جلسة 18 من فبراير سنة 2014
برئاسة السيد القاضي/ محسن فضلي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة
القضاة/ سالم سرور، سامح إبراهيم، حسن إسماعيل ووائل عادل أمان نواب رئيس المحكمة.
----------------
(47)
الطعن 5043 لسنة 73 ق
(1 ، 2) ارتفاق "من أنواع الارتفاق:
قيود البناء الاتفاقية". نظام عام "المسائل المتعلقة بالنظام العام:
القيود والشروط البنائية التي تنظمها القوانين واللوائح أو الصادرة بتنظيم التخطيط
العمراني للمدن والقرى".
(1) قيود البناء الاتفاقية. ماهيتها. حقوق
ارتفاق متبادلة لفائدة جميع العقارات التي تقام في حي معين. مخالفة بعض الملاك
لها. أثره. تحلل باقي الملاك من الالتزام بها. انتهاؤه بعدم استعماله مدة خمس عشرة
سنة. م1027 مدني. مؤداه. خضوع أحكام الارتفاقات لاتفاقات الأفراد وإرادتهم. مناطه.
قائمة تقسيم الأراضي المعدة للبناء. ق 52 لسنة 1940 الملغي بق 3 لسنة 1982 بإصدار
قانون التخطيط العمراني.
(2) اختلاف الاتفاقات طبيعة وحكما عن القيود
والشروط البنائية التي تنظمها القوانين واللوائح الصادرة بتنظيم وتوجيه أعمال
البناء أو الصادرة بتنظيم التخطيط العمراني للمدن والقرى. مؤداه. إدخالها ضمن
القيود القانونية التي يتضمنها التنظيم العام لحق الملكية أو القيود الواردة على
قائمة الشروط الملحقة بقرارات تقسيم الأراضي المعدة للبناء. مناطها. قواعد آمرة.
علة ذلك.
(3) ارتفاق "من أنواع الارتفاق : قيود
البناء الاتفاقية". تقادم "التقادم المسقط: قيود البناء الاتفاقية
والتنظيمية". نظام عام "المسائل المتعلقة بالنظام العام: القيود والشروط
البنائية التي تنظمها القوانين واللوائح أو الصادرة بتنظيم التخطيط العمراني للمدن
والقرى".
قضاء الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه بزوال وسقوط
الاشتراطات الموضوعية من الشركة المطعون ضدها الأخيرة والملحقة بعقود البيع
الصادرة لبعض المطعون ضدهم استنادا إلى سقوطها بالتقادم بعدم الاستعمال لمدة خمسة
عشر عاما من تاريخ إنشائها وقبل صدور القانون 3 لسنة 1982 وتحلل المدعين من
الالتزام بها لشيوع مخالفتها من جانب باقي الملاك وأن شروط تقسيم الأراضي المعدة
للبناء لا تعتبر ذات طبيعة واحدة لورود بعضها إلى الاتفاق وخضوعه للقانون المدني
أو وفقا للقوانين واللوائح المنظمة للبناء والتخطيط العمراني. أثره. عدم جواز
مخالفتها. مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك وقضاؤه دون تحديد ماهية الاشتراطات
الواردة بعقود البيع وقائمة التقسيم وطبيعة ذلك البيع وخضوعه لإطاره القانوني.
قصور. علة ذلك.
---------------
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن قيود البناء الاتفاقية تعتبر
حقوق ارتفاق متبادلة مقررة لفائدة جميع العقارات التي تقام في حي معين، إذ يترتب
عليها أن تصبح كل قطعة من الأرض مرتفقا بها لمنفعة جميع القطع الأخرى التي في نفس
الحي، بحيث إذا خالفها بعض الملاك أصبح الآخرون في حل من الالتزام بها لانتفاء سبب
هذا الالتزام أو الحكمة منه، وأن الارتفاق ينتهي - عملا بالمادة 1027 من القانون
المدني - بعدم استعماله مدة خمس عشرة سنة، إلا أن مناط ذلك كله، أن تكون
الارتفاقات التي يسري عليها ما سلف من أحكام، مردها في الأصل الإرادة واتفاقات
الأفراد، وهي ما تشتمل عليه - في الأغلب الأعم - قائمة تقسيم الأراضي المعدة
للبناء والتي نظمها القانون 52 لسنة 1940 والذي ألغي بالقانون رقم 3 لسنة 1982
بإصدار قانون التخطيط العمراني.
2 - إن الارتفاقات الاتفاقية تختلف - طبيعة
وحكما - عن القيود والشروط البنائية التي تنظمها القوانين واللوائح الصادرة بتنظيم
وتوجيه أعمال البناء أو تلك الصادرة بتنظيم التخطيط العمراني للمدن والقرى، فهذه
إنما تندرج ضمن القيود القانونية التي يتضمنها التنظيم العام لحق الملكية، والتي
يحمل الكافة على احترامها بنصوص آمرة باعتبارها تتغيا الصالح العام، وهي قيود قد
ترد أيضا في قائمة الشروط الملحقة بقرارات تقسيم الأراضي المعدة للبناء.
3 - إذ كان الحكم الابتدائي - المؤيد بالحكم
المطعون فيه - قد حمل قضاءه بزوال وسقوط الاشتراطات التي وضعتها الشركة المطعون
ضدها الأخيرة ملحقة بعقود البيع الصادرة للمطعون ضدهم الباقين، على سند من سقوطها
بالتقادم بعدم الاستعمال لمدة خمسة عشر عاما منذ تاريخ إنشائها عام 1966 حتى 1981
وقبل صدور القانون رقم 3 لسنة 1982 وعلى تحلل المدعين من الالتزام بها لشيوع
مخالفتها من جانب باقي الملاك، وكانت شروط تقسيم الأراضي المعدة للبناء لا تعتبر -
وكما سلف البيان - ذات طبيعة واحدة، فمنها ما يرد إلى الاتفاق مما يخضع لقواعد
القانون المدني ومنها ما يصدر وفقا للقوانين واللوائح المنظمة للبناء والتخطيط
العمراني مما لا يجوز مخالفتها، فإن الحكم المطعون فيه إذ أطلق حكمه على كافة
الاشتراطات الواردة بعقود البيع وقائمة التقسيم دون أن يحدد ماهيتها وما إذا كانت
تتبع أي من النوعين آنفي الذكر، فإنه يكون قد جهل بالوقائع التي فصل فيها وأعجز
محكمة النقض عن مراقبة صحة تطبيقه للقانون، بما يعيبه بالقصور الذي يبطله.
------------
الوقائع
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق -
تتحصل في أن المطعون ضدهم الأربعة الأول أقاموا على الطاعنين والمطعون ضده الأخير
الدعوى رقم ... لسنة 2001 مدني جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإنهاء وزوال
كافة القيود والاشتراطات التي وضعها المطعون ضده الأخير بعقود البيع وسقوطها بقوة
القانون لعدم استعمالها لأكثر من خمسة عشر عاما، وقالوا بيانا لذلك إنهم يمتلكون
قطع الأرض الفضاء المبينة بالصحيفة بطريق الشراء من المطعون ضده الأخير والذي ضمن
عقود البيع اشتراطات بنائية أصبحت عديمة الجدوى بعد أن درج غالبية الملاك بتلك
المناطق على مخالفة تلك الاشتراطات والقيود كما وأنها سقطت لعدم استعمالها لأكثر
من خمسة عشر عاما ومن ثم أقاموا الدعوى، بتاريخ ../ ../ .... حكمت المحكمة بطلبات
المطعون ضدهم الأربعة الأول. استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة
118 القاهرة، وبتاريخ ../ ../ .... قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف.
طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت
فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت
جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
---------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر
والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على سبب واحد من وجهين نعى بهما الطاعنان على
الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وقالا بيانا للوجه الأول إن
الحكم استند في قضائه إلى نص المادة 1027 من القانون المدني رغم أنها تعالج حقوق
الارتفاق الخاصة الاتفاقية بين الأفراد والتي تسقط بعدم الاستعمال لمدة خمسة عشر
عاما ولا تتعلق بالشروط القانونية التي ترتد إلى أحكام تشريعات البناء والتخطيط
العمراني ذات الطبيعة العامة والتي تحقق مصالح عامة، وقالا بيان للوجه الثاني إن
الحكم استند في قضائه إلى أن تلك القيود والاشتراطات البنائية قد سقطت قبل العمل
بالقانون رقم 3 لسنة 1982 الخاص بالتخطيط العمراني رغم أن هذا القانون لم يستحدثها
وإنما جمع بين شتات القوانين المتعلقة بالبناء والتخطيط في قانون واحد وذلك أن
القانون رقم 52 لسنة 1940 بتقسيم الأراضي المعدة للبناء قد وضع تلك الاشتراطات
وأوجب على الجهة التي تصدر قرارات ومراسيم التقسيم إتباعها واعتبرتها حقوق ارتفاق
لذوي الشأن التمسك بها قبل بعضهم البعض، ونصت المادة الرابعة من القانون رقم 3
لسنة 1982 على سريان تلك الاشتراطات والالتزامات في شأن التقسيمات التي صدر
باعتمادها مرسوم أو قرار طبقا لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1940 مما يؤكد ارتقائها
إلى مرتبة النصوص القانونية التي تشتمل عليها قوانين البناء ولوائحها ولا يجوز
لأحد التحلل منها كما انتهت إلى ذلك المحكمة الدستورية في الطعن رقم 55 لسنة 18 ق
دستورية جلسة 22/ 3/ 1997 المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 3/ 4/ 1997، وإذ خالف
الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي في أساسه صحيح، ذلك أنه وإن كان من المقرر - وعلى ما
جرى به قضاء هذه المحكمة - أن قيود البناء الاتفاقية تعتبر حقوق ارتفاق متبادلة
مقررة لفائدة جميع العقارات التي تقام في حي معين، إذ يترتب عليها أن تصبح كل قطعة
من الأرض مرتفقا بها لمنفعة جميع القطع الأخرى التي في نفس الحي، بحيث إذا خالفها
بعض الملاك أصبح الآخرون في حل من الالتزام بها لانتفاء سبب هذا الالتزام أو
الحكمة منه، وأن الارتفاق ينتهي - عملا بالمادة 1027 من القانون المدني - بعدم
استعماله مدة خمس عشرة سنة، إلا أن مناط ذلك كله، أن تكون الارتفاقات التي يسري
عليها ما سلف من أحكام، مردها في الأصل الإرادة واتفاقات الأفراد، وهي ما تشتمل
عليه - في الأغلب الأعم - قائمة تقسيم الأراضي المعدة للبناء والتي نظمها القانون
52 لسنة 1940 والذي ألغي بالقانون رقم 3 لسنة 1982 بإصدار قانون التخطيط العمراني،
وتلك الارتفاقات الاتفاقية تختلف - طبيعة وحكما - عن القيود والشروط البنائية التي
تنظمها القوانين واللوائح الصادرة بتنظيم وتوجيه أعمال البناء أو تلك الصادرة
بتنظيم التخطيط العمراني للمدن والقرى، فهذه إنما تندرج ضمن القيود القانونية التي
يتضمنها التنظيم العام لحق الملكية، والتي يحمل الكافة على احترامها بنصوص آمرة
باعتبارها تتغيا الصالح العام، وهي قيود قد ترد أيضا في قائمة الشروط الملحقة
بقرارات تقسيم الأراضي المعدة للبناء. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي - المؤيد
بالحكم المطعون فيه - قد حمل قضاءه بزوال وسقوط الاشتراطات التي وضعتها الشركة
المطعون ضدها الأخيرة ملحقة بعقود البيع الصادرة للمطعون ضدهم الباقين، على سند من
سقوطها بالتقادم بعدم الاستعمال لمدة خمس عشرة عاما منذ تاريخ إنشائها عام 1966
حتى 1981 وقبل صدور القانون رقم 3 لسنة 1982 وعلى تحلل المدعين من الالتزام بها
الشيوع مخالفتها من جانب باقي الملاك، وكانت شروط تقسيم الأراضي المعدة للبناء لا
تعتبر - وكما سلف البيان - ذات طبيعة واحدة، فمنها ما يرد إلى الاتفاق مما يخضع
لقواعد القانون المدني ومنها ما يصدر وفقا للقوانين واللوائح المنظمة للبناء
والتخطيط العمراني مما لا يجوز مخالفتها، فإن الحكم المطعون فيه إذ أطلق حكمه على
كافة الاشتراطات الواردة بعقود البيع وقائمة التقسيم دون أن يحدد ماهيتها وما إذا
كانت تتبع أي من النوعين آنفي الذكر، فإنه يكون قد جهل بالوقائع التي فصل فيها
وأعجز محكمة النقض عن مراقبة صحة تطبيقه للقانون، بما يعيبه بالقصور الذي يبطله
ويوجب نقضه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق