الطعن 1771 لسنة 70 ق جلسة 22 / 2 / 2015 مكتب فني 66 ق 50 ص 327

جلسة 22 من فبراير سنة 2015

برئاسة السيد القاضي/ عبد الله عمر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ أحمد فتحي المزين، محمد حسن عبد اللطيف، حاتم أحمد سنوسي نواب رئيس المحكمة ومحمد سمير محمود.

--------------

(50)

الطعن رقم 1771 لسنة 70 القضائية

(1 - 6) إيجار "القواعد العامة في الإيجار: حقوق والتزامات طرفي عقد الإيجار: التزامات المؤجر: الالتزام بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها، الالتزام بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة" "تشريعات إيجار الأماكن: الإخلاء للتنازل والترك والتأجير من الباطن: التأجير من الباطن". التزام "انقضاء الالتزام بما يعادل الوفاء: اتحاد الذمة".

(1) عقد الإيجار. مقتضاه. عدم اشتراط أن يكون المؤجر مالكا. كفاية التزامه بتمكين المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر. م 558 مدني.

(2) تسليم العين المؤجرة للمستأجر. كيفيته.

(3) اتحاد الذمة. مقتضاه. وجود التزام واحد يخلف أحد طرفيه الطرف الآخر فيه. أثره. انقضاء الدين. اجتماع صفتي المستأجر والمشتري للعين المؤجرة في شخص واحد لا تقوم به حالة اتحاد الذمة إلا إذا ترتب على الشراء حلول المشتري محل المؤجر في هذا العقد بالذات. علة ذلك.

(4) شراء المستأجر من الباطن العين المؤجرة من المالك. مؤداه. حلوله محل الأخير في الإجارة الصادرة عنه للمستأجر الأصلي دون إجارته الصادرة إليه من المستأجر الأصلي. أثره. بقاء الإجارة الأصلية قائمة. علة ذلك.

(5) عقد الإيجار من الباطن. لا ينشئ علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر الأصلي. أثره. وجود عقدي إيجار. أولهما يحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي والثاني يحكم العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن.

(6) إعلان المطعون ضدهم بحوالة عقد الإيجار المبرم بين مورثهم "المستأجر الأصلي" والمالك السابق لعين النزاع للطاعنين لشرائهم لها. أثره. وجوب التزامهم بالوفاء بأجرتها للطاعنين رغم انتفاع الأخيرين بها استنادا لتأجير مورثهم لها من مورث المطعون ضدهم بالجدك. علة ذلك. التأجير من الباطن صورة من صور انتفاع المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة. قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى استنادا لوجود العين في يد الطاعنين. خطأ وفساد. حجبه عن بحث طلب فسخ عقد الإيجار.

----------------

1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد النص في المادة 558 من القانون المدني يدل على أن القانون لا يشترط أن يكون المؤجر مالكا وإنما يكفي أن ينشئ المؤجر في ذمته التزاما صحيحا يوجب عليه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر بتسليمه إلى المستأجر.

2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن تسليم العين يحصل بوضعها تحت تصرف المستأجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق.

3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن اتحاد الذمة يقتضي وجود التزام واحد يخلف أحد طرفيه الطرف الآخر فيه، فيترتب على اجتماع صفتي الدائن والمدين في ذات الشخص انقضاء الدين، ومن ثم فإن اجتماع صفتي المستأجر والمشتري للعين المؤجرة في شخص واحد لا تقوم به حالة اتحاد الذمة بالنسبة لعقد الإيجار فينقضي بها، إلا إذا كان قد ترتب على الشراء حلول المشتري محل المؤجر في هذا العقد بالذات، لأنه بذلك تجتمع في المشتري - بالنسبة لهذا العقد - صفتا المستأجر والمؤجر.

4 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن شراء المستأجر من الباطن العين المؤجرة للمستأجر الأصلي من المالك السابق يترتب عليه حلوله محل الأخير في الإجارة الصادرة عنه للمستأجر الأصلي دون حلوله في الإجارة الصادرة إليه من المستأجر الأصلي، وبالتالي فإن هذا الشراء لا تنشأ عنه حالة اتحاد ذمة وفقا للمادة 370 من القانون المدني، فتنتهي به الإجارة الصادرة من المستأجر الأصلي للمستأجر من الباطن، ولأنه لم يكن مؤداه اجتماع صفتي المستأجر والمؤجر في هذه الإجارة بذاتها في شخص المشتري، ومن ثم تبقى هذه الإجارة قائمة ولو كانت ملكية العين المؤجرة جميعها انتقلت إلى المستأجر من الباطن.

5 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن في الإيجار من الباطن تبقى العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلي، فيطالب كل منهما الآخر بحقوقه بمقتضى هذا العقد، أما العلاقة ما بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن فتسري عليها أحكام عقد الإيجار من الباطن، ويكون المستأجر الأصلي بالنسبة للمستأجر من الباطن مؤجرا والمستأجر من الباطن بالنسبة للمستأجر الأصلي مستأجرا، ومن ثم يوجد عقدا إيجار، أولهما: عقد الإيجار الأصلي، ويحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي، وثانيهما: عقد الإيجار من الباطن، ويحكم العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ويرد على حق المستأجر الأصلي في الانتفاع بالعين المؤجرة، فلا يسوغ للمستأجر من الباطن التحلل من التزاماته قبل المستأجر الأصلي.

6 - إذ كان الثابت بالأوراق أن عقد الإيجار المؤرخ 14/ 7/ 1971 المبرم بين مورث المطعون ضدهم والمالك السابق "..." العين النزاع قد تمت حوالته إلى الطاعنين تنفيذا لشرائهم لها من ورثة السالف ذكره، وأصبحت الحوالة نافذة في حق المطعون ضدهم بإعلانهم بها في 14/ 8/ 1996 دون منازعة منهم، بما لازمه وجوب إلزامهم بسداد الأجرة إلى الطاعنين، ولا يحول دون ذلك انتفاع الطاعنين بعين النزاع استنادا إلى استئجار مورثهم لها من مورث المطعون ضدهم - المستأجر الأصلي - بالجدك من الباطن بحسبان أن التأجير من الباطن يعد صورة من صور انتفاع المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة، وإذ قضى الحكم المطعون فيه برفض الدعوى على ما ضمنه أسبابه من عدم انتفاع المطعون ضدهم بعين النزاع لوجودها في يد الطاعنين، فإنه يكون معيبا بالخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال، وقد حجبه ذلك عن بحث طلب فسخ عقد الإيجار الأصلي المؤرخ 14/ 7/ 1971 وإخلاء عين التداعي والتسليم المؤسس على امتناع المطعون ضدهم عن سداد الأجرة المطالب بها بما يعيبه.

-----------

الوقائع

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنين أقاموا على مورث المطعون ضدهما الأولى والثانية وعلى باقي المطعون ضدهم الدعوى رقم... لسنة 1997 إيجارات أمام محكمة كوم أمبو الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 14/ 7/ 1971 والإخلاء والتسليم، وقالوا في بيان ذلك إن مورث المطعون ضدهم (المرحوم/ ...) استأجر عين النزاع (مخبز بلدي) من مالكها السابق (المرحوم/ ...) بموجب العقد المذكور نظير أجرة مقدارها عشرة جنيهات شهريا، وأن ملكية المخبز آلت إليهم بالشراء من المالك السابق الذي حول إليهم عقد الإيجار، وأنهم أعلنوا المطعون ضدهم بالحوالة بتاريخ 14/ 8/ 1996، وإذ امتنع المطعون ضدهم عن سداد الأجرة رغم نفاذ حوالة الحق في حقهم وتكليفهم بالوفاء بها فقد أقاموا الدعوى. ندبت المحكمة خبيرا، وبعد أن أودع تقريره حكمت للطاعنين بالطلبات.

استأنف مورث المطعون ضدهما الأولى والثانية وباقي المطعون ضدهم هذا الحكم وبالاستئناف رقم... لسنة 18 ق قنا "مأمورية أسوان"، وبتاريخ 15/ 5/ 2000 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

--------------

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه بأسباب الطعن الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال، ويقولون بيانا لذلك إن عين النزاع كانت مؤجرة من المالك السابق "..." إلى مورث المطعون ضدهم "..." بموجب عقد الإيجار المؤرخ 14/ 7/ 1971 المحال إليهم بموجب حوالة الحق في 27/ 5/ 1996 من المالك السابق، وأنهم أعلنوا المطعون ضدهم بالحوالة بتاريخ 14/ 8/ 1996، فأصبحت نافذة في حقهم ومنشئة لأحقية الطاعنين في مطالبة المطعون ضدهم بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومن بينها أجرة العين المؤجرة، إلا أنهم امتنعوا عن الوفاء بالأجرة عن المدة من 15/ 8/ 1996 حتى 15/ 12/ 1996 رغم تكليفهم بالوفاء بالإنذار المعلن إليهم بتاريخ 28/ 1/ 1997، كما أن مورثهم المرحوم/ ... كان يستأجر عين النزاع بالجدك من الباطن من المطعون ضدهم نظير أجرة مقدارها 45 جنيها شهريا بموافقة النيابة الحسبية بموجب قرارها المؤرخ 18/ 11/ 1975 عقب وفاة المستأجر الأصلي (مورث المطعون ضدهم) وأن الأخيرين أقاموا الدعوى رقم... لسنة 1993 مدني كلي كوم أمبو على بعض الطاعنين بطلب الحكم بإنهاء عقد الإيجار بالجدك من الباطن بانتهاء مدته، وتمسكوا فيها بإجراء المقاصة القضائية بين القيمة الإيجارية المستحقة عليهم وتلك المستحقة لهم بموجب عقد الإيجار من الباطن، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم الابتدائي وبرفض الدعوى المبتدأة استنادا إلى أن المطعون ضدهم لا يضعون اليد على عين النزاع، ولا ينتفعون بها، مهدرا آثار عقد الإيجار الأصلي سند الدعوى، مما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك بأن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادة 558 من القانون المدني على أن "الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم" يدل على أن القانون لا يشترط أن يكون المؤجر مالكا وإنما يكفي أن ينشئ المؤجر في ذمته التزاما صحيحا يوجب عليه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر بتسليمه إلى المستأجر، وأن تسليم العين يحصل بوضعها تحت تصرف المستأجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق، وأن اتحاد الذمة يقتضي وجود التزام واحد يخلف أحد طرفيه الطرف الآخر فيه، فيترتب على اجتماع صفتي الدائن والمدين في ذات الشخص انقضاء الدين، ومن ثم فإن اجتماع صفتي المستأجر والمشتري للعين المؤجرة في شخص واحد لا تقوم به حالة اتحاد الذمة بالنسبة لعقد الإيجار فينقضي بها، إلا إذا كان قد ترتب على الشراء حلول المشتري محل المؤجر في هذا العقد بالذات، لأنه بذلك تجتمع في المشتري - بالنسبة لهذا العقد - صفتا المستأجر والمؤجر، ومن ثم فإن شراء المستأجر من الباطن العين المؤجرة للمستأجر الأصلي من المالك السابق يترتب عليه حلوله محل الأخير في الإجارة الصادرة عنه للمستأجر الأصلي دون حلوله في الإجارة الصادر إليه من المستأجر الأصلي، وبالتالي فإن هذا الشراء لا تنشأ عنه حالة اتحاد ذمة وفقا للمادة 370 من القانون المدني، فتنتهي به الإجارة الصادرة من المستأجر الأصلي للمستأجر من الباطن، ولأنه لم يكن مؤداه اجتماع صفتي المستأجر والمؤجر في هذه الإجارة بذاتها في شخص المشتري، ومن ثم تبقى هذه الإجارة قائمة ولو كانت ملكية العين المؤجرة جميعها انتقلت إلى المستأجر من الباطن، كما أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة أيضا - أن في الإيجار من الباطن تبقى العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلي، فيطالب كل منهما الآخر بحقوقه بمقتضى هذا العقد، أما العلاقة ما بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن فتسري عليها أحكام عقد الإيجار من الباطن، ويكون المستأجر الأصلي بالنسبة للمستأجر من الباطن مؤجرا، والمستأجر من الباطن بالنسبة للمستأجر الأصلي مستأجرا، ومن ثم يوجد عقدا إيجار أولهما: عقد الإيجار الأصلي، ويحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي، وثانيهما: عقد الإيجار من الباطن، ويحكم العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن، ويرد على حق المستأجر الأصلي في الانتفاع بالعين المؤجرة، فلا يسوغ للمستأجر من الباطن التحلل من التزاماته قبل المستأجر الأصلي. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن عقد الإيجار المؤرخ 14/ 7/ 1971 المبرم بين مورث المطعون ضدهم والمالك السابق "...." لعين النزاع قد تمت حوالته إلى الطاعنين تنفيذا لشرائهم لها من ورثة السالف ذكره، وأصبحت الحوالة نافذة في حق المطعون ضدهم بإعلانهم بها في 14/ 8/ 1996 دون منازعة منهم، بما لازمه وجوب إلزامهم بسداد الأجرة إلى الطاعنين، ولا يحول دون ذلك انتفاع الطاعنين بعين النزاع استنادا إلى استئجار مورثهم لها من مورث المطعون ضدهم - المستأجر الأصلي - بالجدك من الباطن بحسبان أن التأجير من الباطن يعد صورة من صور انتفاع المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة، وإذ قضى الحكم المطعون فيه برفض الدعوى على ما ضمنه أسبابه من عدم انتفاع المطعون ضدهم بعين النزاع لوجودها في يد الطاعنين، فإنه يكون معيبا بالخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال، وقد حجبه ذلك عن بحث طلب فسخ عقد الإيجار الأصلي المؤرخ 14/ 7/ 1971 وإخلاء عين التداعي والتسليم المؤسس على امتناع المطعون ضدهم عن سداد الأجرة المطالب بها، بما يعيبه ويوجب نقضه.