع لها، فلا محل للمفاضلة بين عقديهما ولو كان
قد سجل الحكم الصادر بصحة ونفاذ عقد الأخير، وكان تسجيل صحيفة دعواه أسبق من تسجيل
صحيفة دعوى مورثة الطاعنين، وتكون العبرة بمن اشترى من المالك، وإذ كان ذلك التصرف
الصادر للبائع لمورثة الطاعنين من إخوته باقي الورثة في تركة والدهم مقابل المبلغ
المحدد به من شأنه إنهاء حالة الشيوع في العقار بين الورثة فإنه - وأياً كان مسماه
- يعد تصرفاً معادلاً للقسمة فيأخذ حكمها فتنتقل به ملكية العقار إلى المشتري -
البائع لمورثة الطاعنين - بمجرد هذا التصرف دون حاجة إلى تسجيله إعمالاً للأثر
الكاشف للقسمة، ويضحى مالكاً لها منذ وفاة المورث لا من تاريخ التصرف إعمالاً
للأثر الرجعي لها، وإذ عاد الورثة وباعوا أنصبتهم هذه إلى المطعون ضده الأول الذي
لا يعد من الغير بالنسبة للتصرف الأول إذ هو أحد الورثة البائعين فيه فإن البيع
يكون صادراً من غير مالك فلا ينفذ في حق البائع لمورثة الطاعنين ويكون عقد الأخيرة
صادراً من مالك، فلا وجه للمفاضلة بينه وبين عقد مشتري المطعون ضده الأول ولو قام
بتسجيله وانسحب أثر هذا التسجيل إلى تاريخ سابق على تسجيل صحيفة دعواها، ومن ثم
يكون من حق الطاعنين طلب شطب التسجيل الوارد على عقد المطعون ضده الأول باعتباره
يمثل عقبة تحول دون تسجيل عقد مورثتهم من المالك أو الحكم الصادر بصحته ونفاذه،
ولا ينال من ذلك ما أثاره المطعون ضده الأول من بطلان التنازل الصادر للبائع
لمورثة الطاعنين بالنسبة له لكونه كان قاصراً ولم يصدر إذن المحكمة الحسبية، إذ
إنه لم يطلب إبطال هذا التصرف خلال مدة ثلاث السنوات التالية لبلوغه سن الرشد وفق
المادة 140 من القانون المدني مما يعد منه إجازة ضمنية لهذا التصرف، وإذ خالف الحكم
المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض دعوى الطاعنين تأسيساً
على أن عقد مشتري المطعون ضده الأول يفضل عقد شراء مورثة الطاعنين لتمام تسجيل
الحكم الصادر بصحته ونفاذه وانسحاب أثر هذا التسجيل إلى تاريخ سابق على تسجيل
صحيفة دعوى الأخيرة، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه مما يوجب نقضه
لهذا السبب.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق